(Beste moderator: indien ik dit 1ste bericht verkeerd plaatste, graag verzetten aub.)
AFSPRAKEN VERHUURDER MET HUURDER
Onze huurovereenkomst dateert van 29-08-1990 (met plaatsbeschrijving), begon op 01-10-1990, en bevat oa volgende artikels:
Art 3.
"De huurder erkent dat het gehuurde goed in goede staat is."
Art 6.
"... De huurder zal de verhuurder onmiddellijk moeten kennis geven van alle overweldiging of schade door geburen of anderssinds aan het gehuurde goed toegebracht, dit op straf van schadevergoeding. "
Art7.
"... Alle herstellingen of onderhoud gedurende de duur van het huurkontrakt, uit te voeren in de gehuurde plaatsen, zijn voor rekening van de huurder, inbegrepen schilderwerken en behangen. ...
... Hij staat ook in voor het onderhoud van ramen, raamkozijnen, ... , deuren, ... enz..."
Art9
"De huurder zal de uitvoering moeten gedogen van alle werken voor grote of kleine herstellingen welke de verhuurder nodig acht..."
FEITEN
Verhuurder kreeg op 27-03-2011 schriftelijke toestemming van huurder om de aanpalende garage met berging, beiden van de huurwoning, op 01-07-2011 af te breken om te verkopen als bouwgrond en waarvoor huurder in ruil een lagere maandhuur betaalt en gratis een garage-box gebruikt van verhuurder.
Verhuurder heeft op 28-07-2011, zonder schriftelijke toestemming van huurder, ook de veranda van de huurwoning afgebroken met de mondelinge belofte die te herbouwen of minstens een overdekt terras te voorzien.
PROBLEEM
Door het afbreken van de veranda werd de deur van keuken naar veranda ineens buitendeur (achterdeur), gericht op de regenkant (westen).
Deze achterdeur (buitendeur) bevat 3 glazen ruiten.
Huurder verwittigde reeds verscheidene malen mondeling verhuurder dat deze deur, buitendeur geworden, vochtproblemen zou opleveren vanaf de herfst.
En inderdaad de deur klemt, en sedert einde november 2011 is dit zo erg dat ze enkel nog opent indien men er uitermate krachtig tegen duwt, met gevaar om het glas te breken.
Huurder heeft dit probleem op 05-12-2011 mondeling meegedeeld aan verhuurder.
Mondeling antwoord van verhuurder: "de huurder moet dit maar oplossen"
OPMERKING1
Huurder kocht einde 2006 een woning om zelf in te trekken na te laten verbouwen, en waaraan nog niet is begonnen door vertraging (oa : trage architect, bouwvergunning 1 jaar, toegang gedurende 2 jaar onderbroken door wegenwerken, een failliete hoofdaannemer, enz...).
Huurder had gehoopt om ten laatste in 2011 in de eigen woning te kunnen intrekken.
OPMERKING2
Verhuurder is een oudere vrouw die allerlei ziektes heeft en operaties ondergaat.
Zij had gehoopt om in 2011 haar huurwoning te kunnen verkopen.
BESLUIT
Rechtszaak tegen verhuurder zou er kunnen voor zorgen dat huurder wordt uitgezet terwijl de te verbouwen eigen woning van huurder nog niet klaar is om in te trekken. Geen goede oplossing dus.
VRAAG
Mag huurder de keukendeur die buitendeur is geworden zelf (laten) aanpassen aan de gewijzigde situatie (regenkant)?
Zo ja, hoe dit administratief aanpakken en wie betaalt de kosten.
Bedankt om tot hier te lezen.
PaPyRene
aanpassen buitendeur huurwoning: voor huurder of verhuurder?
Laatst gewijzigd door PaPyRene op 20 dec 2012 11:15, 1 keer totaal gewijzigd.
"De wereld is een schouwtoneel, elk speelt zijn rol en krijgt zijn deel." (Joost van den Vondel : 1587-1679)
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
ganapathi tantra
- Berichten: 1340
puur juridisch zijn er ongetwijfeld forumleden die dit detaillistisch zullen kunnen beantwoorden.
Maar ik vermoed dat mijn gezond verstand niet ver van dat juridische ligt.
1. Zelfs als ze verkoop zal de verhuurder u niet zomaar kunnen uitzetten. Daar zal al een héél lange periode overgaan en die
is misschien wel genoeg om uw eigen huis toch klaar te krijgen.
2. U kan uiteraard begrip opbrengen voor haar leeftijd en gesteldheid maar in sé is dat totaal uw probleem niet.
3. Uiteraard is de verhuurder verplicht zeker door eigen toedoen en ondernomen acties om zaken recht te zetten. Maw als u
in de keuken een deur had uitvoering binnendeur en deze wordt door omstandigheden waarvan de eigenaar aan de oorsprong
ligt een buitendeur dan zal de eigenaar er moeten voor zorgen dat dit dan ook een deur is die aan die eisen voldoet.
Puur technisch zit er namelijk nogal veel verschil tussen de 2 en wij plaatsen wel al eens wat deuren van allerlei aard
)
Stel nu eens dat de woning naast die van u ook van dezelfde eigenaar was en die beslsit om het af te breken. Daardoor is er
een groot gat in het dak en dan zegt men: we zullen er een plastiekske over leggen want ik moet geopereerd worden !!!
Zeer simplistisch ? Misschien wel maar realiteit.
Maar ik vermoed dat mijn gezond verstand niet ver van dat juridische ligt.
1. Zelfs als ze verkoop zal de verhuurder u niet zomaar kunnen uitzetten. Daar zal al een héél lange periode overgaan en die
is misschien wel genoeg om uw eigen huis toch klaar te krijgen.
2. U kan uiteraard begrip opbrengen voor haar leeftijd en gesteldheid maar in sé is dat totaal uw probleem niet.
3. Uiteraard is de verhuurder verplicht zeker door eigen toedoen en ondernomen acties om zaken recht te zetten. Maw als u
in de keuken een deur had uitvoering binnendeur en deze wordt door omstandigheden waarvan de eigenaar aan de oorsprong
ligt een buitendeur dan zal de eigenaar er moeten voor zorgen dat dit dan ook een deur is die aan die eisen voldoet.
Puur technisch zit er namelijk nogal veel verschil tussen de 2 en wij plaatsen wel al eens wat deuren van allerlei aard
)Stel nu eens dat de woning naast die van u ook van dezelfde eigenaar was en die beslsit om het af te breken. Daardoor is er
een groot gat in het dak en dan zegt men: we zullen er een plastiekske over leggen want ik moet geopereerd worden !!!
Zeer simplistisch ? Misschien wel maar realiteit.
Belangrijk is niet wie je bent maar wel wie je kent
was het originele contract in '90 eentje van bepaalde duur dat ééntje van onbepaalde duur is geworden of een negenjarig contract?
indien negenjarig contract:
- De verhuurder kan u er niet voor 30/09/2012 uitzetten, einde van de driejarige periode tenzij voor eigen bewoning of bewoning door een familielid. (indien het om hoofdbewoning gaat)
- wanneer het contract wordt geregistreerd kan zelfs een nieuwe eigenaar niet uitzetten zonder zes maanden vooropzeg.
- indien geen tijdige opzeg door de verhuurder wordt gegeven start een nieuwe driejarige periode.
- bij een opzeg kan u steeds Art. 11. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden woninghuurwet trachten in te roepen met als reden dat u aan het bouwen bent en dat een verhuis tussen deze werken in het voor u bijzonder en onredelijk moeilijk maakt.
Achterdeur is als gevolg van schade door acties verhuurder ---> ten laste verhuurder.
indien negenjarig contract:
- De verhuurder kan u er niet voor 30/09/2012 uitzetten, einde van de driejarige periode tenzij voor eigen bewoning of bewoning door een familielid. (indien het om hoofdbewoning gaat)
- wanneer het contract wordt geregistreerd kan zelfs een nieuwe eigenaar niet uitzetten zonder zes maanden vooropzeg.
- indien geen tijdige opzeg door de verhuurder wordt gegeven start een nieuwe driejarige periode.
- bij een opzeg kan u steeds Art. 11. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden woninghuurwet trachten in te roepen met als reden dat u aan het bouwen bent en dat een verhuis tussen deze werken in het voor u bijzonder en onredelijk moeilijk maakt.
Achterdeur is als gevolg van schade door acties verhuurder ---> ten laste verhuurder.
Bedankt voor de interessante antwoorden.
Moderator:
Kan u even mijn foruminstellingen nakijken aub?
Ik heb die ingesteld dat indien er antwoorden op mijn berichten zijn, er automatisch een melding naar mijn mail adres moet gestuurd worden; maar dat gebeurt blijkbaar niet.
Ik zie niet wat de oorzaak is.
Alvast dank
Papyrene.
Moderator:
Kan u even mijn foruminstellingen nakijken aub?
Ik heb die ingesteld dat indien er antwoorden op mijn berichten zijn, er automatisch een melding naar mijn mail adres moet gestuurd worden; maar dat gebeurt blijkbaar niet.
Ik zie niet wat de oorzaak is.
Alvast dank
Papyrene.
"De wereld is een schouwtoneel, elk speelt zijn rol en krijgt zijn deel." (Joost van den Vondel : 1587-1679)
Beste forumleden,
Sedert 05-12-2011 zijn we vandaag (09-12-2012) meer dan 1 jaar verder en is er aan onze situatie, die beschreven staat in de vorige berichten, niets veranderd.
Ik herhaal nog eens in het kort het probleem: door een met de verhuurder overeen gekomen wijziging aan onze huurwoning is een binnendeur nu buitendeur geworden (westen richting) met als gevolg dat die ontzettend klemt en eigenlijk zou moeten aangepast of vervangen worden naar een echte buitendeur.
Begin december 2011 heb ik dat aan onze verhuurder meegedeeld, zonder resultaat.
In juli 2012 heb ik tijdens de jaarlijkse huur controle dit opnieuw meegedeeld, en omdat het net in die periode zeer vochtig weer was heeft verhuurder het probleem aan den lijve ondervonden toen zij de deur niet open kon krijgen.
Om het vooruit te laten gaan (de winter staat voor de deur) wil ik deze deur nu (december 2012) laten aanpassen op mijn kosten (huurder) en de verhuurder achteraf aangetekend op de hoogte brengen van de werken en de kosten.
We zien dan achteraf wat we kunnen recuperen.
2 vragen:
1/ Mag ik eerst de werken laten uitvoeren en achteraf de verhuurder op de hoogte brengen (zo ja, hoe moet ik dat officieel mee delen) ?
2/ Hoe moet ik de door mij betaalde kosten recupereren ?
Bedankt.
Sedert 05-12-2011 zijn we vandaag (09-12-2012) meer dan 1 jaar verder en is er aan onze situatie, die beschreven staat in de vorige berichten, niets veranderd.
Ik herhaal nog eens in het kort het probleem: door een met de verhuurder overeen gekomen wijziging aan onze huurwoning is een binnendeur nu buitendeur geworden (westen richting) met als gevolg dat die ontzettend klemt en eigenlijk zou moeten aangepast of vervangen worden naar een echte buitendeur.
Begin december 2011 heb ik dat aan onze verhuurder meegedeeld, zonder resultaat.
In juli 2012 heb ik tijdens de jaarlijkse huur controle dit opnieuw meegedeeld, en omdat het net in die periode zeer vochtig weer was heeft verhuurder het probleem aan den lijve ondervonden toen zij de deur niet open kon krijgen.
Om het vooruit te laten gaan (de winter staat voor de deur) wil ik deze deur nu (december 2012) laten aanpassen op mijn kosten (huurder) en de verhuurder achteraf aangetekend op de hoogte brengen van de werken en de kosten.
We zien dan achteraf wat we kunnen recuperen.
2 vragen:
1/ Mag ik eerst de werken laten uitvoeren en achteraf de verhuurder op de hoogte brengen (zo ja, hoe moet ik dat officieel mee delen) ?
2/ Hoe moet ik de door mij betaalde kosten recupereren ?
Bedankt.
"De wereld is een schouwtoneel, elk speelt zijn rol en krijgt zijn deel." (Joost van den Vondel : 1587-1679)
U stuurt de verhuurder een laatste aangetekend schrijven waarin u nogmaals alle feiten en de geschiedenis aanhaalt. In het schrijven geeft u de verhuurder 10 kalenderdagen de tijd om u een definitieve datum voor eind januari te te bezorgen waarop dit probleem wordt aangepakt. U verwittigt de verhuurder dat bij niet aanpakken van dit probleem binnen de gestelde periode dit schrijven geldt als een definitieve ingebrekestelling en u verplicht zal zijn om op zijn kosten het lokale vredegerecht in te schakelen om bij vonnis tegen dwangsom het uitvoeren van deze werken te vorederen.
Als u zelf dit laat uitvoeren, zonder akkoord van de verhuurder, is het zeer moeilijk om de kosten hiervoor terug te vorderen. U zal al moeten bewijzen dat dit dringend was (argument van de winter) en u de verhuurder ook tijdig op de hoogte heeft gebracht.
Bij dit laatste zit het probleem, u heeft meer dan tijd genoeg gehad om de verhuurder hiertoe te verplichten. Doet u dit zelf, zou ik dus niet rekenen op enige vergoeding hiervoor.
Bij dit laatste zit het probleem, u heeft meer dan tijd genoeg gehad om de verhuurder hiertoe te verplichten. Doet u dit zelf, zou ik dus niet rekenen op enige vergoeding hiervoor.
Ik citeer uit een vonnis:
Laat de verhuurder in verzoening oproepen voor de vrederechter. Dit kost niets.Wanneer aan een gehuurd onroerend goed herstellingen dienen te worden uitgevoerd die ten laste van de verhuurder vallen heeft de huurder in de regel niet het recht deze herstellingen zelf uit te voeren of te laten uitvoeren en daarna terugbetaling van de kostprijs van deze herstellingen van de verhuurder te vorderen. De huurder dient de verhuurder in gebreke te stellen om de herstellingen uit te voeren of te laten uitvoeren. Indien de verhuurder in gebreke blijft dient de huurder zich tot de rechter te wenden of kan hij eventueel de betaling van de huur (gedeeltelijk) opschorten met toepassing van de exceptio non adimpleti contractus. (exceptie van niet-uitvoering).
Slechts ingeval van hoogdringendheid, indien bovenvermelde procedure niet kan toegepast worden en de herstellingen onverwijld moeten worden uitgevoerd, kan de huurder de herstellingen zelf laten uitvoeren. In de regel kan dit slechts na een ingebrekestelling, waarbij duidelijk vermeld wordt welke herstellingen dringend moeten worden uitgevoerd en na de verhuurder de tijd gegeven te hebben om de herstellingen uit te voeren. De verhuurder moet de mogelijkheid hebben na te gaan of de herstellingen ten zijne laste zijn en of zij noodzakelijk zijn. Hij moet in de mogelijkheid gesteld worden de herstellingen zelf uit te voeren of te laten uitvoeren. De huurder moet dan de verhuurder verwittigen van het feit dat hij, indien de verhuurder de herstellingen niet tegen een bepaalde datum heeft uitgevoerd of laten uitvoeren, zelf de herstellingen zal laten uitvoeren en de kostprijs op de verhuurder zal verhalen. Hij mag in die omstandigheden enkel die herstellingen laten uitvoeren waarvan het karakter hoogdringend is en die onverwijld moeten worden uitgevoerd. Tevens dient hij de verhuurder te verwittigen op het ogenblik dat de herstellingen starten en dient hij eenmaal de herstellingen zijn uitgevoerd de verhuurder onmiddellijk in kennis stellen van de kostprijs van de uitgevoerde herstellingen.
Enkel in zeer uitzonderlijke gevallen van extreme hoogdringendheid, wanneer de herstellingen zonder enig uitstel moeten geschieden, en wanneer de eigenaar niet kan bereikt worden kan de huurder herstellingen laten uitvoeren zonder de verhuurder in gebreke gesteld te hebben. Ook dan zal hij onmiddellijk de verhuurder verwittigen dat hij de herstellingen start en eenmaal de herstellingen zijn uitgevoerd de verhuurder onmiddellijk in kennis stellen van de kostprijs van de uitgevoerde herstellingen. Hij dient er dan voor te zorgen de bewijzen dat de herstelling zonder uitstel diende te geschieden en dat het gaat om herstellingen die ten laste van de eigenaar zijn te bewaren en ter beschikking van de eigenaar te houden.
Om de rompslomp met het vredegerecht te vermijden overweeg ik een combinatie van de antwoorden (waarvoor dank).
Namelijk, een aangetekend schrijven naar verhuurder sturen met inhoud :
ten 1ste : feiten en geschiedenis over de binnendeur die buitendeur werd en daardoor zeer moeilijk opent, scheurt, slecht isoleert, enz...
ten 2de : de verschillende mondelinge meldingen aan verhuurder over het sluit-probleem met die deur in 2011/12 (1ste melding) en 2012/07 (huur-controle)
ten 3de : de vraag dat verhuurder binnen een periode van 10 kalenderdagen aan huurder de datum mee deelt dat het probleem met deze deur ten gronde wordt aangepakt voor 26-01-2013 (dringendheid winter)
ten 4de : dat indien het deur-probleem niet voor 26-01-2013 is opgelost, de verhuurder automatisch, dus zonder melding, in gebreke is gesteld; waarbij huurder een beroep kan doen op vaklui om op kosten van verhuurder het deur-probleem alsnog op te lossen
ten 5de: dat de kosten die huurder aan de vaklui betaalt ivm het deur-probleem, nav de in gebreke-stelling, worden afgehouden van de huishuur; waarvoor verhuurder een kopie van de factuur ontvangt
Is bovenstaande haalbaar en wettelijk ?
Bedankt.
Namelijk, een aangetekend schrijven naar verhuurder sturen met inhoud :
ten 1ste : feiten en geschiedenis over de binnendeur die buitendeur werd en daardoor zeer moeilijk opent, scheurt, slecht isoleert, enz...
ten 2de : de verschillende mondelinge meldingen aan verhuurder over het sluit-probleem met die deur in 2011/12 (1ste melding) en 2012/07 (huur-controle)
ten 3de : de vraag dat verhuurder binnen een periode van 10 kalenderdagen aan huurder de datum mee deelt dat het probleem met deze deur ten gronde wordt aangepakt voor 26-01-2013 (dringendheid winter)
ten 4de : dat indien het deur-probleem niet voor 26-01-2013 is opgelost, de verhuurder automatisch, dus zonder melding, in gebreke is gesteld; waarbij huurder een beroep kan doen op vaklui om op kosten van verhuurder het deur-probleem alsnog op te lossen
ten 5de: dat de kosten die huurder aan de vaklui betaalt ivm het deur-probleem, nav de in gebreke-stelling, worden afgehouden van de huishuur; waarvoor verhuurder een kopie van de factuur ontvangt
Is bovenstaande haalbaar en wettelijk ?
Bedankt.
"De wereld is een schouwtoneel, elk speelt zijn rol en krijgt zijn deel." (Joost van den Vondel : 1587-1679)
Ik snap het voordeel niet om het vredegerecht onmiddellijk in te schakelen.
Dit zijn de mogelijkheden nu, nav een aangetekend schrijven (inhoud: zie vorige reactie) :
1/ Verhuurder lost voor 26-01-2013 het deur-probleem voor huurder op.
2/ Verhuurder stapt voor 26-01-2013 naar de vrederechter en laat huurder oproepen om samen het deur-probleem op te lossen.
(eventuele gerechtskosten zijn ten laste van verhuurder)
3/ Verhuurder laat huurder vaklui zoeken die het deur-probleem oplossen en is akkoord dat de huur verminderd is met de kosten.
4/ Verhuurder laat huurder vaklui zoeken die het deur-probleem oplossen, is niet akkoord dat de huur verminderd is met de kosten en stapt naar het vredegerecht.
Het voordeel is dat het deur-probleem voor 26-01-2013 eindelijk is opgelost.
Enkel in geval van puntje 4 is er twijfel mogelijk over de haalbaarheid van de betaling : stel de vrederechter kiest partij voor verhuurder; volgt er dan een boete voor de huurder, of krijgt de huurder enkel een deel van de kosten terug betaald ?
Dit zijn de mogelijkheden nu, nav een aangetekend schrijven (inhoud: zie vorige reactie) :
1/ Verhuurder lost voor 26-01-2013 het deur-probleem voor huurder op.
2/ Verhuurder stapt voor 26-01-2013 naar de vrederechter en laat huurder oproepen om samen het deur-probleem op te lossen.
(eventuele gerechtskosten zijn ten laste van verhuurder)
3/ Verhuurder laat huurder vaklui zoeken die het deur-probleem oplossen en is akkoord dat de huur verminderd is met de kosten.
4/ Verhuurder laat huurder vaklui zoeken die het deur-probleem oplossen, is niet akkoord dat de huur verminderd is met de kosten en stapt naar het vredegerecht.
Het voordeel is dat het deur-probleem voor 26-01-2013 eindelijk is opgelost.
Enkel in geval van puntje 4 is er twijfel mogelijk over de haalbaarheid van de betaling : stel de vrederechter kiest partij voor verhuurder; volgt er dan een boete voor de huurder, of krijgt de huurder enkel een deel van de kosten terug betaald ?
"De wereld is een schouwtoneel, elk speelt zijn rol en krijgt zijn deel." (Joost van den Vondel : 1587-1679)
Het probleem is dat je je als huurder een taak toeeigent die aan de verhuurder toehoort en je deze vervolgens wensst te factureren voor een uitgevoerd werk waarin hij, door zijn eigen fout of niet, geen meezeggenschap heeft gehad.
Als je via het vredegerecht werkt kost dat je € 35 en krijg je bij vonnis het recht om die werken uit te voeren en door te rekenen.
Als je via het vredegerecht werkt kost dat je € 35 en krijg je bij vonnis het recht om die werken uit te voeren en door te rekenen.