JuridischForum.be

De verhuurder van het appartement (dat ik intussen een maand geleden verlaten heb) eist van mij een vergoeding van 150 euro voor het poetsen van het appartement, omdat ik het in smerige staat zou hebben achtergelaten. Hij weigert de huurwaarborg (gestort op huurwaarborgrekening) vrij te laten maken als ik deze 150 euro niet op zijn rekening stort.

Ik heb het appartement nochtans gepoetst voor ik de sleutels teruggaf (en ik was er zelf tevreden over). Voor ik de sleutels teruggaf aan een medewerkster van de verhuurder hebben we samen de ronde van het appartement gedaan, ze heeft de kans gehad alles te bekijken, en heeft geen enkele negatieve opmerking gemaakt en de sleutels aangenomen (en getekend voor ontvangst). Maar er is dus geen uittredende plaatsbeschrijving gemaakt. De dag erna zijn de nieuwe huurders in het appartement getrokken. Ik heb toen al een boze telefoon van dezelfde medewerkster gekregen met wat er allemaal niet in orde zou zijn.

Tien dagen later kreeg ik een mail van de verhuurder, met een opsomming van wat er vuil was (vet in de dampkap, stof en kattenhaar tussen de verwarmingen, stof en vuil in een ingemaakte kast en de keukenkastjes, vuile plinten onder de keukenkastjes, vet achter het fornuis, vuile oven) en welke gebreken er waren aan andere zaken (kalkaanslag aan de kranen, lekkende kranen, kranen die los zitten of niet behoorlijk functioneren, lekkend buis achter het toilet, barst in een lade in de koelkast). Deze opsomming was afkomstig van de nieuwe huurder: deze beweerd dat hij 17 uur heeft moeten poetsen om het app. 'in min of meer aanvaardbare staat' te zetten. Er zouden ook foto's zijn, maar deze waren niet bij de mail gevoegd. En daarbij volgde dan de eis om 150 euro te betalen op rekening van de verhuurder (anders zou hij de waarborg niet vrijmaken). Er wordt expliciet vermeld dat het gaat om een poetsvergoeding, over de herstelling van de andere gebreken wordt met geen woord gerept.

Bij deze opmerkingen van de verhuurder moet ik eerlijkheidshalve vermelden dat:
- ik enkele van de zaken die aangehaald worden inderdaad niet (grondig) gepoetst heb
- de andere gebreken er inderdaad waren, maar volgens mij grotendeels te wijten zijn aan sleet: het was een verouderd appartement, het loodgieterswerk was oud maar functioneerde, en functioneert nog steeds, naar behoren. Veel van de zgn. lekkende kranen lekken bvb. niet als ze stevig dichtgedraaid worden (de intredende plaatsbeschrijving vermeldt wel dat bvb. de kranen en de frigo 'goed onderhouden' zijn, zonder bijkomende opmerkingen). Sommige zaken waren ook al zo toen wij in het appartement trokken, maar bij de plaatsbeschrijving hebben we dat niet opgemerkt en laten hebben we daar ook geen opmerkingen over gemaakt.

Er is dan wat over en weer gemaild, maar hij wilde niet van zijn eis afwijken en dan heb ik een aangetekende brief gestuurd met volgende argumenten waarom ik zijn eis ongerechtvaardigd vond:
- het huurcontract vermeldt niet dat het app. bij verlaten in gepoetste staat teruggegeven moet worden, en bevat ook geen bepalingen over een poetsvergoeding
- toen ik drie jaar geleden in het app. trok heb ik ook moeten poetsen (en zelfs schilderen) zonder daar enige vergoeding voor gevraagd of ontvangen te hebben en dat het toch normaal is dat je zelf poetst als je een gehuurd goed betrekt
- ik heb het app. gepoetst en er waren geen negatieve opmerkingen van zijn medewerkster bij teruggeven sleutel
- geen uittredende plaatsbeschrijving die de vuile staat van het appartement tegensprekelijk bewijst, met daarbij de vraag om de foto's te zien
- geen bewijs dat er 150 euro betaald is om het appartement te laten poetsen (de nieuwe huurder heeft dit zelf gedaan maar eist daarvoor blijkbaar wel een vergoeding van de verhuurder)

Ik heb in deze brief aangeboden om 35 euro van de waarborg te reserveren voor het poetsen (om ervan af te zijn en de waarborg terug te krijgen: ik vond dat een redelijke vergoeding, 4 uur poetsen leek mij voldoende om het appartement in orde te brengen en 35 = (150/17) x 4 ).

Deze week heb ik het antwoord van de verhuurder gekregen: hij blijft erbij dat het appartement slecht gepoetst was (en dat dit voldoende bewezen is met de plaatsbeschrijving van de nieuwe huurders), dat wij daarvan telefonisch op de hoogte gesteld zijn, dat de huurwet bepaald dat een gehuurd goed in gepoetste staat achtergelaten dient te worden, dat zijn medewerkster de sleutel wel moest aannemen omdat de nieuwe huurders de volgende dag kwamen, en dat wij dus een vergoeding moeten betalen, maar hij is bereid deze te laten zakken tot 75 euro maar verwacht wel dat die snel op zijn rekening gestort wordt.

Nu (eindelijk) mijn vragen betreffende de grond van de zaak:
- mag een verhuurder als er geen uittredende plaatsbeschrijving gemaakt is en hij de sleutels aanvaard heeft nog eisen stellen en weigeren om de waarborg vrij te maken?
- mag hij eisen dat dat bedrag eerst op zijn rekening gestort wordt vooraleer de waarborg vrij te maken? kan ik eisen dat hij een overeenkomst tekent waarin staat dat xx euro uit de waarborg toekomt aan de verhuurder en de rest van het kapitaal en de interesten aan de huurder?

En mijn vragen over de actie die ik wilde ondernemen:
- de poetsvergoeding lijkt mij onrechtvaardig en ik wil ze liever niet betalen maar bij wijze van geste wil ik nog wel 50 euro betalen (om ervan af te zijn), maar dat is echt wel het maximum. Ik wil hem per brief (aangetekend?) laten weten dat ik bij mijn argumenten blijf, dat ik bereid ben 50 euro te betalen, en dat hij dan de waarborg moet vrijmaken en daarvan dan die 50 euro kan krijgen
- als hij opnieuw weigert zal ik waarschijnlijk naar de vrederechter moeten stappen: maak ik daar enige kans met mijn argumenten? Maw, is de verhuurder zijn eis gerechtvaardigd of niet? Is het de moeite om voor 75 euro naar de vrederechter te stappen, of dreigt dit veel duurder uit te vallen (bvb. kost van verzoekschrift als de verhuurder niet komt opdagen voor verzoening, kan de verhuurder zijn eventuele gerechtskosten op mij trachten te verhalen...) Is er iemand bekend met uitspraken van vrederechters in gelijkaardige zaken?
- kan de verhuurder (als wraak omdat ik niet zomaar betaald heb bvb.) voor de vrederechter (of in een brief of zo) nog bijkomende eisen stellen, bvb. ivm de andere gebreken? Ik vrees hier een beetje voor want hij heeft hogergenoemde brief afgesloten met: "Wat dankt u te doen aan de gebroken lade van de frigo?". Als hij dit doet, geldt dan het argument over het gebrek aan uittredende plaatsbeschrijving ook?

Hartelijk dank!

PS: het betreft een huurcontract voor hoofdverblijfplaats, aanvankelijk afgesloten voor één jaar, maar dan twee keer met een jaar verlengd (en we zijn eruit getrokken op het einde van het derde jaar, en we hebben op tijd opgezegd en de verhuurder heeft ook laten weten dat hij de opzegging goed ontvangen heeft).

Jij geeft je sleutels terug zonder je huurwaarborg te deblokkeren, foto's te nemen van de staat bij vertrek, of een staat van het pand op te stellen?

Dan kom je met 150 euro er nog goedkoop vanaf. Foutere huisbazen zouden verouderd materiaal beschadigen en onmiddelijk op jou verhalen. Gouden regel lijkt mij: Geen sleutels voor ondertekend papier van vrijgave huurwaarborg en staat van het pand. Als je dat niet per post verkrijgt voor de huur verstreken is, stuur je de sleutels aangetekend op zo overtreedt je de wet niet.

Als de verhuurder je die staat niet direct opstelt alsook het papier niet ondertekent, pech voor de nieuwe huurder en hem dan, dan stuur je die sleutels aangetekend en eis je per aangetekende de huurwaarborg, voeg er voor de zekerheid foto's bij, maar daarvoor is het nu te laat.

Hou rekening: Bij het vertrek is je verzekering ook afgelopen. De huurder kan in samenspraak met verhuurder zonder problemen al dat 'haar' bv. gebruiken om via hun verzekering een schademelding te maken en een waterlek te veroorzaken en zo de leidingen te veranderen, enz.

Een verhuurder mag alles eisen wat hij wenst, net als een huurder; of hij daartoe gerechtigd is een ander verhaal wat toch zou moeten blijken uit de talloze posts in deze sectie.

Er is geen uittredende plaatsbeschrijving op papier gezet, maar er zijn wel een reeks betwistingen heen en weer.

Het bedrag waarover getwist wordt is triviaal. Naar het vredegerecht stappen zal u meer kosten, zelfs zonder advocaat. (zaak op rol plaatsen + bewijs van woonst € 40, beide partijen hoogstwaarschijnlijk elk de helft van gerechtskosten, reken op nogmaals € 40 elk.) De kans is groot dat de vrederechter gewoonweg het gemiddelde van beide eisen neemt en dit afrond naar boven (€ 65) uit te betalen aan de verhuurder bij het innen van de waarborg waarbij u dan het resterende deel van de waarborg krijgt.

Kosten van de verschillende brieven, stress van de discussie en tijdsverlies met geding (kost je een halve dag), schrijven, zoeken naar repliek, etc etc zijn hierbij dan nog niet eens in rekening gebracht.

Advies:

U belt de verhuurder en spreekt met hem een uur en dag op de bank af waar de bij de vrijgave van de waarborg wordt bepaald dat € 75 naar de verhuurder gaat en de rest naar U. U kan zelfs nog sneller werken en het document nu reeds bij de bank gaan halen, invullen en daarmee langsgaan bij de verhuurder.

Anders kan de verhuurder effectief alle gebreken gaan aanhalen die niet in de inleidende plaatsbeschrijving staan, wordt er een expert aangesteld om de waarde derving te bepalen en zal u bijna zeker minder dan € 75 betalen, ware het niet dat de expert voor gemeenschappelijke rekening hier een veelvoud van zal kosten...

Dank voor het antwoord. Ik zal dan maar mijn rechtvaardigheid gevoel inslikken en 75 euro betalen.

Wel nog een bijkomende vraag: het idee van bij de bank een formulier te halen had ik zelf ook al gehad, maar bij de bank weigerde men mij dit formulier mee te geven. Als argument gaf men dat de wet veranderd is, en dat deze formulieren de bank niet meer mogen verlaten en dat huurder en verhuurder samen naar de bank moeten komen om de formulieren te onderteken.

Ik heb naar deze wet gezocht op internet maar niet gevonden. Is iemand hiervan op de hoogte?

Klopt, maar ik denk niet dat dit een wet is, eerder een maatregel van de bank om misbruik te voorkomen. Blijkbaar schrikken sommige huurders er niet voor terug de handtekening van hun verhuurder na te maken en alzo de waarborg terug te bekomen.
2 maanden geleden moest ik me ook aanbieden op de bank om samen de huurwaarborg van een huurder vrij te geven.

Of om de bedragen te veranderen...

Rechtvaardigheidsgevoel mag geweld zijn aangedaan, ik ga de laatste zijn om te beweren dat het eerlijk is wat ik voorstel, maar vanuit het oogpunt frustraties en kosten te minimaliseren en rust te maximaliseren is het wel de beste weg.

Niets belet je natuurlijk nadien schriftelijk de nieuwe huurder te verwittigen dat je de verhuurder € 75 vergoedt hebt voor de werken die hij gedaan nadat je het pand verliet...

Ik moet mijn collega (?) Vandebos hierin tegenspreken.

Voor het onderhoud van een woning kan onder geen beding een bedrag worden opgeëist door de verhuurder - hiervoor bestaat geen wettelijk kader.

Slechts bij een uittredende plaatsbeschrijving door een expert (ten laste van de verhuurder) kan een bedrag gevorderd worden van de huurder als er schade werd vastgesteld.

Ik moet mijn collega (?) Vandebos hierin tegenspreken.

Voor het onderhoud van een woning kan onder geen beding een bedrag worden opgeëist door de verhuurder - hiervoor bestaat geen wettelijk kader.

Slechts bij een uittredende plaatsbeschrijving door een expert (ten laste van de verhuurder) kan een bedrag gevorderd worden van de huurder als er schade werd vastgesteld.

Geen collega mr. VanVelthoven, wel een eigenaar van een veelvoud van woningen die uit decennia ervaring heeft geleerd dat voor dergelijke kleine meningsverschillen het vaak voor alle partijen het beste is uit eigen beweging de gulden middenweg in onderlinge overeenkomst te zoeken. Dit vanuit twee oogpunten:

- de zaak op de spits drijven kost gegarandeerd meer in tijd, geld en frustratie dan wat het voor de benadeelde partij kan opleveren.
- Mocht de tegenpartij zich met uw tegenaanbod niet akkoord verklaren en komt de zaak voor het vredegerecht, dan is het TS of diens advocaat die kan aantonen dat hij naar beste vermogen, zelfs met een tegenvoorstel waartoe hij/zij in de verste verte niet verplicht is en in eigen nadeel, tevergeefs, getracht heeft de zaak in der minne te regelen.

Maar zoals in twee voorgaande posts reeds vermeld, u heeft gelijk dat de huurder in deze instantie strictu sensu wettelijk niet verplicht was tot enige inwilliging.