Kosten huurder

[gouranga]

Ik huur een appartement in een gebouw met 24 appartementen. Alle appartementen hebben een verschillende eigenaar. Er is een syndicus aangesteld als beheerder
In het geregistreerde huurcontract dat werd afgesloten staat vermeld dat

"het onderhoud en de verwarming van de gemeenschappelijke delen van het complex onderhoud van de liftinstallatie, tuin, schoomaak en verzekeringen zonder enige uitzondering, is volledig ten vaste van de huurder."

"Eenmaal per jaar, wordt een afrekening gemaakt betreffende deze forfetaire som. Alsook inbegrepen in deze som: alle administratieve kosten gedaan door de zaakvoerder voor het beheer van het complex."

Detail afrekening 2009 (pas gekregen nadat ik hier naar gevraagd had) stel ik vast dat de kosten voor materiaal kleine herstellingen (€114,97), materiaal herstelling gebouw (€87,92), nazicht van elektriciteit (€74,20) ,onderhoudsbenodigdheden (€70,06), materiaal (€69,81 ), en allerlei materiaal (€85,77) worden aangerekend. Maandelijks loon klusjesman +acerta + idewe) *

Voor 2010 krijgen ik een gelijkaardige afrekening waar er terug allerlei kosten instaan die ik niet had verwacht.
(saldo bedrijfspolis (€314,56), tuinmateriaal (€86,34), plaatsing deursluiters,plaatsing rookmelders,isolatie verwarmingsbuizen in kelder, herstelling elektriciteit in kelders (€165),
Maandelijks loon klusjesman +acerta + idewe) *

In 2011 worden kosten voor de bedrijfspolis (€335,66),herstelling waterleiding (€120)in gemeenschappelijk deel gebouw, aanmaning verkocht appartement (€15), en kosten voor verf (€18), maandelijks loon klusjesman +acerta + idewe aan de huurder doorgerekend. *

* op alle vermelde kosten moet nog een verdeelsluitel 43/1002 toegepast worden.

Elk jaar wordt ook de verzekering van de eigenaar (+- € 170 ) aan de huurder doorgerekend terwijl er een ander punt in het huurcontract me verplicht om een brandverzekering en burgelijke aanspraakelijkheidsverzekering te hebben.
Ik heb nog nooit de polis van de verzekering van de eigenaar of de bedrijfspolis kunnen inkijken.
Volgens mij zorgt deze bepaling in het huurcontract er voor dat ik nu dubbel verzekerd ben. Het is niet logisch dat ik nu vezekerd ben voor de buitenkant van het gebouw waar ik geen eigenaar van ben.

Jaarlijks wordt ook kost van +- 11 euro aangerekend voor port en verzendkosten. Bij navraag blijkt dat de verhuurder niet weet wat deze kost inhoudt.
Hij verwijst naar het contract (administratieve kosten zaakvoerder. Is een syndicus een zaakvoerder? )

Vorig jaar werd er al een aangetekend schrijven verstuurd naar de verhuurder om een duidelijk overzicht van de afrekening te bekomen. Ik kreeg nl enkel een afrekening (met bedragen voor zowel huurder als verhuurder) opgesteld door de syndicus + een mail waarin een paar samengetelde bedragen stonden. Ik moest zelf maar uitzoeken hoe er tot deze bedragen werd gekomen.
Als antwoord op het aangetekend schrijven werd terug de afrekening van de syndicus opgestuurd alsook de mededeling dat de verhuurder geen kopies had van de facturen. Ik heb dan maar zelf een overzicht opgesteld en doorgestuurd.

Alle kosten onder de rubriek kleine onderhoudswerkzaamheden worden integraal aan de huurder doorgerekend. De verhuurder is van mening dat ik het vruchtgebruik heb en daardoor ook moet opdraaien voor alle herstellingen. Ik heb hier al een paar keer over geklaagd, maar de verhuurder houdt voet bij stuk.

Ik vind dit niet correct. Ik wil gerust een defect lamp, slot, ... betalen. Maar bovenvermelde kosten lijken me niet allemaal voor de huurder.
Tot op vandaag heb ik nog steeds geen facturen gezien van de kosten. Ik moest de facturen maar gaan opvragen bij de syndicus. De eignaar heeft volgens mij de facturen toch nodig om te bepalen wie welke kost moet dragen.

Burgerlijk wetboek
Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud,
waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het
plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot
op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht
veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels,
hengsels, grendels en sloten.
Art. 1755. Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder
te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe
aanleiding hebben gegeven.
Brochure De huurwet 2010 van de federale overheid
§ 2. met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het burgerlijk wetboek op de huurovereenkomsten gere- geld door deze
afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen andere dan de huurherstellingen. deze her- stellingen andere dan de
huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vast- gesteld na overleg in de ministerraad.
deze bepalingen heb- ben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na
de inwerkingtreding van dit artikel.
(Artikel 101, 3° Wet Diverse Bepalingen IV van 25 april 2007; In wer- king getreden op 18 mei 2007)

Ben ik verplicht om alle bovenvermelde kosten te betalen?
Indien niet: kan ik deze kosten terug eisen?
Kan ik het voorschot dat ik maandelijk betaal aanpassen zonder dat ik naar het vredegerecht moet?
Ik krijg elke jaar een som teruggestort. Op deze manier kan er wel discussie zijn over bepaalde kosten, maar ik trek altijd aan het kortste eind omdat de verhuurder mij geld terug moet.

Ik heb al enige tijd een dispuut met de verhuurder. Gebreken in het appartement (vocht + schimmel op muur in living, probleem met verwarming) , herstellingen in het gemeenschappelijk deel van het gebouw laten zeer lang op zich wachten of worden gewoon niet aangevat.
De verhuurder het contract laten zetten dat ik dit moet gedogen.
Vandaar dat ik niet meer zo te vinden ben om al deze kosten te betalen. Ik moet al meer dan 6 maand gedogen dat er vocht naar binnen sijpelt met schimmelvorming tot gevolg (al 3 aangetekende brieven verstuurd, herstelling nog steeds niet aangevat)

[roharro]

Het kleine onderhoud is voor de huurder, grote onderhoudswerkzaamheden zijn voor de verhuurder (grenzen zijn inderdaad niet steeds duidelijk).
Vervanging dak, lift of grote reparaties zijn voor rekening verhuurder.
Ook de premie voor de "blokpolis" is ten laste van de verhuurder. U betaalt immers uw eigen huurdersverzekering.
Ook beheerskosten zijn voor verhuurder, alhoewel daar op sommige plaatsen afwijkende rechtspraak over bestaat.

[mava105]

Sedert wanneer huur je het appartement?
Verhuurder mopet u duidelijke afrekeningen geven, eventueel inzag in de originele fakturen.
Op het eerste zicht lijken me al een paar zaken niet voor U te zijn maar voor de verhuurder, zoals daar zijn: Het plaatsen van deursluiters, het plaatsen van rookmelders, het plaatsen van isolatie rond verwarmingsbuizen. Ook de aanmaning ivm een verkocht appartement is niet voor de huurders in het algemeen, maar voor de betroklken huurder of verhuurder (het is een privatieve kost)
Verder lees ik dat er sprake is van een FORFAITAIRE SOM in uw huurovereenkomst. Dan mogen er geen bijkomende bedragen worden aangerekend. Deze som blijft dan gelden gedurende de hele duur van de huurovereenkomst.
Verhuurder' nogmaals aangetekend aanschrijven en hem op alle betwiste punten wijzen, en vermelden dat je bij het ingebreke blijven naar de vrederechter zal trekken.

[gouranga]

Ik huur dit appartement al een tijdje.
In het begin werd er nog gewerkt met een zaakvoerder waardoor er veel minder kosten waren.

Nu wordt er gewerkt met een syndicus wat er voor zorgt dat alles "legaal" moet gebeuren.
Al deze nieuwe kosten (loon,vakantiegeld,... klusjesman,bedrijfspolis,..) worden integraal doorgerekend naar mij. Elk jaar ontstaat er discussie over de afrekening, waarbij is als huurder aan het kortste eind trek.
Bij aanvang van het contract is bepaald dat ik 140 euro per maand moest betalen als voorschot op de kosten. De verhuurder stond er op dat dit bedrag zo hoog was.
Werkelijke kost ligt rond de 110 euro per maand.
Ik klaag elk jaar over bepaalde kosten, maar krijg dit nooit terug.

De verhuurder stelt dat de term onderhoud (zie contract) ook inhoudt dat ik isolatiemateriaal, rookmelders, herstellingen aan waterleidingen, ... in het gemeenschappelijk deel van het appartementsgebouw betaal.
Aangezien dat er in het contract ook vermeld staat dat ik alle verzekeringen moet betalen wordt de blokpolis en bedrijfspolis aan mij doorgerekend.

De verhuurder heeft de detailfacturen niet en verwijst me door naar de syndicus. Ik stel vast dat de verhuurder het zich altijd heel makkelijk maakt.
Ik moet de afrekening van de syndicus maar analyseren en detail facturen gaan bekijken bij de syndicus als er iets niet duidelijk is.
Dit is al de tweede keer dat ik de afrekening van 2011 moet terugsturen omdat er dingen instaan die ik volgens mij niet moet betalen.

Aangetekend schrijven heeft weinig zin. Er werden al verschillende aangetekende brieven verstuurd waarop niet gereageerd werd.
Ik probeer nog een laatste keer de dialoog aan te gaan via mail, als dit niet lukt zal ik mijn rechtsbijstand verzekering moeten aanspreken.

[mava105]

Is dit een door het BIV erkende syndicus? Werk hij met een jaarkontrakt?
Dan vraag ik me af waarom jij vakantiegeld moet betalen voor die man. Dat zit normaal allemaal in zijn maandelijkse , halfjaarlijkse of jaarlijkse faktuur. Ook zijn verzekering moet daarin zitten.
Isolatie en rookmelders zijn 100 % zeker voor de verhuurder, waar ze zich ook bevinbden in het gebouw.
Werkt die klusjesman 100 % voor uw gebouw? Is hij er ingeschreven als werknemer?

[gouranga]

Syndicus is erkend door BIV.
Contract met syndicus is 3 jaarlijks contract, jaarlijks opzegbaar door beide partijen mits opzeg van 3 maand.

Vakantiegeld,acerta en idewe zijn voor de klusjesman. De klusjesman woont in dit gebouw en krijgt sinds de aanstelling van de syndicus de klusjesman blijkbaar loon uitgekeerd. Ik denk dat hij 100% voor dit gebouw werkt.
Ik ga er van uit dat hij dus ingeschreven is als werknemer, details hierover zijn me niet bekend.

Al deze kosten worden op de huurder verhaald hoewel dit niet expliciet in het contract staat.

Ik heb al meermaals schriftelijk (=via mail) laten weten dat kosten voor isolatie en rookmelders niet voor mijn rekening zijn, maar dit wordt genegeerd door mijn huisbaas.

Elke keer als ik uitleg vraag over de afrekening krijg ik een zeer vaag antwoord van mijn huisbaas. De huisbaas gaat zich bevragen bij de syndicus, maar het antwoord laat altijd lang op zich wachten.
Als ik de facturen wil zien moet ik zelf naar de syndicus gaan.

Op de afrekening van 2011 stel ik vast dat de 15m³ gratis water per bewoner niet in de afrekening tussen de eigenaar en de huurder staat. De eigenaar heeft hiervoor wel een soms geld ontvangen van de syndicus.
Voor 2010 werd dit ook vergeten. Deze som moet volgens mij wel terug doorgestort worden naar de huurder.

Ik stel ook vast dat het jaarlijkse verplichte onderhoud van de stookinstallatie op mazout niet heeft plaatsgevonden in 2011. De syndicus zou aan het onderzoeken zijn hoe dit komt.

Ik heb vandaag contact opgenomen met mijn verzekeringsmaatschappij.

[mava105]

Hoe oud is dat gebouw dat er zoveel werken aan zijn? Een klusjesman voor een gebouw met 24 appartementen lijkt me toch wel een beedje teveel van het goede. Werkt hij voltijds of halftijds.
Is hij huurder in het gebouw of woont hij ook nog eens gratis in een appartement ter beschikking gesteld door de VME.