einde huurcontrakt kortr duur (2jaar)

[kokske]

geachte
mijn vraag gaat als volgd
sederd 10november 2009 ben ik eigenaar van een wooning die was verhuurd met een contrakt van 2 jaar
toen na de akte te heben getekend (op aanraaden van notaris ) daar ik er zelf wil in gaan woonen voor klein beschrijf heb ik een opzeg brief aangetekend verstuurd dat op het einde van contract 31oktober 2010 ik het pand zelf wil betreken (hierop volgde geen reactie)
6maand laater verstuurde ik een herineringsbrief ook aangetekent (weer geen reactie)
nu 2maand laater bel de huurder dat er geen warm water meer is ik los dat direct op maar dan weet hij me te zegen dat hij niet zal vertreken reden betaald corect en heeft kindenen dat is zijn motivatie om niet te verhuizen
nu 1maand voor einde contrakt stuur ik weer een aangetekende brief waarin ik verwijs naar de vorege brieven en probeer een datum vast te stelen voor de sleutel en meeterstanden (eerste geen reactie)
plots krijg ik een brief van vredegerecht in tielt waaruit ik afleid dat de huurder een minelijkeschiking vraagt (meer weet ik niet heb ook maar een brief gehad dat ik er op 14-10-2010 moet zijn )
nu men vraag ik heb een jaar opvaarhand al laaten weten dat het contract eindegend op 31-10-2010 niet verlengd word en dat ik er zelf ga woonen als eigenaar
6maand laater doe ik dat opnieuw
ook heben men schoonouders hem een huis aangeboden 1straat verder dan huidege woning hij wilde deze niet (was een mooiere wooning versta niet waaromhij die niet wilde )ook in de straat zijn er de afgeloopen 6maand zeker 5woningen te huur geweest
dus een blijk van goede wil is er zeker niet
ik moet zo rap mogelijk daar gaan woonen voor men klein beschrijf niet te verliezen en ook nu is het voor ik een heen en weer rijden naar men werk kost veel geld ook
nu wat staat er me te verwachten ? en wat kan ik zelf nog doen ?
alvast dank u voor de tijd dat u er in steekt
dank bij voorbaat

[Vandebos]

Gaat het enkel om een oproeping in minnelijke schikking of om een oproeping art 1344bis/ev ger.W.?

[kokske]

oproeping minelijke schikking volgens die brief om rechts kosten te vermijden
meer weet ik zelf niet

[kokske]

het gaat om minelijke schikking art.732

[Vandebos]

De huurder zal trachten om u voor de vrederechter te overtuigen hem een verlenging van het huurcontract toe te staan. De vrederechter zal enkel optreden als moderator van het gesprek. Wordt tussen eigenaar en huurder een akkoord bereikt dan zal deze dat in een verklaring noteren, deze heeft dan kracht van vonnis. Wordt er geen akkoord bereikt, dan zal de vrederechter gewoon noteren dat er geen akkoord werd bereikt.

Ik zou u wensen aan te raden alle verzonden en ontvangen brieven bij elkaar te zoeken, te trachten alle datums van telefoongesprekken inclusief inhoud zo nauwkeurig mogelijk te herinneren.
U maakt een ordelijk en overzichtelijk schema waarop al deze communicaties op datum staan gerangschikt.

U maakt voor uzelf een samenvatting van feiten die u wenst aan te voeren waarom een verlenging niet mogelijk is en welke stappen u hebt ondernomen om he huurder geruime tijd op voorhand hiervan op de hoogte te brengen en welke tegenvoorstellen u hebt geboden om hem eventueel te helpen...

U GAAT sowieso naar die minnelijke schikking, dat is een minimum van respect naar de vrederechter toe die hoogstwaarschijnlijk later deze zaak in geding zal behandelen. (en dan vermijd je best elk punt dat je kan vermijden dat later in je nadeel kan spelen) Indien de minnelijke schikking op niets uitdraait, gaat u met uw dossier en de oproepingsbrief onmiddellijk naar een advocaat om geding middels artikel 1344bis/ev Ger W aan te spannen met als doel de huurders te verplichten het pand te verlaten op de gestelde datum. Dat zal u gemiddeld tussen de €500 en €1250 aan advocaat kosten, maar op deze wijze bent u zo zeker als mogelijk dat het dossier snel op de rol komt en niet nodeloos maanden zal aanslepen en heeft u een bewijs dat de niet bewoning door overmacht plaatsvindt en u deze zo snel mogelijk tracht op te lossen.

[kokske]

eigelijk niet op een minelijke schiking in gaan brengt nutelooze kosten mee en zal langer aansleepen
maar anderzijds weet de huurder al een jaar dat hij op 31-10-2010 verhuist moet zijn
eigelijk hem nog een maand extra geven smaakt biter en ook heefd voor mijn financieel ook gevolgen
en met de huurder overeenkomen dat hij een schadevergoeding betaald vrees ik dat het niet zal luken
500tot1250e advocaatkosten zouw ik eigelijk liever vermijden kmoet daar ook een maand voor werken
nu eigelijk een vrederechter doet niet echt een uitspraak van vb op 31-11-2010 moet de huurder het pand verlaaten ergens moet ik daar niet op rekenen?

[Vandebos]

Als de huurder tevreden is met één maand zou ik niet twijfelen.
In een verzoening zal de vrederechter effectief geen uitspraak doen. De afspraken daar gemaakt worden wel in een vonnis gegoten.

In een geding zal de vrederechter een datum zetten waarop de huurder het pand verlaten dienen te hebben. U zal dat vonnis moeten laten betekenen en een deurwaarder in de arm nemen om hen tegen die datum uit het pand te zetten mochten ze zelf niet verhuizen. (dit is echter heel wat complexer dan dit enkele lijntje... zoek hier maar eens op "uitzetten huurder".)

[kokske]

eigelijk ziet het er niet goed uit
kan me nog veel kopzorgen brengen

[Vandebos]

Enkel zoveel als u toelaat. Hoe nauwkeuriger en vollediger uw informatie hoe moeilijker het is voor de tegenpartij om problemen te veroorzaken. Zo dienden ze minstens een maand voor het verstrijken van de opzeg om een verlenging wegens uitzonderlijke omstandigheden te vragen, indien ze dit niet gedaan hebben staan ze zwak.
Het is altijd uw bedoeling geweest het pand zelf te betrekken, lettend op uw zeer vroege bevestiging van niet verlenging is dit perfect aan te tonen. Indien het tot een geding komt dient een van uw eisen te zijn dat zij opdraaien voor de eventuele boetes die hun acties voor u tot gevolg hebben.

Het is ook daarom dat ik u wens aan te raden om bij een mislukte minnelijke schikking onmiddellijk een advocaat in de arm te nemen, wees gerust de tegenpartij zal het bijna zeker ook doen.

[kokske]

tis een raare zaak kweet dat hij in dat jaar een ongeval gehad heefd
das nu al 9maand geleden en daarom heefd ook mijn schoonvader hem een huis aangeboden een straat verder met 1 maand gratis huur en wij gingen hem helpen verhuizen
dat was ook idiaal voor ik kon direct in men eigen huis
maar ja dit weigerde hij
een blijk van goede wil is er niet
als hij tegen me zecht van ik betaal corect en heb kinderen u kunt me niet buitenzetten
ja dan weet je genoeg e
kans ik klein dat ik akoort kom met een verlenging of hij zouw moeten een een vergoeding betaalen maar das niet echt realisties vrees ik

[kokske]

is er eigelijk een kans dat de vrederechter een schade vergoeding toekent?

[kokske]

hij moet minstens een maand opvoorhand die verlengeng vraagen is da de datum waneer ik het gevraagd word via vredegerecht in dit geval of is da de datum waneer hij naar vredegerecht is geweest dat teld?

[Vandebos]

Zij hadden u dit verzoek schriftelijk en aangetekend moeten bezorgen voor 30 september, een maand voor het eindigen van het contract.

Persoonlijk denk ik niet dat u zich zorgen hoeft te maken, u heeft ruim op voorhand verwittigd dat het contract niet verlengd werd, u heeft herhaaldelijk geïnformeerd en u heeft bovendien getracht hen uit de nood te helpen met een alternatief voorstel dat zeker niet nadelig is voor hen. Wat kan men meer van u verwachten?

Art. 11. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden.
Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken.
Deze verlenging wordt, op straf van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, ondermeer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. De rechter, kan in dit geval, indien hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan, en de vergoeding die bij toepassing van artikel 3, § 4, verschuldigd is, beperken of opheffen.
Slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging kan worden ingediend onder dezelfde voorwaarden.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter deze verlenging toestaan eveneens onder dezelfde voorwaarden.

[kokske]

goede middag
ben dus deze week op vredegerecht geweest voor overeen te komen
men huurder belde me dinsdag om overeen te komen en we waren zo goed als zeker akoord hij ging wat meer betalen en mogt blijven tot mei
nu donderdag bij vrederechter wilde hij dat niet meer doen
hij zij dat hij een huis heefd gekoch en dat hij een compromie heefd nu bleek het een verkoopsbolofte te zijn wat daar mee?
en hij heefd blijkbaar in september een aangetekende brief gestuurd naar me maar naar men oud adres dus mis zonden
hoewel hij men adres had want op de laatste brief die ik hem stuutde 10september staat het juiste adres
hab een afspraak met een advocaat nu maandag
wat mag ik nu verwachten ???

[kokske]

en gans dat grapje wat zouw me dat kunnen kosten ?
en kan dat geld terug gevraagt (geeisd) worden van de huurder?