JuridischForum.be

Betreft langdurig contract, Start februari 2004. Niet geregistreerd.

Kort: de nieuwe eigenaar wil de huurprijs indexeren, en ook de meerprijs van de 3 maand voorafgaand aan de verkoop ontvangen. Kan dit?

Lang:
Het appartement dat ik huur is verkocht. De nieuwe eigenaar heeft me op correcte wijze opzeg gegeven (zelf wonen...).

De vorige verhuurder had nooit de huurprijs geindexeerd.
De nieuwe eigenaar, sinds september doet dit nu wel. Het gaat om een verhoging van zo'n dikke 15% ivm 2004.

Zonde van het geld, maar ook correct.


Maar, niet alleen wil de nieuwe eigenaar dit vanaf september maar ook voor de 3 maand voorafgaand aan zijn vraag (juni, juli, aug)

Zijn redenering is dat de huurwet (inderdaad) toelaat om de aanpassing te laten ingaan met 3 maand terugwerkende kracht en dat hij alle rechten heeft overgenomen van de vorige eigenaar.

Kan dat wel?

Ik stel me daar vragen bij, omdat hij zo huurgeld (of toch het verschil van zo'n 80 euro) int voor de maanden dat hij nog NIET eigenaar was...
Mij lijkt het logischer dat alleen de vorige eigenaar die indexverhoging kan vragen en innen (het gaat om de laatste 3 maanden van zijn eigendom).

wat denken jullie? bedankt.

Volgens de wet gaat het huurkontrakt over op de nieuwe eigenaar, met alle rechten en plichten daaraan verbonden. Daaruit leid ik af dat het kan.

Volgens de wet gaat het huurkontrakt over op de nieuwe eigenaar, met alle rechten en plichten daaraan verbonden. Daaruit leid ik af dat het kan.

En dan int hij eigenlijk de indexatie voor de vorige eigenaar, als ik mag veronderstellen dat hij het genot van het goed heeft verkregen bij de akte, en dat het genot van de indexatie (oef ) aan de vorige eigenaar toekomt. Om het eenvoudig te houden toch te betalen aan de huidige eigenaar zeker?

Die indexering is het probleem niet maar ik betwijfel heel sterk of hij die 3 maanden mag recupereren van voor hij zelf eigenaar was. Lijkt me niet logisch want gaat over huurgeld dat de vorige eigenaar toekwam.

Artikel 1743 B.W. stelt de koper van een gebouw in de plaats van de rechten en verplichtingen van de verkoper voor de rechten en verplichtingen welke de uitvoering van de huurovereenkomst, uitvoering waartoe de partijen na de verkoop gehouden zijn, behelst (Cass., 14 maart 1980, R.W. 1980-81, 1778).

Het betreft een subrogatie dewelke slechts voor de toekomst geldt (Michiels, D., "De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed", R.W. 1991-92 (657) 658, randnummer 5 alinea 2; Cass., 27 juni 1946, J.T. 1947, 311, noot Sluszny, Pas., 1946 I, 267, noot Hayoit de Termicourt).

In zijn noot onder het cassatiearrest dd. 27 juni 1946 schrijft procureur-generaal, toenmalig eerste advocaat-generaal Hayoit de Termicourt "[le bailleur] demeure, en principe, seul créancier des obligations que le preneur devait exécuter avant le jour de la vente (loyers échus, etc.)."

De overeenkomst tussen de verkoper en de koper kan hiervan afwijken. Het betreft m.i. een overdracht van schuldvordering die geldig is. De huurder moet hiervan worden ingelicht.

begrijp ik nu ook goed dat de nieuwe eigenaar alle jaar-indexeringen vanaf 2004 bijrekent bij de nieuwe huurprijs vanaf nu?
Dat kan helemaal niet, denk ik.
Met de wel of niet gedane indexeringen voor hij eigenaar was heeft hij geen uitstaans.Dat was tussen de vorige eigenaar en u.
Er is momenteel een huurprijs en hij kan op basis daarvan de nieuwe huurprijs voor dit jaar inderdaad nog indexeren.
Als hij veel meer wil vragen kan dat enkel als hij grote kosten voor structurele verbeteringen kan bewijzen.

En de indexering voor 3 maanden geleden ook innen, is al helemaal hilarisch.
Hij was toen geen eigenaar, de vorige eigenaar had die indexering kunnen vragen en heeft ze niet gevraagd.
De nieuwe eigenaar kan geen huurinkomsten verwerven voor een goed dat toen zijn goed niet was.
deze mens maakt heel creatieve interpreteringen van de wetgeving, denk ik...

De nieuwe eigenaar neemt het contract over alsof hij steeds de eigenaar en verhuurder van het pand is geweest. Dat betekent mi tevens dat hij de indexering met drie maand terugwerkende kracht kan opeisen. Het is immers door de niet indexering tot op heden dat er een schuldpositie (welliswaar door de verhuurder gecreerd aangezien deze de indexering die contractueel werd afgesproken niet activeerde) volgens de contractuele bepalingen werd aangegaan. Van belang zal de exacte verwoording in de aankoopakte zijn. Deze kan je raadplegen in het regionale registratiekantoor.

begrijp ik nu ook goed dat de nieuwe eigenaar alle jaar-indexeringen vanaf 2004 bijrekent bij de nieuwe huurprijs vanaf nu?
Dat is perfect legaal. Enige beperking is dat de hogere huur slechts met drie maanden terugwerkende kracht moet worden betaald. De nieuwe eigenaar neemt immers niet alleen de plichten maar ook de rechten van de vorige eigenaar over.

bedankt voor de reakties... al ben ik nog altijd in de war ... tegengestelde meningen

Artikel 1743 B.W. stelt de koper van een gebouw in de plaats van de rechten en verplichtingen van de verkoper voor de rechten en verplichtingen welke de uitvoering van de huurovereenkomst, uitvoering waartoe de partijen na de verkoop gehouden zijn, behelst (Cass., 14 maart 1980, R.W. 1980-81, 1778).

Het betreft een subrogatie dewelke slechts voor de toekomst geldt (Michiels, D., "De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed", R.W. 1991-92 (657) 658, randnummer 5 alinea 2; Cass., 27 juni 1946, J.T. 1947, 311, noot Sluszny, Pas., 1946 I, 267, noot Hayoit de Termicourt).

In zijn noot onder het cassatiearrest dd. 27 juni 1946 schrijft procureur-generaal, toenmalig eerste advocaat-generaal Hayoit de Termicourt "[le bailleur] demeure, en principe, seul créancier des obligations que le preneur devait exécuter avant le jour de la vente (loyers échus, etc.)."

De overeenkomst tussen de verkoper en de koper kan hiervan afwijken. Het betreft m.i. een overdracht van schuldvordering die geldig is. De huurder moet hiervan worden ingelicht.

Dit klinkt stevig gedocumenteerd, maar op het eind snap ik nu net niet of u bedoelt dat de nieuwe verhuurder wel of niet het recht heeft de indexatie-verhoging op te eisen van de 3 maanden voor de verkoopakte.

edit 1

In zijn noot onder het cassatiearrest dd. 27 juni 1946 schrijft procureur-generaal, toenmalig eerste advocaat-generaal Hayoit de Termicourt "[le bailleur] demeure, en principe, seul créancier des obligations que le preneur devait exécuter avant le jour de la vente (loyers échus, etc.)."

Wie is hier "le bailleur" (verhuurder)? de oude of de nieuwe eigenaar?

Indien de nieuwe eigenaar, dan zou dit bedoelen dat - per default - de nieuwe eigenaar de enige/nieuwe schuldeiser wordt, voor alle schulden/betalingen die de huurder nog moest aan de vorige eigenaar?

Een andere manier om het te stellen - indien ik als huurder enkele maanden de huur niet had betaald vóór de verkoop, mag dan de nieuwe eigenaar mij ook zeggen dat ik het nu maar aan hem moet betalen, en de oude eigenaar verliest dan meteen alle recht om de betaling nog te eisen? (dat zou de betekenis zijn indien "le bailleur" = nieuwe eigenaar)

... tenzij het verkoopscontract iets anders stelt - in welk geval de huurder daarvan moet worden ingelicht.

De overeenkomst tussen de verkoper en de koper kan hiervan afwijken. Het betreft m.i. een overdracht van schuldvordering die geldig is. De huurder moet hiervan worden ingelicht.

edit 2-3 - verduidelijkingen in de tekst hierboven

edit 4

subrogatie dewelke slechts voor de toekomst geldt

Dit doet me denken dat u bedoelt dat de nieuwe eigenaar enkel de schulden kan opeisen die optreden vanaf de datum van de akte.
Dat zou dan betekenen dat nieuwe eigenaar geen indexatie kan eisen voor de maanden vóór de akte, aangezien de huur voor die maanden niet aan hem toekomt.


(sorry voor het misschien verwarrend schrijven - ik doe aan tekstinterpretratie al schrijvende...)

Ik bedoel wel degelijk dat de nieuwe eigenaar enkel de huur kan vorderen die vervallen is nadat hij volgens de verkoopakte het genot heeft van het gekochte goed.
Zie ook: HERREMANS, A., De gevolgen van de overdracht van het gehuurde goed voor de huurder
Jura Falc. 2009-10, afl. 1, 215-249 en http://www.law.kuleuven.be/jura" onclick="window.open(this.href);return false;
die schrijft: "De substitutie van de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder werkt slechts voor de toekomst. Het referentiepunt is het moment waarop de verbintenissen opeisbaar worden. De rechten en plichten die opeisbaar zijn voor de overdracht van het goed, blijven definitief verworven voor de oorspronkelijke huurder. De verkrijger heeft ten aanzien van de verhuurder enkel een vorderingsrecht voor verbintenissen die zijn ontstaan na de overdracht van het goed. [...]Zo kan de verkrijger geen huurgelden vorderen van de huurder die vervallen zijn voor de vervreemding van het goed, tenzij de verkoper die vordering expliciet overgedragen heeft. "

Wie is hier "le bailleur" (verhuurder)? de oude of de nieuwe eigenaar?

De oude eigenaar, de verkoper

Dus toch steeds koopakte nakijken?