huurwaarborg inhouden voor boete voortijdig opzeg

[vijsman]

Ik ben eigenaar van een flat in brussel waarvoor de huurster na 6 maanden het huurcontract opzegt (standaard 3 - 9 contract met boeteclausule voor opzeggen tijdens eerste, tweede of derde jaar van 3 - 2 - 1 maand huur). Huurwaarborg is 2 maanden. In het contract werd bij ondertekening met wederzijdse toestemming een clausule met de hand bijgeschreven dat indien de huurster zelf een nieuwe huurder vind, die door mij wordt goedgekeurd, ze de boete niet moet betalen.
Nu heb ik als eerste na 1.5 maanden een huurder gevonden, en weigert de huurster de 3 maanden boete te betalen omdat ze volgens haar recht had op de volle 3 maanden opzeg om een nieuwe huurder te vinden. Ik heb haar van alle bezoeken op de hoogte gehouden, en natuurlijk staat in die clausule niet dat ik hierdoor geen recht meer heb zelf een huurder te vinden. De huurster is francaise en zal terugkeren naar frankrijk eind Juli.
- kan ik de huurwaarborg blokkeren als schadevergoeding voor de 3 maanden boete, of mag dit alleen om kosten door schade te dekken?
- kan ik een gerechtelijke procedure tegen haar beginnen om de 3 maanden te eisen, en indien ja moet ik dat best doen voor ze naar Frankrijk terug vertrekt (heb ik uberhaupt kans een rechtzaak aan te spannen tegen iemand die inmiddels naar het buitenland verhuisd is?)
- is die bijgevoegde clausule eigenlijk rechtsgeldig? heb al gelezen dat indien men bijvoorbeeld 4 maanden huurwaarborg afspreekt (met ondertekening van beide partijne) dit toch niet wettelijk is en dus clausule nietig is.
Mijn probleem is dat ik vrees na de uitgaande plaatsbeschrijving volgense de wet de huurwaarborg terug te moeten geven en ooit iets zal vernemen van mijn 3 maanden boete. Hoe kan ik dit best voorkomen met meeste kans op success? Praten helpt niet meer en ze wil van geen wijken weten.

Hartelijk dank voor alle hulp en meningen.
Vijsman

[JohnD]

Ik begrijp dat het de bedoeling van die clausule is dat u de huurder de kans wil geven om geen boete te moeten betalen indien hij zelf een andere huurder vind. Hier ontneemt U hem die kans om zelf te zoeken en aldus de boete te vermijden door zelf binnen de kortste keren een huurder te vinden. Ik ben de mening toegedaan dat U daarom geen 3m. boete kan vorderen. Wat betreft de waarborg die kan U inhouden, en dan zal zij het zijn die een procedure tegen U zal moeten starten om die te recupereren. In elk geval staat die huurwaarborg mogelijk op een geblokkeerde rekening zodat zonder uitspraak er niemand aankan.

[scorpioen]

De Woninghuurwet is van dwingend recht. Ook de bepaling dat de huurder een vergoeding moet betalen als de huur opgezegd wordt tijdens het eerste, tweede of derde jaar.
Een bepaling in de huurovereenkomst die hiervan afwijkt is nietig.
De clausule die bijgeschreven werd is nietig. U kan zich op deze nietigheid beroepen.
U hebt het recht de huurwaarborg niet vrij te geven. De huurwaarborg is er voor alle verplichtingen van de huurder, dus ook voor deze vergoeding.

Ik zou een minnelijke schikking voorstellen: u mag de huurwaarborg (2maanden huur) hebben en ziet verder af van de vergoeding van de derde maand. Eenmaal uw huurder naar Frankrijk vertrokken is zal het niet meer de moeite zijn om voor de rest nog te procederen.

[Vandebos]

Bij een geding zijn er twee mogelijkheden:

- de vrederechter vindt de clausule nietig aangezien art 3§5 van dwingend recht is en in tegenstelling tot art 3§2-3§4 er bij wet niet werd vastgelegd dat hiervan mag afgeweken worden in het contract.

- de vrederechter beschouwt de clausule als zijnde geldig onder het principe dat een gemeenschappelijke onderlinge overeenkomst in dit geval een regel van dwingend recht overstijgt (wordt soms aanvaard in contractuele bepalingen waarin beide partijen uitdrukkelijk overeenkomen van het contract af te wijken.) doch zal de clausule als onevenwichtig beoordelen. Aangezien het de al of niet verhuur van het pand is die de verhuurder mogelijke financiële schade bezorgd en niet wie de nieuwe huurder heeft aangebracht.

Persoonlijk zou ik in dit geval aangetekend de huurster een tegenvoorstel doen waarin u haar twee maand wederverhuring aanrekent als schadevergoeding voor het voortijdig opnieuw moeten opstellen van contracten, pb en dergelijke met de nieuwe huurder. Dat u bij gebrek aan een schriftelijk akkoord binnen de zeven kalenderdagen de zaak voor het vredegerecht brengt en de wettelijk bepaalde vergoedingen zal eisen zoals deze bij dwingend recht in de woninghuurwet zijn vastgelegd.

[JohnD]

- de vrederechter beschouwt de clausule als zijnde geldig onder het principe dat een gemeenschappelijke onderlinge overeenkomst in dit geval een regel van dwingend recht overstijgt (wordt soms aanvaard in contractuele bepalingen waarin beide partijen uitdrukkelijk overeenkomen van het contract af te wijken.) doch zal de clausule als onevenwichtig beoordelen. Aangezien het de al of niet verhuur van het pand is die de verhuurder mogelijke financiële schade bezorgd en niet wie de nieuwe huurder heeft aangebracht.

De huurwet is er in principe om de zgn. zwakkere partij (de huurder) tov de verhuurder te beschermen, en in mindere mate de verhuurder. De voorbeelden op het forum zijn legio waar een verhuurder en een huurder een en ander contractueel afspreken, qua opzegvergoeding, bij verbreking van het contract. Zelfs vrederechters gunnen een verhuurder meestal en spijtig genoeg niet altijd de volle schadevergoeding (indien contractueel hier bvb. niets vermeld) waarop hij recht heeft door die zgn regel van dwingend recht.

Uitzonderingen blijken eerder de norm te zijn, wat eenieder als een spijtige evolutie zou moeten ervaren.

[vijsman]

hartelijk dank al voor de geleverde reacties.
Ik heb nu echter ook vastgesteld dat het verplicht is het contract te registreren (woon reeds meerdere jaren in het buitenland en heb dit waarschijnlijk gemist, eigen schuld natuurlijk)
- Betekent dit nietigheid van het contract (dus ook de clausule) en toepassing van de gewone huurwetgeving, of biedt dit de huurder een boel meer rechten gezien ik waarschijnlijk niet in lijn ben met de wetgeving.
- Kan ik het huurcontract nu nog laten registreren (wetende dat de opzegperiode eind Juli eindigt).
Het maakt de zaak er waarschijnlijk niet makkelijker op, of misschien juist wel?

hartelijk dank,
Vijsman

[Franciscus]

Als ik het goed heb kan bij een niet geregistreerd contract de huurder bij wijze van spreken dag op dag opzeg geven .... zonder enige vergoeding
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;

[vijsman]

een bijkomend element dat deze zaak nog gecompliceerder maakt: ik heb vanochtend gezien dat de huuropzeg die gedaan is, binnen de correcte termij, door geen van beide huursters is ondertekend.
Als ik mij wat goed geinformeerd heb is deze in principe ongeldig, kan ik dus alsnog het contract laten registreren (mits boete te betalen) gezien er geen wettelijke opzeg gebeurd is. Daarna valt de huurster dus terug onder de normale verplichtingen van 3 maanden opzeg, met boete gezien ze in t eerste jaar heeft opgezegd.
Ik wil dit echter zo niet spelen want heb al een nieuwe huurder, maar wil niet dat zij bij de plaatsbeschrijving (die ook niet geregistreerd is natuurlijk) weigeren om eventuele schade te vergoeden van de waarborg (als ik het goed begrijp is dit ook een recht wat voor de verhuurder vervalt (waarborg inhouden bij schade) indien contract en plaatsbeschrijving niet geregistreerd zijn.

[Vandebos]

Werd de opzeg aangetekend verzonden met naam huurster erin? Dan is deze geldig. Huurster kan aan de hand van de verzendfiche bewijzen dat zij hem verzonden heeft.

Niet registratie maakt een plaatsbeschrijving gemeenschappelijk opgemaakt niet ongeldig. Registratie geeft ze enkel een onweerlegbare datering. Onder schade kan de huurster dus niet uitkomen.

@john de bedoeling van de wet is de zwakste partij te beschermen, dat is niet altijd de huurder...

[vijsman]

Ik heb de opzeg per gewone post in de bus gekregen, dus geen aangetekend schrijven. Naam van beide huursters alsook datum staat duidelijk in de brief, alleen de handtekeningen ontbreken.
Wat betekent het element van 'onweerlegbare datering'?

[jefke007]

"kan ik de huurwaarborg blokkeren als schadevergoeding voor de 3 maanden boete, of mag dit alleen om kosten door schade te dekken?"

Ik heb toch al teksten gelezen- geschreven door een jurist - waarin inderdaad staat dat die huurwaarborg NIET mag gebruikt worden voor die 3 maanden vergoeding wegens voortijdige opzeg, maar enkel voor de schade aan het huis.
In de praktijk wordt dit (gelukkig ) niet altijd toegepast. Mijn advocaat had mij ook aangeraden om de huurwaarborg niet vrij te geven, TERWIJL de huurder heel goed op de hoogte was dat de huurwaarborg daarvoor niet mocht worden ingehouden.
Uiteindelijk is de zaak onderling geregeld geworden zonder rechtbank

[scorpioen]

"Ik heb toch al teksten gelezen- geschreven door een jurist - waarin inderdaad staat dat die huurwaarborg NIET mag gebruikt worden voor die 3 maanden vergoeding wegens voortijdige opzeg, maar enkel voor de schade aan het huis.

Die tekst zou ik wel eens willen zien. Volgens mij klopt het in ieder geval niet. De huurwaarborg is er voor alle verbintenissen van de huurder.

In het geval van onze poster stelt het probleem zich niet meer. De huurovereenkomst was niet geregistreerd, dus is die vergoeding niet verschuldigd.

[jefke007]

De vraagsteller laat uit zijn vraag ook al blijken dat hij daar toch niet zo zeker van is dat het mag .

Als ik die tekst op zolder heb gevonden zal ik die via PM doorsturen ( is al wel 15 jaar oud )
Het opmerkelijke was dat de huurder daar ZELF ook nog eens op de hoogte van was, zonder dat ik hem het vertelde.
( als het tenminste lukt om een pdf in bijlage door te sturen. Heb als wel een bijlages in pdf doorgestuurd gekregen, maar daar had men aan de webmaster gevraagd om ze door te sturen)