huurcontract overnemen

[xantippe]

Daar ben ik weer met een vraag

We hebben contact opgenomen met onze potentiële nieuwe huisbaas en hij leek het allemaal goed te vinden. Ter info: wij hebben via vrienden een nieuw appartement gevonden. Zij hebben een huis gekocht en wij willen hun appartement nu wel huren.

Hij gaat een papier opstellen waarin staat dat beide partijen akkoord gaan van het appartement te huren.
Nu had hij wel een vraag: hij vroeg of we hun contract wilden overnemen of een nieuw contract wilden? Naar wat wij begrepen hebben werkt hij met contracten van drie jaar. Nu heb ik daar echter nog nooit van gehoord, een contract overnemen. Ik ben geneigd te zeggen: geef maar een nieuw contract, maar misschien is het voordeliger hun contract over te nemen? Het hunne loopt nu 1,5 jaar. Gezien mijn studies wil ik nog 1,5à2,5 jaar in deze stad blijven wonen. Wat vinden jullie van deze vraag?

edit: met beide partijen wordt bedoeld onze vrienden en wij zelf

[artemis]

Ofwel is het een contract van beperkte duur van 3 jaar, ofwel een 3-6-9. Ik vermoed dat je hier het eerste bedoelt.

Een contract van beperkte duur is in principe niet opzegbaar.

Ofwel ga je nu een nieuw contract aan van 3 jaar (+ kosten nieuwe plaatsbeschrijving) maar dat kan complicaties geven indien je vroeger weg wil. Huisbaas lijkt wel soepel te zijn naar overnemers toe maar je weet nooit wat de toekomst brengt. Hij is niet verplicht die te aanvaarden.

Ofwel neem je het contract over (let dan goed op de bestaande plaatsbeschrijving zodat jij later niet moet opdraaien voor schade veroorzaakt door jouw vrienden) dat nog 1,5 jaar loopt. Ofwel zeg je dat tijdig op zodat je er binnen 1,5 jaar uit kan, ofwel gaat dat binnen 1,5 jaar over in een contract van onbeperkte duur (3-6-9). In het laatste geval kan je indien je er toch een jaar langer wil blijven ten allen tijde een opzeg geven van 3 maand. Let wel dat de huisbaas je ook een opzeg kan geven tegen dat het huidige contract verloopt.

[xantippe]

we hebben ondertussen antwoord van de vrienden gekregen: zij hadden een contract van drie jaar, wat stilzwijgend verlengd is geweest met telkens 1 maand sinds 2008, omdat ze op zoek waren naar een huis. Klopt het dat het dan sowieso al een negenjarig contract is? Dan zegt die huisbaas het toch in ieder geval verkeerd, want hij zegt dat ze sinds 2008 huren, en om juist te zijn zou hij toch moeten zeggen dat ze nu al in hun vijfde jaar zitten? Ik vraag het naar aanleiding van deze tekst die ik vond:

Tegen het einde moet het contract van korte duur bovendien opgezegd worden met een opzegtermijn van drie maanden. Blijft de huurder in de woning wonen na de duur van het contract voor korte duur, of wordt de maximumtermijn van drie jaar overschreden, of wordt het contract niet opgezegd, of wordt het contract toch een tweede keer schriftelijk verlengd, dan wordt het contract van korte duur automatisch omgezet in een negenjarig huurcontract met als begindatum de datum waarop het eerste contract van korte duur in werking trad. Vanaf het vierde jaar kan de huurder het contract op elk moment opzeggen, zonder een mogelijke schadevergoeding, maar wel steeds met een opzegtermijn van drie maanden.

Verder hebben zij ook nu pas opzeg gegeven en willen maart niet meer huren, dus die opzegtermijn van drie maanden, daar kijkt hij dan ook al niet zo nauw naar...

[artemis]

we hebben ondertussen antwoord van de vrienden gekregen: zij hadden een contract van drie jaar, wat stilzwijgend verlengd is geweest met telkens 1 maand sinds 2008, omdat ze op zoek waren naar een huis. Klopt het dat het dan sowieso al een negenjarig contract is? Dan zegt die huisbaas het toch in ieder geval verkeerd, want hij zegt dat ze sinds 2008 huren, en om juist te zijn zou hij toch moeten zeggen dat ze nu al in hun vijfde jaar zitten?

Een contract van beperkte duur mag nooit de termijn van 3 jaar overschrijden. Dan is het nu reeds overgegaan in een contract van onbeperkte duur (3-6-9).

[xantippe]

dat dacht ik dus ook al... maar zij zeggen dat dit niet waar is... wat een rare toestanden allemaal zeg...

[Vandebos]

Er is maar één mogelijkheid die dit zou toelaten: Het contract is sowieso overgegaan in een negenjarig contract. Art. 3§6 huurwetgeving is van dwingend recht, daar kan zelfs de paus niets aan veranderen. Wat wel mogelijk is is dat het contract niet werd geregistreerd en dan kan de huurder onder een negenjarig contract dit opzeggen zoals hij wenst middels art 3§5.

[artemis]

Wat wel mogelijk is is dat het contract niet werd geregistreerd en dan kan de huurder onder een negenjarig contract dit opzeggen zoals hij wenst middels art 3§5.

Oké maar is dat in de huidige situatie wel een aangewezen piste?
Indien beide partijen nu een overname van het contract wensen en de verhuurder gaat ermee akkoord, dan stapt Xantippe sowieso in een lopende 3-6-9 en kan zij binnen 1,5 of 2,5 jaar altijd weg met een opzeg van 3 maanden. Het is altijd lastig in een contract van beperkte duur te stappen (en zeker een nieuw contract van 3 jaar) als je niet precies op voorhand weet hoe lang je ergens wil wonen. Bij een overname zou ze die flexibiliteit wel hebben en tegen dat ze er weg wil kan ze nog steeds nagaan of het contract wel geregistreerd is of niet.

Vind je niet?

[xantippe]

we gaan hem toch nog eens bellen om te vragen of het nu wel degelijk om een 3-6-9 gaat, aangezien het 3-jarig contract verlengd werd. in dat geval willen we het inderdaad overnemen. Ik bedacht me dat van die registratie daarstraks ook, dat zal den wel niet gebeurd zijn vermits zij geen drie maanden opzeg moeten geven... ze zeggen zelf vaak dat de verhuurder zelf niet altijd even goed weet hoe het allemaal in zijn werk gaat... dus die kans is wel groot denk ik.

nu, als we een (illegaal?) contract van drie jaar moet overnemen, dan zitten we OOK met een 3-6-9. Ah ja want als we na een jaar verlengen, dan zou het contract zijn vierde jaar ingaan. Dus zelfs een korte duur is interessant om over te nemen, nee?

kunnen we dan wel om een nieuwe plaatsbeschrijving vragen?

[Vandebos]

Ik zou gewoon een nieuw contract met de verhuurder afsluiten anders dreigen dergelijke toestanden te eindigen voor de vrederechter en daar is niemand mee gediend.

[xantippe]

man nog eens gebeld. hij zegt dus: nee dat is geen 3-6-9, dat is een contract van drie jaar dat siltzwijgend verlengd is geweest tot weer eentje van drie jaar...
nu, dan begon hij vanalles te zeggen over ja ze zitten er van 2007, 2006, ... enfin hij weet het duidelijk allemaal niet goed. feit is dus dat hij blijkbaar toch twee keer een contract van drie jaar heeft gegeven, al staat van dat tweede contract dan niets op papier.

nu hij zei wel dat we het wel mogen opzeggen voor de drie jaar om zijn, mits opzeg van drie maanden en als we dan nieuwe huurders vinden is het geen probleem om vroeger te vertrekken. omdat we het toch maar een zeer vreemde situatie vinden denken we dat het misschien beter is gewoon een nieuw contract van drie jaar te starten, dan is dat tenminste wettelijk in orde... of wat denken jullie?

[Vandebos]

Yup op dat laatste.

[xantippe]

haha ik zie dat onze reacties elkaar gekruist hebben goed, dan kunnen we ook met een schone lei starten!!

[artemis]

man nog eens gebeld. hij zegt dus: nee dat is geen 3-6-9, dat is een contract van drie jaar dat siltzwijgend verlengd is geweest tot weer eentje van drie jaar...
nu, dan begon hij vanalles te zeggen over ja ze zitten er van 2007, 2006, ... enfin hij weet het duidelijk allemaal niet goed. feit is dus dat hij blijkbaar toch twee keer een contract van drie jaar heeft gegeven, al staat van dat tweede contract dan niets op papier.

Die man is duidelijk niet op de hoogte van de huurwetgeving.

nu hij zei wel dat we het wel mogen opzeggen voor de drie jaar om zijn, mits opzeg van drie maanden en als we dan nieuwe huurders vinden is het geen probleem om vroeger te vertrekken. omdat we het toch maar een zeer vreemde situatie vinden denken we dat het misschien beter is gewoon een nieuw contract van drie jaar te starten, dan is dat tenminste wettelijk in orde... of wat denken jullie?

Zorg dan dat hij dat duidelijk vermeldt als clausule in het contract want het is het is helemaal geen standaardclausule in een contract van beperkte duur.

[xantippe]

problemen problemen! ik ben helemaal in de war. van de huidige huurders horen we
"wij vertrekken eind februari en wij hebben dat laten weten aan de huurbaas" en dat zij dat dus ook effectief zomaar kunnen. zij zeggen: wij huren sinds dat driejarig contract om is maand per maand bij en wij mogen gewoon zeggen "dan zijn wij weg" omdat zij maandelijks verlengen.
langs de andere kant is er nu een beetje discussie: de huurbaas had ons gevraagd of wij het contract eventueel niet pas in april wilden laten starten wat wij natuurlijk zagen zitten. we hebben dan voor de lieve vrede te bewaren aan de huidige huurders voorgesteld om de maand maart 50/50 te betalen. waarop zij zeiden "in principe staat het vanaf eind februari vrij en wij willen niet betalen voor maart, als dat niet goed is zoeken wij andere huurders".

nu begrijp ik niet goed dat als zij toch zomaar kunnen opzeggen, waarom zij dan nog dreigen met andere huurders te zoeken? kunnen zij ons dat nog maken?

nu voorlopig is er met de huisbaas de afspraak een nieuw contract op te starten vanaf 1 april. als wij dit tekenen, kunnen zij dan nog zeggen "nee wij zijn niet akkoord"? wij willen nog steeds die maand huur tegemoetkomen aangezien het voor ons allebei een overbodige extra kost is... ik begrijp gewoon niet goed dat ze langs een kant beweren ten alle tijde kunnen opzeggen maar langs de andere kant wel nog ergens dreigen andere huurders te zoeken...

ik weet nu ook niet goed of ik nog verder met hen moet praten want ik heb de indruk dat zij ergens niet helemaal eerlijk zijn...

[Vandebos]

In feite onderhoudt u zich best enkel met de huisbaas, hij is diegene aan wie het pand toebehoort, hij dient te weten vanaf wanneer het pand komt leeg te staan en vanaf wanneer het terug te huur komt.