Mijn huurcontract is niet conform de huurwetgeving. Het werd afgesloten voor 1 jaar vanaf 1/11/2008. Het contract stelt dat wanneer geen opzeg betekent werd voor het verstrijken van de termijn (wat niet gebeurde) dat het contract geacht wordt te zijn aangegaan voor 3 jaar. Verder zou het hierna telkens met 3 jaar verlengd worden bij gebrek aan opzeg.
Dit is voer voor een logicus: na 1 jaar werd geen opzeg gedaan, en dus geldt "geacht te zijn aangegaan voor 3 jaar" ... maw "contract van 3 jaar dat hierna telkens met 3 jaar verlengd wordt". Die verlengingsmodaliteit kan nooit kloppen natuurlijk (zie huurwetgeving) aangezien een kortlopend contract slechts 1 keer kan verlengd worden voor maximaal dezelfde duur, waarna het een contract van 9 jaar wordt.
Het lijkt een poging van de huisbaas om ten eeuwigen dage met kortlopende contracten te blijven werken.
Ik zit in mijn 3de jaar huur nu, maar wens te verhuizen en deed per 27/12 aangetekend mijn opzeg. Thus the plot thickens.... Ik heb het voorstel gedaan nog te huren tot eind februari, zodat ik per 1 maart elders kan wonen. Dat is een opzegtermijn van 2 maand. Aangezien de huisbazin dat huis in feite zelf niet kan betalen (ik betaal 1000 euro huur per maand), eist ze 3 maand opzegtermijn (de wettelijke termijn voor geregistreerde contracten van onbepaalde duur). Overigens ben ik een correcte huurder die nooit 1 betaling of verplichting niet is nagekomen.
Het huurcontract werd echter pas geregistreerd op het moment dat ze mijn opzegbrief gekregen heeft (dezelfde dag), dus ruim 2 jaar en 2 maand nadat het huurcontract afgesloten werd.
De wetgeving is allesbehalve duidelijk in deze : veel hangt af van hoe het contract gezien wordt.
Ikzelf kom na het bestuderen van teksten in het staatsblad tot de conclusie dat er in dit geval geen opzegtermijn, noch een opzegvergoeding kan afgedwongen worden door de verhuurder. Echter, de raadsvrouw bij de huurdersbond (open consultatie) zegt het tegendeel. Echter, ik vind de argumentatie niet sluitend, en wel omdat ik de wet voor interpretatie vatbaar vind.
Ik had graag via deze weg meerdere meningen hieromtrent gekregen.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Uw contract is overgegaan in een negenjarig contract aangezien in het contract na verloop van de bepaalde duur een constructie wordt gebruikt die door wetgeving van dwingend recht nietig is. Bovendien is er tenminste 3 maanden voor het eindigen geen opzeg betekend of werd de verdere bewoning niet betwist.
Het contract was niet geregistreerd, u heeft dus overeenkomstig artikel 3§5 geen rekening te houden met de vastgestelde opzegtermijnen en vergoedingen.
Dit is wel op voorwaarde dat u een onweerlegbaar bewijs heeft van wanneer u de opzeg heeft gezonden... (AS) Indien verzending gebeurde voor registratie en registratie op dag van kennisname door verhuurder lijkt het me toch moeilijk houdbaar voor verhuurder voor de vrederechter.
Welk is de exacte redenering van de huurdersbond om tot hun besluit te komen?
Het contract was niet geregistreerd, u heeft dus overeenkomstig artikel 3§5 geen rekening te houden met de vastgestelde opzegtermijnen en vergoedingen.
Dit is wel op voorwaarde dat u een onweerlegbaar bewijs heeft van wanneer u de opzeg heeft gezonden... (AS) Indien verzending gebeurde voor registratie en registratie op dag van kennisname door verhuurder lijkt het me toch moeilijk houdbaar voor verhuurder voor de vrederechter.
Welk is de exacte redenering van de huurdersbond om tot hun besluit te komen?
De exacte redenering van de huurdersbond was me niet geheel duidelijk. Het moet gezegd dat ik wel het gevoel had dat de raadsvrouw bekwaam was, maar het was er tevens razend druk, waardoor ik toch de indruk heb dat men niet de finesses tenvolle bevat heeft.
Uw eerste statement werd alvast door haar ook aangehaald, dwz dat het contract overging op de wettelijke regeling, ie 9 jaar.
Ik heb vervolgens artikel 3§5 voorgelegd maar ze zei dat het hier over opzegvergoedingen gaat...klopt ook wel, maar wanneer ik opnieuw nalees staan er ook opzegtermijnen in.
Ik heb bijgevolg (voor mijn vorige post) een omstandige mail gestuurd naar de huurdersbond met daarin mijn argumentatie dat hun advies niet correct was, inclusief verwijzingen naar de wettekst. Benieuwd naar de reactie.
Het is bedroevend te zien dat de huisbazin overging tot registratie van het contract in de hoop dat ik niet achter de exacte datum zou komen, wat me 1 email gekost heeft. Ook de opzegbrief is aangetekend verstuurd, en de historiek daarvan heb ik opgevraagd en gekregen bij de post. Ik vind dit een beetje poging tot oplichting, en des te erger aangezien ik ooit zelf huisbaas was en toen met een zeer slechte huurder heb gezeten (wat me overigens anderhalf jaar procederen en dan nog 3 jaar loonbeslag gekost heeft vooraleer ik iets gerecupereerd had). Je zou denken dat huisbazen ook enige appreciatie kunnen opbrengen voor een correcte huurder.
Uw eerste statement werd alvast door haar ook aangehaald, dwz dat het contract overging op de wettelijke regeling, ie 9 jaar.
Ik heb vervolgens artikel 3§5 voorgelegd maar ze zei dat het hier over opzegvergoedingen gaat...klopt ook wel, maar wanneer ik opnieuw nalees staan er ook opzegtermijnen in.
Ik heb bijgevolg (voor mijn vorige post) een omstandige mail gestuurd naar de huurdersbond met daarin mijn argumentatie dat hun advies niet correct was, inclusief verwijzingen naar de wettekst. Benieuwd naar de reactie.
Het is bedroevend te zien dat de huisbazin overging tot registratie van het contract in de hoop dat ik niet achter de exacte datum zou komen, wat me 1 email gekost heeft. Ook de opzegbrief is aangetekend verstuurd, en de historiek daarvan heb ik opgevraagd en gekregen bij de post. Ik vind dit een beetje poging tot oplichting, en des te erger aangezien ik ooit zelf huisbaas was en toen met een zeer slechte huurder heb gezeten (wat me overigens anderhalf jaar procederen en dan nog 3 jaar loonbeslag gekost heeft vooraleer ik iets gerecupereerd had). Je zou denken dat huisbazen ook enige appreciatie kunnen opbrengen voor een correcte huurder.
Bedankt voor je mening. Het sterkt me in mijn eigen mening en dus ga ik op mijn spoor verder: 2 maand opzeg. Wellicht gaat dit voor problemen zorgen bij de deblokkering van de huurwaarborg, maar goed, ook daar sta ik in mijn recht aangezien die bedoeld is om huurschade op te vangen, niet om een geschil in opzegtermijnen of -vergoedingen te compenseren...
Overduidelijk een poging van de verhuurder om ervoor te zorgen dat u een langere opzegtermijn dient te respecteren. Wat betreft het contract zelf, dat getuigt in elk geval van veel fantasie vanwege de verhuurder. Hij vergeet wel een ding en dat is dat niet alles wat door beide partijen ondertekend is, daarom geldig is conform de huurwet of BW.Het huurcontract werd echter pas geregistreerd op het moment dat ze mijn opzegbrief gekregen heeft (dezelfde dag), dus ruim 2 jaar en 2 maand nadat het huurcontract afgesloten werd.
Op dat gebied is de wet wel niet interpreteerbaar. En ja huurdersbonden kunnen zich ook vergissenEchter, de raadsvrouw bij de huurdersbond (open consultatie) zegt het tegendeel. Echter, ik vind de argumentatie niet sluitend, en wel omdat ik de wet voor interpretatie vatbaar vind.
Heel weinig, neem dat van mij aan. Het zijn zakenmensen dus hoeft dat zelfs niet van mij, maar dan hoeven ze voor mijn part ook geen clementie van de huurder te verwachten, die zich dan voor hetzelfde part als consument mag opstellen.Je zou denken dat huisbazen ook enige appreciatie kunnen opbrengen voor een correcte huurder.
Laatst gewijzigd door JohnD op 12 jan 2011 12:41, 2 keer totaal gewijzigd.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Verricht alle briefwisseling aangetekend, bevestig of ontken alle mondelinge of telefonische afspraken met een AS of een door beide partijen ondertekend document.Bedankt voor je mening. Het sterkt me in mijn eigen mening en dus ga ik op mijn spoor verder: 2 maand opzeg. Wellicht gaat dit voor problemen zorgen bij de deblokkering van de huurwaarborg, maar goed, ook daar sta ik in mijn recht aangezien die bedoeld is om huurschade op te vangen, niet om een geschil in opzegtermijnen of -vergoedingen te compenseren...
Afgaand op de door u verstrekte informatie heeft de verhuurster juridisch geen poot om op te staan.
Hoe kom je hierbij?Wellicht gaat dit voor problemen zorgen bij de deblokkering van de huurwaarborg, maar goed, ook daar sta ik in mijn recht aangezien die bedoeld is om huurschade op te vangen, niet om een geschil in opzegtermijnen of -vergoedingen te compenseren...
De huurwaarborg dient ter bescherming van de verhuurder indien de huurder geheel of gedeeltelijk zijn plichten niet nakomt, waar ik natuurlijk niet mee wil zeggen dat de verhuurder hier in zijn recht is, integendeel.
Ik denk dat je de vergissing maakt met het algemeen gegeven dat sommige huurders de waarborg opsouperen voor de betaling van de laatste maanden huur, wat uiteraard niet de bedoeling is.
Maar de huurwaarborg wordt wel degelijk gebruikt, ook in rechtszaken, om achterstallige huur/vergoedingen te betalen als er nog voldoende over is na de huurschade.
Juist, mijns inziens zou echter de huurwaarborg enkel mogen gebruikt worden om huurschade, achterstallige huur of achterstallige onkosten te dekken. Maar blijkbaar kan een verhuurder de huurwaarborg voor alles en nog wat gebruik maken als drukkingsmiddel om zijn zin te krijgen. De wetgever had specifiek moeten omschrijven waarvoor de huurwaarborg moet dienen. Hier zal er een dus een geschil ontstaan, waarvoor een van beide partijen waarschijnlijk nr. de vrederechter zal moeten stappen. En na een uitspraak kan dan de huurwaarborg pas vrijgegeven worden ten voordele van een van beide partijen. Als dit niet ten voordele van de huurder is kan hij beginnen procederen in eerste aanleg om die toch terug te krijgen. Het feit dat die verhuurder bvb. meent dat hij die huurwaarborg niet hoeft terug te geven omdat de huurder hem bvb. beledigd heeft kan bij wijze van spreken ook. Ondertussen kan de procedure jaren duren.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Huurwaarborg kan enkel worden vrijgegeven middels akkoord van beide partijen. Bij gebrek aan akkoord zal het de vrederechter zijn die de beslissing neemt.
Indien de vrijgave of het gebrek aan akkoord niet wordt verwezenlijkt binnen een redelijke termijn (laten we zeggen een maand) dan kan eender welke partij onder de noemer van een huurgeschil de zaak aanhangig maken bij de vrederechter. Een dergelijke zaak die jaren duurt is de uitzondering op de regel.
Indien de vrijgave of het gebrek aan akkoord niet wordt verwezenlijkt binnen een redelijke termijn (laten we zeggen een maand) dan kan eender welke partij onder de noemer van een huurgeschil de zaak aanhangig maken bij de vrederechter. Een dergelijke zaak die jaren duurt is de uitzondering op de regel.
Die inderdaad ook alle soorten van beslissingen kan nemen die hij wil en zelfs artikels van dwingend recht kan negeren.Huurwaarborg kan enkel worden vrijgegeven middels akkoord van beide partijen. Bij gebrek aan akkoord zal het de vrederechter zijn die de beslissing neemt.
Welja, voor alles en nog wat kan die huurwaarborg ingehouden worden. Er is zelfs geen sanctie voorzien (buiten misschien intrest alhoewel ik dat ook betwijfel) voor huurwaarborg die later ooit, als onterecht ingehouden, beschouwd word. Vergelijk het met een werkgever die een onmiddelllijk ontslag geeft aan een werknemer en later bij een uitspraak van de arbeidsrechtbank waarin de werknemer in het gelijk gesteld word, enkel, buiten de ontslagpremie, de intrest hoeft te betelen.Indien de vrijgave of het gebrek aan akkoord niet wordt verwezenlijkt binnen een redelijke termijn (laten we zeggen een maand) dan kan eender welke partij onder de noemer van een huurgeschil de zaak aanhangig maken bij de vrederechter. Een dergelijke zaak die jaren duurt is de uitzondering op de regel.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Wet is wet, Vonnis is leidraad van de interpretatie van die wet.
Als de rest zijn discussies die TS niet verder helpen met haar/zijn concreet probleem en horen hier dan ook niet echt thuis. Hier wordt tegenwoordig teveel aan wishfull thinking gedaan van hoe de wet zou moeten zijn in plaats van de TS te helpen met hun probleem.
Als de rest zijn discussies die TS niet verder helpen met haar/zijn concreet probleem en horen hier dan ook niet echt thuis. Hier wordt tegenwoordig teveel aan wishfull thinking gedaan van hoe de wet zou moeten zijn in plaats van de TS te helpen met hun probleem.
Sorry, daar ben ik het 100% mee oneens. Een vonnis is een momentopname die soms uitspraken bevat die tegen de wet zet zijn. Trouwens is het soms een persoonlijke interpretatie van die wet van een bepaalde rechter.Wet is wet, Vonnis is leidraad van de interpretatie van die wet.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Update ... 
) blijkbaar is niet iedereen het eens met de conclusie dat het contract automatisch overruled wordt door wetgeving van dwingend recht....
---BEGIN FRAGMENT ANTWOORD BOND---
Er is inderdaad discussie mogelijk over het feit of uw huurovereenkomst zal aanzien worden als zijnde 3- of 9 jarig. Dit onderzoek ik nog even verder.
Het is wel zo dat wanneer het zal aanzien worden als zijnde 3-jarig, de al dan niet registratie van de huurovereenkomst geen belang heeft, omdat een contract van korte duur in pirncipe sowieso niet vroegtijd kan beëinidigd worden, tenzij minnelijke beëindiging.
Indien het aanzien zal worden als zijnde 9-jarig, is het wel van belang of de huurovereenkomst was geregistreerd op het moment van de opzegging. Indien niet geregistreerd kan de huur inderdaad op een korte termijn dan 3 maanden worden opgezegd.
---EINDE FRAGMENT ANTWOORD BOND---
Ikzelf heb naar hen toe al gereageerd met volgende redenering:
Stel dat ze gelijk hebben en dat het contract wordt beschouwd als 3-jarig contract....dan wil dat dus concreet zeggen dat de wetgever zichzelf in de voet geschoten heeft bij de huurwet. In de huurwet bepaalt de wetgever dat een contract van korte duur slechts eenmalig en schriftelijk kan verlengd worden met dezelfde duur. In dit geval ging het om een korte duur van 1 jaar. Deze is stilzwijgen (en dus niet schriftelijk) omgezet in 3 jaar...let wel...omgezet, niet verlengd...(creatieve zinsbouw heet dat), om dan stilzwijgend telkens met 3 jaar verlengd te worden (wat natuurlijk compleet naast de wetgeving is). Indien dit contract dus nu als 3 jarig zou bezien worden, dan is de tekst uit de wet gewoon een holle frase....want dan kan het namelijk WEL om een contract op te stellen waarin je meerdere kortlopende verbintenissen aangaat ipv de wettelijke 9 jaar. Het volstaat om een korte termijn te nemen; indien content van de huurder zeg je niets en wordt die korte termijn iets langer, waarna je op het einde van die periode nog eens schriftelijk met eenzelfde periode zou kunnen verlengen....
Voor mijn part mag je dan maar meteen de hele huurwetgeving uit het raam kieperen.
) blijkbaar is niet iedereen het eens met de conclusie dat het contract automatisch overruled wordt door wetgeving van dwingend recht....---BEGIN FRAGMENT ANTWOORD BOND---
Er is inderdaad discussie mogelijk over het feit of uw huurovereenkomst zal aanzien worden als zijnde 3- of 9 jarig. Dit onderzoek ik nog even verder.
Het is wel zo dat wanneer het zal aanzien worden als zijnde 3-jarig, de al dan niet registratie van de huurovereenkomst geen belang heeft, omdat een contract van korte duur in pirncipe sowieso niet vroegtijd kan beëinidigd worden, tenzij minnelijke beëindiging.
Indien het aanzien zal worden als zijnde 9-jarig, is het wel van belang of de huurovereenkomst was geregistreerd op het moment van de opzegging. Indien niet geregistreerd kan de huur inderdaad op een korte termijn dan 3 maanden worden opgezegd.
---EINDE FRAGMENT ANTWOORD BOND---
Ikzelf heb naar hen toe al gereageerd met volgende redenering:
Stel dat ze gelijk hebben en dat het contract wordt beschouwd als 3-jarig contract....dan wil dat dus concreet zeggen dat de wetgever zichzelf in de voet geschoten heeft bij de huurwet. In de huurwet bepaalt de wetgever dat een contract van korte duur slechts eenmalig en schriftelijk kan verlengd worden met dezelfde duur. In dit geval ging het om een korte duur van 1 jaar. Deze is stilzwijgen (en dus niet schriftelijk) omgezet in 3 jaar...let wel...omgezet, niet verlengd...(creatieve zinsbouw heet dat), om dan stilzwijgend telkens met 3 jaar verlengd te worden (wat natuurlijk compleet naast de wetgeving is). Indien dit contract dus nu als 3 jarig zou bezien worden, dan is de tekst uit de wet gewoon een holle frase....want dan kan het namelijk WEL om een contract op te stellen waarin je meerdere kortlopende verbintenissen aangaat ipv de wettelijke 9 jaar. Het volstaat om een korte termijn te nemen; indien content van de huurder zeg je niets en wordt die korte termijn iets langer, waarna je op het einde van die periode nog eens schriftelijk met eenzelfde periode zou kunnen verlengen....
Voor mijn part mag je dan maar meteen de hele huurwetgeving uit het raam kieperen.