JuridischForum.be

Hello,



Ik zal proberen duidelijk te omschrijven wat er juist gaande is.

Ons kontrakt dateert van 2002, periode 3-6-9 en vervalt op 1.02.2011 en is door ons niet geregistreerd, of het verhuurkantoor dit in 2007 heeft gedaan weet ik niet.

Het probleem begon met onze vraag om het vast tapijt in de slaapkamers te vervangen, wij stuitten op duidelijke : nee en dat staat ook in het kontrakt dat de huisbaas kan kiezen dit niet te doen. Daar is geen discussie mogelijk. In hun mail (verhuurkantoor) was er ook vermeld dat er vloerbekleding dient aanwezig te zijn bij eventueel vertrek. Wij willen die dus ook niet vervangen en gewoon zo laten er zijn geen scheuren of gaten in, gewoon versleten.

De bepaling in het kontrakt is :
"De verhuurder behoudt zich het recht voor om de vloerbekleding en/of elektrische toestellen in deze verhuring begrepen, niet te vervangen mochten deze door sleet tenietgaan tijdens de loop van de verhuring zonder dat de huurder hiervoor huurvermindering, kwijtschelding van huur of huurverbreking zal kunnen eisen."

Daar kunnen we niet onderuit maar wil dat dan ook zeggen dat we verplicht zijn om het wel te vervangen ? Deze kosten kunnen hoog oplopen en dan moeten we dit te laten voor een volgende eventuele huurder, zo maar.... In de plaatsbeschrijving bij aanvang staat duidelijk vermeld
slaapkamer 2 : bevloering vertoont slijtage
slaapkamer 1 : bevloering vertoont lichte slijtage

Tot hiertoe hebben we met de huisbaas zelf nooit problemen gehad maar de man is ziek geworden en wil zich daar niks meer van aantrekken, dus moeten we het doen met dat verhuurkantoor en die zullen wel van alles vinden om het ons moeilijk te maken en bij vertrek wel een of andere reden vinden om de waarborg niet te moeten teruggeven.

Ik heb telefonisch kontakt genomen met zijn echtgenote en gevraagd wat die eigenlijk van plan waren sinds hij mij mededeelde dat met de reeds gemaakte kosten de opbrengst te laag is tegenover de huur (450 €) en ze zou het goed verkopen niet onmiddellijk misschien maar nu worden we zeer onzeker en sinds het kontrakt juist volgend jaar vervalt en als dit verlengd wordt zitten we terug met een 3-6-9 formule die ons niet toelaat, zonder te betalen, te vertrekken binnen de 3 jaar.

- Kunnen we worden verplicht de vloerbekleding en/of elektrische toestellen te vervangen als die defect zijn en die ook laten staan ?
- Wat is nu de beste oplossing : zelf vertrekken voor 1.2.2011 of afwachten to we er uit vliegen ?
- Bij verkoop wat gebeurt er dan eigenlijk ? Wordt dit kontrakt overgedragen naar de nieuwe eigenaar en hoeveel tijd hebben we dan om iets passend te vinden ? We zijn gepensioneerd en veel meer betalen zit er niet in en, zoals altijd hier in België, kunnen we geen aanspraak maken op sociale woongelegenheid daarvoor verdienen we blijkbaar nog te veel.

We willen niet echt moeilijkheden en het is de huisbaas zijn goed recht om het huis te verkopen, die dateert nl. van 1926 en de kosten zullen waarschijnlijk blijven oplopen. De schouw is gebarsten van de vorst en die gaan ze echt wel repareren.

We zitten met heel veel vragen en weinig antwoorden, misschien kan iemand een beetje meer klaarheid scheppen ?

Bedankt op voorhand.

Vraag 1:
Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten. (Art. 1754. BW)

Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven. ( Art. 1755. BW)

Als er in het huurcontract dus niet staat dat jij ze moet vervangen, moet dat ook niet. Wel rekening houdende met artikel 1755 BW.

Vraag 3:
Doordat het contract niet geregistreerd is, is de overeenkomst niet tegenstelbaar aan de nieuwe verkrijger van het goed.
In de Woninghuurwet wordt hierop een uitzondering gemaakt, indien de huurder het goed al minstens zes maanden betrekt op het ogenblik van de vervreemding (art. 9, §2).
De verkrijger moet dan ook de huurovereenkomst eerbiedigen, zoals bij een overeenkomst met vaste datum, maar hij geniet van voordeliger opzeggingsmodaliteiten, indien hij de volgende voorwaarden vervult:
• de verkrijger moet de huurovereenkomst beëindigen binnen drie maanden, te rekenen vanaf de overschrijving van de authentieke akte van de overgang van eigendom;
• aan de huurder moet een opzeggingstermijn van drie maanden worden betekend.
De voordeliger opzeggingsmodaliteiten houden in dat de verkrijger nog steeds de voorwaarden, die gelden voor een voortijdige opzegging door de verhuurder (eigen gebruik, werken, geen motief) moet respecteren, maar dat hij bij een opzegging wegens grote verbouwingswerken of bij een niet-gemotiveerde opzegging niet moet wachten op het verstrijken van een driejarige periode. Bovendien is de opzeggingstermijn van drie maanden, die in dit geval moet worden gegeven, korter dan de degene die de verhuurder normaliter moet respecteren.

Je kan natuurlijk nu nog altijd beslissen om de huurovereenkomst te laten registeren waardoor de verkrijger wel alle bepalingen van de woninghuurwet moet naleven. Maar als de nieuwe verkoper het goed zelf wil gaan bewonen, kan je al na zes maanden 'op straat staan'.
Het kan natuurlijk ook zijn dat hij je er gewoon laat inwonen.

Vraag 2:
Dat is een keuze dit u moet maken rekening houdende met de bovenstaande uitleg.

Heel erg bedankt voor uw antwoord, een en ander is nu duidelijk.

Alléén, als we het kontrakt alsnog online registreren, riskeren we dan een boete ?

Nog een kleine aanvulling, maar verandert niets aan uw situatie:
art. 9, § 2. Woninghuurwet: "Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen."

De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder. (Art. 1720. BW)

Normaal kost een registratie maar € 25.

Hello,

Bedankt, ik denk dat we beter opkrassen, nu het zomer is hebben we misschien meer kans om iets te vinden, het resultaat is hetzelfde vroeg of laat zullen we dat toch moeten en nu we nog enigszins fit zijn ....

Kleine zijdelingse opmerking: Een 3-6-9 contract hoeft niet vernieuwd te worden, het kan stilzwijgend verlengd worden voor een nieuwe periode van drie jaar.

Eerlijk gezegd denk ik dat dermate laat in een contract de eventuele niet registratie enkel in uw voordeel kan spelen, u kan immers het pand verlaten wanneer u wenst zonder een opzegperiode te doorgaan. U dient wel schriftelijk (aangetekend) op te zeggen aan de verhuurders die het contract mee hebben ondertekend maar u kan dit bij wijze van spreken met een opzeg van één dag ipv de klassieke drie maanden.

Dit geeft u een grote vrijheid bij het eventueel vinden van een ander pand.

P.S. art 9 §2 van de woninghuurwet is van dwingend recht. Contractuele clausules die wat anders bedingen zijn automatisch nietig.

@Vandebos
Bedankt, dat ziet er nog zo slecht niet uit, maar wat als het verhuurkantoor de boel registreert of misschien hebben ze dit al gedaan en ik denk niet dat het een goed idee is om de vraag stellen.
Moeilijk zullen ze zeker doen en de verhuurder zal zich zeker beroepen op dat verhuringskantoor en zich niets van aantrekken, we willen wel maar we kunnen niet.

In de link in onderschrift vindt u een pdf terug waarin wordt uitgelegd hoe u uw lokale registratiekantoor kan terugvinden. U kan daar altijd zelf informeren of het contract werd geregistreerd of niet. U passeert in geen enkel geval langs de eigenaar of het immokantoor! (slapende honden enz ...) Deze worden ook niet op de hoogte gebracht dat u hiernaar hebt geïnformeerd.

Uitleg niet te volgen in de folder? zend me een pb met postcode en straatnaam. (huisnr niet nodig!)