JuridischForum.be

Beste,

Anderhalve week geleden is de woning die ik huur verkocht, ik huur reeds 12 jaar, kreeg 'n paar dag geleden 'n aangetekende brief van de nieuwe eigenaar met daarin een brief en 'n nieuw huurcontract.

In deze brief stond dat de nieuwe huur 600 euro ging bedragen (oude huur was 350 euro), ik krijg de mogelijkheid om met hem contact op te nemen en 't huurcontract te tekenen, zoniet moet ik deze brief als mijn opzeg aanzien, die dan nu ingaat en ik zou dan het huis moeten uitzijn op 1 feb 2011.

Ik huur deze woning zonder huurcontract en de huur is met domilicering elke maand overgemaakt aan de oude huiseigenaar met vermelding ''huur'' januari, februari, maart ,etc.

Tevens klopt er ook niet veel van 't nieuwe contract:

- verhuurder laat bij jaarlijkse index de huur wel stijgen, maar bij vermindering word dit niet toegepast

- verhuurder wil 'n plaatsbeschrijving laten doen door deurwaarder terwijl ik er al 12 jaar woon

- verhuurder verplicht huurder de onroerende voorheffing elk jaar te laten betalen

- verhuurder verplicht huurder de registratiekosten te betalen

Wat kan ik het beste doen, kan dit allemaal wel?

Is er een mogelijkheid dat ik nog wat langer in deze woning kan blijven dan 3 maanden?

Mvg

De nieuwe eigenaar is verplicht het oude huurcontract gewoon verder te laten lopen. Hij kan enkel opzeggen volgens de in de huurwetgeving opgenomen voorwaarden. Gezien uw huurcontract 12 jaar is, wat maakt dat je huurcontract van 9 jaar verlengd werd met 3 jaar, kan hij enkel opzeggen indien hij 12 jaar min 6 maanden een opzeg (zonder reden) doet.

Datum van je huurcontract is hier dus van belang.

En verder:
- verhuurder laat bij jaarlijkse index de huur wel stijgen, maar bij vermindering word dit niet toegepast
= de belanghebbende partij moet de indexering aan de andere partij vragen (en krijgen!). Bij stijging zal de verhuurder dit melden, bij daling de huurder dus.
- verhuurder wil 'n plaatsbeschrijving laten doen door deurwaarder terwijl ik er al 12 jaar woon
= plaatsbeschrijving kan gebeuren bij intrede, bij vertrek, en bij grote wijzigingen in de woning (nieuwe keuken, nieuwe ramen, ...)
- verhuurder verplicht huurder de onroerende voorheffing elk jaar te laten betalen
= verboden bij wet. Dwingend recht!
- verhuurder verplicht huurder de registratiekosten te betalen
= registratie huurcontract is gratis.
- Is er een mogelijkheid dat ik nog wat langer in deze woning kan blijven dan 3 maanden?
= opzegtermijn van verhuurder is steeds 6 maand.

Er is geen geregistreerd huurcontract. Daarom niet tegenstelbaar tov derden en dus ook niet tegenover nieuwe eigenaar.
Hij moet dus geen voorwaarden "overnemen". Zijn opzeg van zes maand tenzij huurkontrakt aan nieuwe voorwaarden wordt aanvaard lijkt me bijgevolg ok.

- verhuurder laat bij jaarlijkse index de huur wel stijgen, maar bij vermindering word dit niet toegepast

Onevenwichtig beding Niet geldig, ofwel pas je de index toe ofwel niet.

- verhuurder wil 'n plaatsbeschrijving laten doen door deurwaarder terwijl ik er al 12 jaar woon

Is in uw voordeel, de plaatsbeschrijving bevat de huidige toestand.

- verhuurder verplicht huurder de onroerende voorheffing elk jaar te laten betalen

Is onwettig, verhuurder is middels huurwetgeving verplicht grondbelasting te betalen

- verhuurder verplicht huurder de registratiekosten te betalen

Is onwettig, verhuurder is verplicht ij wet het contract te aten registreren, hetgeen trouwens gratis is.


U heeft een mondeling contract, u kan dat bewijzen aan de hand van maandelijkse betalingen.

De verhuurder is verplicht dit contract over te nemen. Hij kan u wettelijk opzeggen binnen de drie maanden met een opzeg van drie maanden voor de mogelijkheden voorzien in art 3§2-4 huurwetgeving.

Wat ik bijzonder graag zou weten:

- de exacte datum vanaf wanneer u huurt en de exacte datum die u kan bewijzen aan de hand van betalingen.

- De inhoud van de opzegbrief. (deze mag u me gerust per pb zenden, of als u me via pb een emailadres bezorgt, geef ik u het mijne)

Tot dan is het niet mogelijk een oordeel te vellen over deze post.

Aangezien het een mondeling contract is kan het nooit een vaste datum krijgen.
Bij gebrek aan vaste datum kan men niet bewijzen hoelang het kontrakt al loopt en als huurder ook niet aantonen waar men zich juist in de "opzegcyclus" bevindt.
Door het gebrek aan vaste datum bewijzen bankoverschrijvingen enkel dat men huurde tijdens de periode waarvoor men de bewijzen had, maar vroegere betalingen kunnen ook in contanten zijn gebeurd.

Bij gebrek aan een schriftelijk contract en de reeds verstreken looptijd van de huur kan er slechts worden uitgegaan van één type akkoord dat valt onder de huurwetgeving wanneer de poster er zijn domicilie heeft.

art 1 § 1. Deze afdeling is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. (Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.) <W 2002-12-24/31, art. 377, 003; Inwerkingtreding : 01-01-2003>

Art. 1bis. <Ingevoegd bij W 2007-04-26/64, art. 2; Inwerkingtreding : 15-06-2007> Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden : de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.
De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.
Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in.
Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling.

Art. 3. Duur van de huurovereenkomst.
§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.

Maar nogmaals, zonder verdere informatie zijn we blinden die trachten een olifant te beschrijven...

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.

Als de woninghuurwet van toepassing is (poster woont in het pand) is de opzeg nietig. De verhuurder kan opzeggen onder de voorwaarden van art 3, §§ 2, 3 en 4 of met een opzegtermijn van zes maanden tegen het einde van de driejarige periode. Dat er problemen kunnen zijn om te bepalen wanneer deze driejarige periode ten einde loopt kan geen reden zijn om de wet niet toe te passen.

Of zie ik iets over het hoofd?

Hoe moet de wet toegepast worden als het einde van de eerstkomende driejarige periode niet kan worden vastgesteld?
M.i. zijn door de niet-registratie van een schriftelijk huurcontract de rechten van de huurder onduidelijk en betwistbaar.

Indien in de verkoopsovereenkomst/verkoopakte geen gewag werd gemaakt van de huursituatie + nooit iets geregistreerd werd dan kon de koper in principe niets weten van die toestand en is het de verkoper die in de fout is gegaan door het achterhouden van informatie. Bijgevolg is hij het die voor mogelijke financiële en andere gevolgen aansprakelijk kan worden gesteld.

Nope maar juist daarom dienen we meer te weten en is het belangrijk de motivering achter de opzeg te kennen. er is een goede kans dat deze effectief ongeldig is.

Ik verwacht tegen deze avond een kopie van het schrijven.

Huurder kan perfect bewijzen middels rekening uitreksel vanaf wanneer hij huurt, dit kan trouwens eveneens bewezen door middel van een verklaring van de gemeente waar hij is ingeschreven die de datum van inschrijving van de huurder op dat adres bevat. beide kunnen en zullen een vrederechter een bijna onbetwistbare startdatum geven. Om nog maar te zwijgen een eventuele verklaring van de vorige eigenaar, mogelijke briefwisseling met openbare instellingen (belastingen, boetes,...) etc etc

Ik heb zojuist de opzegbrief ontvangen en gelezen. Dit is echt een juweeltje.... Van eigenwaan. Na overleg met de poster om dien anonimiteit te garanderen en herkenbaarheid te vermijden (jf wordt zeer populair) zal ik een bloemlezing plaatsen.
Vincent10, indien gewenst maak ik je dit weekend met veel plezier een ontwerp van AS op om aan je verhuurder te zenden. Deze heeft geen poot om op te staan.

Bij deze al heel erg bedankt voor degene die mij steunen en raad geven, ik ben echt 'n leek op dit gebied en sta met mijn rug tegen de muur op dit moment.
Ik volg al heel de middag al hetgeen hier geschreven word.
En natuurlijk Vandebos mag je me 'n voorbeeldbrief opstellen, zou er heel blij mee zijn, ik zag 't allemaal even niet meer zitten, maar blijkbaar heb ik toch nog wat kansen.

Bedankt tot nog toe aan iedereen die zich deze middag hier mee bezig gehouden heeft.

De huurder kan zwart op wit met bankuitreksel en domiciliering bewijzen dat zich in het 13de jaar huur van een mondelinge overeenkomst.

De nieuwe verhuurder bezorgt de huurder geen enkel bewijs dat zij effectief de nieuwe eigenaar van het pand is.

De onbevestigde nieuwe eigenaar zet gewoon in zijn schrijven dat de huurder kan kiezen tussen een opzeg zonder reden van drie maanden ofwel een verdubbeling van de huurprijs en een nieuw contract dat vol staat met overtreding tegen de huurwet voor hoofdbewoning, het gemeen huurrecht en zelfs het EVRM. Het voornaamste doel van dit contract lijkt de huurder naast een dubbele huurprijs, alle onkosten in de nek te duwen en met een plaatsbeschrijving zich enige tegoeden van de huurder te verwerven.

wordt ongetwijfeld vervolgd.

Allemaal spannend natuurlijk, en ik herinner me ook duidelijk de "geen poot om op te staan" commentaar die ik zowat van een 10-tal kenners en niet-kenners kreeg. Totdat de zaak in de handen van een idiote, andersdenkende, in mijn ogen corrupte kwam. Ik weet nu wel beter, alles is mogelijk van het moment dat sommige rechters zich ermee moeien.

Lijkt inderdaad een brief van een artist-fantasist....
Denk niet dat dit allemaal het oordeel van een Rechter zal doorstaan...
Ik zie wel sommige advocaten in staat om het ontbreken van een geregistreerd huurkontrakt in het nadeel te keren van de huurder...

terzijde: Het is een mondeling kontrakt; moet nieuwe huurder dat kontrakt mondeling laten? Een mondeling kontrakt kan niet geindexeerd worden. Blijft dat ook gelden voor de nieuwe eigenaar? Zo ja dan zou zijn investering wel eens slecht kunnen uitdraaien.

Neen iedere gerede partij kan eisen dat het mondeling contract wordt omgezet in een schriftelijk. Maar dit mag niet zomaar een nieuw contract zijn, het dient rekening te houden met de afspraken in de mondelinge overeenkomst.

Als de huurder kan bewijzen door betalingen dat nooit een indexering werd toegepast kan met recht het vermoeden worden gesteld dat indexering geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. Als de huurder dan kan bewijzen aan de hand van facturen en briefwisseling dat hij hiervoor in ruil al die jaren ook die onderhoudstaken heeft uitgevoerd die normaliter tot de verantwoordelijkheid behoren van de verhuurder heeft hij een extra argument om dit aan te tonen.

Je kan een mondeling huurcontract perfect indexeren; je dient enkel rekening te houden met het begin en het huidige jaar.

Eerlijkheidshalve dien je hier aan toe te voegen dat bij het omzetten van een mondeling naar een schriftelijk contract de overeenkomst altijd wel wat "gemoderniseerd"zal worden. Maar dit geval hier was toch wel een aantal bruggen te ver, gewoon ronduit onwettig tegen praktisch elk aangekaart wetsartikel in.

Gelet op een licht vermoeden dat de verhuurder hier ook wel eens terecht kan komen en toch enige discretie nodig lijkt zal vincent10 zelf beslissen wanneer het ideaal is de stukken te plaatsen om aan te tonen wat wordt beweerd.