Huurcontract getekend huurder wil vebreken voor aanvang

[kinatje]

Mijn vraag is:
Ik ben een eigenares van een appartement en op 7 november 20011 heeft een huurster het éénjarig contract getekend met looptijd van 1/12/2011 tot 31/11/2012.
Normaal gezien gingen we vandaag (19/11/2011) de plaatsbeschrijving overlopen en tekenen, maar gisteren stuurde ze me een sms dat de huur toch niet doorgaat want ze krijgt niets van het ocmw (wat ze me niet heeft verteld voorheen) omdat ze nog een huurcontract heeft lopen dat loopt tot maart 2012. Haar huisbaas had aanvankelijk gezegd dat ze het appartement vroegtijdig mocht verlaten maar kwam op die beslissing terug.
Ik kan mijn appartement onmogelijk voor 1 december nog verhuurd krijgen en raak hierdoor zelf in de financiële problemen. Het adres dat werd ingevuld op het contract onder haar naam was reeds het toekomstige adres, namelijk het adres van mijn appartement. Ik heb helaas geen rijksregisternummer van haar paspoort (wou ik vandaag vragen bij ondertekening van de plaatsbeschrijving). Ik heb wel een telefoonnummer en een emailadres. Bij de aanvankelijke reactie op het zoekertje heeft ze wel haar huidig adres ingevuld, dus ik heb dat onofficiëel.
Het contract werd ook nog niet geregistreerd, ik wilde dat doen na ondertekening van de plaatsbeschrijving. Zij heeft eveneens een ondertekend exemplaar van het contract.

Bij telefonisch contact stelde ik voor om één maand huur te betalen en dat ik dan geen verdere stappen zou ondernemen (ik ben niet iemand die iemand financiëel onderuit wil halen maar wil zelf ook niet in de problemen komen). Daarop repliceerde ze dat ze dat niet kon en dat ze bij het ocmw had gezegd dat ik dan een rechtzaak kon aanspannen, waarop ze volgens haar hadden geantwoord "dat ze maar doet, wij hebben ook advocaten".
Bovendien ben ik bezorgd dat ik -indien ik mijn appartement nu op het internet zet- ZIJ misschien 3 maand huur aan mij kan eisen wegens het bestaan van een dubbel contract.

Nu zijn mijn vragen:
Heb ik in deze enige rechten (ook gezien ik haar huidig adres maar op een onofficiële manier ken)?
Kan ik het contract ergens annuleren en 3 maanden huur eisen - waar ze in feite wettelijk toe verplicht is-, in het slechtste geval 1 maand?
Als ik mijn appartement terug te huur plaats, kan er zich dan een probleem vormen?

Ik vind dit een erg vervelende situatie, maar u begrijpt dat ik er financiëel ook niet wil onderdoorgaan.

Alvast bedankt voor jullie advies.

[pukje]

juridisch kan je heel veel doen opzeg vergoeding schade vergoeding enz maar
heeft het zin? van een kale kikker kan je geen veren plukken.

Je hebt nog geluk gehad dat ze niet ingetrokken zijn dan was de schade nog
groter x maanden huur en uitzettings procedure

ik zou zeggen probeer woning zo vlug als mogelijk nieuw te verhuren

een riskante oplossing is kom met huurder een tot een akkoord b.v. over
2 maanden de huur laten ingaan (vind ik niet verstandig)

[kinatje]

Bedankt voor je snelle reactie...
Maar als ik het appartement nu verhuur, in het beste geval vanaf 1 december, kan zij MIJ dan vervolgen wegens contractbreuk?

[pukje]

je moet inderdaad het contract laten ontbinden
via rechter reden niet ingetrokken geen borg geen huur huurcontract heeft geen aanvang genomen

of onderling met huurster

[mava105]

niet ingetrokken geen borg geen huur huurcontract heeft geen aanvang genomen

Een handtekening is volgens u dan van nul en generlei waarde. PUKJE, ik denk dat je verkeerd denkt.

[pukje]

ik had gezegd rechter moet ontbinden of onderling regelen

Je kan nietigheid uitroepen maar dan kan huurder procedure starten waarmee het
probleem niet uit de wereld is

[Franciscus]

U zal naar de vrederechtbank moeten.
zie in link hierbij
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 87&t=32554" onclick="window.open(this.href);return false;
en
http://docs.google.com/viewer?a=v&q=cac ... qb-qUplCBA" onclick="window.open(this.href);return false;

[Vandebos]

U dient middels een verzoekschrift art 1344bis bij het lokale vredegerecht om een ontbinding van het huurcontract ten laste van de huurder. Als de huurder het contract heeft getekend heeft u recht op een vergoeding.

[kinatje]

Een verzoekschrift indienen gebeurt dan via een advocaat vermoed ik? Speelt het een rol dat ik alleen op onofficële manier (via reactie op een zoekertje )haar huidige adres heb?

[Vandebos]

U zal eerst de huurder in gebreke dienen te stellen aangetekend), haar in dit schrijven uw eis tot concrete schadevergoeding overmaken en haar een bepaalde termijn te geven om u deze te betalen (eg 14dagen)

in de zin van

Datum, stad

huidig adres huurster

uw contactgegevens

Beste,

Ik heb kennis genomen van het feit dat u de ondertekende huurovereenkomst niet wenst na te komen. Tot mijn spijt moet ik melden dat een overeenkomst van bepaalde duur niet zomaar eenzijdig te verbreken is, een ondertekend huurcontract is niet zomaar een consumptieproduct waarop een wettelijke bedenktijd van toepassing is.

Aangezien uw eenzijdige verbreken voor mij kosten meebrengt die ik anders nooit had moeten maken kan ik mij slechts akkoord verklaren met het verbreken van dit contract mits u zich akkoord verklaart met een schadevergoeding gelijkgesteld aan twee maanden huur, zijnde één maand voor het missen van de huur voor de maand december aangezien ik het het pand door uw handelen niet meer voor deze maand verhuurd krijg en één maand schadevergoeding voor alle kosten en tijd die gepaard gepaard gaan met het opnieuw te huur stellen ervan op de publieke markt. Gelieve bij akkoord binnen de 14 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven deze schadevergoeding op rekeningnr BE00 1234 1234 1234 te willen storten of mij per aangetekende post, of equivalent overeenkomstig de communicatiewetgeving, een afbetalingsschema met een duur kleiner dan 13 maanden te laten geworden.

Bij gebrek aan het aanvaarden van dit voorstel tot minnelijke schikking binnen de gestelde periode zal ik mij verplicht zien om op uw kosten bij het lokale vredegerecht middels een verzoekschrift art 1344bis/ev een geding aan te spannen om de volledige wettelijke schadevergoeding en opzegtermijn overeenkomstig de woninghuurwet van 1991 en de gevestigde jurisprudentie omheen deze problematiek te bekomen. Ik wens u wel te waarschuwen dat de kosten dan een veelvoud bedragen van deze minnelijke schikking, zeker gelet op het feit dat wegens het onverbreekbare karakter van een huurovereenkomst van bepaalde duur zonder onderlinge overeenstemming inhoudt dat het contract ondertussen verder loopt en ik aldus in de onmogelijkheid verkeer tijdens de looptijd van het geding het pand te herverhuren.

Enkel voor de goede orde en om wettige kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd.

Met vriendelijk groeten enz enz,

Contract ondertussen laten registreren...

Werkt dit niet dan is de volgende stap aan de beurt.

Voor een dergelijk eenvoudig geval lijkt een advocaat me nu niet echt nodig. in de link in onderschrift vindt u een voorbeeld verzoekschrift art 1344bis ev terug dat u kan aanpassen. U heeft verder nog een bewijs van woonst nodig dat u kan gaan afhalen op de dienst bevolking van uw gemeente. Hiervoor stelt u best een klein schrijven op dat u een bewijs van woonst wenst voor het aanspannen van een geding art 1344bis voor het vredegerecht te ...... tegen mevrouw ..... thans wonend te ...... die doch een huurovereenkomst heeft afgesloten voor het pand gelegen te ..... (u voegt een kopie van de eerste pagina van het contract aan de brief toe.)

Kosten:

€ 35 rolrecht voor het op de rol plaatsen van het verzoekschrift.
€ 0-6 voor het bewijs van woonst. (afhankelijk van gemeente tot gemeente)

daarnaast dient u een stukkenbundel voor te bereiden:dat zijn de documenten waarop u uw verzoekschrift baseert (huurcontract, plaatsbeschrijving, overzicht van de ontvangen en van de niet ontvangen huren, kopie van de verzonden aangetekende brieven, van de postfiche samen met een afdruk van de levering, kopie van eventuele andere documenten waar u uw verzoeken op steunt),

Mocht een geding nodig zijn lijkt het me raadzaam dat u hier opnieuw post en dan helpen we wel verder...

[pukje]

VdB uw antwoord klopt precies maar tijdens procedure mag woning niet verhuurd worden en dan
nog de vraag of huurder betaald (onvermogen ,minder beslagbaar inkomen enz.)

minnelijke regeling kan hier voorkeur geven

[Vandebos]

Vandaar een degelijk voorstel in minnelijke schikking doch hierna bij koppigheid de voorhamer erop. Schuldbemiddeling bij OCMW's zou zich moeten uitbreiden tot voogdijschap over de schuldenaar tot vereffening van de schulden voor een deel van hen in mijn ogen.

[kinatje]

Allereerst: bedankt voor jullie snelle en duidelijke reactie(s).
Korte samenvatting:
-Ik stuur eerst de aangepaste voorbeeldbrief met ingebrekestelling en verzoek tot minnelijke schikking van twee maanden huur aangetekend op naar het adres dat ik onofficiëel heb. Ondertussen registreer ik het contract waarop ik één zegel van 5 euro plak. (in bijlagen geen ondertekende plaatsbeschrijving noch ondertekende bijlagen met uittreksels uit Konklijke besluiten).

Indien dit niet werkt -wat vermoed ik zo zal zijn- stel ik een verzoekschrift op en vraag ik een bewijs van woonst aan bij de dienst bevolking.

Op dit moment heb ik een bijkomende vraag.
Er is hier gewag gemaakt van het feit dat ik, zolang de procedure loopt, in geen geval mijn appartement mag verhuren.
Zoals ik al meldde kom ik zelf in nauwe schoentjes te zitten op financiëel gebied door heel deze kwestie. Ik wil vermijden dat de procedure langer loopt (of misschien veel langer loopt) dan de twee maanden huur die ik kan (?) terugvorderen. Als ik mijn appartement gedurende pakweg 6 maanden niet kan verhuren wegens lopende procedure en ik kan maar twee maanden terugvorderen, dan begrijpt u dat ik eerder kies om de zaak te laten zo het is..

Dus nu mijn bijkomende vraag: hebben jullie, door ervaring, een idee hoelang zo'n procedure kàn lopen?
Lijkt het jullie nuttig om zo een procedure op te starten en zo ja: tot welk niveau (aangezien er duidelijke stappen in deze procedure blijken)?

[pukje]

Op dit moment heb ik een bijkomende vraag.
Er is hier gewag gemaakt van het feit dat ik, zolang de procedure loopt, in geen geval mijn appartement mag verhuren.

Om die reden ben ik niet voorstander van de procedure "huurder huurt maar betaald niet de woning staat
ter beschikking maar huurder komt niets na"

Je moet je handen (woning) vlug vrij krijgen dat woning verhuurd kan worden zodat
geld binnen komt.

Neem alle stappen om procedure te starten los daarvan doe voorstel aan huurder om met
uw wensen in te gaan met als tegenprestatie procedure stoppen.

[mava105]

Als huurder toch geen nagel heeft om aan zijn g.. te krabben, bet minnelijk verbreken met de huurder.
Van zodra deze die minnelijke verbreking heeft getekend, kan je beginnen verhuren.
Is snel en gratis, en het huurverlies is tot een minimum beperkt.