VRIJGAVE WAARBORG ZONDER REGISTRATIE CONTRACT! DRINGEND!

[mieke85]

Hallo

Wij hebben in september 2008 een huurcontract ondertekend voor 9j.

Omwille van een serieus dispuut in oktober vorig jaar, hebben wij besloten op zoek te gaan naar een koopwoning.

Wij hebben ons contract opgezegd begin maart 2011 en hebben nu dus de laatste maal huur betaald.

Onze huisbazin is nu haar wetten komen stellen aangaande zaken die ze vindt die hier moeten gebeuren.

Er is echter geen plaatsbeschrijving opgemaakt en het contract is na navraag blijkbaar nooit geregistreerd geweest.

Zij dreigt met het feit dat ze nog een extra maand huur kan vragen omwille van het feit dat we er vroeger uitgaan dan de eerste drie jaar (wat nu blijkt niet wettelijk te zijn aangaande de registratie) en ook het feit dat we het aangetekend schrijven pas verstuurd hebben op 5maart en de opzeg loopt tot 1 juni en dus nog een extra maand zouden moeten betalen als zij dat wilt. Dus ze vindt dat ze genereus is.

Er zijn een heleboel mankementen aan het huis, maar aangezien dit een woning is van 35j oud en sleutel op de deur is gebouwd en wij het behangpapier dat nu loskomt nooit vervangen hebben bij intrek, is dit niet onlogisch.

Ik heb haar gezegd dat ze in't vervolg wel een plaatsbeschrijving zou moeten opmaken met de volgende huurders, want dat ze daarin niet in haar recht is, maar nu dreigt ze met het feit dat ze wel foto's heeft.

Ik ben van mening dat zij niet kan aantonen wanneer die gemaakt zijn en wij hebben die ook niet gezien of ondertekend.

Kan ik dit betwisten?

De enige reden dat wij besloten hebben hier weg te gaan, is omdat zij vorig jaar ineens in een furie hier van haar oren kwam maken. Anders waren wij waarschijnlijk nog wel enkele jaren gebleven.

Wij hebben nog niets gemeld van de registratie, ik zou eerst volledig recht in mijn schoenen willen kunnen staan;

Wat wij voorstellen is alles te laten zoals het is, de deur achter ons dicht te trekken op 16 mei (hebben wel een hele maand betaald) en eventueel 250€ te laten vallen van de waarborg voor eventuele kosten om toch ons goed hart te laten zien.

Is dit correct?

Ik heb onlangs ook iemand van de electriciteitsmaatschappij moeten laten komen, aangezien alle electriciteit was uitgevallen en ze niet meer aan wou. Is dit ook voor hen?

Bedankt voor de info!!

[JohnD]

Ik heb haar gezegd dat ze in't vervolg wel een plaatsbeschrijving zou moeten opmaken met de volgende huurders, want dat ze daarin niet in haar recht is, maar nu dreigt ze met het feit dat ze wel foto's heeft.

Geen slecht idee. U hebt ruzie met uw huisbazin en u geeft haar nog de pap in de mond in het nadeel van een volgende huurder, want geen PB is nog altijd beter dan eender welke, uit het standpunt van de huurder gezien natuurlijk.
Als het kontract niet geregistreerd werd, en er is geen PB gemaakt, vertrekt u wanneer u wil zonder schadevergoeding. Die foto's zijn idd. waardeloos en moeten door u betwist worden voor de vrederechter, want u zal uw waarborg helaas mogelijk pas volledig terug zien via een rechtsgeding. Ik raad u aan een advocaat te nemen die brandhout maakt van de argumenten van uw huisbazin.

Als u het op een akkoordje wil gooien met uw huisbazin is dat uw zaak, maar zorg dan wel dat u haar een document laat tekenen dat ze van alle verdere vorderingen en klachten afziet en akkoord is met een vergoeding van €250.

Ik heb onlangs ook iemand van de elektriciteitsmaatschappij moeten laten komen, aangezien alle elektriciteit was uitgevallen en ze niet meer aan wou. Is dit ook voor hen?

Dat is iets speciaals dat ik ook ooit meegemaakt heb en dus uit persoonlijke ervaring kan spreken. Als de electrieker van de maatschappij gekomen is en hij heeft de zekering vóór de teller vervangen zijn die kosten voor de eigenaar om de doodeenvoudige reden dat die niet kan springen "tenzij" de zekering ná de meter slecht gedimensioneerd is, ttz. van een hogere waarde of gelijk aan de waarde van de zekering vóór de meter (de zwakste zekering in een kring springt normaal altijd eerst). Het probleem is dat de elektriciteitsmaatschappij de rekening naar u zal sturen omdat u de technieker geroepen hebt. Er zijn natuurlijk eigenaars die beweren dat u eerst aan hen de toelating had moeten vragen om die technieker te laten komen of dat zij die tecnhieker hadden moeten kontakteren. Argument dat geen steek houd volgens mij want u zou dan mogelijk nog moeten wachten tot St.Juttemis. Probleem is ook dat de elektr. maatschappij ééns de faktuur gemaakt is die niet meer wil wijzigen en op naam van de eigenaar zetten. Het zijn de techniekers zelf in feite die de facto steeds de factuur op naam van de eigenaar zouden moeten zetten indien een zekering vóór de meter springt omdat die kosten altijd ten laste van de eigenaar zijn, dus zelfs als u als huurder hen in feite éérst kontakteert.

Betrof het enkel een zekering ná de teller zijn die kosten sowieso voor u.

[Fore]

EDIT: foute info gegeven

Het is inderdaad als het contract niet geregistreerd was de opzeg niet de reguliere 3maanden hoeft te zijn

[Vandebos]

1) niet geregistreerd huurcontract:

U dient bij een negenjarig huurcontract de gewone opzeg periodes niet te respecteren. De verhuurder kan geen wederverhuringsvergoeding eisen.

art3§5 huurwetgeving van dwingend recht:

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Art. 12. Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.

verhuurster heeft dus geen poot om op te staan. U had evengoed een opzeg van 6dagen, 12 uur, 23 minuten en 18 seconden kunnen geven..

2) plaatsbeschrijving:

art 1731 BW gemeen huurrecht.

Art. 1731. <W 29-12-1983, art. 5> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

De verhuurster kan dus trachten te bewijzen aan de hand van ieder dateerbaar materiaal dat jullie schade boven sleet hebben berokkend. Zonder plaatsbeschrijving zal dit echter bijzonder moeilijk zijn...

[mieke85]

Ik heb ondertussen al het nodige opzegwerk gedaan en ons immokantoor gecontacteerd waar we onze nieuwe woning gekocht hebben.

Indien er geen PB is opgemaakt, mogen wij bij wijze van spreken natuurlijk het huis afbreken en hebben zij geen poot om op te staan. Foto's zijn ook waardeloos, aangezien er gefotoshpt kan worden en met data kan geknoeid worden. Een pb is dus altijd aangeraden.

Het kan echter wel zijn dat ze nog een vergoeding kunnen vragen idd, aangezien de opzeg wel gedateerd is vanaf 1 maart, maar zij pas de brief ontvangen hebben een paar dagen later (wij wilden eerste zekerheid met ondertekening van onze akte :s , dom geweest, maar soit), maar aangezien wij dan de sleutels zouden afgeven op 16 mei, kunnen zij tegen 1 juni (wat zeer waarschijnlijk is voor deze woning!) een nieuwe huurder hebben.

[Lightning]

Welke opzegtermijn hebt u in uw opzegbrief gezet?

[JohnD]

Lees eens goed mieke85 er is nl. geen opzegtermijn nodig !! En ik herhaal het dan toch nog maar eens: wat je zegt "een pb is dus altijd aangeraden", klopt is dus altijd en enkel aangeraden vanuit het standpunt van de verhuurder. Als huurder ben je dus beter af zonder PB. Is daar nog een tekeningetje bij nodig ?

[Lightning]

Er is inderdaad geen opzegtermijn nodig (want contract niet geregistreerd), maar als TS er wel een zou gespecificeerd hebben bij zijn opzeg, heeft de verhuurder een punt om zijn huurder aan die termijn te houden.

[mieke85]

Ik heb een AS gestuurd met vermelding van opzeg vanaf 1 maart en drie maanden opzeg, gedateerd einde februari, maar wel pas verstuurd dus begin maart na ondertekening van de akte (was net voor een weekend, dus paar dagen vertraging daardoor voor ik het verstuurd heb)

[JohnD]

Is betwistbaar Lightning of die huurder dan ook verplicht is zich daaraan te houden. Het zit zo dat hij (de huurder) altijd kan argumenteren dat hij "dacht" het kontract geregistreerd was, en zijn opzegbrief dus ook in die zin opgesteld was. Het is nl. zo dat de registratie verplicht is. De huurder kan stellen dat hij dacht dat de verhuurder zijn plicht vervuld had. Het is ahw. een straf voor de verhuurder nu blijkt dat hij toch het contract niet geregistreerd had. Iets wat de huurder nu pas weet na de opzegbrief. Met andere woorden hoeft hij zich niet aan enige opzegtermijn te houden, zelfs als hij die schriftelijk vastgelegd heeft.

[Vandebos]

Lees eens goed mieke85 er is nl. geen opzegtermijn nodig !! En ik herhaal het dan toch nog maar eens: wat je zegt "een pb is dus altijd aangeraden", klopt is dus altijd en enkel aangeraden vanuit het standpunt van de verhuurder. Als huurder ben je dus beter af zonder PB. Is daar nog een tekeningetje bij nodig ?

Werken zonder plaatsbeschrijving kan voordelig zijn voor de huurder, maar bij beschadiging vaak meer last bezorgen dan je lief is, denk maar aan gedingen en weken brieven heen en weer.

Foto's kunnen WEL dienen als bewijs en worden aldus zeer regelmatig aanvaard, zeker wanneer er andere elementen zijn die de bewering van de verhuurder ondersteunen zoals facturen, opmerkingen bij afsluiten van het huurcontract van de vorige huurder etc etc. De tijd dat fotoshoppers regeerden behoort dankzij eenvoudige onvervalsbare metacodes in foto's tot het verleden.


@lightning gelet op de verwoording van de opzeg zoals mieke85 nu meedeelt heeft de verhuurder een punt. het is immers de datum van kennisname die telt en deze werkt niet met terugwerkende kracht.

[JohnD]

Werken zonder plaatsbeschrijving kan voordelig zijn voor de huurder, maar bij beschadiging vaak meer last bezorgen dan je lief is, denk maar aan gedingen en weken brieven heen en weer.

Ik ga hier wel uit vanuit het standpunt van een normale huurder en niet een die alles afbreekt.

onvervalsbare metacodes in foto's tot het verleden.

Que ? Metacodes op een photopapier foto ?

@lightning gelet op de verwoording van de opzeg zoals mieke85 nu meedeelt heeft de verhuurder een punt.

Mag de huurder er bij het opstellen van zijn opzegbrief dus niet vanuitgaan dat de verhuurder zijn plicht gedaan heeft ?

[mieke85]

Het is helemaal niet dat het hier momenteel een stort is door ons.

Het is een huis dat 35j oud is en sleutel op de deur werd gebouwd. Het houtwerk begint te lossen, de rolluiken kan je niet meer half zetten,want die gaan dan stilletjesaan naar beneden, de voordeur staat bol en is gebarsten van de warmte. Kleine dingen, maar grotendeels niet onze schuld. Zelfst de plaatjes van de stopcontacten lossen op veel plaatsen of vallen er gewoon af :s

Moeten wij dan alles gaan vernieuwen?

Hier is in geleefd, dat wel, maar de mankementen hebben voornamelijk te maken met de ouderdom van de woning ook.

Zelfs al hebben zij foto's, de staat van de woning zelf kunnen ze niet aantonen...

De huisbazin beweert ook dat de tuin opnieuw volledig moet worden gedaan zoals ervoor (wij hebben een deel kiezels toen weggenomen, om groter grasperk te maken..zij is daar toen over komen klagen, dus hebben we alles teruggelegd zoals het was, maar dat merk je nu wel natuurlijk). Mag je dan werkelijk niets meer doen aan een huurhuis om het leuker te maken voor jezelf? We hebben hier tussen de bloemenperken houtsnippers gelegd om het onkruid tegen te gaan en zo een mooier zicht te krijgen etc. Kan zij zomaar aan de hand van foto's eisen dat dat allemaal terug wordt gedaan zoals vroeger? Vind dat toch maar idioot niet?

Bij het immokantoor zeiden ze echter dat foto's niet aanzien worden als bewijs. Natuurlijk, daar geef ik ook gelijk in, er is een verschil tussen een kot volledig afbreken, da's wel iets makkelijker aan te tonen adhv foto's, maar kleine mankementen door erin geleefd te hebben??

[mieke85]

ivm de opzeg...het feit dat wij dan twee weken op voorhand de sleutels gaan binnenleveren, waardoor zij extra weken hebben voor een nieuwe huurder en twee weken huur zomaar krijgen, telt dan niet mee? Of kan dat toch gebruikt worden als argument?

[Lightning]

ivm de opzeg...het feit dat wij dan twee weken op voorhand de sleutels gaan binnenleveren, waardoor zij extra weken hebben voor een nieuwe huurder en twee weken huur zomaar krijgen, telt dan niet mee? Of kan dat toch gebruikt worden als argument?

Uw opzeg van 3 maanden gegeven op 1 maart ging pas in op 1 april om te eindigen op 30 juni.