wat als de verhuurder bedrog pleegt

[natdep]

Beste,

Onze poetsvrouw, een superlieve dame van Roemeense afkomst (hierna genoemd 'de huurder'), heeft grote problemen met haar huisbaas.
Ze betaalt maandelijks correct en op tijd 625€ huur, incl. kosten.
In het huurcontract, dd. december 2007, staat : maandelijkse huurprijs van 525 € huur + 100 € kosten voor gas, water en electriciteit (=geen gemeenschappelijke kosten!).
Bij de jaarlijkse kostenafrekening rekent de verhuurder een extra som van zo'n 500 à 600 € door aan de huurder. De brave huurder betaalt dit zonder enig bewijs of factuur van de verhuurder te hebben ontvangen. Dit is al 2 x gebeurd, de verhuurder laat na om de factuur aan de huurder voor te leggen, met een smoes. Nu is de huurder tot de vaststelling gekomen dat de verhuurder helemaal geen contract heeft afgesloten met de electriciteitsmaatschappij, en deze dus ook nooit heeft betaald, waardoor de gas- en electriciteitstoevoer vorige week plots werd afgesloten. En dit terwijl de verhuurder wel 2j lang geld van de huurder ontving, en dan nog eens 2 x een extra afrekening stuurt!
De huurder (gezin met 2 kinderen) zit hierdoor al een week zonder gas en electriciteit, deze wordt binnen een paar dagen wel opnieuw aangesloten (huurder heeft nieuw contract afgesloten met electriciteitsmaatschappij op haar naam).
Bovendien heeft de verhuurder dan nog 3 maanden huurwaarborg gevraagd met inbegrip van de kosten (3x300€).
Dit is louter bedrog!
Zo is er nog meer : een raam + een boiler zijn kapot, al van in het begin van de huurovereenkomst, maar de verhuurder zegt dat de huurder dit zelf moet (laten) repareren.
De huurder zou het pand willen verlaten, maar omdat zij haar huurwaarborg dan verliest, wil zij dat niet doen.
De huurprijs is bovendien veeeeeel te hoog voor dat klein krot waarin zij en haar gezin wonen. Maar ja, de arme vrouw wist van niet beter en daar werd van geprofiteerd...
Kan de huurder, gezien het bedrog en de nalatigheid van de verhuurder, aanspraak maken op bepaalde rechten ? Zou zij bijvoorbeeld het pand kunnen verlaten zonder verbrekingsvergoeding ? Wat kan zij doen ?
Zij zit krap bij kas en is bang voor extra kosten (advocaat, gerecht, ...).

Graag jullie advies.
Alvast bedankt!
Groeten,
Nathalie

[Vandebos]

Idealiter zou zijn zijn dat de huurder middels een verzoekschrift 1344bis/ev Ger. W. bij het lokale vredegerecht:

- de sommen betaald voor nutsdiensten inclusief de gekapitaliseerde gerechtelijke intrest terug eist aangezien duidelijk te bewijzen valt dat deze niet werden gebruikt voor het beoogde doel. (hiertoe kan ze zich beroepen op de art 1728 ter en quater

Art. 1728ter. <Ingevoegd> § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Art. 1728quater. <Ingevoegd> § 1. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief.
De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan.
De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

- Hebben jullie al bij het lokale registratiekantoor nagekeken of het contract werd geregistreerd?

- een verzoek tot vermindering van de huurprijs wegens genotsderving voor de gehele periode dat het raam en de boiler defekt zijn. (10%)

- een verzoek tot vermindering van de huurprijs wegens genotsderving voor de gehele periode dat het het gezin zonder nutsvoorzieningen zat. (10%)

- een huurprijs wordt verondersteld genegociëerd te zijn, deze met terugwerkende kracht laten aanpassen is enkel mogelijk als men kan aantonen dat de waarde van het pand ernstig is veranderd tijdens het lopende contract. (renovaties tellen hierin niet mee)

kostprijs van een dergelijk geding is relatief laag: € 6 voor bewijs van woonst van de op te roepen eigenaar, € 35 voor het plaatsen op de rol. Het lijkt me toch waarschijnlijk dat mevrouw voor een dergelijk geval een prodeo kan inhuren.
Bijgevolg zou ik u ook willen aanraden eens samen met haar naar de huurdersbond te stappen. Deze kunnen ongetwijfeld verder helpen.

Hopelijk helpt dit u reeds wat verder?