kontrakt mondeling eenzijdig opgezegd vooraleer appartement

[gino1964]

Geachte,

Op 12 september zie ik bij een immobiliënkantoor op internet een advertentie voor de huur van een appartement.
Ik krijg telefonisch de gegevens van de huurder en ik bezoek het appartement (klein maar met 2 slaapkamers, afzonderlijke living, keuken en badkamer voor 375 euro per maand met 90 euro kosten voor verwarming en water) de volgende dag.
Deze staat mij aan en ik vul een kandidatuur in bij het agentschap voor dit appartement.
Op 15 september wordt ik uitgenodigd in het agentschap vermits mij kandidatuur weerhouden werd; betaal ik er 250 euro voorschot en teken ik een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats
voor een periode van 3 jaar (deze is opgemaakt op 14.09.2011). Deze treed in voege op 15/12/2011 waar ik de sleutels overhandigd krijg na betaling van 3 maand waarborg (korfina) plaatsbeschrijving en de huur.

Als bewijs heb ik dus :
- ontvangstbewijs van het immobiliënkantoor met vermelding adres van het pand, het bedrag en de gegevens van het kantoor en op datum van 15/09
- de huurovereenkomst met hoofding van het immobiliënkantoor en ondertekend door de eigenaar van het gebouw.

Vandaag om 10h00 wordt ik door het immobiliënkantoor opgebeld met het vermelden dat er problemen zijn. Het gebouw waartoe het appartement toebehoord is verkocht op 7 november en de nieuwe eigenaar een firma in Gent zal het gebouw volledig vernieuwen en er grote werken in doen. Zij waren volgens hen niet op de hoogte dat de eigenaar het pand te koop had aangeboden. Ik krijg te horen dat ik het appartement niet zal kunnen huren en ik krijg het telefoonnummer van deze eigenaar.
Na deze firma te hebben opgebeld hebben zij geen intentie mij toe te laten als huurder van het appartement en er zou een compromis akte zijn ondertekend door de eigenaar op 28 mei waarin onder ander vermeld zou staan dat de eigenaar geen nieuwe huurcontracten of verlengen van huurcontracten mag toestaan. Vermits dit zou gebeurd zijn voor de ondertekening van mijn huurcontract is er volgens de nieuwe eigenaar geen enkele verplichting tegenover mij.

Ik heb de vorige eigenaar telefonisch opgebeld (waarmee ik het contract heb afgesloten via bemiddeling van het immobiliënkantoor) en deze beweerd dit niet geweten of gelezen te hebben en het spijt hem over deze vergissing.

Voor mij is deze situatie dramatisch vermits mijn huidig appartement een nieuwe huurder krijgt vanaf 15 december en ik op 14 december op straat sta letterlijk en figuurlijk.
Ik heb dus slechts 4 weken om een niet al te duur appartement te vinden met minstens 1 slaapkamer en dit onder de 450 euro per maand.

Wat zijn mijn rechten in dit geval.
Ik heb mijn eigen appartement opgezegd en dien nu gelijk wat te vinden om niet op straat te staan.
Verhuisfirma was voorzien op 15 december en dient nu afgezegd te worden.
4 dagen verlof opgenomen van 14-19 december om de verhuis te voorzien.

Door de hoogdringendheid hoop ik hier alvast enige raad te hebben want de 4 weken zullen vlug voorbij zijn en op de woningmarkt is er vandaag niet veel te vinden die aan mijn criteria beantwoord.

mvg

Gvh

[roharro]

Opzegging is mogelijk voor de uitvoering van grote verbouwingswerken, tegen het einde van elke driejarige periode en mits een opzegtermijn van 6 maand.

Dit zegt de wet. Duidelijk. Normaal gezien kunnen ze u eerst binnen twee jaar en zeven maanden opzeggen.
De huidige eigenaar heeft het kontrakt ondertekend. Dat volstaat en het bindt hem voor 100 percent.
De nieuwe eigenaar moet het huurkontrakt -met al de verplichtingen die eruit voortvloeien- overnemen. M.a.w. hij moet
de verbintenissen (het huurkontrakt) dat u hebt afgesloten met de huidige eigenaar nakomen.

Bij niet nakomen van deze verbintenis is hij u belangrijke schadevergoeding verschuldigd (andere forumleden zullen hier meer in detail gaan). De overeenkomst tussen oude en nieuwe eigenaar bindt u niet (telt dus niet voor u) want u had er geen kennis van. Huidige en nieuwe eigenaar moeten onderling maar uitvechten wie voor deze toestand uiteindelijk financieel opdraait.

U hebt het recht voor 100 percent aan uw kant. Ga hiermee naar advocaat, wetswinkel of woonwinkel maar laat het niet zo.

[huurder45]

Ik ben van plan om volgende week terug in mijn auto te wonen/slapen. Der is nog plaats vrij van voor, en in de koffer. Meubilair mag je meenemen zolang het miniaturen zijn. Kostprijs 300€/maand. Das goed te doen en achteraf geen gezever met de immo's e.d!

[Vandebos]

hmm eerst een klein correctie:

§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

Indien het gebouw meerdere wooneenheden bevat hoeft de eigenaar het einde van de driejarige periode niet af te wachten, doch dit doet in feite niet ter zake. Het is immers de oude verhuurder die een fout heeft begaan, het schenden van een contractueel beding in het compromis. Dit nadat hij in feite het pand reeds verkocht heeft, een compromis wordt immers als een verkoop beschouwd waarvan de definitieve handelingen nog niet zijn afgerond. De oude eigenaar heeft je dus wat verhuurd dat hem niet langer toebehoorde.

De huurwetgeving in se is aldus niet van toepassing. TS zal zijn pijlen mijn inziens eerder dienen te richten in de richting van het algemene contractrecht en de inbreuken gekoppeld aan frauduleuze contracten.

De oude eigenaar aangetekend een ingebrekestelling zenden wegens het verhuren van een pand dat niet langer het zijne is en waar in het compromis werd opgenomen dat er niet meer verhuurd mocht worden is de allereerste stap die u dient te nemen. Geef de oude eigenaar tien kalenderdagen tijd om u een voorstel tot schadevergoeding wegens verlies van woonst te doen, verwittig hem dat u bij gebrek aan een ernstig tegenvoorstel voor dit frauduleus contract verplicht zal zijn de nodige juridische stappen te ondernemen.

Verder lijkt het me aangewezen onmiddellijk contact op te nemen met uw huidige verhuurder en samen met hem en de volgende huurder te kijken of u niet even langer kan blijven zodat u in staat bent een ander pand te vinden?

Mijn 2 cent. (nieuwsgierig naar mening van anderen)

[roharro]

Ik dacht eerder aan een procedure in twee fazen:

Huurder hoeft zich niets van contractuele overeenkomsten tussen oude en nieuwe eigenaar aan te trekken.
Voor hem is het, volgens de huurwet, de nieuwe eigenaar die de rechten en plichten overneemt van de oude eigenaar/verhuurder.

In tweede faze moet de nieuwe eigenaar de geleden schade recuperen bij de vorige eigenaar op grond van de tussen hen beiden gesloten overeenkomst in de compromis.

Het feit dat de verkoop eerst tegenstelbaar is tegenover derden (en de eigendomsoverdracht eerst plaats vindt) na het verlijden van de akte deze zienswijze doet me in deze richting denken. Het huurcontract was immers reeds voor het verlijden van de akte getekend.

[Vandebos]

Compromis akte is opgesteld einde mei met daarin als bindende voorwaarde dat de oude eigenaar geen nieuwe contracten mag afsluiten... De oude eigenaar verhuurt dus een pand waartoe hij niet langer gerechtigd is om overeenkomsten af te sluiten..

[Lanox]

Huurder hoeft zich niets van contractuele overeenkomsten tussen oude en nieuwe eigenaar aan te trekken.
Voor hem is het, volgens de huurwet, de nieuwe eigenaar die de rechten en plichten overneemt van de oude eigenaar/verhuurder.

Ik denk dat het voor iedereen wel duidelijk is dat de oude eigenaar in de fout is gegaan.

Uit praktisch oogpunt dient de TS op korte termijn te weten of zijn huurcontract afdwingbaar is of niet. Schadevergoeding of niet is natuurlijk ook niet onbelangrijk, maar in eerste instantie dient de TS te weten of hij volgende maand een dak boven zijn hoofd heeft of niet. Vraag is dus of het huurcontract wel geldig is aangezien het is afgesloten door iemand die daartoe niet (meer) gemachtigd is. Volgens mij kan het in de rechtbank de 2 kanten op, waarbij telkens de geleden schade (voor nieuwe eigenaar of voor huurder) zal verhaald kunnen worden bij de oude eigenaar.

Als ik in de schoenen stond van TS zou ik op veilig spelen en proberen toch nog iets anders te vinden voor 15 december. Alle bijkomende kosten kan U achteraf verhalen op de oude eigenaar, maar U heeft tenminste altijd een dak boven Uw hoofd.

edit: foutje aangepast

[gino1964]

Als ik in de schoenen stond van TS zou ik op veilig spelen en proberen toch nog iets anders te vinden voor 15 december. Alle bijkomende kosten kan U achteraf verhalen op de oude eigenaar, maar U heeft tenminste altijd een dak boven Uw hoofd.

Natuurlijk zal ik dat doen, maar voor een appartement in Kortrijk onder de 450 euro te vinden en nog een beetje leefbaar is niet gemakkelijk. Het duurde 4 maanden vooraleer ik deze vond.
Ik denk dat ik zal beginnen met een aangetekend schrijven naar de eigenaar voor meer uitleg vermits tot hiertoe het enige wat ik gehad heb is een mondelinge verwittiging via de telefoon.
Dan staat het schriftelijk vast dat zij zichzelf in gebreke zetten omdat ik het appartement niet kan huren. De andere huurders in het gebouw zijn ondertussen verwittigd geweest dat ze moeten vertrekken.

dank u voor de snelle respons

mvg

Gino

[eylis]

Volgens mij kan je de oude eigenaar zelfs heel ernstig in gebreke stellen. Hij kan wel mooi vertellen dat hij niet wist dat er geen nieuwe huurkontracten mochten afgesloten worden. Onafgezien van die clausule in zijn contract is er ook zoiets als informatieplicht. Hij verhuurt iets waarvan hij niet de eigenaar zal zijn als het dan ook gehuurd wordt....
Als de man zijn pand verkoopt en het compromis tekent én daarna een nieuw verhuurcontract laat tekenen getuigt het wel van zero eerlijkheid dat hij de nieuwe huurder niet inlicht dat er intussen een nieuwe eigenaar is (voordat de papieren getekend worden...)
Ik zou minstens proberen die kerel voor 6 maanden huur laten opdraaien.

[Vandebos]

Huurder hoeft zich niets van contractuele overeenkomsten tussen oude en nieuwe eigenaar aan te trekken.
Voor hem is het, volgens de huurwet, de nieuwe eigenaar die de rechten en plichten overneemt van de oude eigenaar/verhuurder.

Ik denk dat het voor iedereen wel duidelijk is dat de huidige eigenaar in de fout is gegaan.

Waarom de huidige en niet de oude eigenaar? De oude eigenaar heeft toch het contract afgesloten in een periode waarin hij hiertoe niet meer gerechtigd was? Zowel door de bepalingen van het specifieke compromis als de algemene intentie die achter een compromis schuilen? Bovendien heeft hij dit afgesloten voor een looptijd waarin het pand reeds met quasi zekerheid (compromis) werd overgedragen?

Concrete stappen voor TS? Beide in gebreke stellen en onmiddellijk een verzoekschrift indienen tegen beide?

[Lanox]

Huurder hoeft zich niets van contractuele overeenkomsten tussen oude en nieuwe eigenaar aan te trekken.
Voor hem is het, volgens de huurwet, de nieuwe eigenaar die de rechten en plichten overneemt van de oude eigenaar/verhuurder.

Ik denk dat het voor iedereen wel duidelijk is dat de huidige eigenaar in de fout is gegaan.

Waarom de huidige en niet de oude eigenaar?

Foutje, ik dacht dat we nog tussen compromis en akte zaten. Uiteraard moet het dus de oude eigenaar zijn.

[roharro]

Huurcontract werd getekend tussen ondertekenen compromis en verlijden van de akte.
Veiligste is oude en nieuwe eigenaar in gebreke te stellen + verzoekschrift zoals VdB al heeft vermeld.
Alleszins kan huurder niets worden verweten. Hij heeft een ondertekend huurcontract + voorschot betaald en dat op een ogenblik dat uit mogelijke controle bij hypotheekkantoor zou gebleken zijn dat oude eigenaar nog de officiële echte eigenaar was.
De oude eigenaar had zelfs nog een lening met hypotheek op het gebouw kunnen vestigen!!! Zou die ongeldig geweest zijn en de bank zonder waarborg staan? No way!!!!

[Vandebos]

Tegen wanneer dienen de andere huurders te vertrekken?

[Lanox]

De oude eigenaar had zelfs nog een lening met hypotheek op het gebouw kunnen vestigen!!! Zou die ongeldig geweest zijn en de bank zonder waarborg staan? No way!!!!

Dat is een beetje appelen met peren vergelijken. Een hypotheek zou enkel kunnen beginnen voor de akte en sowieso geschrapt worden voor de akte verleden wordt. De bank zou inderdaad nooit zonder waarborg zitten, maar aan de andere kant haar geld ook zeer snel terug krijgen. Het huurcontract gaat echter pas in na de akte.

[j.demoor]

"Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is...."(Burgerlijk Wetboek).

‘er zou een compromis akte zijn ondertekend door de eigenaar op 28 mei’ ‘Het gebouw waartoe het appartement toebehoord is verkocht op 7 november’.
‘Op 15 september wordt ik uitgenodigd in het agentschap...betaal ik er 250 euro voorschot en teken ik een huurovereenkomst’ ‘Deze treed in voege op 15/12/2011’

“956.Men mag andermans zaak verhuren...Het contract bindt de partijen dus wel;maar het mag de andere mede-eigenaars niet worden tegengeworpen(2).
(2) Verbr. 4 december 1941,Pas. 1941,I,443- Partijen mogen het contract dus niet laten vernietigen. En de medeëigenaars ...mogen de huurder gewoon laten uitzetten,wegens onrechtmatige bezetting.”(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,545-546).

“Art.3...§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :...”(20 februari 1991 Woninghuurwet).

Het is mogelijk dat een beding in de ‘compromis’ de eigendomsovergang uitstelt tot het verlijden van de authentieke akte. Dit verneemt u later wel tijdens het geding. In dat geval was de verhuurder nog eigenaar bij het sluiten van de huurovereenkomst.

“Art.9. Indien...treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte...”(Woninghuurwet).In dat geval is voornoemd art.3,§3 van toepassing.



“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Gerechtelijk Wetboek=Ger.W.).

Daag degene die uw huurcontract als verhuurder ondertekende ONVERWIJLD voor de Vrederechter. Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift IN PRINCIPE indienen zonder advocaat.

Indien uw verhuurder ‘andermans zaak’ verhuurde vorder dan vergoeding van AL uw schade,zo materiële als morele. In extremis kan u tijdelijk verblijven op hotel en uw meubels in bewaring geven op kosten te verhalen op uw verhuurder.
Hiermee staat gelijk : ‘er zou een compromis akte zijn ondertekend door de eigenaar op 28 mei waarin onder ander vermeld zou staan dat de eigenaar geen nieuwe huurcontracten of verlengen van huurcontracten mag toestaan’

Indien uw verhuurder niet ‘andermans zaak’ verhuurde vorder dan levering van het gehuurde appartement volgens overeenkomst en onder verbeurte van een voldoende zware dwangsom. Dagvaard daartoe dan de koper in gedwongen tussenkomst krachtens art.813 Gerechtelijk Wetboek,zodra u hem kent.