JuridischForum.be

Beste,

Als verhuurder van verschillende appartementen ben ik als de dood voor huurders die niet solvabel zijn, gezien bij wanbetaling of onmogenheid je vlug in een situatie zit waar je 6-7 maanden huur kwijt bent alvorens de huurder er effectief uit is via rechtszaak, vonnis, betekening, uitzetting, en dan moet je nog op zerk gaan naar een nieuwe huurder, soms is er schade, in het kort een heel dure grap.

Daarom, en zonder vooroordeel, maar wel uit negatieve ervaringen, weiger ik de laatste tijd steevast huurders zonder inkomen ( OCMW, Werkloosheidsuitkering), aangezien deze ook nooit kunnen garanderen dat deze huurder binnen x aantal maanden nog steeds deze uitkering geniet, en dan zit je met een huurder die niet kan betalen, zonder werk zit, en het OCMW draait dan haar rug, aangezien ze "het dossier niet meer behartigen en niet meer kunnen instaan voor de huur"; aldus beloven ze wel in het begin te betalen, maar enkele maanden later houdt het meestal plots op, en ze zijn niet meer verantwoordelijk, en uitleg krijg je ook niet want "dat is de privacy van het dossier".

Je hebt dan wel 2 maanden waarborg, maar dat is niets tegenover het verlies dat je lijdt als eigenaar !
Je moet dan nog procedures aanvatten om de huurwaarborg vrij te krijgen, want dat geven ze niet vrijwillig, en die procedure tot aan de betekening kost meer dan de hele waarborg...

Nu kreeg ik onlangs, naar aanleiding van een advertentie die ik had geplaatst met de vermelding "GEEN OCMW", een brief van de huurdersbond waarin ze stelden dat deze vermelding "onwettig is" en ze klacht tegen mij gaan indienen enz enz...

Nu is mijn vraag of dit inderdaad onwettig is ?
Ben je verplicht enig welke huurder die reageert op een advertentie en gewoon verklaart " ja ik wil dit huren" aan te nemen ?

Het is bij wet verboden om kandidaten af te keuren wegens discriminatie van kleur,ras,achtergrond, politieke overtuiging, geaardheid enz, dat is duidelijk, maar ...

Doch elk Immokantoor heeft het recht toch denk ik, (het is eigenlijk op vraag van de eigenaars) om de solvabiliteit van een kandidaat te onderzoeken; je bent niet VERPLICHT om aan eender wie die aanklopt te verhuren, je mag perfect je keuze maken op basis van verwachtingen of de huurder zijn of haar (financiële) verplichtingen zal kunnen nakomen; zo gebeurt dat op ieder kantoor toch ? ( tonen van loonfiches enz)

Graag verneem ik of dit gewoon een loze afdreiging is, en/of ik verder op deze manier mag adverteren.

Vriendelijke groeten

Het CGKR heeft een bochure die u misschien nuttig zal vinden:
http://www.cntr.be/?action=publicatie_d ... 45&thema=3" onclick="window.open(this.href);return false;

U kan dus niet a priori OCMW'ers weigeren. U mag wel vaststellen dat iemands inkomen onvoldoende is om de woning te huren, en vervolgens weigeren.

Ik zou op een dergelijke wijze niet verder adverteren, juist om problemen te voorkomen. Persoonlijk vraag ik kandidaat huurders steeds om:

- kopie identiteitskaart
- adresgevevens vorige verhuurder
- loonfiches van iedere huurder/ondertekenaar.

- Wanneer één van beide niet werkt eventueel naam van een borgsteller.


Indien één van de kandidaten opmerkt dat ze dit niet verplicht zijn te geven beaam ik dit volmondig... net zoals ik hen garandeer dat ik verplicht ben mijn keuze van huurder te baseren op de meest volledige informatie zodat ik het risico kan minimaliseren. Ofwel is de kandidaat snugger genoeg om 1 en 1 op te tellen en op zijn minst tot een resultaat te komen dat groter of gelijk is aan twee ofwel ... tja zijn er voldoende andere kandidaten.

Dus als ik het goed begrijp mag ik a fiori niet onvoorwaardelijk stellen dat ik geen OCMW'ers wens, doch als ze zich informeren via telefoon of persoonlijk op kantoor, en ik vraag naar "loonfiches", en ze hebben deze niet, of ze zeggen dat ze van het OCMW genieten
(soms belt het OCMW zelf en vragen ze alle vragen, en nadat ik -denkende met een prive persoon te maken heb - meedeel dat ik over loonfiches dien te beschikken maken ze zich pltos kenbaar als ocmw!) mag ik dan wel of niet antwoorden dat ik enkel verhuur aan personen die een inkomen via "werk" kunnen bewijzen ???

U kan hen vriendelijk meedelen dat de kandidatuur overwogen zal worden samen met alle andere kandidaten doch dat indien u hen voor xx/xx/xxxx niets laat weten ze niet weerhouden werd. (u verzoekt hen een zo uitvoerig mogelijk dossier over te maken, een keer, 2 keer, geen derde keer)

Alles hangt natuurlijk ook af van de huurprijs. Als je een app. van 800€ verhuurt zullen daar minder mensen met een uitkering op afkomen.
Wij verhuren momenteel een paar studio's en dan is de huurprijs anders en uiteraard ook de kandidaten die erop reageren. Dat het moeilijk is om de 'juiste' kandidaat te selecteren daar kan ik ondertussen een boek over schrijven, vooral in het segment van de markt waarin wij zitten (en vlak bij het hoofdkantoor OCMW!).

Nu moet ik toch het volgende kwijt. Onze langste en ook huidige huurder (12 jaar) is werkonbekwaam en zit op invaliditeit, altijd op tijd betaald. Een andere perfecte huurder die we 6 jaar hadden leefde van het OCMW en indien hij geen sociale woning had gekregen woonde hij er nog.
Zoals ik al zei hangt veel af van prijs, marktsegment en ligging. Wij hebben steeds veel jonge kandidaten die vaak voor de eerste keer huren (en dus geen gegevens van een vorige huurder kunnen voorleggen). We hebben al slechte ervaringen gehad met jonge huurders met vast werk die hun uitgaven niet kunnen overeenstemmen met hun inkomen.

Wij werken niet met een immo en ja, we hebben zo ondertussen onze trukendoos om de boot af te houden als het buikgevoel 'nee' zegt, al is het soms niet makkelijk.

@Vandebos
Wat vraag jij aan zelfstandigen als ik vragen mag?

Laat ik er nog aan toevoegen dat als wij zelf door het OCMW gecontacteerd worden ivm een kandidaat (wat dikwijls gebeurt), onze argwaan vele malen groter is en wij daar niet op ingaan (en als je met de 1/3 regel aandraaft is dat makkelijk).

Ik zou op een dergelijke wijze niet verder adverteren, juist om problemen te voorkomen. Persoonlijk vraag ik kandidaat huurders steeds om:

- kopie identiteitskaart
- adresgevevens vorige verhuurder
- loonfiches van iedere huurder/ondertekenaar.

- Wanneer één van beide niet werkt eventueel naam van een borgsteller.


Indien één van de kandidaten opmerkt dat ze dit niet verplicht zijn te geven beaam ik dit volmondig... net zoals ik hen garandeer dat ik verplicht ben mijn keuze van huurder te baseren op de meest volledige informatie zodat ik het risico kan minimaliseren. Ofwel is de kandidaat snugger genoeg om 1 en 1 op te tellen en op zijn minst tot een resultaat te komen dat groter of gelijk is aan twee ofwel ... tja zijn er voldoende andere kandidaten.

Waarom huur ik toch niet van iemand als jij...

Vind het een beetje jammer dat het OCMW hier met de vinger wordt gewezen.
Vaak is het OCMW een brug tussen minder solvabele mensen en verhuurders. Niet zozeer het inkomen speelt m.i. een cruciale rol, wel zozeer de verantwoordelijkheid en bereidheid van de huurder zelf. Elk zelfrespecterend OCMW en maatschappelijk werker zal absolute prioriteit geven aan de huishuur en zal erop toezien dat bij aanvang van het contract de huurlast haalbaar is.
Het OCMW kan een huishuur garanderen mits de voorwaarde dat betrokkene een leefloon geniet en/of in budgetbeheer is. En sommigen hebben dat echt wel nodig. Uiteraard vervalt die voorwaarde als de persoon in kwestie niet meer langs komt op de sociale dienst. Bvb. niet langer leefloongerechtigd of niet langer in budgetbeheer, ...
Maar is het OCMW hier dan voor verantwoordelijk??? Ik dacht het niet ...

Anderzijds komen velen ook pas aankloppen bij het OCMW als er al moeilijkheden zijn met het betalen van de huishuur. Ik mag dan toch zeggen dat het OCMW veelvuldige inspanningen levert om de schade recht te zetten, en uiteraard: de medewerking van de cliënt blijft cruciaal. Een perfect en stabiel lopend budgetbeheer, er is bij manier van spreken geen beter huurder te vinden ...

Dat men dan van het budgetbeheer bij het OCMW een systeem maakt waar het niet zo poepeenvoudig is om uit te stappen.

Het spijt me Artis, maar de situaties ik persoonlijk al ben tegengekomen met OCMW's logenstraffen jou post. Wat vindt je bv van een OCMW dat een medewerker op je afstuurt omdat ze in een lokaal weekblad hebben gezien dat je een pand verhuurd en die je wil laten geloven dat hij een machtiging heeft om de woningen op te vorderen voor verhuur aan een door hun te bepalen prijs, Het OCMW dat zich borg stelt voor huurschade en dan gedurende meer dan een jaar een uitgebroken badkuip op sleet en ouderdom tracht te schuiven, het OCMW dat schriftelijk namens haar voorzitter formeel ontkent ooit voor X te zijn tussengekomen in de waarborg terwijl het diezelfde voorzitter is die destijds het contract mee "Namens het OCMW van ..." heeft ondertekend?

Zijn er dan geen goed werkende OCMW's? Natuurlijk zijn die er, doch zolang de rotte appels niet actief worden aangepakt zie je mij bijlange niet zo snel nog via hen verhuren.

Budgetbeheer is vrijwillig. Het OCMW heeft heden niet de juridische gronden gekregen van de wetgever om dit afdwingbaar te maken. Reden zal waarschijnlijk liggen aan het feit dat de hulpverlening zo laagdrempelig mogelijk moet zijn. Dat heeft in de meeste gevallen voordelen, maar ook soms nadelen. Met de laagdrempeligheid wordt het idee geschept om zo het vertrouwen met de cliënt te optimaliseren. Een budgetbeheer is soms niet de enige hulpverlening; vaak zijn er onderliggende sociaal-familiale problemen die de nodige vertrouwelijkheid en laagdrempeligheid vereisen.

De visie van ons OCMW is duidelijk. Gezien OCMW’s (en voornamelijk het cliënteel ervan) een slechte naam meezeulen, trachten wij dit om te buigen door duidelijke en correctie informatie vooraf mee te delen. Wij hechten veel belang om op een goed blaadje te staan met de verhuurders, net omdat we ze nodig hebben. Uiteraard lopen er ook dingen fout en gebeuren er dingen buiten onze wil om … Er zijn altijd risico’s aan verbonden natuurlijk en maar we beseffen zeer goed dat verhuurders, de man in de straat, meer dan wie ook (cfr. grote concerns zoals energie- en telecombedrijven) voorrang krijgen op hun gelden en eventuele afbetaalplannen. Een gulden middenweg zoeken is daarentegen niet eenvoudig natuurlijk. En dat weet je ook maar al te goed: het huurgeld is één ding, de staat van de woning een andere …

Vind het jammer dat je negatieve ervaringen hebt met OCMW’s. Ken natuurlijk de gehele context niet, maar begrijp het wel. Die borg van het OCMW, werd er dan geld gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de cliënt en het OCMW vermeld als deponent? Zo ja, dan is de HWB er één van de cliënt en niet van het OCMW. De cliënt betaalt deze renteloze lening dan gewoon af aan het OCMW. Maar inderdaad, in elke sector zitten wel cowboy’s, ik kan je daarin alleen maar bijtreden zolang er maar niet wordt veralgemeend.

En om eerlijk te zijn, mocht ik verhuurder zijn, ik zou ook niet zo snel geneigd zijn om grote risico’s te nemen, laat staan aan vreemdelingen met afwachtend verblijfsrecht die dan ineens niet meer kunnen betalen.

Mag ik dan wel of niet antwoorden dat ik enkel verhuur aan personen die een inkomen via "werk" kunnen bewijzen ???

Neen. Dan zou u discrimineren tussen mensen die werken en van een vervangingsinkomen genieten.

U kan wel vragen naar het inkomen van de kandidaat-huurders, en dan besluiten dat ze onvoldoende inkomen hebben om bij u te huren.

De visie van ons OCMW is duidelijk. Gezien OCMW’s (en voornamelijk het cliënteel ervan) een slechte naam meezeulen, trachten wij dit om te buigen door duidelijke en correctie informatie vooraf mee te delen. Wij hechten veel belang om op een goed blaadje te staan met de verhuurders, net omdat we ze nodig hebben. Uiteraard lopen er ook dingen fout en gebeuren er dingen buiten onze wil om … Er zijn altijd risico’s aan verbonden natuurlijk en ...

Het is klaar en duidelijk dat een hele hoop maatregelen die bestaan om huurders te beschermen, er ook voor zorgen dat er heel wat risico ten hoofde van de verhuurder gelegd wordt.
Een insolvabele huurder die je boeltje beschadigt (ver voorbij de huurwaarborg), een serieuze huurachterstand oploopt en het juridisch arsenaal kan gebruiken om uitzetting te vermijden; dat kan de verhuurder een behoorlijke duit kosten. Wanneer de eigenaar slechts enkele huurders heeft (da's nog steeds het grootste deel van de huurmarkt), is het risico ten hoofde van de verhuurder nog groter.



Ik heb trouwens vraagtekens bij dat 'doen alsof' van die ocmw-ambtenaren. Hebben zij een deontologie die undercovertje-spelen toestaat?

Het is klaar en duidelijk dat een hele hoop maatregelen die bestaan om huurders te beschermen, er ook voor zorgen dat er heel wat risico ten hoofde van de verhuurder gelegd wordt.
Een insolvabele huurder die je boeltje beschadigt (ver voorbij de huurwaarborg), een serieuze huurachterstand oploopt en het juridisch arsenaal kan gebruiken om uitzetting te vermijden; dat kan de verhuurder een behoorlijke duit kosten. Wanneer de eigenaar slechts enkele huurders heeft (da's nog steeds het grootste deel van de huurmarkt), is het risico ten hoofde van de verhuurder nog groter.

Ik heb trouwens vraagtekens bij dat 'doen alsof' van die ocmw-ambtenaren. Hebben zij een deontologie die undercovertje-spelen toestaat?

Ik kan je in je eerste alinea alleen maar bijtreden. Wettelijk gezien is er een machtsonevenwicht tussen huurder en verhuurder, vandaar natuurlijk de (extra) bescherming van de 'zwakkere' partij. Zoals reeds aangehaald heb ik daarom net veel begrip voor huiseigenaars, die ook maar mensen zijn zoals u en ik en die recht hebben op hun inkomsten. Aan de andere kant heeft iedereen recht op wonen en knelt daar vaak het schoentje.

Betreft je 2e stukje tekst: Het is natuurlijk niet de bedoeling je geloofwaardigheid als organisatie in gedrang te brengen door te liegen en undercover huurovereenkomsten te bedisselen. Hier is dat alleszins niet de gangbare werkwijze. Wel wordt vastgesteld dat het woord 'OCMW' een allergische reactie veroorzaakt bij heel wat huiseigenaars (wat ergens mss wel te begrijpen valt). Als wij op zoek moeten naar huisvesting of er moet onderhandeld worden, verzwijgen wij dit alleszins nooit. De feiten zijn wat ze zijn, bij een HWB komen wij sowieso ter sprake. Wij spreken meestal onze contactpersonen aan (reeds bekende huiseigenaars die tevreden zijn over onze samenwerking). Maar evident is het niet om huisvesting te vinden, dat is zeker. Nogmaals jammer dat anderen in de sector daar anders over denken en er serieus de kantjes aflopen. De creativiteit is soms hoog zeker? ...

Zo hoog dat ik reeds een paar maal overwogen heb klacht in te dienen. Diegene die claimde dat hij een pand kon opeisen aan een door hen te bepalen prijs... Ik wordt niet snel kwaad en ben niet bepaald de meest struise persoon ( zou me zelfs niet gemiddeld sterk noemen..) maar die is toch zeer dicht in de buurt van de punt van mijn rechter 43 gekomen... Nieuwsgierig hoe zijn claim in falsetto had geklonken...

Aan de andere kant heeft iedereen recht op wonen en knelt daar vaak het schoentje.

Ik denk niet dat het aan de individuele eigenaar is om dit recht te garanderen. Er hangt namelijk een prijskaartje aan dit recht.

Daar hebben we net het ocmw voor, denk ik dan.
Dat het ocmw desnoods zelf sociale woningen bouwt (en de 'slechte' risico's op haar neemt.)
Zoiets zou de positie van de huurders die net betere risico's inhouden serieus verbeteren.