JuridischForum.be

Geachte,
Vraag 1: Ik heb een huis gekocht en ben van plan de woning die ik huur te verlaten. Ik heb een huurcontract van 3 jaar maar verlaat dus nu de woning na 1 jaar en enkele maanden.
Ik heb een opzeg van 3 maanden tenzij ik een huurder vind dan kan ik er toch vroeger uit zonder te moeten betalen. Nu heb ik al 3 potentiële huurders gevonden die de huurprijs willen betalen en die de woning willen huren, maar de eigenares vindt ze niet geschikt omdat ze of: niet Nederlandstalig zijn ,of: omdat 1 van de 2 personen niet werkt.
Heeft zij als eigenares het recht om mij 3 maanden huur te laten betalen ook al weigert zij
de huurders die ik gevonden heb alleen al om het feit omdat ze géén Nederlands maar wel Frans spreken?
Vraag 2: Na enkele maanden dat ik daar woonde kwam er schimmel op de muur in de hoek van de badkamer. De eigenares zegt dat het mijn schuld is omdat ik niet genoeg ventileer als ik een bad of douche neem. Ze zegt dat ik mijn venster volledig moet openzetten gedurende 10 min. Maar in de winter als het -10graden is buiten zet ik mijn venster idd niet open als ik in bad zit. Het is trouwens maar 16 gr in de badkamer aangezien het enkele beglazing is. Er staat ook steeds water op de ramen.
Ik moest de schimmel afvegen zodat het zich niet verder kon zetten maar het is wel degelijk teruggekomen. Er is wel maar 1 ventilatieopening in de badkamer en dat is in de deur naar de living toe maar geen enkele ventilatie nr buiten toe! Is dat wel wettelijk in orde?
Ik heb al in verschillende woningen gewoond en heb nog nooit last gehad van schimmel in de badkamer omdat ik zogezegd niet goed ventileerde. Kan ze mij een deel van de huurwaarborg inhouden om haar badkamer te herverven en behangen?
Met vriendelijke groeten,
Stallaert Kristel

Nu heb ik al 3 potentiële huurders gevonden die de huurprijs willen betalen en die de woning willen huren, maar de eigenares vindt ze niet geschikt omdat ze of: niet Nederlandstalig zijn ,of: omdat 1 van de 2 personen niet werkt.

Je zal bedoelen van vreemde komaf ? Als die eigenares eist dat ze niet van vreemde komaf mogen zijn is dat discriminatie natuurlijk en zeer zwaar bestrafbaar. Als de eigenares natuurlijk beweert dat ze die mensen hun taal niet verstaat en daarom niet aan hen kan verhuren kan ze bij de huidige wetgeving althans voorlopig nog niet vervolgd worden. Die dag is echter niet veraf. Het weigeren van de verhuurders omdat 1 van de 2 personen niet werkt lijkt me ook niet toegelaten. 1 dikke verdiener is genoeg.

Heeft zij als eigenares het recht om mij 3 maanden huur te laten betalen ook al weigert zij de huurders die ik gevonden heb alleen al om het feit omdat ze géén Nederlands maar wel Frans spreken?

Affirmatief, zij hoeft geen Frans of Waals te kunnen spreken, of een cursus in die zin te gaan volgen.

Vraag 2:

Ik stel voor dat daar iemand anders op antwoord omdat ik wel weet dat een dynamische verluchting verplicht is in een badkamer (een ventilatierooster zonder afzuiging is statische verluchting en dus onvoldoende), maar men kan erover discussieren ofdat een venster in feite ook geen statische verluchting is zolang men de badkamer deur niet opendoet. Trouwens op het ogenblik zelve dat u een bad neemt ontstaat er damp die op dat ogenblik zelve moet kunnen verwijderd worden wat naar mijns inziens enkel kan met een afzuigventilator zoals de wet voorschrijft in de wooncode. Ik raad niemand aan om het venster te openen tijdens het nemen van een bad of douche. Niet alleen voor hemzelf, maar voor het rijtje kijklustigen dat zoiets kan veroorzaken moest die persoon van vrouwelijke komaf zijn....

Even wat dingen op een rij zetten:

Een huurder weigeren wegens vermoedens van onvoldoende financiële draagkracht kan perfect.
Een huurder weigeren wegens het niet kunnen spreken van de moedertaal van de verhuurder is ... bediscuteerbaar gelet de taaleisen die diverse gemeentes momenteel stellen aan kandidaat-kopers.

Wat u best doet is een register bijhouden van al de kandidaten die langskomen. Mocht u niet tijdig een huurder vinden en u heeft een gehele lijst om te aan te tonen dat het niet aan uw inspanningen ligt dan heeft u een makkelijk te controleren bewijs en moeilijk te weerleggen argument.
Aan de andere kant is de verhuurder niet verplicht om u met een contract van bepaalde duur deze mogelijkheid aan te beiden, zij kan evengoed eisen dat u het contract wettelijk uitdoet. Voor een contract van bepaalde duur zijn er geen opzegmogelijkheden bij wet voorzien. Aanschaf van een eigen woning zal ook byzonder moeilijk als overmacht door een vrederechter beschouwd worden. Mocht deze zaak een vrederechter passeren dan zou u in het beste geval een opzeg van drie maand en een verbrekingsvergoeding van drie maanden aan uw been hebben, in het slechtste geval (vrederechter vindt pruik niet, koffie was koud en heeft hem dan nog op toga gesmost door openvliegend venster...) mag u braafjes het contract betalen tot einde looptijd.

Wat betreft de verluchting in de badkamer, een venster die open kan wordt door de technische inspectie beschouwd als voldoende verluchting.

Ook het regelmatig openzetten van ramen is geen ideale oplossing, maar dit wordt wel als voldoende beschouwd in het kader van het woningkwaliteitsonderzoek

p. 101 "Technische richtlijnen voor woningkwaliteitsonderzoek"

“Art.3...§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

‘Ik heb een huurcontract van 3 jaar’ houdt in dat dit contract in principe niet opzegbaar is voor het verstrijken van die drie jaar om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4,onverschillig of het al dan niet geregistreerd is.

Dit contract kan dus in principe enkel voortijdig beëindigd worden met WEDERZIJDSE toestemming.

Echter :
“In een woninghuurovereenkomst van korte duur kan geldig een beding worden ingelast dat de huurder de mogelijkheid biedt om volgens bepaalde afspraken voortijdig een einde te maken aan de overeenkomst”(Vred.Sint-Niklaas 22 april 1996,R.W. 1996-97,1303). Onderzoek dus zorgvuldig uw contract.

‘Een verhuurder die aanspraak maakt op de betaling van het volledige bedrag van de bedongen wederverhuringsvergoeding,nadat vaststaat dat het handelspand onmiddellijk en zonder onderbreking tegen minstens dezelfde voorwaarden verhuurd werd,maakt misbruik van dit contractueel beding‘(Vred.St.Niklaas 12 november 1990,R.W. 1991-92,856).

‘De verhuurder die stilzwijgend zonder wettige reden de vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst weigert,die door de huurder wordt gevraagd omdat hij een sociale woning heeft gekregen,terwijl de huurder voorstelt een vervanger te zoeken,begaat rechtsmisbruik‘(Vred.Brussel 29 september 1993,J.L.M.B. 1997,681,noot DE RIDDER,T.).

‘Er kan moeilijk worden ingegaan op de eis van de verhuurder tot handhaving van de huurovereenkomst tegen de huurder die het huurpand voortijdig verlaat,omdat hij eindelijk een sociale woning heeft gevonden,als de huurder te goeder trouw heeft gehandeld. Het relatief belang van de eigenaar om de huurovereenkomst te handhaven kan onder de gegeven omstandigheden wijzen op een wanverhouding tussen de voordelen voor de verhuurder en de nadelen voor de huurder en derhalve op rechtsmisbruik. De rechter kan in dit geval derhalve de ontbinding van de overeenkomst uitspreken en een schadevergoeding aan de schuldeiser toekennen. Bij het vorderen van schadevergoeding wegens eenzijdige opzegging door de huurder moeten de aanspraken van de verhuurder getoetst worden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.’(Vred.Lokeren 18 februari 1994,T.Not. 1996,28).

Onderzoek of uw verhuurder rechtsmisbruik pleegt.

‘Er is wel maar 1 ventilatieopening in de badkamer en dat is in de deur naar de living toe maar geen enkele ventilatie nr buiten toe! Is dat wel wettelijk in orde?’

“Art.5.§ 1. Elke woning moet op de volgende vlakken voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, die door de Vlaamse regering nader worden bepaald :...4° de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij...de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren...”(15 JULI 1997. - Decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

“Art.5...De woonvertrekken en de sanitaire vertrekken zoals de badkamer, de douche en het toilet die niet kunnen worden verlucht via een raam dat kan worden geopend, moeten minstens beschikken over een opening, een verluchtingsrooster of -koker. De vrije oppervlakte van die opening, dat rooster of die koker in geopende toestand moet ten minste 0,1 % van de vloeroppervlakte bedragen. Elke warmwaterinstallatie of elk ander verwarmingssysteem dat verbrande gassen produceert, moet voorzien zijn van een goed functionerend afvoersysteem dat uitgeeft op de open lucht.”(8 JULI 1997. - Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid).

Onderzoek wat hiermee in strijd zou zijn.

Excuses, dacht te lezen dat er een venster in de badkamer aanwezig was.

Wat het aanvaarden van een huurder betreft: is de verhuurder hier niet volledig vrij in? Als een verhuurder aan iemand niet wil verhuren, moet de verhuurder dan beargumenteren wat de reden daarvoor is? Moest ik een huis verhuren zou ik toch graag zelf kiezen aan wie, zonder me te moeten verantwoorden voor al diegenen aan wie ik NIET wil verhuren.

Ben ik het mee eens, alleen mag je niet discrimineren. Als de moedertaal van een potentiële huurder bvb Swahili is, maar hij kan zich uitdrukken in het Nederlands/Frans, zie ik niet waarom je hem zou weigeren op basis van taal.

Je hoeft je in principe dus niet te verantwoorden, behalve indien de potentiële huurder naar de rechtbank stapt. En dan zal de rechtbank wel eventueel vragen waarom je die huurder weigert . Lijkt me maar een normale zaak. Ik zou het zelf verschrikkelijk vinden mocht ik geweigerd worden omdat ik bvb de verkeerde huidskleur heb, val op het verkeerde geslacht, invalide ben (als ik voldoende inkomen zou hebben), ... Allemaal zaken die je onmogelijk kunnen herleiden tot een goeie/slechte huurder.

Wij werden zelf ooit, als mogelijke huurder, door de eigenaar compleet uitgevraagd bij een verplicht bezoekje bij haar thuis. Verstond ik nog, omdat de eigenaars gingen verhuizen naar Roemenië, maar die eigenaars vroegen toch een hele hoop zaken waar ze eigenlijk totaal geen zaken mee hadden (zoals de vraag of we kinderen wensten (huis was groot genoeg voor een kind, dus zeker geen argument om te weigeren)), hoe we elkaar hadden leren kennen (heuh?).

"Je mag niet discrimineren" is een beetje contradictorisch met "Je mag volledig zelf kiezen", niet? "Zelf kiezen" houdt immers in dat je mensen weigert om gelijk welke reden (ook al is het een discriminerende) die je zelf maar kan bedenken. Ik ken enkele verhuurders die absoluut niet meer aan allochtonen verhuren, wegens negatieve ervaringen ermee in het verleden. Kan je hen dit kwalijk nemen? OK, een andere allochtone familie kan de perfecte huurder zijn, maar ik begrijp best dat die verhuurders liever niet meer de gok wagen met hun eigendom.

En wat is discrimineren: op basis van leeftijd? Jaren terug konden vrienden van ons niets huren aangezien één van hen werkte (verdiende nochtans goed zijn brood) en zijn vriendin nog studeerde. Ze waren 19 en 18 jaar oud. Als reden werd opgegeven dat ze "te jong" waren. Valt dit ook onder discriminatie?

Als reden werd opgegeven dat ze "te jong" waren. Valt dit ook onder discriminatie?

Ja, discriminatie op basis van leeftijd

"Je mag niet discrimineren" is een beetje contradictorisch met "Je mag volledig zelf kiezen", niet?

Volledig, zonder enige beperking, zelf kiezen is een utopie. Je mag nu eenmaal ook niet zelf kiezen om aan een peuter van 2 jaar te verhuren, k veronderstel dat je het daarmee ook wel eens bent.

Daarom dat ik de 2 niet contradictorisch vind .

Wat het aanvaarden van een huurder betreft: is de verhuurder hier niet volledig vrij in? Als een verhuurder aan iemand niet wil verhuren, moet de verhuurder dan beargumenteren wat de reden daarvoor is? Moest ik een huis verhuren zou ik toch graag zelf kiezen aan wie, zonder me te moeten verantwoorden voor al diegenen aan wie ik NIET wil verhuren.

Vind ik ook en ik ben dan nog zelfs geen verhuurder.

Ben ik het mee eens, alleen mag je niet discrimineren.

Als je dus kiest voor die ene wel en die andere niet discrimineer je altijd hoe je het ook bekijkt. Antidiscriminatiewetten zijn een lachertje. Iedereen discrimineert dagelijks. Velen beseffen het nog niet eens dat ze het dagelijks doen. Zelfs positieve discriminatie blijft discriminatie, maar dat word blijkbaar in onze onze maatschappij van gedwongen tolerantie niet aldus ervaren.

niks mis met (positieve) discriminatie op zich, maar daar ging het hier niet over. Het gaat hier over negatieve discriminatie.

Wie een voorstander zou zijn van het toelaten van om het even welke discriminatie, zou zware gevolgen op de hals halen. Om maar een voorbeeld te geven: hoeveel zwangere (of "mogelijks binnenkort zwangere") vrouwen zouden nog aan het werk zijn/geraken?

Zoals met alles dient men binnen de mate van het redelijke te handelen zonder in excessen te vervallen. Zo ook met de keuze van huurders, dat je dan regelmatig mensen dient te weigeren, zelfs kennissen, hoort daarbij.

Idd. Ik kan het beste verstaan dat een verhuurder die bvb 5 keer na elkaar verhuurt heeft aan een werkloze en die telkens via het vredegerecht buitengezet heeft, een werkloze weigert. Ik dacht zelfs ooit een uitspraak gehoord te hebben van een rechter die daarom een bepaalde discriminatie (in principe onwettelijk) toch aanvaard had (alhoewel ik besef dat de meeste rechters anders zullen uitspreken).

Alles hangt natuurlijk af van wat je verhuurt. Verhuur je krotwoningen, die géén verwarming hebben, waar de wc nog buiten is en de badkamer bestaat uit 1 half bouwvallig lavabootje met een douche op koud water, dan weet je dat je een bepaald publiek aantrekt die zelf ook niet altijd in orde zal zijn met alle betalingen. Dan vind ik dat je ook op de blaren moet zitten (pas op: ik gun die mensen wel hun rechtzaak en eventuele schadevergoedingen).

Verhuur je een gewone gezinswoning, ben je als verhuurder altijd correct en kan je aantonen dat je het huis goed onderhoudt, dan mag er van mij redelijk hard opgetreden worden door de rechtbank met wanbetalers. Als je dit dan meerdere keren tegenkomt met eenzelfde groep mensen, begrijp ik maar al te beste dat je genoeg hebt van jongeren, bejaarden, Antwerpenaren ofzo.

niks mis met (positieve) discriminatie op zich, maar daar ging het hier niet over. Het gaat hier over negatieve discriminatie. Wie een voorstander zou zijn van het toelaten van om het even welke discriminatie, zou zware gevolgen op de hals halen. Om maar een voorbeeld te geven: hoeveel zwangere (of "mogelijks binnenkort zwangere") vrouwen zouden nog aan het werk zijn/geraken?

Goed, en dit is een doordenkertje want als je aan positieve discriminatie doet voor de ene partij doe je automatisch negatieve discriminatie voor de andere partij, of niet ?