vragen

[Scharon]

Beste
mijn vriend huurt een huis aan zijn grootouders (buren) tegen het bedrag van 300 euro / maand.
Het eerste jaar dat hij dit huis huurde kreeg hij via een verhuurbureau een contract (dit voor de duur van 1 jaar) hierin staat dat hij geen huisdieren mag hebben en dergelijke. (standaardverhuurcontract dus)
alsook staat er in het contract dat het huis in de exacte staat moet zijn bij vertrek (maar mijn vriend heeft zelf binnenmuren moeten plaatsen, keuken, douche, vloer moeten leggen en dergelijke dit ter waarde van 12500 euro)

Ondertussen zijn we 4 jaar verder, en mijn vriend heeft na het contract van dat ene jaar geen andere contracten meer gekregen.
Alsook hebben we heel wat problemen met de electriciteit (het is een huis van voor de oorlog en heeft dus nog oude electriciteitskast) wanneer we de tv en bv koffiemachine in gang steken hebben we een verzekering die springt.

nu is mijn vraag het volgende:
1. Moeten wij een nieuwe verzekeringskast betalen of is dit voor de verhuurders?
2. Zijn wij gebonden aan een contract aangezien wij geen in ons bezit hebben?
3. kunnen wij ieder moment vertrekken aangezien we niet in het bezit zijn van een contract?
4. moeten wij ons nog steeds aan dat eerste contract houden? of aan de voorwaarden van het eerste contract? (bv verlenging is een stilzwijgend akkoord of dergelijke)

alsook zitten wij met enkel glas, en is het een heel oud dak (van voor de oorlog), waardoor we problemen krijgen met vochtvlekken op de muur en dat het water gewoon via de ramen binnensijpelt.
Alsook is het onmogelijk om het huis te verwarmen met die enkelvoudige ramen.
Mensen hebben mij geinformeerd dat het EPC-attest blijkbaar verplicht is en dergelijke.
nu zijn mijn vragen als volgt:
1. wij moeten geen dubbelvoudige ramen steken, maar moet dit volgens het EPC-attest?
2. wanneer is het EPC-attest verplicht?
3. kunnen wij pleiten dat de verhuurders een EPC-attest voorleggen? aangezien wij de personen in kwestie al zijn gaan informeren en de problemen hebben aangetoond, en we ook al het verhuurkantoor hebben gecontacteerd, maar zij komt er niet in tussen zegt ze.
4. welke stappen moeten we eventueel ondernemen om het EPC-attest aan te vragen.

Alvast bedankt

[YoeriS]

1. Volgens mij niet wettelijk verplicht te laten vernieuwen, er zijn nog genoeg oudere huizen met oude elektriciteit, veiligheid is natuurlijk een ander zaak maar dat blijkt hier niet uit
2. Ja, uw contract is nu een contract van 9 jaar geworden
3. Neen, vooropzeg van drie maanden
4. Voorwaarden oud contract gelden nog, wat duur en de rest betreft gelden nu de contractbepalingen van een contract van 9 jaar.

Enkel glas mag, alsook daken dienen niet geïsoleerd te zijn, vochtproblemen die de gezondheid kunnen schaden moeten echter opgelost worden.
Ik zou ook niet vergeten dat u maar 300 Euro betaalt.

EPC-attest is verplicht voor verhuringen sinds 1 januari 2009, niet voor oudere contracten.

[Vandebos]

Kleine opmerking bij

1) De verhuurder dient het pand in een dergelijke staat te leveren dat de huurder er het volledige genot van hebben; een stroominstallatie die niet toelaat dat 2 gewone toestellen tegelijk aanzetten een panne veroorzaakt lijkt me hierop een inbreuk te zijn die trouwens een ernstige indicatie vormt naar andere gebreken binnen de stroomvoorziening en die kunnen worden nagekeken door de woningdienst met het oog op de bewoonbaarheid van het pand.
3) als het contract is geregistreerd zal u drie maanden opzeg moeten geven, indien het niet werd geregistreerd kan u vertrekken met de opzeg die u wenst. (1 dag tot 3 maand)

[Bart D]

Enkel glas mag, alsook daken dienen niet geïsoleerd te zijn, vochtproblemen die de gezondheid kunnen schaden moeten echter opgelost worden.

Sommige oude huizen hebben een heel gat langs de bovenkant bij de zolder. Andere hebben raamkozijnen die bewust zijn aangemaakt met erg grote tochtgaten, bv. bij stoking ipv CV. Het is dus volstrekt mogelijk dat zo een huizen onmogelijk zijn te verwarmen als pakweg een appartement. Daarom bestaat dus ook een EPC tegenwoordig, als huurder kan je niet verplicht worden al die zaken zelf te gaan leren als je zoiets moet beoordelen op 10 minuten.

Je kan dus misschien effectief langslopen bij de woningdienst van je gemeente met foto's van de vochtplekken en alles uitleggen. Ik vermoed wel dat ze niet meer kunnen doen dan de eigenaar vocht laten oplossen, isolatie is niet wettelijk verplicht. Natuurlijk zou elke correcte verhuurder moeten inzien dat bij condensatie zoals enkele dagen geleden met foute verluchting en enkel glas, er ook condensatie komt binnen in zijn huis. Als dat schimmel vormt, lopen die kosten soms hoog op, en voor zover ik snap kan dat op termijn tot ongeschiktheid en onbewoonbaarheid zorgen?

Ik denk dat je voornamelijk een probleem gaat hebben met je verhuurder in het harnas te jagen zonder contract. Als hij een oude electriciteits-installatie al niet verandert, dan speelt hij zelf letterlijk met vuur. Ik ga er van uit dat alle stopcontacten ook verouderd en zonder aarding zijn?

De verhuurder dient het pand in een dergelijke staat te leveren dat de huurder er het volledige genot van hebben; een stroominstallatie die niet toelaat dat 2 gewone toestellen tegelijk aanzetten een panne veroorzaakt lijkt me hierop een inbreuk te zijn die trouwens een ernstige indicatie vormt naar andere gebreken binnen de stroomvoorziening en die kunnen worden nagekeken door de woningdienst met het oog op de bewoonbaarheid van het pand.

Oude installaties hebben vaak schakelaars van 10A en 6A zonder 'klikker', maar dat mag perfect. Ze mogen natuurlijk niet in vochtige plekken staan e.d., maar zolang de installatie werkt kan een woningdienst toch niets doen? Het was aan de huurder om te kijken of er geen leidingen slechts voorzien zijn van 6A of tien. Het lijkt mij dat 2 apparaten en een kortsluiting enkel nog zouden kunnen bij een 6A.

Trouwens in het verlengde daarvan: Is verwarming in een badkamer verplicht? Dat is nog zo een vraag die in aanmerking kan komen met 'volledig genot', maar tegelijk kan geargumenteerd worden dat de huurder dit had kunnen zien.

[j.demoor]

A1. “Art.3.De bepalingen van artikel 1 zijn van toepassing op de elektrische installaties en belangrijke wijzigingen en uitbreidingen waarvan de uitvoering ter plaatse nog niet is aangevangen op 1 oktober 1981. De artikelen 5, 16 en 17, 142 tot 172, 182 tot 188, 192 tot 197, 261 tot 268 en 270 tot 274 van het AREI bedoeld bij artikel 2 zijn van toepassing op de elektrische installaties. De andere artikelen van hetzelfde Algemeen Reglement bedoeld bij artikel 2 zijn van toepassing op de elektrische installaties en belangrijke wijzigingen en uitbreidingen waarvan de uitvoering ter plaatse nog niet is aangevangen op 1 januari 1983.De in artikel 1 genoemde bepalingen alsook de artikelen 276 tot 279 van hetzelfde Algemeen Reglement zijn mede van toepassing op de oude elektrische installaties van een wooneenheid met lage of zeer lage netspanning waarvan de aanleg is aangevat voor 1 oktober 1981 en waarvoor een verzwaring van de netaansluiting wordt aangevraagd of wanneer de betrokken wooneenheid het voorwerp uitmaakt van een overdracht van eigendom“[Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties 10 maart 1981(B.S. 29 april 1981).De tekst in Belgische wetgeving onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/" onclick="window.open(this.href);return false; is niet geconsolideerd].

INDIEN,met toepassing van voornoemde bepaling een nieuwe verzekeringskast NOODZAKELIJK is dan vallen de kosten ervan ten laste van de verhuurder,krachtens “Art.2.§1...Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

A2. “Art.3...§6...Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder...de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden...In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

A3. “Art.3...§5...Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

B.1. “Art.5.Een eigenaar die een residentieel gebouw wil verhuren, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken...Bij het aangaan van een NIEUWE huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig energieprestatiecertificaat“.(11 JANUARI 2008. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit).

‘Ondertussen zijn we 4 jaar verder’ houdt in dat de huur inging vóór voornoemd besluit van toepassing werd. Bovendien legt een energieprestatiecertificaat geen verplichtingen op.

[Scharon]

bedankt voor al jullie reacties!