Verandering/opzeg van huurder met mondeling contract.

[jota]

Het gaat over een:
- Mondeling contract (oorspronkelijk: 01/01/2005)
- Het contract is niet geregistreerd
- Geen communicatie met tegenpartij (uit voorzichtigheid)

Met de familie hebben we een patrimoniumvennootschap die drie appartementen verhuurt. Een van die 3 appartementen werd verhuurd aan onze neef die daar gedomicilieerd was samen met zijn inwonende vader. Het huurgeld kwam van de rekening van onze neef. Het contract was mondeling en er werd niets specifiek afgesproken (in principe binnen familie) en toen was een schriftelijk huurcontract ook nog niet verplicht.

Op 01/01/2011 veranderde onze neef van domicilie (verhuisde) en begon de vader te betalen (woont daar dus nog). Op zich dachten we dat dit geen probleem is en hebben we geen contract laten opmaken en gewoon verondersteld dat dit hetzelfde mondeling contract is. Echter op de jaarrekening van het bedrijf (2011) staat nog steeds onze neef vermeld als huurder.

Nu bijkomend willen we eigenlijk de vader van onze neef uit het appartement zetten zodat zijn moeder (die gescheiden is en momenteel woont bij onze oma) daar kan intrekken.

Eigenlijk weten we niet hoe we dat kunnen eisen en op basis van welk contract.

1. Is dit nu een nieuw 'mondeling contract' sinds 1 januari 2011 waar de vader van onze neef feitelijk aan verbonden is?
2. Of zijn we eigenlijk als vennootschap helemaal niet in orde en moeten we onmiddellijk eisen dat er een schriftelijk contract wordt ondertekend? Wat is de juiste procedure daarvoor?
3. Hoe zit dat met de persoon vermeld op de jaarrekening / effectieve betaler / persoon die op dat appartement gedomicilieerd is - moet dit allemaal exact kloppen, t.t.z dezelfde naam zijn?
4. Op basis van welke grond kunnen we de vader van onze neef, die eigenlijk niets meer met de familie te maken heeft uit het huis laten zetten? Daar er geen schriftelijk contract is, wat is de juiste procedure daarvoor - of moet daarvoor eerst een schriftelijk contract zijn daar dit blijkbaar sinds 2007 verplicht is?

[The Departed]

In principe moet van elke overeenkomst na 15 juni 2007 een geschrift worden opgesteld (Art. 1bis van de Woninghuurwet)

Nu voor lopende contracten van voor 1 januari 2007 moesten voor 1 juli 2007 geregistreerd worden.

Een mondelinge overeenkomst wordt herleid tot een overeenkomst van 9 jaar (Art. 3, § 1 Woninghuurwet). De vader kan aantonen dat hij een huurovereenkomst had met u, gezien de betalingsbewijzen.

U kan in principe de huur om de 3 jaar opzeggen als u bepaalde familieleden daar in wil laten wonen of als er herstellingen dienen te gebeuren. Aangezien de vennootschap is die verhuurt en niet u persoonlijk zou u die reden al niet kunnen inroepen.

U kan 6 maanden voor het verstrijken 9 jaar de overeenkomst (vervaldag) opzeggen, vanaf dan kan het goed verhuren aan wie u wil. (Art. 3, § 1 van de Woninghuurwet). -> 2005+9 = 2014.

Omtrent de registratie van uw overeenkomst, deze verplichting rust in principe op de verhuurder.

Art. 1bis van de Woninghuurwet zegt: "...de meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen de 8 dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen..."

Omtrent dat opstellen van een overeenkomst, en wat de procedure daar omtrent precies is kan ik u niet mee verder helpen. Art. 1bis lijkt duidelijk, maar ik vermoed dat de huurder toch goed beschermd zal worden. De regeling omtrent de opzegtermijn (hierboven) is volgens mij wel correct, maar ook ik kan mis zijn. Ik hoop toch dat je er iets aan hebt.

[jota]

In principe moet van elke overeenkomst na 15 juni 2007 een geschrift worden opgesteld (Art. 1bis van de Woninghuurwet)

Nu voor lopende contracten van voor 1 januari 2007 moesten voor 1 juli 2007 geregistreerd worden.

Omtrent dat opstellen van een overeenkomst, en wat de procedure daar omtrent precies is kan ik u niet mee verder helpen. Art. 1bis lijkt duidelijk, maar ik vermoed dat de huurder toch goed beschermd zal worden. De regeling omtrent de opzegtermijn (hierboven) is volgens mij wel correct, maar ook ik kan mis zijn. Ik hoop toch dat je er iets aan hebt.

Welke stappen moeten we dan als verhuurder ondernemen? U zegt dat de contracten voor 1 juli 2007 geregistreerd moesten worden. Wat zijn de gevolgen als dit nu (bijna 5 jaar later) nog niet gebeurd is? Wie heeft daar het meeste nadeel bij?

Ondertussen hebben we overlegd en we zouden in principe bereid zijn om een vergoeding te betalen aan de vader van onze neef om hem sneller buiten te krijgen en evt. gerechtelijke procedures te vermijden. Bestaat er zo een mogelijkheid om dat contract desgevallend toch snel te verbreken binnen enkele maanden?

Hoe kunnen we dat ASAP afdwingen en van welke datum moet dit lopen? Of moet dit allemaal eerst nog overlegd worden?

Want ja heeft zo'n schriftelijk contract wel zin als we het huurcontract willen opzeggen - de relatie is immers behoorlijk verzuurd?

Er is nergens een geschreven document dat bevestigd dat nu de vader van onze neef huurt (sinds 1 januari 2011) in plaats van onze neef. Enkel de betaling is veranderd van de bankrekening van onze neef naar die van zijn vader. Zelf is onze neef nu ook niet meer op dat adres gedomicileerd en de vader is daar op hetzelfde moment als onze neef sinds 01 januari 2005 gedomicilieerd. In de jaarrekening van de NV staat onze neef nog steeds als huurder vermeld ook voor 2011.

[Vandebos]

Ik zou hier eenvoudigweg niet van een huurcontract spreken doch van een bewoning ter bede aangezien het om familie gaat. Zeker aangezien er nooit een overeenkomst werd gesloten met de huidige bewoner.

Is het mogelijk om met de bewoner in alle rust een bindende afspraak, opzeg, op papier te zetten?

[The Departed]

Ik zou hier eenvoudigweg niet van een huurcontract spreken doch van een bewoning ter bede aangezien het om familie gaat. Zeker aangezien er nooit een overeenkomst werd gesloten met de huidige bewoner.

Is het mogelijk om met de bewoner in alle rust een bindende afspraak, opzeg, op papier te zetten?

Geen overeenkomst? Die man is de huur blijven betalen, de verhuurder maakte daar geen probleem van. Bovendien zei

: "Op zich dachten we dat dit geen probleem is en hebben we geen contract laten opmaken en gewoon verondersteld dat dit hetzelfde mondeling contract is"

Is er dus wel een overeenkomst.

Om op de vraag van Jota te antwoorden.

Je kan uiteraard een einde stellen aan de huurovereenkomst als de vader van die neef dat ook wenst.

Je maakt dan gewoon een schriftelijke overeenkomst (bewijs) waarin beide partijen verklaren dat de huurovereenkomst beëindigd is; en dat je hem een schadevergoeding hiervoor betaald.

[Vandebos]

Er is geen schriftelijke overeenkomst. De oorspronkelijke mondelinge afspraak was met de vader, niet met de zoon, ergo de eigenaars dulden momenteel het gebruik ter bede door de zoon.

[The Departed]

Er is geen schriftelijke overeenkomst. De oorspronkelijke mondelinge afspraak was met de vader, niet met de zoon, ergo de eigenaars dulden momenteel het gebruik ter bede door de zoon.

Is het niet net andersom?


Ik heb toch geciteerd, ze zeggen letterlijk dat de neef wegging en dat zijn vader de huur verder betaalt en dat ze een overeenkomst met hem hebben afgesloten;

[Vandebos]

Er is geen schriftelijke overeenkomst. De oorspronkelijke mondelinge afspraak was met de vader, niet met de zoon, ergo de eigenaars dulden momenteel het gebruik ter bede door de zoon.

Is het niet net andersom?


Ik heb toch geciteerd, ze zeggen letterlijk dat de neef wegging en dat zijn vader de huur verder betaalt en dat ze een overeenkomst met hem hebben afgesloten;

Inderdaad net andersom. excuses.

Tussen een overeenkomst afsluiten en veronderstellen (zie bericht Jota) dat er een is afgesloten zit een universum van verschil.

[jota]

Er is geen schriftelijke overeenkomst. De oorspronkelijke mondelinge afspraak was met de vader, niet met de zoon, ergo de eigenaars dulden momenteel het gebruik ter bede door de zoon.

Tussen een overeenkomst afsluiten en veronderstellen (zie bericht Jota) dat er een is afgesloten zit een universum van verschil.

Inderdaad onze neef is weggegaan en idd met hem hadden we een mondelinge overeenkomst afgesloten.

Nu profiteert de vader momenteel van het feit dat hij betaalt en daardoor dus in principe huurder is geworden(?), hoewel de naam van zijn zoon vermeld staat op de jaarrekening.

Bovendien heeft de vader nog steeds geen waarborg betaald, geen contract getekend.

De situatie is echter nog iets ingewikkelder daar zijn ex-vrouw dus onze tante gescheiden is van hem en in feite illegaal samenwoonde bij hem in dat appartement. Wij willen eigenlijk het appartement op haar naam zetten, maar ze durft niet omdat ze schrik heeft dat haar ex-man (de vader van onze neef) door het lint zo gaan en dat hij dan gewoon om haar het leven zuur te maken haar geen toegang meer zou geven tot dat appartement.

Uit respect voor onze tante (maar in feite helpen we haar daar niet echt mee) stellen we dus de beslissing uit om vanuit de NV die de verhuurder is van het appartement de volgende eisen uit:

1. Opzeg van het contract dat er eigenlijk geen is
2. Eisen van betaling waarborg
3. Eisen van het opstellen van een schriftelijk huurcontract
4. Voorstellen dat onze tante het appartement huurt en hij dus afhankelijk wordt van haar voor de toegang tot het appartement, want in principe mogen ze niet samenwonen omdat ze gescheiden zijn. Maar in de praktijk wonen ze dus wel (illegaal) samen en altijd als het ruzie is vliegt zij buiten want zij woont daar niet.

[Vandebos]

Het lijkt me dan het raadzaamst via een schrijven van een regionaal advocatenkantoor de bezetting ter bede te laten opzeggen. Ik zou persoonlijk een ruime opzegperiode hanteren om de bewoner bij een eventueel geding zoveel mogelijk wind uit de zeilen te nemen.

[The Departed]

Inderdaad onze neef is weggegaan en idd met hem hadden we een mondelinge overeenkomst afgesloten.

Nu profiteert de vader momenteel van het feit dat hij betaalt en daardoor dus in principe huurder is geworden(?), hoewel de naam van zijn zoon vermeld staat op de jaarrekening.

Bovendien heeft de vader nog steeds geen waarborg betaald, geen contract getekend.

De situatie is echter nog iets ingewikkelder daar zijn ex-vrouw dus onze tante gescheiden is van hem en in feite illegaal samenwoonde bij hem in dat appartement. Wij willen eigenlijk het appartement op haar naam zetten, maar ze durft niet omdat ze schrik heeft dat haar ex-man (de vader van onze neef) door het lint zo gaan en dat hij dan gewoon om haar het leven zuur te maken haar geen toegang meer zou geven tot dat appartement.

Uit respect voor onze tante (maar in feite helpen we haar daar niet echt mee) stellen we dus de beslissing uit om vanuit de NV die de verhuurder is van het appartement de volgende eisen uit:

1. Opzeg van het contract dat er eigenlijk geen is
2. Eisen van betaling waarborg
3. Eisen van het opstellen van een schriftelijk huurcontract
4. Voorstellen dat onze tante het appartement huurt en hij dus afhankelijk wordt van haar voor de toegang tot het appartement, want in principe mogen ze niet samenwonen omdat ze gescheiden zijn. Maar in de praktijk wonen ze dus wel (illegaal) samen en altijd als het ruzie is vliegt zij buiten want zij woont daar niet.

Het hangt er volgens mij vanaf hoelang je die betalingen van de vader hebt ontvangen ZONDER te reageren. Dat is volgens mij een bewijs dat er weldegelijk een overeenkomst was met hem. Een mondeling huurovereenkomst wordt beschouwd als een overeenkomst aangegaan voor 9 jaar, met de opzegtermijnen en vergoeding die toepasselijk zijn voor dat regime. U kan inderdaad eisen dat er een schriftelijk huurcontract wordt opgesteld, maar als u die man daar dan nog graag had uitgekregen is het misschien aan te raden om met hem gewoon een akkoord te sluiten waarbij u hem enkele maanden te tijd geeft iets anders te zoeken?

Ik begrijp niet goed wat die tante hier opeens komt doen, die woonde illegaal samen? Ik dacht dat het zoon + vader was die samenwoonden en dat de zoon is weggegaan?

[Vandebos]

Het laten bewonen van een pand ter bede kan tegen een bezettingsvergoeding. Er is niet automatisch sprake van een contract. Zeker naar familieleden toe is dit een veel gebruikte formule.