JuridischForum.be

Wij hebben een 3-6-9 huurcontract en enkele maanden terug is de verhuurder langsgeweest voor het jaarlijkse bezoek.

een spiegeldeur die deel uitmaakt van een vaste inbouwkast in de slaapkamer viel enkele dagen voor dit bezoek uit zijn scharnieren
bij nader onderzoek blijkt dat het houtwerk waarin de plastieken delen zitten van deze scharnieren verstorven is, en er dus nieuwe scharnieren geplaatst moeten worden

dit werd reeds bij andere delen van deze kast gedaan, blijkbaar nog voor onze bewoning

Wij hebben de huisbaas hierrond aangesproken en het laten zien tijdens het jaarlijks bezoek, maar sindsdien is het maanden stil. Toen ik vandaag de huisbaas opnieuw tegenkwam viel ze uit de lucht, daarna kwam het excuus 'ik heb daarvoor geen tijd'. Ik adviseerde haar om dan maar een schrijnwerker in te huren, maar dat weigerde ze en antwoordde 'repareer die kast dan zelf'.

Toen ik er haar attent op maakte dat normale slijtage een herstelling voor de verhuurder was, antwoordde ze doodleuk 'ik heb die kast niet kapot gemaakt'.

Ik zie mij genoodzaakt om opnieuw een aangetekend schrijven te sturen (vorig schrijven was omwille van nogal bot onverwachts huisbezoek) en haar in gebreke te stellen. Ik zou ook een deel van de huur willen inhouden, gezien zij laat kennen dat ze geen enkele kost wil dragen en enkel verdienen aan dat huis, zonder de keerzijde van de medaille, en dat zijn haar verplichtingen als verhuurder te dragen.

Wat staat er in uw contract?
geef zoekwoorden plichten verhuurder enz eens in
Hierbij huurwetgeving eens lezen.

http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Toen ik er haar attent op maakte dat normale slijtage een herstelling voor de verhuurder was, antwoordde ze doodleuk 'ik heb die kast niet kapot gemaakt'.

Klassiek geval waar huurder op de hoogte is van de huurwet en de verhuurder niet. Normale slijtage is idd. steeds ten laste van de verhuurder.

Ik zou ook een deel van de huur willen inhouden, gezien zij laat kennen dat ze geen enkele kost wil dragen en enkel verdienen aan dat huis, zonder de keerzijde van de medaille, en dat zijn haar verplichtingen als verhuurder te dragen.

Ik raad u dat af omdat, niettegenstaande er minstens een 5-tal artikels in huurwet + BW staan die u dat theoretisch toestaan, in de praktijk de meeste vrederechters daar nog even zelf willen over beslissen. Probeer haar in de val te lokken door haar een en ander schriftelijk te bevestigen dat zij geen kosten wil maken. In het beste geval kan u dan eenmalig een bedrag aftrekken van de kosten, niet van de huur. Stapt ze nr. de VR is er echter nog altijd de kans dat u in het ongelijk word gesteld.

Zie in de link in onderschrift voor een artikel wie doet wat.pdf. Hierin vindt u het aan te raden parcours terug om u als huurder veilig te stellen tegen dergelijke spelletjes.

bedankt voor de links

Het staat letterlijk in

http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

pagina 81:

De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder:
geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de
huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer
alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.

als een kast uit mekaar valt omdat het houtwerk door ouderdom de scharnieren niet langer kan ondersteunen (omdat het hout verduurd is), dan is het dus voor de verhuurder, ongeacht wat er in het huurcontract bedongen is.

“Art.1755.Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.”(Burgerlijk Wetboek).

‘blijkt dat het houtwerk waarin de plastieken delen zitten van deze scharnieren verstorven is’

De noodzakelijke herstelling lijkt dus alleen te wijten aan ouderdom en dus ten laste van de verhuurder.

‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis OP te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen UIT te STELLEN tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Maan uw verhuurder aangetekend en gemotiveerd aan de erin nauwkeurig vermelde nodige herstellingen uit te voeren vóór een door u daarin te bepalen redelijke termijn. Bevestig daarin gedetailleerd uw vroeger ondernomen stappen. Verwittig hem daarin dat u vanaf het verstrijken van die termijn de betaling van xx percent van de huur opschort. Hou met het bepalen van xx percent rekening met de ernst van de noodzakelijke herstellingen.

Opschorten houdt in dat het opgeschorte NA uitvoering van de herstellingen dient betaald.

De verhuurder heeft vandaag ons contract opgezegd om het pand zelf te kunnen betrekken.

We moeten dus op 30/6 er ten laatste uit. Deze mensen hadden een dorp verder een bakkerij waar ze ook in wonen. Ze zijn gestopt met hun activiteit en de bakkerij staat te koop. Zij werkt nu in de lokale supermarkt als rekkenvulster, wat hij doet zijn we nog niet achter. Nog snel wat pensioenrechtjes proberen te verwerven ...

Hun bakkerij staat nu al enkele maanden te koop en het is erg verdacht dat ze bij hun eerste jaarlijks bezoek wel al te veel interesse toonden in ons huurhuis, zonder te kijken of het vuil lag, maar eerder van die verdachte opmerkingen zoals 'de keuken is wel handig he'. Nu zien we in dat ze in de zomer reeds aan het screenen waren om hier evt in te trekken. Ook de immo deed in de tussentijd verdacht. Ze weigerden advies te geven mbt ons huurgeschil (verhuurder wil zijn herstelling niet nakomen) en wentelden het af met 'neem rechtstreeks contact op met de verhuurder'. Wiens brood men eet diens woord men spreekt. Deze immo verkoopt namelijk ook hun bakkerij, en was zogezegd tussenpartij in de verhuring. Maar enkel als het op geld incasseren aan komt, net zelfde als deze verhuurders.

Elke maand meer dan 800 eur incasseren, wij brave huurders betalen steeds correct, maar zij vinden niet dat ze hun verplichtingen moeten nakomen.

Wij vermoeden dat ze reeds enkele maanden de intentie hebben om hier te komen wonen, beetje laf dus om na een dik jaar de huurder (wij dus) er uit te zetten (1 jaar en 5 maand). De bakkerij zal ondertussen vermoedelijk verkocht zijn. Volgens mijn advocaat hebben ze dit recht, en er is weinig aan te doen.

Detail is dat op het aangetekend schrijven zelfs geen afzender staat (geen adres noch naam op envelop). In hun brief ook geen adres, enkel hun beide namen met de hand geschreven en daaronder hun handtekeningen.

Wij vermoeden dat ze reeds enkele maanden de intentie hebben om hier te komen wonen, beetje laf dus om na een dik jaar de huurder (wij dus) er uit te zetten (1 jaar en 5 maand). De bakkerij zal ondertussen vermoedelijk verkocht zijn. Volgens mijn advocaat hebben ze dit recht, en er is weinig aan te doen. Detail is dat op het aangetekend schrijven zelfs geen afzender staat (geen adres noch naam op envelop). In hun brief ook geen adres, enkel hun beide namen met de hand geschreven en daaronder hun handtekeningen.

Uw opzeg indien hij de gegevens van de verhuurder niet bevat en zijn adres, is niet geldig. Ik heb iemand die datzelfde meegemaakt heeft daarop gewezen. Die persoon had wel een niet geregistreerd contract en de verhuurder wou daar komen wonen (opzeg 3 maanden). Op de brief zelf ontbrak de identiteit van de eigenaar (wel achteraan de envelope > maar ja die was toevallig onvindbaar). Ik raadde de persoon (en in dit geval ook u) aan om gewoon niets te doen en zeker niet te reageren. Na 6m. bent u er nog steeds en zal de eigenaar naar de vrederechter stappen. We zijn dan in de praktijk 7 maanden verder. U laat het AS zien dat u gekregen hebt en waarin dus geen adres of niets op staat (en dat dus evengoed van mij kan komen bij wijze van spreken). Normaal gesproken is dat schrijven dus ongeldig. De eigenaar moet dan een nieuw AS maken, dat ten vroegste de maand daarop in werking treed. We zijn dan 8 maanden verder. Plus 6m. voor de nieuwe opzeg geeft dat dat u ten vroegste in februari of maart 2012 uit uw huidige woning moet. U hebt dus nog minstens 14m. tijd om te verhuizen, wel te verstaan moet u de eigenaar niet zeggen dat zijn opzeg zonder identiteit of wat dan ook ongeldig is, komt hij dat te weten dan kan hij u nog altijd een nieuwe opzegbrief sturen die dan wel altijd begint te lopen de maand daarop. Onnodig u te zeggen dat u intussen best niet opnieuw klaagt over iets dat moet hersteld worden. Misschien kan u een kopij op het forum zetten (weglaten namen natuurlijk), om te kunnen oordelen of de opzeg ongeldig is, wegens het ontbreken van de identiteit.

Het is nogal logisch dat de identiteit van de eigenaar moet vermeld staan in de opzegbrief (zie huurwet)

Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed werkelijk zal betrekken.

Moet, naast alle gegevens van de verhuurder, ook niet naam en adresgegevens van de huurders vermeld worden in de opzegbrief, evenals de juiste gegevens van het betreffende huurkontrakt? Anders kan die opzegbrief toch voor eender welk pand gebruikt worden.

Aangezien de brief terecht is gekomen stonden de juiste adresgegevens op de enveloppe...

Aangezien de brief terecht is gekomen stonden de juiste adresgegevens op de enveloppe...

Maar moeten ze ook niet vermeld worden in de opzegbrief zelf?

Huurder heeft opzegbrief ontvangen. Huurder is niet zeker of brief voor hem bestemd was. Dan is het aan de huurder om bevestiging te vragen dat de brief effectief voor hem bedoeld was. Het in ontvangst nemen van de brief zonder tegenreactie zal door de vrederechter immers beschouwd worden als een stilzwijgende aanvaarding. De brief is immers naar een adres gestuurd waar inderdaad iemand van hen huurt en in de brief zelf hebben de correcte verhuurders zichzelf met naam en handtekening geïdentificeerd. 1+1=2.

even voor de duidelijkheid:

- in de brief staat mijn naam & mijn adres als bestemmeling
- op de envelop staat mijn naam & adres als bestemmeling

op de envelop staat GEEN afzender (noch naam noch adres)
in de brief staat geen enkel adres, enkel hun beide namen en ondertekend door beide

Het geschrift op de envelop is duidelijk door de immo geschreven, niet door de verhuurders.

Dus de ondertekenaars zijn je verhuurders en hebben jou een opzeg gestuurd. De opzeg is aangekomen. Anders gezegd aan de voorwaarden om deze te betekenen is voldaan en de intentie ervan is onbetwistbaar; het opzeggen van het contract.

Het is nog veiliger een aangetekende brief zonder briefomslag te versturen. Want anders kan de bestemmeling de brief weggooien , en bv. zelf op de computer van een vriend een ongeldige en niet ondertekende brief fabriceren.

Zelfs als de verhuurder met een "dubbel" van de brief afkomt, kan hij niet bewijzen dat DAT origineel wel verstuurd is, want dat dubbel kan ook achteraf gemaakt zijn.