Bescherming van de huurder bij overlijden verhuurder/vruchtg

[terreintje]

Mijn vader is vruchtgebruiker van een privé woning. Mijn broer en ik zijn blote eigenaars. Broer is in onmin gevallen door omstandigheden bij zowel vader als mijzelf. Vader wil nu de woning verhuren voor een symbolische euro aan een persoon die hem erg genegen is. Ik heb daar geen probleem mee, vader mag trouwens de woning verhuren zolang hij leeft.

Ik heb begrepen dat een gerigistreerd huurcontract van maximum 3 jaar de' huurder beschermt tegen uitzetting/verhoging van de huur, indien vader binnen deze periode van 3 jaar zou komen te overlijden. Het huurcontract moet immers integraal door de nieuwe eigenaars (mijn broer en ik) worden overgenomen. Nogmaals, dit is voor mij geen probleem.

Ik zou echter willen weten of broer roet in het eten zou kunnen gooien, en de huurder er uit kan krijgen op de één of andere manier.
Zou er een verschil zijn wanneer de huurder een vreemde persoon is, of bijv. mijn zoon is.
Kan broer de huurprijs alsnog éénzijdig optrekken of eisen dat een volwaardige huurprijs wordt geïnd tot het einde van het huurcontract.
En kan broer tot slot eisen dat hij bij overname van het huurcontract toegang tot de woning krijgt om een inspectie uit te voeren.

Alvast bedankt.

[Vandebos]

Het Burgerlijk Wetboek voorziet expliciet dat de blote eigenaars slechts gebonden zijn door de verhuring door een vruchtgebruiker alleen (dus zonder dat de blote eigenaars de huurovereenkomst mee ondertekenen) voor een maximale periode van negen jaar, ook al werd in de huurovereenkomst een langere duur toegekend door de vruchtgebruiker (artikel 595 B.W.). Met dien verstande dat de blote eigenaars slechts de huur dienen te respecteren voor de resterende periode van de negenjarige duur. De huurder heeft dus enkel recht op het genot gedurende de lopende periode van negen jaren.

Gevaarlijk spel, de broer kan bij het overlijden van de vader zuiver uit wrok bij eerste aanleg een openbare verkoop afdwingen. Het feit dat het pand bezwaard is met pesthuur (de nieuwe eigenaar zal dus al kunnen beginnen met geding voor de vrederechter om de huur op een acceptabel niveau te krijgen) zal de waarde extreem beïnvloeden en de uiteindelijke verkoopsprijs extreem beïnvloeden. Als de onmin dusdanig hoog is tussen familieleden (een veel voorkomend scenario gaande van flippende familieleden die om niets naar alles en iedereen uithalen, tot het emotioneel chantage plegend typetje of alle mogelijke tussenliggende combinaties) is het meer dan mogelijk dat de broer geen fluit geeft om zijn erfenis zolang de rest er ook maar niets van heeft.

Ik ken persoonlijk een dossier van iemand die heeft geprocedeerd tot de advocaten van beide partijen het equivalent van de erfenis hadden opgestreken... Iedere maand maakte hij op het einde ervan een overzichtje, € x aan advocaten, € Y aan expertises onroerend goed, € Z door de rechtbank aangestelde financiële en fiscale experts. Rekeningen werden geblokkeerd van beide partijen, tot 20 jaar teruggegaan in betalingen en schenkingen enz, enz.

Wie wind zaait kan in dergelijke scenario's storm oogsten.

[terreintje]

Wat het art. 595 van het BW betreft, dat is geen probleem, daar de huurder maar een maxiale huurbezetting beoogt van 3 jaar. Vader is immers al op hoge leeftijd en zijn levensverwachtingen zijn niet meer dan dat. Enfin, daar gaat hij van uit.

Dus als ik het goed begrijp kan de broer éénzijdig een hogere huurlast bij de vrederechter proberen te verkrijgen als vader zou overlijden.
-Wat als ik (die voor de helft volle eigenaar is geworden) daar niet mee akkoord ga, en de huur niet wil verhogen ?
-Broer zou ook de verkoop kunnen afdwingen, ook al loopt het huurcontract van 3 jaar nog ?

En om nog terug te komen op mijn vorige vragen :
-maakt het een verschil of de huurder een vreemde is, of bijv. mijn zoon ?
-kan broer éénzijdig een huisbezoek afdwingen om een inspectie uit te voeren ? Ik weet dat hij dit zou willen doen, gewoon om te verifiëren of er nog inboedel van vader
aanwezig is. Kan ik dan eisen dat dit in aanwezigheid van mij zelf gebeurt, of mag iedere eigenaar apart dit doen ?

[Vandebos]

- broer kan naar vrederechter stappen.
- broer kan afdwingen dat het pand openbaar verkocht wordt. (met een dergelijk huurcontract zal de prijs negatief beïnvloed worden en dan hebben we het nog niet over het feit dat een openbare verkoop sowieso een gemiddeld 30% lagere verkoopsprijs oplevert dan een gewone verkoop. Het is immers de kandidaat-koper die besluit hoeveel hij betaalt en niet de verkoper)
- In sé maakt dit geen verschil uit om de eenvoudige reden dat de broer eveneens eigenaar is. Hij heeft evenveel rechten als u.
- Hij kan jaarlijks bezoekrecht van het pand afdwingen al dan niet vergezeld van derden.

[j.demoor]

“Art.1742...Het huurcontract wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder.”(Burgerlijk Wetboek).

“Art.7.§ 1. Onverminderd...kunnen de partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien...”(20 februari 1991).

‘Deze bepaling is van dwingend recht ter bescherming van de huurder. Daaruit volgt dat de huurder vóór het verstrijken van de in art.7,§1,al.1 bepaalde driejarige termijn niet kan instemmen met een verhoging van de aanvankelijke huurprijs en binnen die termijn geen afstand kan doen van zijn recht op betaling van de aanvankelijke huurprijs‘[Cass. 21 juni 2004(Y.S./G.E.),R.W.2006-07,997-998].

De toegang tot de woning om een inspectie uit te voeren is niet wettelijk geregeld. Zie daartoe dus uw contract.

[terreintje]

Vergeef mijn onwetendheid, maar lees ik nu hierboven twee tegenstrijdige teksten ? Of is de wet van geen tel als de broer naar de rechter stapt ?
De huurprijs kan dus in eerste instantie door een rechter opgetrokken worden naar een volwaardige huurprijs, ook binnen de eerste 3 jaar?
En de broer kan tevens eisen dat het pand openbaar verkocht wordt binnen die 3 jaar ?
Ik zal mijn vraag simpel houden : kan een huurder ongestoord gedurende 3 jaren huren als de verhuurder/vruchtgebruiker intussen overlijdt ?

[Vandebos]

De eerste drie jaar ja.

Eisen uit onverdeeldheid te treden kan hij wanneer hij wenst.