verzoekschrift art 1344 vs beëindigd huurcontract

[pjeeroo]

Betreft:
- huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats voor 9 jaar ; schriftelijk en geregistreerd;
- huurders, zijnde twee personen (man en vrouw): hoofdelijk aansprakelijk
- vroegtijdige opzegging (in het 2de jaar huur) door huurder per 1 januari 2011 (einde huurtermijn 31 maart 2011)
- sinds opzegging geen betaling huur meer, maar mondelinge belofte dit wel te doen
Dus tot zover leek dit nog in orde te komen.

Situatie naderhand: bij laatste telefonisch contact (26/03) volgende info gekregen
- mevrouw doet beroep op ocmw en heeft geen geld
- meneer is niet van plan nog iets te betalen (gaat ergens anders wonen)
- zijn beiden van plan woning te verlaten tegen 31/03
- aangetekend schrijven wordt gestuurd om te betalen binnen de 3 dagen
Vandaag langsgeweest:
- heb afspraak gemaakt voor uittredende plaatsbeschrijving en overhandiging sleutels per 01/04
- zijn reeds aan het inpakken
- er is huurschade

Gewoonlijk vraag ik, bij niet betaling van de huur en geen reactie op aangetekend schrijven, via verzoekschrift art1344bis de ontbinding van de huurovereenkomst alsook vordering voor betalen huurgelden en wederverhuringsvergoeding en andere kosten. Gezien nu de opzegging gedaan en aanvaard is, en tevens de opzeggingstermijn quasi verstreken is, weet ik niet of het nog opportuun is de ontbinding te vragen via verzoekschrift art1344bis dan wel me te beperken tot instellen vordering van nog te ontvangen sommen (huurgelden, wederverhuringsvergoeding, schadekosten, niet nagekomen huurdersverplichtingen en dies meer) en vrijgave waarborg in mijn voordeel.
Ben van plan verzoekschrift in te dienen per 31/03/2011. Tegen dat de zitting is hebben de huurders normaliter het pand verlaten.

Vraag 1
Is het nog wenselijk om alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen via verzoekschrift art1344bis gezien dat huurtermijn verstreken is?
Wat kan ik best doen via verzoekschrift art1344bis: ontbinding ook vragen of me beperken tot vordering te betalen sommen en vrijgave waarborg in mijn voordeel?
Vraag 2
Indien een uittredende plaatsbeschrijving wordt opgemaakt met vermelding van te betalen kosten en akkoord van uittredende huurder (beiden ondertekenen), kan deze kost dan gevorderd worden of bestaat de mogelijkheid dat door het indienen van verzoekschrift deze afspraak in twijfel getrokken wordt en de vrederechter een expert laat aanstellen?
Vraag 3
Heeft het zin uitdrijving en bezettingsvergoeding te vragen indien huurder het pand zal verlaten hebben en sleutels overhandigd.

Alvast bedankt voor de info,
vrgr

[Vandebos]

1) gelet op de korte tijdspanne, neen. Beperk u tot het vorderen van de achterstallen en zet bij het bekomen van het vonnis enkel druk op de echtgenoot... dat zal het snelste werken.

2) als de huurders zich akkoord verklaren met de uittredende plaatsbeschrijving en deze ondertekenen hebben ze nadien weinig verhaal op voorwaarde dat u het in schaderaming niet te bont maakt. Gelieve volgende feiten niet uit het oog te verliezen:

- uw schadeclaim dient, om het oog van de vrederechter te kunnen doorstaan, gebaseerd te zijn op de waardederving van de woning, NIET op de de kostprijs om de schade te repareren.
- 5 gaatjes in een muur wil niet zeggen dat de muur volledig herbeplaasterd, behangen en geschilderd dient te worden.

Dan zal het zelfs als de huurders de ondertekende kost in geding trekken bijzonder moeilijk voor hen zijn om gelijk te halen. (een aantal prutsen noteren doch hiervoor niets aanrekenen kan ook altijd helpen als het aantoonbaar is..)

- Neen, zeker niet! Enkel als u constateert dat de huurders op 1 april nog in het pand zijn en niet de intentie vertonen het te verlaten. Dan nog zal u hen eerst een aangetekende schrijven dienen te zenden waarbij u hen in gebreke stelt wegens het onrechtmatig bezetten van het pand en waarin u eist dat ze het verlaten binnen de 24 uur na kennisname om een geding op hun kosten te vermijden...

[JohnD]

Betreft:- huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats voor 9 jaar ; schriftelijk en geregistreerd

Is er een intredende PB geweest ?

- aangetekend schrijven wordt gestuurd om te betalen binnen de 3 dagen

Euh ... 10 dagen is gebruikelijk volens VDB. U had wel vroeger mogen in gang schieten vind ik.
Vandaag langsgeweest:
- heb afspraak gemaakt voor uittredende plaatsbeschrijving en overhandiging sleutels per 01/04

- zijn reeds aan het inpakken

Dat is toch positief dacht ik.

- er is huurschade

Die word wel bepaald aan de hand van een vergelijking tussen intredende en uittredende PB. Let wel normale sleet of ouderdom is geen huurschade, of word niet als dusdanig beschouwd.

Gewoonlijk vraag ik, bij niet betaling van de huur en geen reactie op aangetekend schrijven, via verzoekschrift art1344bis de ontbinding van de huurovereenkomst alsook vordering voor betalen huurgelden en wederverhuringsvergoeding en andere kosten. Gezien nu de opzegging gedaan en aanvaard is, en tevens de opzeggingstermijn quasi verstreken is, weet ik niet of het nog opportuun is de ontbinding te vragen via verzoekschrift art1344bis dan wel me te beperken tot instellen vordering van nog te ontvangen sommen (huurgelden, wederverhuringsvergoeding, schadekosten, niet nagekomen huurdersverplichtingen en dies meer) en vrijgave waarborg in mijn voordeel.
Ben van plan verzoekschrift in te dienen per 31/03/2011. Tegen dat de zitting is hebben de huurders normaliter het pand verlaten.

U zegt het zelf; beperk u tot dat laatste vermits ze vermoedelijk al weg zijn. Ontbinding zal dan niet nodig zijn vermits ze door hun opzeg zelf al de ontbinding gevraagd hebben en indien ze weg zijn tegen 31/3 het konrakt sowieso ontbonden is na afgave van de sleutels. Zij moeten u wel 2m. wederverhuringsvergoeding betalen: de schadevergoeding word bepaald aan de hand van de einddatum van de huur (dit is dus in het 2e jaar). Met de 3m. huurachterstal is dat wel 5m. Vraag alleszins de vrijgave van de waarborg in uw voordeel.
VDB raad u aan om bij de man aan te kloppen. Ik vermoed daarentegen dat die niet onmiddellijk aan de klok gaat hangen waar hij zit vermits hij op een ander gaat wonen. Als de vrouw naar het OCMW stapt zal daar ook al niet veel te halen zijn.

[pjeeroo]

@Vandebos
bedankt voor je snelle respons

@JohnD
- er is intredende plaatsbeschrijving geweest (omstandig en tegensprekelijk)
- 3 dagen: was van oordeel dat ze toch zouden betalen aangezien eerder geen probleem; dus pas van zodra ik wist dat er weigering was, aangetekende brief met korte tijdspanne
- zijn reeds aan het inpakken: is inderdaad positief en denk dat er wat dat betreft geen probleem is maar zal op 01/04 uitsluitsel hebben
- de huurschade zal zoals je aangeeft bepaald worden in vergelijk met intredende plaatsbeschrijving; evenwel kan ik nu zien dat de tuin niet is onderhouden: gazon om zeep, afspanning verdwenen; begroeiing rondom nooit ingeperkt (beschrijving algemeen wegens mogelijke meelezers) en niet herbehangen (na verwijderen oorspronkelijk behang) en andere prutsen
- ik weet dat er 2 maanden vergoeding voor vroegtijdige opzegging moeten betaald worden
- met vrouw valt nog te praten: dus dat adres zal ik nog wel vernemen; weliswaar weinig te halen.

vrgr

[JohnD]

niet herbehangen (na verwijderen oorspronkelijk behang)

Opgelet een nieuwe huurder is niet verplicht van te herbehangen (dat valt onder normale ouderdom of sleet en is dus ten laste van de verhuurder), maar als deze huurder zo dom geweest is om het oude behang bij intrede te verwijderen zonder er een nieuw te steken moet hij natuurlijk wel herbehangen.

[Vandebos]

Als de huurders het oorspronkelijk behang verwijderd hebben is de intentie door hen te herbehangen bewezen.

[pjeeroo]

Bedankt voor alle nuttige info tot hiertoe.
Ben nu bezig aan het formuleren van het verzoekschrift art 1344bis voor deze zaak en heb hierover volgende bedenking.
Aangezien het er naar uitziet dat huurders de woning zullen verlaten hebben zal daar ook geen inboedel meer zijn. Gelet op het feit dat er bij mevrouw weinig te halen valt en meneer manifest weigert nog tussen te komen zou ik in het verzoekschrift ook willen opnemen dat beslagname van de eigendommen (oa wagen) te mijner voordeel mogelijk zou zijn.
Voorgestelde formulering: (ikzelf = eisende partij)
Eisende partij verzoekt akte te verlenen tot beslagname van de eigendommen van de verwerende partij, waar deze zich ook bevinden.
Hierbij volgende vragen:
1) Is dergelijke formulering goed; zo nee, graag een corrigerende/betere versie.
2) Is het nuttig deze vraag in het verzoekschrift op te nemen, want de inboedel (ook de wagen) van de verhuurwoning is daar niet meer?
3) Indien meneer op ander adres is gedomicilieerd, kan dan ook de inboedel van de aldaar wonende persoon (andere madam) in aanmerking komen voor beslag indien aldus geformuleerd in verzoekschrift?

[Vandebos]

Als de vrederechter hen beroordeeld tot boetes(lees achterstallen met rente te betalen) die ze niet betalen dan heeft de deurwaarder oa in beslagname als wapen in zijn arsenaal om de schulden aan te zuiveren.

Kwaad kan het echter nooit.