handelshuur

[luxque]

We huren als vzw, werkzaam in de geestelijke gezondheidssector, een aantal ruimtes. Zelf ben ik geneesheer en mijn medewerkers zijn ofwel collega's-dokters ofwel paramedici, zoals psychologen. De ruimtes worden gebruikt voor het doen van raadplegingen met pati?nten. We hebben een huurcontract dat in vorm en inhoud een handelshuurcontract lijkt te zijn. Is dit een correcte vorm? In hoeverre zijn we gebonden aan de inhoud ervan (die ons een huurperiode oplegt van negen jaar)?

[Jelle]

voor vrije beroepen is men vrij te kiezen of men onder de handelshuur valt of niet

E?nmaal u voor handelshuur heeft gekozen, zoals blijkbaar in dit geval , is men w?l verplicht om zich aan de bepalingen van handelshuurwetgeving te houden en is in uw geval de handelshuurovereenkomst een correcte en legitieme vorm, u had immers (in theorie) zelf de keuze of u al dan niet onder handelshuur wilde vallen.

[Fresh]

voor vrije beroepen is men vrij te kiezen of men onder de handelshuur valt of niet

Kunt u mij eens zeggen op welke (wettelijke) basis u zich baseert voor zulke beweringen?

M.i. is het deontologisch verboden voor artsen om hun beroep in de hoedanigheid van handelaar uit te oefenen ergo is handelshuur voor hen dan ook niet mogelijk.

[scorpioen]

Kunt u mij eens zeggen op welke (wettelijke) basis u zich baseert voor zulke beweringen?

M.i. is het deontologisch verboden voor artsen om hun beroep in de hoedanigheid van handelaar uit te oefenen ergo is handelshuur voor hen dan ook niet mogelijk.

Het burgerlijk wetboek bevat regels van aanvullend recht en regels van dwingend recht of die de openbare orde aanbelangen.

De regels van aanvullend recht zijn enkel van toepassing als partijen er niet van afwijken. Van de regels van dwingend recht of die de openbare orde aanbelangen kunnen partijen niet afwijken.

Voor de huur door een beoefenaar van een vrij beroep om zijn praktijk in het gehuurde goed uit te oefenen bestaan geen regels van dwingend recht of die de openbare orde aanbelangen. Dit betekent dat partijen de rechtsregels die hun verhouding regelen vrij kunnen bepalen. Zij kunnen dit doen door te verwijzen naar een andere wettelijke regeling, bijvoorbeeld de handelshuur, en deze regels van toepassing verklaren op hun overeenkomst.

Dit maakt van de beoefenaar van het vrij beroep nog geen handelaar en is dus niet in strijd met zijn deontologische regels.

scorpioen

[Fresh]

@scorpioen: de handelshuurwet is van dwingend recht, de partijen hebben omtrent de al dan niet toepassing dus geen enkele keuze.

Voorts kan geen van de aangehaalde argumenten mij overtuigen om een handelshuur te gebruiken betreffende een artsenpraktijk. M.i. is dit volstrekt juridisch onmogelijk om de volgende redenen:
- artsten zijn geen handelaars in de zin van het Wb. Kh., HH is dus alleen al om deze reden uitgesloten;
- deontologisch is het wellicht (net zoals voor advocaten) verboden hun vrij beroep uit oefenen in de hoedanigheid van handelaar
- het feit dat er sprake is van een VZW bewijst eens te meer dat er hier geen sprake is van een commerci?le activiteit
- handelshuur is zeer formalistisch en kan om die reden ongewenste effecten hebben voor de partijen. Het is daarom beter een overeenkomst van gemeen recht te sluiten en daarin de nodige garanties in te bouwen

[scorpioen]

de handelshuurwet is van dwingend recht, de partijen hebben omtrent de al dan niet toepassing dus geen enkele keuze.

Dit betekent dat de bepalingen van toepassing zijn voor wie onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet valt.

Dit belet niet dat partijen die niet onder de toepassing van de handelshuurwet vallen toch kunnen afspreken dat de bepalingen van de handelshuurwet van toepassing zijn (behoudens indien andere dwingende bepalingen van toepassing zijn zoals bijvoorbeeld de Woninghuurwet).

Wanneer partijen dit overeenkomen maakt dit hen nog niet tot handelaars.

Om terug te komen op de oorspronkelijke vraag: voor dergelijke huurovereenkomst bestaan geen regels van dwingend recht. Ik zie niet in op welke grond men kan zeggen dat partijen de bepalingen van de huurovereenkomst niet moeten naleven.

scorpioen

[Jelle]

@ Fresh

burgerlijk wetboek artikel 1714 tot 1762bis

zij vallen onder de gewone huurwet (niet te verwarren met de woninghuurwet) en aangezien deze de bepalingen tussen huurder en verhuurder vrij laat KUNNEN zij perfect overeenkomen dat de huurder over dezelfde bescherming zal beschikken als de huurder in het kader van de handelshuur en aldus beslissen om de handelshuurwetgeving toe te passen op het contract. Dit is trouwens interessant voor de huurder gezien de handelshuurwetgeving de huurder in verregaande mate beschermt.

uw vraag ivm deontologie van artsen is hier niet relevant omdat men niet enkel als "handelaar" onder handelshuur kan vallen

[luxque]

Interessant om zien hoe er uitgebreid wordt geantwoord op onze vraag. De laatste opmerking over die bescherming van de huurder intrigeert me.
Uiteraard stel ik mijn vraag omwille van een aantal problemen. Ik doe die bij deze even uit de doeken. Wat is jullie advies? (Je mag ook gewoon vlakaf zeggen dat we domoren zijn hoor).

Onze vzw is een organisatie die zich situeert in de (geestelijke) gezondheidssector. Met een 35-tal medewerkers doen we onderzoek bij kinderen en volwassenen met gedrags-, leer- of tewerkstellingsproblemen. We ontvangen dagelijks tussen de 75 en 100 cli?nten in onze lokalen, voor onderzoek of begeleiding.

Even de feiten: op dit ogenblik huren we voor een oppervlakte van 1060 m? ruimtes. Deze huurovereenkomst kwam in twee tijden tot stand: eerst huurden we 640 m? en deze huurovereenkomst dateert van 1 juni 2002, daarna huurden we nog extra, daaraan aansluitend deel, van 420 m?, met een huurcontract dat inging op 1 januari 2004

Ondanks het feit dat dit reeds meermaals werd bediscussieerd, zijn dit tot op heden twee aparte huurovereenkomsten gebleven.

Onder andere door de groei van onze organisatie zijn de ruimtes die we huren niet meer toereikend; we zouden best wat meer oppervlakte kunnen gebruiken, maar de problemen zitten minstens evenzeer op een ander vlak: de kwaliteit van de ruime laat zeer te wensen over: er is een haast continue geurhinder (dit heeft volgens de eigenaar te maken met een constructiefout), er zijn telkens weer lekken in het dak, de isolatie is ontoereikend en de verwarmingsinstallatie is niet voorzien op het verwarmen van het geheel.
Terwijl we dagelijks heel wat mensen voor onderzoek over de vloer krijgen, hebben we nagenoeg geen lokalen met buitenlicht, wat zowel voor onze medewerkers als ons publiek onaangenaam is.

De vraag die zich stelt is of we onder deze huurovereenkomst uit kunnen raken.
Voor het opzeggen van de huur bestaat geen geschikt moment: als we de huur opzeggen op het meest ideale ogenblik voor het ene deel van ons contract, is het steeds op een niet geschikt ogenblik voor het andere deel, gezien de anderhalf jaar die beide startdata scheidt.
Aangezien een belangrijk deel van de andere huurders van het gebouw ondertussen verdwenen zijn uit het gebouw en het dus de facto voor een groot deel leegstaat, durven we er niet op hopen dat de eigenaar zijn toestemming zou geven voor het in onderling overleg verbreken van de overeenkomst.
Zijn de argumenten rond comfort, gebruiksvriendelijkheid, oppervlakte of de vreemde situatie van een dubbel contract motieven die we kunnen gebruiken om het verbreken van de huurovereenkomst via de rechtbank af te dwingen? Bestaan er nog andere mogelijkheden?

Of moeten we ons inderdaad neerleggen bij het betalen van een fikse schadevergoeding of huur voor de periode die we wettelijk nog verschuldigd zou zijn?

[Fresh]

Beste,

Mocht ik van u zijn, ik zou langsgaan bij een advocatenkantoor en een overeenkomst op maat laten redigeren.

Uiteraard kunnen partijen perfect de handelshuurwet op hun overeenkomst van toepassing verklaren (mits enig voorbehoud ivm rechterlijke rekwalificatie). In deze is dit toch af te raden:
- artsen worden niet geacht een commerci?le activiteit uit te oefenen en vallen om die reden ook niet onder de normale handelsregels (cf. mededinging) . Voor degenen die hier een andere zienswijze op hebben, raad ik aan om eens naar het Brusselse Justitiepaleis te gaan waar 2000 advocaten van de Brusselse Balie u hetzelfde antwoord zullen geven;
- mensen die hier komen beweren dat de handelshuurwet het walhala is qua rechtsbescherming van de huurder, hebben duidelijk goed opgelet in de les en hun cursusje goed geblokt, doch staan duidelijk niet met de voeten in de praktijk. Het is waar dat de handelshuurwet een goede bescherming biedt, doch de keerzijde hiervan is zulk een overdreven formalisme (zowel qua termijnen als qua vormvereisten) dat ik uw geval nooit zou adviseren vrijwillig onder het stelsel van de handelshuur te plaatsen doch wel een overeenkomst van GEMEEN RECHT te redigeren OP MAAT met dezelfde garanties als de handelshuurwet, doch zonder de formalismen.

[Jelle]

@scorpioen: de handelshuurwet is van dwingend recht, de partijen hebben omtrent de al dan niet toepassing dus geen enkele keuze.
Voorts kan geen van de aangehaalde argumenten mij overtuigen om een handelshuur te gebruiken betreffende een artsenpraktijk. M.i. is dit volstrekt juridisch onmogelijk om de volgende redenen:
- artsten zijn geen handelaars in de zin van het Wb. Kh., HH is dus alleen al om deze reden uitgesloten;

M.i. is het deontologisch verboden voor artsen om hun beroep in de hoedanigheid van handelaar uit te oefenen ergo is handelshuur voor hen dan ook niet mogelijk.

en even later nemen we een bocht van 180 graden

Uiteraard kunnen partijen perfect de handelshuurwet op hun overeenkomst van toepassing verklaren (mits enig voorbehoud ivm rechterlijke rekwalificatie). In deze is dit toch af te raden

Bovendien kan er van het op maat laten redigeren van een overeenkomst geen sprake meer zijn en kan u enkel rekenen op de medewerking van de eigenaar om samen tot een nieuwe overeenkomst te komen, tenzij u uw cursusje verkeerd heeft geblokt en ergens zou gelezen hebben dat u als persoon ??nzijdig reeds gemaakte afspraken kan wijzigen of naast u neerleggen.

Een beetje minder aanvallendheid en arrogantie in uw posts zou trouwens niet misstaan.

[Jelle]

- artsen worden niet geacht een commerci?le activiteit uit te oefenen en vallen om die reden ook niet onder de normale handelsregels (cf. mededinging) . Voor degenen die hier een andere zienswijze op hebben, raad ik aan om eens naar het Brusselse Justitiepaleis te gaan waar 2000 advocaten van de Brusselse Balie u hetzelfde antwoord zullen geven;

zoals ik reeds eerder zei: uw vraag ivm deontologie en commerci?le activiteiten van artsen is hier niet relevant omdat men ook als niet- handelaar onder handelshuur kan vallen.

[scorpioen]

Als de eigenaar weigert om, na ingebrekestelling, de op hem rustende verplichtingen uit te voeren kan u de ontbinding van de overeenkomst in het nadeel van de eigenaar bekomen.

Belangrijk is dat u eerst de eigenaar in gebreke moet stellen. Dus aangetekende brief waarin u eist dat hij zijn verplichtingen nakomt, u vermeldt wat u concreet verwacht.

Zonder het gebouw en zijn gebreken gezien te hebben is het niet mogelijk zich uit te spreken over het feit of de eigenaar zijn verplichtingen nakomt. Ik heb echter de indruk dat u zwak staat.

De overige argumenten lijken mij geen basis te zijn om de ontbinding van de overeenkomst in het nadeel van de eigenaar te vragen.

Ga toch eens met de eigenaar praten vooraleer iets te ondernemen. Laat je overeenkomst eens nalezen door een advocaat. De ervaring leert dat mensen de overeenkomst soms verkeerd begrijpen. Wij kunnen maar afgaan op wat jij vertelt, maar zien de overeenkomst zelf niet.

scorpioen

[VGM]

Bij handelshuur kan de huurder opzeggen om de 3 jaar mits 6 maand : mijn advies : vooropzeg met deurwaardersexploot en aangetekende zending.

Verbreken voordien met akkoord van de verhuurder : mijn advies : MOET altijd authentiek gebeuren bij de notaris of voor de vrederechter ( verzoening en dit is gratis )
= formeel document

Je kan gerechterlijk afdwingen ingeval van ernsitge tekortkomingenverhuurder waarbij vochtige plaatsen meestal een winnend proces is voor de huurder

En als ik erop mag wijzen : indien in het huurcontract geen beding opgenomen is dat het gaat om een handelshuurcontract dan is het er geen en valt het onder het gemene huur ( gemeen recht ).
En in het gemeenrecht kan je indien niets bedongen in het contract buiten mits opzeg van 1 maand!

Vb : delhaizes, carrefour, en zo vallen niet onder handelshuur maar onder gemene huurwetgeving. Zij kunnen wel kiezen maar als ze voor handelshuur kiezen dan moet het bedongen worden in de overeenkjomst!

In het gemeenrecht : alles wat je schrijft / overeenkomt in een contract telt. Je bepaald dus het reglement zelf

In feite hier in het contract staat er geen beding dat het contract zal vallen onder de handelshuur dus is er geen twijfel en alles wat je overeengekomen hebt in het contrcat is geldig. de rest telt niet! Vb : je hebt een opzeg van 3 maand overeengekomen, mag je oonderverhuren, overdragen , ... Alles wat je hier overeengekomen hebt is een verplichting

[VGM]

Dit beding moet wel op de overeenkomst staan dat het gaat om handelshuur anders is het auto gemene huur

@ Fresh

burgerlijk wetboek artikel 1714 tot 1762bis

zij vallen onder de gewone huurwet (niet te verwarren met de woninghuurwet) en aangezien deze de bepalingen tussen huurder en verhuurder vrij laat KUNNEN zij perfect overeenkomen dat de huurder over dezelfde bescherming zal beschikken als de huurder in het kader van de handelshuur en aldus beslissen om de handelshuurwetgeving toe te passen op het contract. Dit is trouwens interessant voor de huurder gezien de handelshuurwetgeving de huurder in verregaande mate beschermt.

uw vraag ivm deontologie van artsen is hier niet relevant omdat men niet enkel als "handelaar" onder handelshuur kan vallen

[scorpioen]

En als ik erop mag wijzen : indien in het huurcontract geen beding opgenomen is dat het gaat om een handelshuurcontract dan is het er geen en valt het onder het gemene huur ( gemeen recht ).

Handelshuurwet: Artikel 1. De bepalingen van deze afdelingen zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

De handelshuurwet is dus automatisch van toepassing wanneer een onroerend goed verhuurd wordt "voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek." De huurovereenkomst moet niet vermelden dat het om een handelshuur gaat. Een Delhaize, Carrefour e.d. valt wel degelijk onder de handelshuur.

scorpioen