I. De feitelijke omstandigheden van het geschil
1. De CVBA P., hierna aangeduid als de verhuurster, heeft de te 1850 Grimbergen, (...) gelegen woning vanaf een niet nader vermelde datum (zij legt de huurovereenkomst niet voor) verhuurd aan de heer P.V., hierna aangeduid als de huurder.
2. De huurder betwist niet dat mevrouw M.B. bij hem is komen inwonen vanaf 23 januari 2007. Als gevolg daarvan heeft de verhuurster de huurprijs die zij had berekend op basis van zijn inkomen, met terugwerkende kracht vanaf 1 februari 2007 herzien met inachtneming van de samengevoegde inkomsten van de huurder en van mevrouw B., en dit de huurder per brief van 30 juli 2007 laten weten.
3. Ingevolge deze herziening moet de huurder een opleg betalen die, rekening houdend met de door hem sinds 1 februari 2007 effectief betaalde huur, een bedrag vertegenwoordigt van zeven maanden huur of 2.854,67 euro, dat hij tijdens de openbare zitting van 5 september 2007 erkend heeft verschuldigd te zijn.
II. Het voorwerp van de vordering
4. In haar verzoekschrift vordert de verhuurster de veroordeling van de huurder tot de betaling van de voormelde 2.854,67 euro, de ontbinding van de huurovereenkomst in zijn nadeel, zijn uithuiszetting, de betaling van een wederverhuringsvergoeding van een maand huur of 652,01 euro, een bezettingsvergoeding van eveneens 652,01 euro, een voorschot van één euro op facturen van water, gas en elektriciteit en op huurschade, de aanstelling van een deskundige met het oog op de vaststelling van de eventuele huurschade en ten slotte zijn veroordeling tot de betaling van de gerechtskosten.
III. Beoordeling van deze vordering
5. Tijdens de openbare zitting van 5 september 2007 beriep de huurder zich op de omstandigheid dat hij het voorwerp uitmaakt van een rechtspleging van collectieve schuldenregeling als gevolg waarvan zij inkomsten (een ziekenfondsuitkering en een leefloon van samen ongeveer 1.250 euro per maand) integraal worden betaald aan zijn schuldbemiddelaar die met deze inkomsten de schulden moet betalen die het voorwerp uitmaken van de schuldbemiddeling en die hem elke week 75 euro ter hand stelt om in zijn onderhoud te voorzien. De huurder verwijt zijn schuldbemiddelaar zich niet van zijn taak te kwijten en met name niet te waken over de regelmatige betaling van de huur (wat door de voorliggende vordering bewezen wordt).
6. Een en ander werd door de verhuurster tijdens de voormelde openbare zitting niet bestreden (uit haar verzoekschrift blijkt overigens dat de collectieve schuldenregeling sinds april-mei 2004 loopt). Zij ontkent evenmin dat deze rechtspleging ook haar huurvordering omvat.
7. Volgens art. 1675/1, § 1, Ger. W. heeft de collectieve schuldenregeling «de onbeschikbaarheid van het vermogen van de verzoeker tot gevolg», met inbegrip van de activa die hij tijdens de procedure zal verwerven (Cass. 19 oktober 2001, T.B.B.R. 2004, 91; J. Laenens, K. Broeckx en D. Scheers, Handboek Gerechtelijk Recht, Antwerpen, Intersentia, 2004, nr. 1556; E. Dirix, «Overzicht van de Rechtspraak. Beslag en Collectieve Schuldenregeling (1997-2001)», T.P.R. 2002, p. 1300, nr. 162), terwijl art. 1675/7, § 2, Ger. W. bepaalt dat «alle middelen van tenuitvoerlegging die strekken tot betaling van een geldsom worden geschorst».
7.1. Luidens art. 1741 B.W. «wordt het huurcontract ontbonden door (...) de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder» en een van de essentiële verplichtingen van de huurder is de stipte betaling van de huurprijs (art. 1728, 2o, B.W.). Wordt de huur ontbonden door de schuld van de huurder, dan moet hij «de huurprijs betalen gedurende de tijd die nodig is voor de wederverhuring, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt» (art. 1760 B.W.).
7.2. Kan de niet-betaling van de huur aan de huurder worden toegerekend en bijgevolg de ontbinding van de verhuring in zijn nadeel tot gevolg hebben wanneer hij, zoals in casu, niet langer de beschikking heeft over zijn inkomsten en deze bijgevolg niet tot de betaling van de huur kan aanwenden? Omdat deze onbeschikbaarheid het gevolg is van een wetsbepaling (randnummer 7), kan het antwoord enkel ontkennend zijn. Bijgevolg kan de rechtbank niet ingaan op de aanspraak van de verhuurster op de veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstallen en op de daarop geënte ontbinding van de overeenkomst die immers de sanctie uitmaakt op een aan de huurder toerekenbare miskenning van art. 1728, 2o, B.W. Evenmin kan de geëiste wederverhuringsvergoeding worden toegewezen.
7.3. Eerder dan de huurder in betaling van de achterstallen te vervolgen hoorde de verhuurster zich te wenden tot de schuldbemiddelaar, die immers niet optreedt voor rekening van de huurder maar een gerechtelijk mandaat bekleedt (Beslagrechter Hasselt, 6 juni 2003, Jaarboek Kredietrecht 2003), temeer daar de huur die in de loop van de rechtspleging van schuldbemiddeling vervalt een boedelschuld is die ontsnapt aan de samenloop van de schuldeisers en bijgevolg bij voorrang moet worden betaald (J. Laenens, K. Broeckx en D. Scheers o.c., nr. 1558). Bij schuldig verzuim kan de verhuurster de bevoegde beslagrechter desgewenst om de toepassing van art. 1675/17, § 3 of § 4, Ger. W. vragen. Uit haar dossier blijkt alvast niet dat zij de schuldbemiddelaar ooit in gebreke heeft gesteld.
8. Helemaal anders moet evenwel de door de huurder tijdens de openbare zitting van 5 september 2007 erkende omstandigheid worden beoordeeld dat hij zich onlangs en zonder de instemming van de verhuurster heeft gevestigd te Leuven, zodat mevrouw B. de woning te Grimbergen, (...) sedertdien alleen bewoont. Niet enkel heeft hij zodoende zijn elementaire verplichting van bewoning (art. 1728 B.W.) ernstig miskend en de huurovereenkomst foutief verbroken; inzake sociale verhuring wordt de bewoningsplicht immers strenger beoordeeld (M. La Haye en J. Vankerckhove, Le Louage des Choses, I, Les Baux en Général, Brussel, Larcier, 2000, p. 249, nr. 394).
8.1. Nu deze contractbreuk niets te maken heeft met de lopende collectieve schuldenregeling, ontbindt de rechtbank de huurovereenkomst in het nadeel van de huurder wegens miskenning van art. 1728 B.W. en veroordeelt zij hem tot de betaling van een wederverhuringsvergoeding van een maand huur of 652,01 euro, vermeerderd met de gerechtelijke rente vanaf heden. Omdat de huurder de woning reeds heeft verlaten, vordert de verhuurster ten onrechte zijn uithuiszetting en kan zij geen aanspraak maken op een bezettingsvergoeding.
8.2. Het bestaan van een collectieve schuldenregeling verhindert niet aan de schuldeiser een uitvoerbare titel te verlenen (E. Dirix, o.c., T.P.R. 2002, p. 1304, nr. 166; E. Dirix en K. Broeckx, Beslag, in A.P.R., Antwerpen, Story-Scientia, 2001, nr. 981; J. Laenens, K. Broeckx en D. Scheers, o.c., nr. 1559) en belet bijgevolg niet dat de verhuurder de ontbinding van de huur vordert en verkrijgt.
Kort: de verhuurster heeft zich tot de verkeerde partij gewend in het geding en had bij voorkeur zowel de huurder als de schuldbemiddelaar dienen te dagen.