wat te doen als huurder in afwachting procedure vredegerecht

[TurtleTJones]

Situatie is als volgt :

Ik huur een 1-kamer studio van een vereniging van mede-eigenaars (mijn huurcontract stelt dat ik huur van een gebouw ,waarbiij het door mij gehuurde pand eigendom is van een 50-tal eigenaars).
Deze VM wordt vertegenwoordigd door de syndicus van het gebouw.

De oorspronkelijke syndicus/vertegenwoordiger bij aanvang van het contract 3j terug was perfect op de hoogte van mijn situatie (officieel geniet ik een gewaarborgd minimum pensioen ,in realiteit ,geniet ik een schamel leefloon van slecht 40% van mijn gewaarborgd minimum pensioen ,ten gevolge van een minnelijke collectieve schuldenregeling) en heeft me nooit verzocht tot indexatie of verhoging.

Sinds er een nieuwe syndicus/vertegenwoordiger werd aangeduid ,bekom ik niets dan problemen met die man.
Ik verzoek al sinds mei 2009 schriftelijk via hem aan mijn verhuurders om een voor mij ,zwaar storend probleem op te lossen.
Zijnde het feit dat 24/24 ,7/7 ,letterlijk iedereen die aan de voordeur van het gebouw aanbelt ,bij mij terecht komt (fijn als je weet dat het gebouw een 50-tal panden telt).
Telkens bekom ik als antwoord "we zullen het er later wel eens over hebben..."

Teneinde toch van de nodige nachtrust te kunnen genieten ,heb ik de drastische beslissing dienen te nemen om de bel bij mij binnen uit te schakelen (je kan het volume verminderen/uitzetten).
Vanaf mei 2009 probeer ik met regelmaat (wekelijks) of het probleem nog aanhoudt en ik verzoek meermaals schriftelijk tot herstelling.
Telkens zonder enige reactie.

Teneinde raad ,verzend ik een schriftelijke ingebrekestelling voor dit probleem.
Sindsdien is mijn bel gewoonweg dood ,ze doet niks meer.
Ik ben dus al geruime tijd voor niks en niemand bereikbaar.

Mijn huurcontract stelt dat onderhoud van belinstallatie ten laste zijn de huurder ,doch het duidelijk niet functioneren is mijn inziens ten laste van de verhuurder.

Ik ben een brave huurder die stipt elke maand 3-4dagen voor aanvang van de nieuwe maand al de huur + forfaitaire kosten betaalt.
Buiten bovenstaand probleem ,heb ik enkel de herstelling gevraagd van sanitaire leiding ,welke na 30 jaren volledig verdwenen bleek en de vernieuwing van een wasbak ,omdat de originele door de gezonden hersteller onklaar was gemaakt.

1 Maand na de uitvoering van deze werken kreeg ik voor de 1ste x een zogenaamde indexering van de huur toegezonden.
Deze werd opgemaakt en verstuurd door de syndicus/vertegenwoordiger :

Allereerst was deze niet enkel 3maanden te vroeg toegezonden ,bovendien bleek ook nog eens dat voor de berekening ervan mijn basishuurprijs met 25% vermeerderd was en men de letterlijk in het contract vermelde forfaitaire kosten mee in rekening hadden gebracht voor indexatie.
Als laatste werd er toen een indexatie uit hun mouw geschud voor een maand die nog moest komen...

Ik heb toen schriftelijk mijn niet akkoord toegezonden (met vermelding waarom en verwijzing naar de huurwet) en heb gewoon braaf mijn huur + forfaitaire kosten blijven betalen aan het tarief zoals voordien.

Als antwoord hierop ,bekom ik schriftelijk dat enige soepelheid van mij verwacht wordt...
(stel u voor...)

Enkele weken terug bekwam ik voor de 2de x een nieuwe indexering.
Opnieuw werd hiervoor mijn basishuurprijs met 25% vermeerderd en opnieuw werden mijn in het contract opgenomen forfaitaire kosten mee geïndexeerd.
Opnieuw werd ook nu weer een verkeerde maand gebruikt voor de berekening van de indexatie.

Opnieuw heb ik toen mijn schriftelijk niet akkoord (met argumentatie en het aankaarten van zijn niet aflatend ondeskundig gedrag ,zijn arrogantie en moedwil door het opnieuw proberen om me middels een foutieve berekening wat extra geld af te troggelen).

Tevens heb ik hem toen bedankt voor zijn nalaten om nog maar op de hem toegezonden ingebrekestelling te reageren en dat we elkaar bij de vrederechter zullen zien.
De eerstvolgende werkdag heb ik dan ook een gedocumenteerd verzoek hiervoor ingediend bij de griffie.
(aankaarten van de herhaaldelijke poging tot het zomaar vermeerderen met 25% van de basishuurprijs ,het herhaaldelijk pogen om zo wat extra geld te bekomen en het nog steeds negeren van de herstellingsaanvraag en ingebrekestelling).
De voorziene zitting is op 9 september 2010 en hij zal de oproepingsbrief hiervoor al wel ontvangen hebben.

Vandaag krijg ik per aangetekende opnieuw een 3de indexatie toegezonden.
Deze is ongelooflijk maar waar ,ook nu weer verkeerd.
Hij heeft nu wel voor de 1ste maal de berekening gemaakt aan de correcte basishuurprijs en ook zijn de ,in het huurcontract duidelijk vermeld en omschreven ,forfaitaire kosten niet meer mee geïndexeerd.
Echter de maand voor indexatie is ook nu weer verkeerd...
(de huurcalculator op fgov.be is mijn richtlijn welke me de correcte berekening laat blijken ,al wat anders is ,is voor mij bijgevolg foutief)

Tot slot heeft die man nog het lef om letterlijk te schrijven dat er niet wordt ingegaan op mijn herstellingsverzoeken ,zolang ik niet bereid ben de huurovereenkomst ter goeder trouw uit te voeren...
(maw : opnieuw wordt er verwacht dat ik een foutief berekende indexatie betaal en blijk ik niet ter goeder trouw als ik daarmee schriftelijk niet akkoord ga en enkel braaf het voorgaande tarief betaal)...

Nu is mijn vraag ,ben ik dan ook voor de letter van de wet niet ter goeder trouw?
Ben ik dan in fout ,als ik niet wens in te gaan op foutieve berekeningen?
Wat zijn de risico's die ik me in tussentijd (tot aan de zitting bij het vredegerecht binnen 2 maanden) zo loop ,omdat ik enkel mijn voorgaand tarief zal blijven betalen?

Als ik me even de mentaliteit aanmeet van mijn verhuurders en hun vertegenwoordiger ,zou ik stellen dat indien iemand je iets foutief oplegt en je hen daarvan op de hoogte brengt ,je logischer wijze ook niet hoeft akkoord te gaan...
Logischerwijze zou ik dan ook denken dat tot men me eindelijk een correcte berekening toezend ,ik ook de 3maanden terugwerkende kracht pas hoef te betalen vanaf die juiste berekening en niet vanaf de jaarlijkse ingangsdatum.
(ik bedoel ,als men me bv pas in september of later een correcte berekening toezend ,dan kunnen ze me toch ook niet tot in april laten terug betalen...)


Nog even ter info ,opdat je mee bent met de instelling van de verhuurders :
Bij aanvang van mijn contract heb ik bv ook de sleutels dienen te betalen die ik nodig had ,teneinde me toegang te kunnen verschaffen tot het door mij gehuurde pand en aanhorende (brievenbus ,kelder ,toegang tot de nutsinstallaties heb ik bv niet ,als men bv de telefoon dient te herstellen ,kan ik 1 voor 1 bij al mijn buren aankloppen in de hoop dat 1 van hen wel toegang heeft tot dat bepaald deel...).
Mijn verhuurders en hun vertegenwoordiger beseffen het misschien nog niet ,maar die kosten gaan ze me bj opzegging wel terug mogen betalen.

In mijn verzoekschrift voor de vrederechter ,heb ik tevens gevraagd tot schrapping van indexatie voor de verdere huidige duur van het contract (contract van 9 jaar) ,gezien mijn financiële situatie (schuldenregeling loopt nog tem 2014 ,daarna nog makkelijk 1 jaar voor alles in orde is en ik terug over mijn volledig gewaarborgd minimum pensioen kan beschikken ,wat op een paar maanden na de duur van mijn huidig huurcontract is).

Ook heb ik verzocht om in geval van een blijvende weigering tot herstelling ,de huurprijs te verminderen met 25% vanaf mei 2009 (=vanaf aanvang schriftelijk verzoeken daarom).
Ik denk dan maar ,als mijn verhuurders en hun vertegenwoordiger het lef hebben om mijn basishuurprijs zomaar met 25% proberen te vermeerderen ,ik het lef mag hebben te vragen deze met 25% te verminderen.
(los van het feit dat ik daar waarschijnlijk geen recht op heb ,wil ik hen toch even laten voelen)
En als laatste of ik bij een niet akkoord ,niet gemachtigd kan worden om zelf een herstelling of vernieuwing van de belinstallatie ten laste van de verhuurders mag laten uitvoeren (op voorlegging van factuur aan de verhuurders ,dus zonder dat ik ze moet voorschieten).

Als allerlaaste :
Stel nu dat de verhuurders en ik bij de vrederechter niet tot een akkoord kunnen komen en mijn verhuurders blijven halsstarrig foutieve indexatie's toezenden en weigeren tot herstelling.
Welke verdere gerechtelijke procedure kan ik dan ondernemen?
(ikzelf heb recht op kostenloze juridische rechtsbijstand ,gezien mijn minnelijke collectieve schuldenregeling en mijn officieel gewaarborgd minimum pensioen)

Hopelijk kunnen jullie aan mijn uitleg wat uit en kan iemand me eenantwoord bezorgen.

[mava105]

Na uw uitleg gelezen te hebben heb ik zo het vermeoden dat het een appartementsbok is die destijds door Marcel Peeters werd gebouwd in de regio Antwerpen. Al die blokken hadden een studio die destijds gratis ter beschikking werd gesteld aan een concierge, maar bijna overal is deze vandaag de dag afgeschaft. Om kosten te sparen waren er ook geen voorzieningen, zoals tussen-, en/of caloriemeters voorzien. Vandaar de forfaitare kosten. Ook de handelswijze van de syndicus komt me bekend voor. Vermoedelijk B... C....)
Heb bijna 30 jaar lang voor mijn werkgever 12 handelspanden op het gelijkvloers van dergelijke blokken beheerd, en weet dus wat er allemaal leeft.

[Vandebos]

1) lees uw contract eens nauwgezet na, is hierin een indexeringsclausule opgenomen? Als deze erin staat kan u een correcte indexering niet in de weg staan.

2) Vraagje waarop Pedro beter zal kunnen antwoorden ... Mag een vme gemene of privatieve delen verhuren aan derden die op geen andere wijze deel uitmaken van het gebouw? Is dit geen overtreding van artikel 577-5 §3? Dient de vme normaliter deze studio niet te verkopen als deze niet meer wordt gebruikt voor het doeleinde voorzien in de basisakte?

3)De belinstallatie waarvan sprake in uw contract is de installatie in uw appartement en niets anders. De belcentrale aan de ingang van het pand behoort (via de basisakte in 99.99999% van de gevallen) tot de gemene delen van de vme, Het is dan ook de vme die deze dient te onderhouden en indien nodig te repareren. Deze kosten vervallen in hun totaliteit aan de eigenaars en niet aan de huurders.

4) Heeft u een kopie van de basisakte? Indien niet tracht er dan één te bekomen van één van de bewoners of de syndicus. Indien deze ze u niet wenst te overhandigen stelt u hem hiervoor opnieuw aangetekend in gebreke. Extra munitie voor het vredegerecht. Ondertussen kan u deze basisakte zelf bekomen door eens het lokale hypotheekkantoor te bezoeken en er daar een kopie van te laten maken. (zal u een kleine vergoeding kosten)Neem uw contract en identiteitskaart mee. Vermeld in hetzelfde schrijven aan de syndicus eveneens dat u zich op dag X bij hem zal aanbieden om de noutulen van het gebouw in te kijken aangaande de genomen beslissingen met het pand dat u huurt. Dat indien datum X niet past u verwacht binnen de week na kennisname van dit schrijven van hem een andere datum te krijgen die niet verder dan 1 week ligt van de voorgestelde datum. Dat u een schriftelijke wijziging verlangt indien deze nodig is zodat latere tegenstrijdigheden voor beide partijen bevredigend kunnen opgelost worden.

Dat u enkel voor de goede orde dit schrijven zowel aangetekend als per gewone post verzendt.

5) Voor elk indexeringsverzoek dat men u heeft gezonden voegt u een kopie toe van de correcte indexering zoals u terugvindt op de huurcalculator. (afdruk is ideaal) Maak ook duidelijk met de u toegezonden indexaanpassingen dat men heeft getracht de huur onwettig te verhogen.

6) U kan een genotsderving verzoeken voor het ongemak met de bel. Het lijkt me echter raadzamer om de vrederechter te verzoeken de syndicus te verplichten zijn verantwoordelijkheid, aangaande bewarende maatregelen te treffen, te gebruiken door de vme te te laten veroordelen tot een reparatie binnen de dertig dagen na betekening vonnis en een dwangsom van € 250 per dag dat deze termijn overschreden wordt. Op die wijze handelt u in naam van het algemeen belang (wat altijd beter staat en sneller toegekend wordt) ipv misschien €5/maand genotsderving te verkrijgen.

7) U verzoekt de vrederechter uitspraak te doen op wiens kosten deze reparatie dient te gebeuren gelet op de vage omschrijving in het contract die mogelijkerwijs in strijd is met de lokale gebruiken wat betreft verdeling van gemene kosten.

8 ) als het gebouw zich in Antwerpen bevindt is Pedro de man om u eventueel verder te helpen. (als deze ergens nog een gaatje vindt in zijn 36urige werkdag..)

[TurtleTJones]

Bedankt voor de antwoorden.

Het gehuurde pand ligt inderdaad in het Antwerpse (Morstel) en is een van de gebouwen die door een voormalige gekende regionale betonboer uit de grond zijn gestampt.
Het gehuurde pand is inderdaad de oorspronkelijke conciergewoning.
Syndicus/vertegenwoordiger is een vennootschap ,gelegen op de Antwerpse (A)Leien.

Nee ,ik heb geen geen kopie van de basisakte en heb deze ook nooit gezien en is hier nergens op een toegankelijke plaats terug te vinden (op mijn voormalige adressen werd deze bewaard op een voor iedereen toegankelijke plaats).
Net zo min als ik ook geen kopie bezit en geen inzage heb bekomen betreffende het reglement van de inwendig orde ,welke ook hier nergens is terug te vinden op een toegankelijke plaats.
(persoonlijk kan ik me niet inbeelden dat men verwacht dat je daarvoor speciaal naar het beheer kantoor ,45-60min verwijderd met het openbaar vervoer ,dient te gaan en enkel te raadplegen is tijdens openingsuren... ,hopend dat het betreffende document zich daar bevindt)

Ik ga nu nog even snel informeren bij het Kadaster/Registratie (dat is toch wat u bedoelt met hypotheekkantoor ,niet?)

PS : Wie is Pedro?
(kom hier niet alle dagen ,bijgevolg heb ik geen idee welke persoon achter welke naam verscholen is)

[Vandebos]

Hypotheekkantoor
Frankrijklei 73
tel. 03 234 08 20
Antwerpen I fax: 03 231 41 55
Antwerpen II fax: 03 231 43 97
Antwerpen III fax: 03 231 45 71

Pedro is de residente Expert vastgoed op dit forum.

[TurtleTJones]

Net terug van het Kadaster/Registratiekantoor en het wordt hoe langer hoe straffer...

De vermelde naam van de verhuurder op mijn huurcontract ,zijnde de VM ... is niet gekend/geregistreerd als eigenaar...

Mag ik daaruit opmaken dat :
Ofwel mijn huurcontract ongeldig is?
Ofwel ik illegaal huur?
Ofwel die VM zich illegaal dit pand heeft toegeëigend?

Nu heb ik toch echt wel schrik gekregen ,want als ik bijgevolg dus niet van de officiële eigenaar huur ,ben ik ongeweten misschien in onderhuur.
Echter ... ,als ik even verder napluis op het net ,lees ik bv op volgende link
http://www.grondeigenaar.com/huurwet/wo ... huren.html" onclick="window.open(this.href);return false;

In verband met de onderhuur gelden de volgende regels.
1. De huurder die het goed dat hij huurt niet bewoont mag dit goed niet onderverhuren, geheel of gedeeltelijk, aan een onderhuurder die het tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen.
Op dit principieel verbod zijn 2* belangrijke uitzonderingen:
1a*. De onderverhuring is mogelijk door een rechtspersoon aan een minderbegoed natuurlijk persoon. De wet van 13 april 1997 maakt het mogelijk dat een gemeente, een OCMW, een VZW of een vennootschap met sociaal oogmerk een goed dat zij huren op hun beurt volledig gaan onderverhuren aan personen die minder begoed zijn of zich in een behatenswaardige sociale positie bevinden. De woning zal dan uitsluitend als hoofdverblijfplaats van deze personen dienen.

Opgelet !
Niet alleen de onderhuur, MAAR ook de hoofdhuurovereenkomst valt onder toepassing van de afdeling II inzake de woninghuur. Als bijkomende voorwaarde voor de geldigheid van deze onderverhuring stelt de wet dat de hoofdverhuurder met deze specifieke vorm van onderhuur op voorhand instemt. Deze vorm van onderverhuring is mogelijk (voor de nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten) vanaf 31 mei 1997.

Mijn inziens is een VM (Vereniging van Mede-Eigenaars) geen vennootschap met sociaal oogmerk dat voldoet aan de voorwaarden hierboven vermeld.

Tevens stelt de huurwet heel duidelijk dat een huurder die het goed dat hij huurt niet tot zijn eigen hoofdverblijfplaats bestemt ,de huurovereenkomst niet kan overdragen aan een andere persoon die het tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen.
Als ik het dus goed begrepen heb ,kan de VM (Vereniging van Mede-eigenaars) hier dus ook niet onderverhuren.

Bovendien stelt de huurwet ook duidelijk dat indien de huurder zijn overeenkomst overdraagt in strijd hiermee ,hij verantwoordelijk is voor de gevolgen en het risico loopt op schadevergoeding en interesten aan de overnemer (de onderhuurder) ,die omwille van deze onregelmatigheid een nadeel geleden zou hebben.

Tot slot bedank ik Vandenbos voor de verwijzing naar artikel 577-5 §3 ,welk ik hieronder even beschrijf :
Om te vermijden dat de vereniging van medeëigenaars andere activiteiten ontplooit, zoals bijvoorbeeld het verhuren van appartementen en zo een oneigenlijke vennootschap wordt, heeft de wetgever in artikel 577-5 § 3 het maatschappelijk doel van de vereniging van medeëigenaars op een beperkende wijze omschreven. Haar doel bestaat uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep gebouwen. De wet bepaalt ook dat het vermogen van de vereniging enkel en alleen kan bestaan uit roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel.

Hieruit blijkt inderdaad dat een VM dus niet kan verhuren !

Mijn besluit staat nu vast ,ik zal de vertegenwoordiger/syndicus opnieuw schriftelijk en aangetekend mijn niet akkoord bezorgen ,hem eveneens wijzen op de illegaliteit van mijn huurcontract ,hem ineens inderdaad verzoeken de notulen in te kijken betreffende het door mij gehuurde pand en elkaar daarna bij de vrederechter terug te zien.

Ook ga ik nog deze middag richting het nog steeds bestaande notariskantoor dat de basisakte heeft opgemaakt ,teneinde hiervan een kopie te bekomen.
Ik ga alvast op zoek naar een jurist(e) die me kostenloos in deze zaak wil bijstaan.

[Vandebos]

1) Bij het nalezen van mijn eerste post zijn me toch een paar .... gaatjes in mijn betoog opgevallen ... (was bij me thuis nogal stormachtig gisteren, denk dat de letters tijdens het verzenden zijn weggewaaid 8) ) Bij is dit gecorrigeerd met de onderlijnde tekst.

2)

Als ik het dus goed begrepen heb ,kan de VM (Vereniging van Mede-eigenaars) hier dus ook niet onderverhuren.

Art 577-5 §3... als een vme bezittingen heeft die ze kan verhuren wil dit zeggen dat het bezittingen zijn die ze niet nodig heeft voor haar functioneren. Onnodige bezittingen dienen verkocht te worden en de opbrengst ervan verrekend over de 10.000sten. (uitbetalen of plaatsen op reserve is een keuze van de AV.)

[mava105]

De vroegere conciergewoningen is dergelijke blokken behoorden gewoonlijk tot de gemene delen. Daarom dat er bij het kadaster geen eigenaar bekend is voor uw studio. Hij is net zo gemeen als de totale betonconstruktie van het gebouw, de trappen, de riolen of het dak. Iedere mede-eigenaar is er voor zijn stukje eigenaar van volgens zijn 10.000sten.
Heb destijds dikwijls meegemaakt dat deze studio's verhuurd werden aan vreemden (niet-concierges), en dat de opbrengst tengoede kwam voor de gemeenschap, en bvb aangewend werden om gemeenschappelijke kosten de betalen.