JuridischForum.be

*type contract: 3-6-9 (enkel kopie van initieel contract van een jaar oud)
*ingangsdatum: 2000
*contract is niet geregistreerd

*opzegbrief is verstuurd eind Augustus



Ik zou jullie advies kunnen gebruiken voor onze situatie, we hebben recent een huis gekocht met huurders in. Vanaf het begin waren ze tegendraads (moeilijk te verwijten, niemand wil graag uit zijn woning gaan), maar ik zou graag jullie advies weten om hen om een correcte en snelle manier uit het huis te krijgen om er zelf in te kunnen wonen. We moeten natuurlijk zelf ook uit ons huurappartement

Om het overzicht te behouden zal ik een chronologisch overzicht geven van de feiten:

Mei: huis bezichtigd en bod uitgebracht. Huurders al op de hoogte gebracht dat we huis zelf willen betrekken als het bod goedgekeurd wordt.

Juni: Bod goedgekeurd en nog een keer onze wens uitgedrukt er zelf te willen gaan wonen.

Juli: Gevraagd of ze al op zoek zijn naar andere woning, antwoord is negatief.

Augustus: Akte verleden en opzegbrief een dag later verstuurd met de melding dat we er zelf willen gaan wonen. Plaatsbeschrijving nog een keer samen met hen gedaan. Huurders zeggen dat ze 6 maanden opzeg hebben ipv 3 maanden aangezien het niet over een geregistreerd contract gaat.

September: Verschillende mails opgestuurd met de vraag of we een onderling akkoord kunnen regelen om zo de overgang te bespoedigen (mocht dan voor mij desnoods langer duren dan de 3 maanden opzeg maar dan wist ik tenminste zelf ook iets om mijn eigen huur op te zeggen..). Ook verschillende mails gestuurd met immo zoekertjes die aansloten bij hun verwachtingen om zo ook de zoektocht te helpen (op hun vraag zochten we mee)

Oktober: Idem als september. Alleen hebben de huurders na een bezoek aan de huurdersbond nu ook door dat hun huur inderdaad maar 3 maanden is en dus afloopt op 1 december.
Ze laten ook nog eens goed merken dat ze helemaal geen intentie hebben om eruit te gaan tenzij ze op een of andere manier een woning zouden vinden.

November: Er is ons geen vraag voor verlenging van de opzeg periode ontvangen. Ik had begrepen dat dit minstens een maand op voorhand voor het einde van de opzegtermijn moest opgestuurd worden?

Momenteel betalen ze 300 euro huur voor een huis wat natuurlijk erg laag is en hen niet direct veel zin geeft om snel te verhuizen aangezien het overal duurder is. Tegelijk betalen wij natuurlijk en een afbetaling en huishuur. Het is het heel lastig in te schatten wanneer we zelf uit onze huurwoning kunnen om naar ons huis te gaan. Als toetje heb ik zelf nog een knie operatie nodig en zie ik het niet zitten om die voor de verhuis te doen aangezien we op een hogere verdieping wonen en ik nog 6 maanden moet revalideren


Dit is dan het deel waar ik jullie advies vraag.. Hebben jullie weet van welke stappen te ondernemen om de huurders op een correcte maar ook snelle manier uit het huis te krijgen zodat we er zelf kunnen gaan wonen?


Kan het helpen om hen nu een aangetekende brief te sturen om hen te wijzen dat er geen verlenging is gevraagd en nog een keer een opsomming te doen van de feiten?

We hebben de huurwaarborg van de vorige eigenaar gekregen maar zonder de interest van de afgelopen 10 jaar aangezien in het huurcontract staat dat dit niet van toepassing is. Natuurlijk vragen de huurders aan ons wel die interest van de afgelopen 10 jaar. Kunnen wij hen daarvoor naar de vorige verhuurder verwijzen?

We willen ook verschillende bedrijven aanspreken om offertes te maken te maken om het dak te renoveren en bepaalde kleine vochtproblemen aan te pakken, maar de huurders zijn zeer weigerachtig om mensen toe te laten. Kan hen dit verplicht worden?

Het lijkt nu op een tocht naar de vrederechter te worden, maar die kan ik natuurlijk pas aanspreken na 1 december? Ik ben ook benieuwd naar welke verlengingen deze kan/zal uitspreken.

“Art.9.Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte...Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.”(Woninghuurwet 20 februari 1991)
‘Augustus: Akte verleden en opzegbrief een dag later verstuurd met de melding dat we er zelf willen gaan wonen.’ is correct.

“Art.11.Wanneer een huurovereenkomst...eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van BUITENGEWONE omstandigheden, om een verlenging verzoeken. Deze verlenging wordt, op straf van NIETIGHEID, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).
‘Er is ons geen vraag voor verlenging van de opzeg periode ontvangen’(op 01 november 2010).

“Art.10...§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt. Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

‘De koper is niet aansprakelijk voor de verbintenissen die de oorspronkelijke verhuurder vóór de verkoop niet was nagekomen. De nieuwe eigenaar kan niet aangesproken worden tot terugbetaling van de waarborg die door de huurder aan de vroegere eigenaar was betaald en die deze niet heeft overgemaakt aan de koper. De verbintenissen van de verhuurder,die,ingevolge de koop,overgaan op de koper,zijn deze waarvan de uitvoering na de verkoop moet gebeuren en waarvoor thans de tussenkomst van de koper vereist is‘(Cass. 27 juni 1946,Pas. 1946,I,267,Arr.Cass. 1946,247).

De huurder dient dus de interesten op de huurwaarborg te vorderen van de verhuurder-verkoper tot aan de verkoop en daarna van de verhuurder-koper.

“Art.1724.Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven. Indien echter die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven...”(Burgerlijk Wetboek).

Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).

Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.

Indien de huurder op 01 december 2010 het verhuurde pand niet teruggegeven heeft vorder dan onverwijld zijn uithuiszetting EN schadevergoeding “

Ik wil u niet ontmoedigen maar ik dacht dat er een wet is die uitzettingen verbiedt in de wintermaanden.

Huurders een laatste AS zenden waarbij u hen eraan herinnert dat de opzeg afloopt op 30/11/2010, dat indien ze het pand niet verlaten hebben op 01/12/2010 deze brief geldt als enige en definitieve ingebrekestelling, dat zij u op deze wijze verplichten om op hun kosten met advocaat naar het vredegerecht te stappen om uitzetting op hun kosten te bekomen.

In de link in onderschrift vindt u een voorbeeld verzoekschrift art 1344bis/ev Ger W. Dien dit aangepast aan uw situatie, met een bewijs van woonst van de huurders, in bij het lokale vredegerecht met het verzoek het de eerste week van december op de rol te plaatsen.(kan zelfs op 1 december, toevallig een woensdag)

Op deze wijze krijgen de huurders reeds half november de uitnodiging bij hen bezorgd... een niet mis te verstaan signaal...

Dank jullie allemaal voor de goede raad, hier schiet ik echt mee op.

Ik twijfel inderdaad aan mijn slaagkansen om ze er snel uit gezet te krijgen maar dan is de zaak in elk geval in beweging gezet. Ik ben in elk geval blij om te zien dat ik ook voor 1 December al naar het vredegerecht kan gaan met de vraag om het dan vanaf 1 December op de rol te zetten, dit bespaart weer tijd.

Wat wordt er precies verstaan onder "bewijs van woonst van de huurders"? Is dit een kopie van het huurcontract?
In het verzoekschrift art 1344bis/ev Ger W is ook sprake van geboortedatum en plaats van de huurders. Dit is info die ik niet heb, is dat een probleem?

Het bewijs van woonst is een certificaat dat u bij de dienst bevolking van de gemeente haalt. Dit bewijs mag niet ouder dan 14 dagen zijn op het ogenblik dat u het verzoekschrift indient. Het vormt als het ware het bewijs dat de griffie de uitnodiging naar de juiste partij stuurt. (anders zou u een fictief adres kunnen opgeven om de gedaagde partij bij verstek te laten veroordelen...)

Als ik me juist herinner staan de geboortedatum en plaats van geboorte vermeld op het bewijs van woonst. (ik neem deze informatie altijd op in het huurcontract)

even een update rond nieuwe ontwikkelingen:

We hebben ze op aanraden inderdaad een AS gestuurd met nog eens een gelijklopend overzicht als hierboven en duidelijk te stellen dat we geen aanvraag voor verlenging hebben gekregen en dus graag hebben dat ze op tijd vertrekken.

Nu heb ik net een telefoontje gekregen van hun advocaat met het voorstel om dan nu toch een onderlinge overeenkomst te sluiten (we hadden het nog maar 7x voorgesteld) en hen er tot eind januari te laten zitten..

Nu heb ik daar twee bedenkingen over: vooral heb ik de vrees dat ze gewoon tijd aan het rekken zijn en straks hen nog een hele tijd moeten laten zitten en anderzijds had ik aan de vrederechter heel graag gevraagd hun huur te verhogen tot ons huurniveau (wat dus dubbel is voor de helft van de oppervlakte).

Ik heb die wens tot verhoging van de huur meegedeeld aan de advocaat, maar die gaf al direct mee dat ze dan liever naar het vredegerecht stappen. Ik heb ook begrepen dat ze maandag al zelf naar het vredegerecht stappen voor een verzoening aan te vragen.

Is het nu een goed idee om maandag ook gewoon al naar het vredegerecht te gaan en de zaak al op de rol te laten zetten zodat het tijdrekken in elk geval beperkt blijft en ik ook een grotere kans heb om de huur te verhogen?

Bedankt

(edit: spelfout)

Wanneer mag je de huurprijs aanpassen: zie website:http://www.verhuurder.be/herziening_huurprijs.htm

Ik denk dat U zeer weinig kans maakt om de huurprijs aan te mogen passen omdat:
- U niet in de juiste periode zit om een herziening door onderling akkoord aan te vragen
- Uw persoonlijke omstandigheden (U betaalt meer huur dan Uw huurders voor een kleinere woning) geen invloed hebben op de toestand van het huurpand
- U geen werken heeft uitgevoerd die een hogere huurprijs verantwoorden

beste Lanox,

Hun opzeg loopt af op 1 dec, dus het is niet echt een zaak van periode om de huurprijs verhogen maar eerder de bezettingsvergoeding naar een marktconforme prijs te laten zetten.
We willen trouwens ook niet liever dan er al isolatiewerken ( meer dan 15000 euro) uit te voeren maar die worden tegengehouden door de huurder.. Om het niet te laten escaleren, zien we er voorlopig van af

Onmiddellijk op de rol laten plaatsen, anders blijft men bezig.

In je verzoekschrift vraag je de vrederechter het einde van het contract te bevestigen en het recht op uitzetting bij het verstrijken van de huurperiode.

U verzoekt de vrederechter dan eveneens dat, gelet op de hoogdringendheid waarbij u het pand voor uzelf nodig hebt en de talloze vruchteloze pogingen die u hebt ondernomen om de huurders erop te wijzen dat u echt geen uitstel kan geven, u de uitzetting op kosten van de huurders mag gelasten daags na het beëindigen van de officiële opzeg of 24 uur na het betekenen van het vonnis mocht het vonnis pas worden uitgesproken na 1 december.

U verzoekt de vrederechter voor elke dag de huurders na het beëindigen van de officiële opzeg het pand blijven bezetten veroordeeld worden tot het betalen van een bezettingsvergoeding van €X/dag (X in dat geval de huur die u betaalt/30) aangezien dit de onverwachte dagelijkse kosten zijn waarmee u wordt geconfronteerd door het onrechtmatig bezetten van het pand dat uw eigendom is.

U verzoekt de vrederechter de huurders te veroordelen tot de gerechtskosten van het geding en van de kosten die u heeft dienen te maken om de zaak voor de vrederechter te brengen (rolrecht en bewijs van woonst)

U verzoekt de vrederechter opschorting van de vrijgave van de waarborg tot als een een uittredende plaatsbeschrijving in onderlinge overeenstemming is bereikt. (persoonlijk zou ik zelfs voorstellen aan de vrederechter te verplichten deze te laten verrichten door een onafhankelijk expert maar kost natuurlijk wat geld. Hier dient u zelf te beslissen.)

Door middel van een bezettingsvergoeding te werken die uw kosten door hun fout weerspiegeld lijkt me de enige wijze om een verhoging te bekomen. Je mag immers een heel belangrijk detail niet uit het oog verliezen, vanaf 1 december heeft u geen huurders meer, enkel nog bezetters van een pand dat van u is. Er is geen contract, geen overeenkomst ter bede niets. Het dan ook enorm belangrijk om de termen huurders, huurgelden en huurcontract ten alle prijze te vermijden voor alles wat betrekking heeft op de periode na 01/12/2010. De tegenpartij zou hier immers misbruik van kunnen maken om toch te trachten een verlenging te bekomen.

VANAF 01/12/2010 ZIJN HET ONRECHTMATIGE BEZETTERS, einde verhaal.

bedankt voor je aanbod.

We hebben hen een bericht gestuurd dat we op zich openstaan voor verzoening maar dat we dan wel dit weekend al een onderlinge overeenkomst hebben, door beide partijen ondertekend. Zodat we dit dan later enkel nog moeten laten bekrachtigen door de vrederechter.
Als we er niet in slagen dit weekend tot een overeenkomst te komen, dan gaan we maandag al naar het vredegerecht om het vanaf 1 december op de rol te laten plaatsen.

Op deze manier lijken we het risico te beperken dat ze tijd kunnen rekken.

Heeft er iemand een leuke template voor een onderlinge overeenkomst of nog raad rond deze aanpak?

Bedankt

Datum, stad

Identificatiegegevens eigenaar(s)

Identificatiegegevens bezetters

Bij deze komen X, eigenaar(s) van het pand gelegen te aaaaaaaaaa 11, 1111 aaaaaaa en Y, huurders van vermeld pand tot 30/11/2010 middels een rechtmatig opgezegd huurcontract, overeen dat Y tot datum dd/mm/jjjj in het pand kunnen blijven wonen middels een bezettingsvergoeding van € 11/dag. Y verklaren zich akkoord met de hierboven vermelde periode, die onder geen beding verlengd kan worden en de overeengekomen bezettingsvergoeding. Bij niet tijdige beëindiging van de bezetting zal via de bevoegde rechtbank onmiddellijke ontruiming van het pand bekomen worden.

Opgemaakt te 1111 aaaaaa op dd/mm/jjjj in evenveel exemplaren als er partijen zijn.

Voor akkoord


(handtekening eigenaar(s) met handgeschreven tekst "gelezen en goedgekeurd")
(idem voor Bezetter(s))

U vermijdt categoriek hen ook maar ergens huurders te noemen.

Een dergelijke fout is in het verleden al maar al te vaak succesvol misbruikt om het voor de rechter te laten uitschijnen alsof terugkomt op uw opzeg en u getracht heeft een onwettig nieuw huurcontract af te sluiten terwijl het enige wettelijke toegelaten een verlenging van een driejarige periode is... en een nieuwe periode van drie jaar aan de oude huurprijs lijkt me het laatste wat u wenst...

Dat is ook de reden waarom ik ondanks de hierboven gegeven template niet graag dergelijke overeenkomsten zie afgesloten worden buiten de rechtbank. Als een dergelijke beslissing wordt opgenomen in een akkoord in verzoening of in een vonnis is ze zeer duidelijk omkaderd en onbetwistbaar beperkt in tijd. Daar kan u bijvoorbeeld de vrederechter in het akkoord (dat kracht van vonnis heeft) laten opnemen dat indien de bezetters zich nog na de afgesproken termijn in het pand bevinden u de toestemming heeft om hen binnen 24 uur na betekening van het akkoord vonnis te laten uitzetten op hun kosten. Dat bespaart u dan ook nog eens een rondje vredegerecht, advocaten en deurwaarders...

Als u dit weekend tot een akkoord zou komen zou ik overwegen op dit middels een verzoening te laten bekrachtigen met een dergelijke maatregel, maar het is uw pand.

hartelijk bedankt voor de info en voor de hele duidelijke reminder, ik ga er inderdaad heel hard op letten.

Het is inderdaad de bedoeling om het akkoord nog steeds middels verzoening te laten bekrachtigen door de rechtbank. Wat ik echter ten alle prijze wil vermijden is dat we een verzoening ergens halfweg December zouden hebben, ze ineens met hele gekke eisen afkomen en we dus geen akkoord kunnen vinden. Zo zouden we alweer een paar weken kunnen kwijtspelen. Ik vermoed dan ook dat de verzoening op de rechtbank snel kan verlopen.
Op deze manier kunnen we alvast zien of ze het echt menen of dat het gewoon een probeersel is.

even een update: we hebben nu dit weekend een onderlinge overeenkomst getekend op basis van het voorstel van Vandebos (waarvoor dank)
Dit gaat dan nog bekrachtigd worden door de vrederechter.

Voelt nog altijd niet erg fijn om ze verlenging te moeten geven, maar het bespaart wel een hoop zever