Mondeling contract - Betwisting waterfactuur nav waterschade
Geplaatst: 12 feb 2012 17:13
Ik stel deze vraag voor een vriendin die momenteel in onmin leeft met haar huisbaas.
Ze woont al een aantal jaren (2/3) in een appartement boven een handelszaak. Ze heeft geen schriftelijk huurcontract. Er werd wel een huurwaarborg gestort op een geblokkeerde rekening. Ze betaalt enkel huur. Er worden geen vaste kosten voor EGW aangerekend, noch gemeenschappelijke delen. Het pand beschikt niet over individuele tellers. Sinds de aanvang van de huur betaalt ze dus enkel de maandelijkse huur en de verhuurder neemt klaarblijkelijk de kosten van EGW ten hare laste. Er werd ook geen plaatsbeschrijving opgemaakt.Aangezien het mondeling is, is het uiteraard niet geregistreerd.
Vorig jaar waren er problemen met het toilet waardoor er een grote hoeveelheid water is verloren gegaan. De huurder heeft de verhuurder hiervan telefonisch op de hoogte gebracht waarop de verhuurder langsgekomen is met een (niet-erkende) loodgieter, hiermee bedoel ik een "vriend" die wat kan sleutelen aan leidingen e.d. Nadien waren de problemen met het toilet opgelost.
Nu, ongeveer één jaar na de feiten, heeft de verhuurder haar een factuur gestuurd van water t.b.v. ongeveer 2000€. Bovendien heeft de verhuurder gezegd dat hij voortaan EGW gaat aanrekenen.
Nu heb ik de woninghuurwet even doorgenomen en ben ik tot de volgende conclusie gekomen:
Een mondeling huurcontract (indien men het bestaan ervan kan bewijzen, wat in dit geval makkelijk lukt d.m.v. de stortingen van huur, inschrijving op het adres en de geblokkeerde huurwaarborg) wordt wettelijk automatisch een contract van 9 jaar. Hierdoor zijn alle regels die op dit type contract betrekking hebben van toepassing.
Dit wil zeggen dat indien de huurder zou willen vertrekken, ze dit kan doen zonder vergoeding en zonder opzegtermijn.
De huurprijs niet zomaar eenzijdig gewijzigd kan worden.
Tot zover ben ik het ongeveer zeker.
Ik heb gelezen dat bij een schriftelijk huurcontract, wanneer de verhuurder het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten wenst te wijzigen, dit enkel kan via de vrederechter.
cfr. Art. 7 §2 Woninghuurwet:
§ 2. (Iedere partij kan te allen tijde) aan de vrederechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten.
De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven.
Hij beslist tot de omzetting indien zij mogelijk is.
Mijn inziens impliceert deze regel dat voor de herziening te kunnen aanvragen er daadwerkelijk reeds forfaitaire/vaste kosten en lasten moeten vastgelegd zijn. In dit geval is er een, weliswaar, mondelinge overeenkomst dat de kosten en lasten van EGW door de verhuurder ten laste worden genomen. Gezien de huurder tot op heden nog nooit een factuur heeft moeten betalen van EGW en er tevens geen meters aanwezig zijn in de woning, lijkt deze overeenkomst alvast bewezen. Ze heeft nooit een aansluiting moeten nemen bij de EGW-leveranciers, noch een afrekening gekregen van de verhuurder sinds ze er haar intrek heeft genomen.
Verder lees ik in de woninghuurwet niets dat enigszins klaarheid zou kunnen scheppen in deze situatie.
Nu zijn mijn vragen de volgende:
Kan de verhuurder éénzijdig beslissen vanaf nu "vaste of forfaitaire kosten en lasten" aan te rekenen? Zo ja, hoe? Vrederechter, éénzijdig,...
Kan de verhuurder de vermelde waterfactuur doorrekenen aan de huurder? Mijn inziens kan de verhuurder evenmin aantonen wat aan de basis van deze factuur ligt, gezien er geen individuele tellers zijn en er nog een handelszaak in hetzelfde gebouw zit.
Alvast bedankt voor de hulp!
Ze woont al een aantal jaren (2/3) in een appartement boven een handelszaak. Ze heeft geen schriftelijk huurcontract. Er werd wel een huurwaarborg gestort op een geblokkeerde rekening. Ze betaalt enkel huur. Er worden geen vaste kosten voor EGW aangerekend, noch gemeenschappelijke delen. Het pand beschikt niet over individuele tellers. Sinds de aanvang van de huur betaalt ze dus enkel de maandelijkse huur en de verhuurder neemt klaarblijkelijk de kosten van EGW ten hare laste. Er werd ook geen plaatsbeschrijving opgemaakt.Aangezien het mondeling is, is het uiteraard niet geregistreerd.
Vorig jaar waren er problemen met het toilet waardoor er een grote hoeveelheid water is verloren gegaan. De huurder heeft de verhuurder hiervan telefonisch op de hoogte gebracht waarop de verhuurder langsgekomen is met een (niet-erkende) loodgieter, hiermee bedoel ik een "vriend" die wat kan sleutelen aan leidingen e.d. Nadien waren de problemen met het toilet opgelost.
Nu, ongeveer één jaar na de feiten, heeft de verhuurder haar een factuur gestuurd van water t.b.v. ongeveer 2000€. Bovendien heeft de verhuurder gezegd dat hij voortaan EGW gaat aanrekenen.
Nu heb ik de woninghuurwet even doorgenomen en ben ik tot de volgende conclusie gekomen:
Een mondeling huurcontract (indien men het bestaan ervan kan bewijzen, wat in dit geval makkelijk lukt d.m.v. de stortingen van huur, inschrijving op het adres en de geblokkeerde huurwaarborg) wordt wettelijk automatisch een contract van 9 jaar. Hierdoor zijn alle regels die op dit type contract betrekking hebben van toepassing.
Dit wil zeggen dat indien de huurder zou willen vertrekken, ze dit kan doen zonder vergoeding en zonder opzegtermijn.
De huurprijs niet zomaar eenzijdig gewijzigd kan worden.
Tot zover ben ik het ongeveer zeker.
Ik heb gelezen dat bij een schriftelijk huurcontract, wanneer de verhuurder het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten wenst te wijzigen, dit enkel kan via de vrederechter.
cfr. Art. 7 §2 Woninghuurwet:
§ 2. (Iedere partij kan te allen tijde) aan de vrederechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten.
De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven.
Hij beslist tot de omzetting indien zij mogelijk is.
Mijn inziens impliceert deze regel dat voor de herziening te kunnen aanvragen er daadwerkelijk reeds forfaitaire/vaste kosten en lasten moeten vastgelegd zijn. In dit geval is er een, weliswaar, mondelinge overeenkomst dat de kosten en lasten van EGW door de verhuurder ten laste worden genomen. Gezien de huurder tot op heden nog nooit een factuur heeft moeten betalen van EGW en er tevens geen meters aanwezig zijn in de woning, lijkt deze overeenkomst alvast bewezen. Ze heeft nooit een aansluiting moeten nemen bij de EGW-leveranciers, noch een afrekening gekregen van de verhuurder sinds ze er haar intrek heeft genomen.
Verder lees ik in de woninghuurwet niets dat enigszins klaarheid zou kunnen scheppen in deze situatie.
Nu zijn mijn vragen de volgende:
Kan de verhuurder éénzijdig beslissen vanaf nu "vaste of forfaitaire kosten en lasten" aan te rekenen? Zo ja, hoe? Vrederechter, éénzijdig,...
Kan de verhuurder de vermelde waterfactuur doorrekenen aan de huurder? Mijn inziens kan de verhuurder evenmin aantonen wat aan de basis van deze factuur ligt, gezien er geen individuele tellers zijn en er nog een handelszaak in hetzelfde gebouw zit.
Alvast bedankt voor de hulp!