Handelshuur – Naakte Eigenaar en artikel 595 BW

[Winston]

Handelshuur – Naakte Eigenaar en artikel 595 BW

Ik ben de “Naakte Eigenaar” van een handelspand waarvan mijn 90-jarige moeder het vruchtgebruik heeft (Eigendom geschonken aan mij door moeder in de jaren 90).

In het jaar 1994 is er een handelshuur overeengekomen tussen moeder en Handelaar-ABC. Op dat ogenblik heb ik op vraag moeder en van de Huurder de handelshuur mede-ondertekend. (Dit in onwetendheid van het artikel 595 BW).

Een eerste huurvernieuwing is in 2002, zonder mijn medeweten, doorgegaan 9-jaar later. De huurder heeft op dat ogenblik op wettelijke wijze tussen de 15de en 18de maand voor het verstrijken van de eerste 9-jaar periode een huurvernieuwing aangevraagd ALLEEN aan mijn moeder en deze huurvernieuwing van Moeder ook gekregen.

Tot op de dag van vandaag heb ik daar nooit aan gedacht, want Moeder is de vruchtgebruiker en verhuurd aan wie ze wilt.
Ondertussen ben ik naar het “Verre Oosten” verhuisd om een nieuw leven en een nieuwe zaak te beginnen. Sinds 1994 heb ik mij nooit gemoeid met de eigendom, of wat Moeder er mee doet. Ik weet alleen dat het handelshuis 100% van mij is op de dag dat Moeder komt weg te vallen.

Nu (in 2012) vraagt de Huurder, 18 maand voor het verstrijken van de tweede periode van 9-jaar, terug een huurvernieuwing aan. Eigenaardig is dat de Huurder deze maal via zijn advocaat, zowel aan Moeder (vruchtgebruiker), als aan MIJ (Naakte Eigenaar) deze tweede huurvernieuwing aanvraagt en eist dat wij beiden deze nieuwe huurvernieuwing aanvaarden.

Het toestaan van terug een tweede huurvernieuwing door Moeder is geen enkel probleem, daar de huurprijs goed is en de Huurder al sinds het jaar 1994 correct en op tijd betaald.

Mijn bedoeling is om verder in het buitenland te leven en op het moment dat Moeder komt weg te vallen het Handelshuis zo snel mogelijk te verkopen. Maar op de een of andere manier (Misschien zelfs via Moeder) is dit ore gekomen van de Huurder en ik veronderstel dat de Huurder, mij (de naakte eigenaar) bij deze tweede huurvernieuwing wil betrekken om zodanig het artikel 595 BW in de toekomst te omzeilen, d.w.z. dat de dag dat ik 100% eigenaar ben, ik namelijk de lopende huur kan beperken tot de resterende jaren van de lopende 9-jaar.

Daar ik in het buitenland verblijf zijn mijn mogelijkheden om advies in te winnen zeer beperkt.
Onze familie advocaat heeft al gezegd dat ik niet moet antwoorden op die aan mij gerichte aanvraag voor een tweede huurvernieuwing, daar dit een zaak is alleen tussen de vruchtgebruiker (Moeder) en de huurder. Andere bronnen van informatie zeggen dat ik er wel moet op antwoorden. En er schijnt in de wetspraak geen precedent te zijn op mijn geval.

Alleen het feit dat ik in het jaar 1994, het oorspronkelijke huurcontract heb meeondertekend roept vragen op of ik wel dan niet in de toekomst gebonden ben door dit huurcontract en eventuele huurvernieuwingen, of dat ik mij in de toekomst zal kunnen beroepen op artikel 595 BW.

Kort gezegd: Vervalt mijn gebondenheid aan het huurcontract van 1994, doordat ik bij de eerste huurvernieuwing (in 2002-2003) nooit betrokken of aangeschreven ben geweest…. Of blijf ik gebonden?

[Turaki]

Volgens mij heeft uw handtekening op het originele huurcontract helemaal geen waarde, daar u niet kon beslissen over het verhuren van het pand. U heeft dus ook geen uitstaan met een eventuele vernieuwing, en mag die mail gerust negeren.

[Winston]

Volgens mij heeft uw handtekening op het originele huurcontract helemaal geen waarde, daar u niet kon beslissen over het verhuren van het pand. U heeft dus ook geen uitstaan met een eventuele vernieuwing, en mag die mail gerust negeren.

Ik denk dat het handtekening op het eerste origineel contract van 1994 wel waarde heeft, daar Art. 595 spreekt over: "Verhuring door de vruchtgebruiker alleen voor langer dan negen jaren"

Dus het is niet "Alleen" daar ik (Naakte Eigenaar) ook mee ondertekend heb in 1994...

Het blijft de vraag als die verantwoordelijkheid ophoud te bestaat toen ik 9-jaar later (in 2002-2003) niet aangesproken, betrokken of aangeschreven ben geweest toen een eerste huurverlenging is gebeurd tussen Moeder en de huurder.

Hier toch efkens de tekst van 595 BW die ik op het internet heb gevonden:

Art. 595. De vruchtgebruiker kan persoonlijk de vruchten genieten, hij kan verpachten, of zelfs zijn recht verkopen of afstaan om niet. Verhuring door de vruchtgebruiker alleen voor langer dan negen jaren is, ingeval het vruchtgebruik ophoudt, ten aanzien van de blote eigenaar slechts verbindend voor de tijd die nog overblijft hetzij van de eerste periode van negen jaren, indien partijen zich nog daarin bevinden, hetzij van de tweede periode, en zo verder, op zulke wijze dat de huurder enkel recht heeft op het genot gedurende de gehele periode van negen jaren, waarin hij zich bevindt.

Verhuring voor negen jaren of minder, door de vruchtgebruiker toegestaan of vernieuwd, meer dan drie jaren voor het eindigen van de lopende huur wanneer het landeigendommen betreft, en meer dan twee jaar voor hetzelfde tijdstip wanneer het huizen betreft, heeft geen gevolg, tenzij de uitvoering voor het einde van het vruchtgebruik begonnen is.

[Turaki]

Ik blijf erbij, uw handtekening op het originele contract heeft geen bijkomende waarde, enkel kan hieruit afgeleid worden dat u geen bezwaar had op dat moment. Hoe kan u iets verhuren waar u geen beschikking over heeft?

Uw geval wordt besproken in het onderste deel van dit artikel (samengevat):
Verhuring voor negen jaren of minder, door de vruchtgebruiker toegestaan of vernieuwd, meer dan twee jaar voor hetzelfde tijdstip, heeft geen gevolg, tenzij de uitvoering voor het einde van het vruchtgebruik begonnen is.

U moet de verlenging die door de vruchtgebruiker is toegestaan eerbiedigen (net zoals de eventuele koper, mocht u voor het einde verkopen), maar verder gaat uw verantwoordelijkheid niet. Tekenen voor de nieuwe verlenging is ook niet aan de orde, daar u enkel naakte eigenaar bent, en dus geen zeggenschap heeft over al dan niet verhuren of verlengen.

[Winston]

Bedankt Turaki... En ik zal zeker die huurvernieuwing NIET medeondertekenen.

Ik begin nu te veronderstellen dat het de bedoeling van de advocaat van de huurder is om door zijn eis om mij (de naakte eigenaar), te laten de huurvernieuwing mede-ondertekenen, het onmogelijk te maken om de huurder uit het pand te zetten bij verkoop van het handelshuis na het wegvallen van moeder (Vruchtgebruiker).

Eerst efkens samenvatten:
- De schenking van Moeder naar mij is gebeurd bij notarieele akte in Juni 1993
- De originele 9-jaar handelshuur (1994-2003) is van november 1994
- De originele akte van 1994 bevat geen beding om een einde te maken aan de huurovereenkomst bij vervreemding.
- Een eerste huurvenieuwing van 9-jaar (2004-2013) werd toegestaan aan de Huurder door Moeder alleen in 2002.
- Een tweede huurvernieuwing van 9-jaar (2013-2022) zal nu toegestaan worden door Moeder alleen.

Nu heb ik de volgende wettekst gevonden op het Internet:

Het huurgoed dat ik huur wordt verkocht, wat nu ?

Hier moet eerst en vooral gekeken worden wat het contract voorziet.

Het huurcontract voorziet een beding dat de verkrijger-koper toelaat een einde te maken aan de huurovereenkomst bij vervreemding of schenking van het gehuurde goed.
De nieuwe eigenaar dient een vooropzeg van 1 jaar te geven binnen de 3 maanden na de verkrijging van het goed.

Het huurcontract voorziet geen dergelijk beding.

1/Het huurcontract heeft een vaste datum (geregistreerd of in een vonnis bepaald) vóór de verkoop/schenking: de verkrijger moet de nog lopende duur van de handelshuur eerbiedigen.

2/Het contract heeft geen vaste datum vóór verkoop/schenking en de notariële akte voorziet niet de verplichting voor de verkrijger het huurcontract na te leven:

A/De huurder betrekt het goed minder dan zes maanden: hij kan uitgezet worden tenzij eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst

B/De huurder betrekt het goed reeds minstens zes maanden: de nieuwe eigenaar kan binnen 3 maanden na verkrijging een vooropzeg geven aan de huurder mits opgave van de reden:

- persoonlijk gebruik
- ander bestemming die elke handelsonderneming uitsluit
- wederopbouw waarvan de kostprijs minstens 3 jaar huur bedraagt en
- grove tekortkomingen van de huurder.

Het betreft een lelijk oud handelshuis met twee verdiepingen in een omgeving waar alle gebouwen reeds heropgebouwd zijn tot moderne apartents gebouwen met 6 verdiepingen. Mijn bedoeling zou zijn om bij het wegvallen van Moeder, het handelshuis te verkopen aan een promotor die het zou afbreken om een nieuw gebouw te plaatsen.

Ik veronderstel dat in mijn geval daar het huurcontract geen vaste datum heeft vóór de schenking, dat na verkoop door mij aan een promotor voldoende zou zijn dat de nieuwe eigenaar binnen de 3 maanden na verkrijging een vooropzeg geeft aan de huurder van 1-jaar mits opgave van de reden afbraak/heropbouw.

Ik denk dat de eis van de advokaat van de huurder om mij de huurvernieuwing te laten mede-ondertekenen te maken heeft met het feit dat het originele 1994 contract geen beding van uitzetting bij vervreemding bevat.

Klopt mijn zienswijze?

[Turaki]

Uw situatie is iets anders, de schenking door uw moeder voor het aangaan huurcontract speelt niet mee. Het moment waarop gelet wordt is het overlijden van uw moeder, waarbij er wel een vaste datum is voor dit moment. U zal (zoals ik dit interpreteer) de lopende termijn dienen te respecteren.

De eis tot ondertekening vindt ik vreemd, daar (zoals ik al eerder heb aangehaald) u geen enkele inspraak heeft, en bovendien toch de 9 jaar dient te respecteren (indien mijn interpretatie correct is).

[Winston]

Terug bedankt, Turaki...

Ja, die eis van de advocaat van de Huurder is zeker zeer vreemd. Het gaat om een gerenomeerd advocaten kantoor, wel gekend voor hun specialisatie in handelshuur... Ik veronderstel dat er ergens een addertje onder het gras zit met hun eis dat ik ook de tweede huurvernieuwing moet ondertekenen. Alles zeker te doen met het door mij mede-ondertekenen van het originele 1994 contract.

Mag ik uit Uw antwoord dan ook uitmaken dat bij verkoop door mij aan een promotor (voor afbraak/heropbouw), dat die nieuwe eigenaar dan ook de lopende termijn tot 2022 zal moeten eerbiedigen voordat hij aan de werkzaamheden kan beginnen? Of zijn er andere mogelijkheden?

[Turaki]

Als ik juist zit, dient een eventuele koper ook de lopende termijn te respecteren.

[Winston]

Als ik juist zit, dient een eventuele koper ook de lopende termijn te respecteren.

Ik hoop dat ge niet juist zit.... Want ik veronderstel dat een handelshuis met een langdurige handelshuur erop, niet zo erg gezocht word door potentieele kopers...

[Veebee]

Ik hoop dat ge niet juist zit.... Want ik veronderstel dat een handelshuis met een langdurige handelshuur erop, niet zo erg gezocht word door potentieele kopers...

Lijkt mij net wel een voordeel te zijn gezien je eerdere info =>

Het toestaan van terug een tweede huurvernieuwing door Moeder is geen enkel probleem, daar de huurprijs goed is en de Huurder al sinds het jaar 1994 correct en op tijd betaald.

Potentiële kopers zullen zich eerder situeren in het segment van particulieren/maatschappijen die willen investeren in handelspanden die al een goede huurder hebben en waar ze weinig problemen mee gaan hebben.