Blijkbaar zijn er toch vele rechters die van oordeel zijn dat de vergoeding dient betaald te worden voor het verstrijken van de opzeg.
Maar wat mij biezonder intrigeert is de uitspraak van een vrederechter van Kortrijk die van oordeel is dat de vergoeding moet "aangeboden" worden op het ogenblik van de opzeg. Wat dat in feite inhoud weet ik niet, maar ik veronderstel dat dit "minstens" wil zeggen dat de vergoeding in de opzegbrief van de verhuurder dient vermeld te worden.
Opzegging van de overeenkomst zonder motief
Algemeen
Art. 3,§4, eerste en tweede lid Woninghuurwet:“De verhuurder kan de huurovereenkomst zonder motief na de eerste en na de tweede driejarige periode opzeggen als hij een opzeggingstermijn van zes maanden naleeft en een bepaalde schadevergoeding betaalt.”
Deze schadevergoeding bedraagt 9 of 6 maanden huur al naargelang het moment waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd.
Opzeggingstermijn
Zoals vorig punt vermeld bedraagt de opzeggingstermijn die de verhuurder moet respecteren 6 maanden. Dit wil zeggen dat de opzeg 6 maanden voor het einde van de huurovereenkomst aan de huurder moet worden betekend.
Indien de verhuurder dit niet doet, kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Deze ontbinding kan een schadevergoeding van negen of zes maanden huur met zich meebrengen.
Schadevergoeding
De schadevergoeding die de verhuurder moet betalen is afhankelijk van het moment waarop deze het contract opzegt.
Als de verhuurder het contract opzegt na het verstrijken van de eerste 3-jarige periode zal deze vergoeding 9 maanden huur bedragen. Indien deze de opzeg pas na het verstrijken van de tweede 3-jarige periode betekent bedraagt de schadevergoeding slechts 6 maanden huur.
Hierover een vonnis vinden van het Vredegerecht van Torhout waarin onder andere discussie is over het feit of de schadevergoeding negen of zes maanden huur is. De rechter volgt hier het wettelijke principe en kent een opzeggingsvergoeding van 6 maanden huur toe vermeerderd met de gerechtelijke intresten omdat het contract tijdens de tweede driejarige periode werd opgezegd (vonnis 12 p. 95 - 97 ).
De wet spreekt zich wel niet uit over het moment waarop de verhuurder de schadevergoeding moet betalen. Het bepalen van dit moment wordt aan de beoordeling van de rechter overgelaten.
De meerderheid van de rechters zegt dat de betaling moet gebeuren voor de dag dat de huurder het goed verlaat omdat de vergoeding in eerste instantie dient om de verhuiskosten, e.d. te vergoeden.
Hierbij kan opgemerkt worden dat de huurder, zonder grondige reden, niet het recht heeft om in het gehuurde goed te blijven omdat deze zijn schadevergoeding niet heeft ontvangen.
Een rechter oordeelde in een vonnis van de Rechtbank van Kortrijk (vonnis 13 p. achtennegentig) dat deze vergoeding moet aangeboden worden als de verhuurder de opzeg geeft. Indien dit niet het geval is, is de opzegging ongeldig. Men kan hier niets over terugvinden in de wet waardoor deze rechter een bijkomende voorwaarde stelt aan de opzegging.
In het vonnis van de Rechtbank van Torhout waarin ik naar verwees, wordt gezegd dat de huurder de exceptio non adempleti contractus niet kan inroepen. Hetgeen betekent dat de huurder het goed niet mag blijven bezetten indien hij de vergoeding niet heeft gekregen (vonnis 12 p 95 - 97).
Opmerking
Deze bepalingen zijn niet van dwingend recht. Dit heeft tot gevolg dat de partijen er in hun overeenkomst van kunnen afwijken. De partijen kunnen de beëindiging zonder motief uitsluiten of beperken.