Geen antwoord op aangetekende zending: wat nu ?

[willems]

Beste,

Wij huren een appartement met een contract van 1 jaar (dat daarna nog eens voor 12 maanden stilzwijgend verlengbaar is) en hebben reeds sinds het begin problemen met de eigenaars.

Op emails of telefoons van ons met dringende vragen wordt nauwelijks of niet gereageerd, en als er al gereageerd wordt, zijn het lose beloftes om iets aan de problemen te doen.

De betrokken eigenaars passeren dagelijks langs de woning en sturen wel soms emails waarin ons bv. gezegd wordt dat ze ons zullen verantwoordelijk stellen voor eventuele schade aan de woning door condensatie op de ramen, of waarin ze ons vragen om gordijnen weg te nemen, etc. Wij voelen dus dat zij van hun machtspositie misbruik maken en steeds agressief en dreigend uit de hoek komen, maar zelf hun verplichtingen niet nakomen. Ter info werd er nooit een plaatsbeschrijving opgemaakt.

Onlangs hebben wij een aangetekend schrijven gestuurd waarin wij hen verzochten om binnen de 5 dagen na ontvangst met ons contact op te nemen betreffende alle punten die in de brief vermeld werden, zijnde:
- vaststelling van 1 inbreuk op de elementaire vereisten inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid zoals uiteengezet in het KB van 8 juli 1997 en verzoek om nodige werken uit te voeren of om onderling het contract te ontbinden
- ingebreke stelling voor het niet-registeren van het huurcontract (de wettelijke termijn van 2 maanden waarin dit moest gebeuren is reeds lang verstreken)
- ingebreke stelling voor het niet naleven van EPC regelgeving
- ingebreke stelling voor het vragen van een te hoge huurwaarborg (2 maanden huur + 2 maanden lasten) en vraag om de 2 maanden lasten vrij te geven uit de geblokkeerde rekening
- verzoek om de reeds van bij het begin beloofde verbruiksmeter voor CV te installeren en verzoek om onderling overeen te komen hoe het verbruik van de maanden zonder meter zal verrekend worden met de maandelijkse provisie voor mazout die wij aan hen betalen (de verwarmingsketel is gemeenschappelijk voor onze woongelegenheid en die van de bovenbuur, enkel deze laatste heeft een individuele teller)
- melding van 2 dringende werken ten laste van de verhuurder (niet goed sluitend schrijnwerk en schimmelvorming in 1 kamer)
- melding van een aantal nietige clausules in het contract

Wij hebben hen dus gevraagd met ons contact op te nemen binnen de 5 dagen na ontvangst om zich alsnog in regel te stellen op al deze punten of om in onderlinge overeenkomst het contract te ontbinden. Wij hebben echter nog steeds geen antwoord gekregen en denken niet dat ze zullen reageren. Welke verdere stappen moeten we nu ondernemen? Huurdersbond? Verzoeningsprocedure inleiden bij vrederechter?

Alvast bedankt!

[Vandebos]

Wanneer is het huurcontract exact ingegaan?

Welk is de inbreuk op het KB?

U heeft reeds nagekeken via de website van de post wanneer het schrijven werd ontvangen/afgehaald?

Heeft u in de brief gespecifiëerd of om werkdagen dan wel gewone dagen ging? (lijkt idioot maar zijn reeds tanden over gebroken..)

Procedure inleiden bij het vredegerecht kan natuurlijk altijd? Doe dit dan wel middels een verzoekschrift 1344bis/e.v. (septies) Ger.W. Als dan de verzoening niets oplevert kan nog tijdens de zelfde zitting worden overgegaan tot de inleiding van de zaak in geding. Bovendien lijkt het me mogelijk dat u de woningdienst contacteert om de bewoonbaarheid van het pand te laten controleren.

[willems]

Beste,

Het huurcontract werd getekend op 7/9/2009 en is ingegaan op 1/11/2009. Het schrijven werd reeds de dag na het versturen van de aangetekende zending afgeleverd (gecheckt via de website van de post). In de brief hebben we gespecifieerd dat het om kalenderdagen ging. Die termijn is reeds verstreken.

De inbreuk op het KB is dat we geen toegang hebben tot de electrische smeltzekerheden van de woning (die bevinden zich voor beide woongelegenheden in het appartement van de bovenbuur).

Wat denkt u dat we nu best doen? Lang afwachten of de verhuurder al dan niet zal reageren zal hem weer doen aanvoelen dat hij alle macht heeft en dat wij de zwakke partij zijn. Bovendien zijn er enkele issues die een dringende oplossing vragen (te hoge huurwaarborg, verrekening van betaalde provisies zonder verbruiksmeter). Wij zouden liefst weggaan uit het pand daar we er ons door de situatie helemaal niet thuis voelen, maar hoe kunnen wij dat onderling overeenkomen als de verhuurder zelfs niet op ons aangetekend schrijven reageert? Voor ons is het vredegerecht een beetje the last resort, daarom wou ik even checken wat de mogelijkheden zijn om toch vrij snel tot een oplossing te komen.

Bedankt.

[Vandebos]

Aangezien de verhuurder weigert te reageren op uw schrijvens, telefoontjes en sms rest er u weinig anders dan dit trachten te regelen via de vrederechter.

De huurdersbond kan u wel een standaardbrief bezorgen met eventueel hun logo erop en een hoop advies van de stappen die u dient te volgen maar daar zal het ook bij blijven.

In de link in onderschrift vindt u een pdf "wie doet wat" terug. Het artikel zelf is maar ten dele interessant in uw geval doch er is eveneens een goed actie-reactie schema in opgenomen wat uw mogelijkheden zijn bij een recalcitrante verhuurder.

[willems]

Ok, bedankt. Ik zal het document waar u naar verwijst raadplegen.

Mvg.

[Seth]

Hoi...vervelend, verhuurders zorgen toch zo vaak voor vervelende dingen...

Hij/zij heeft in dit geval geen wet gebroken oid met het niet registreren van het contract. Dit is alleen verplicht indien het contract langer dan 3 jaar strekt, desalniettemin heb je als huurder altijd de mogelijkheid om dit wel te doen...

Gelijk is er inderdaad dat 4 maanden borg wel een beetje grof is...Aan de andere kant, als er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt kan die ook niet ingehouden worden, al zou er wél één zijn opgemaakt maar bij de uittrek niet met wederzijdse isntemming dan nóg is het soms nog moeilijk om geld van de waarborg in te houden.

Als je huis inderdaad niet antwoord aan de regelementering inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zou ik me zsm tot de vrederechter wenden...wellicht dat hij je huurvermindering kan toekennen of je toestaan het contract te ontbinden...
Sowieso heb je een grote kans dat hij aan jouw kant staat door zijn malafide houding...Vooral inzake je borg zou ik me niet al te druk maken...

Suc6 iig





BW III, Titel VIII, Hs II, afd.2,

art.3 §6:
"(In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5." etc..

art.10 §1:
"Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur" etc...

art.2 §1:
" Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan" etc..

[Vandebos]

Hoi...vervelend, verhuurders zorgen toch zo vaak voor vervelende dingen...

Hij/zij heeft in dit geval geen wet gebroken oid met het niet registreren van het contract. Dit is alleen verplicht indien het contract langer dan 3 jaar strekt, desalniettemin heb je als huurder altijd de mogelijkheid om dit wel te doen...

Gelijk is er inderdaad dat 4 maanden borg wel een beetje grof is...Aan de andere kant, als er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt kan die ook niet ingehouden worden, al zou er wél één zijn opgemaakt maar bij de uittrek niet met wederzijdse isntemming dan nóg is het soms nog moeilijk om geld van de waarborg in te houden.

Als je huis inderdaad niet antwoord aan de regelementering inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zou ik me zsm tot de vrederechter wenden...wellicht dat hij je huurvermindering kan toekennen of je toestaan het contract te ontbinden...
Sowieso heb je een grote kans dat hij aan jouw kant staat door zijn malafide houding...Vooral inzake je borg zou ik me niet al te druk maken...

Suc6 iig





BW III, Titel VIII, Hs II, afd.2,

art.3 §6:
"(In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5." etc..

art.10 §1:
"Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur" etc...

art.2 §1:
" Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan" etc..

Even corrigeren: vanaf 1 januari 2007 is de verhuurder VERPLICHT bij wet om ieder huurcontract van een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is tot huisvesting van een gezin of van één persoon te registreren.
Het nut van de registratie van een contract van bepaalde duur aangaande rechten huurder/verhuurder laat ik in het midden (alhoewel het verkrijgen van een vaste datum wel handig is voor de huurder).

De verhuurder heeft in dit geval geen 4 maand huur als waarborg gevraagd doch 2 maand huur en 2 maand de maandelijkse lasten die in het contract zijn opgenomen. 100% akkoord dat die maandelijkse kosten geen deel mogen uitmaken van een waarborg maar lees de post in kwestie dan wel correct.

Indien er geen intredende plaatsbeschrijving is gemaakt houdt dit niet automatisch in dat huurders vrijuit gaan. Art 1731 BW zegt immers zeer duidelijk "... behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd." er wordt uitgegaan van een assumptie dat het pand in dezelfde staat verkeert, NIET de zekerheid.

Vrederechter in combinatie met de woningdienst is de beste oplossing in dergelijke gevallen.

[Seth]

Bedankt voor de correctie,
Inderdaad het niet opstellen van een plaatsbeschrijving garandeerd niet dat er ook geen borg wordt afgehouden...ik zei dan ook dat het moeilijk werd om geld van de waarborg af te houden zonder plaatsbeschrijving...dus dat niet je eerste zorg moet zijn. 2 maanden borg + 2 maanden lasten op één rekening is natuurlijk een zélf bedachte regeling door die verhuurder om gewoon 4 maanden borg te kunnen vragen...het is niet de gewoonte, en ik denk ook dat de vrederechter dit betwijfelen zal, al blijft dat natuurlijk maar speculatie.

[Vandebos]

het gaat niet om 4 maand borg, doch om 2 maand huur en 2* de maandelijkse afgesproken algemene lasten. Die laatste zijn er teveel aan maar zullen nooit 2 maand huur benaderen. (dat zou me toch ernstig de wenkbrauwen doen fronsen)

[Franciscus]

Indien de w<oning niet beantwoord - volgens u - aan vlaams woondecreet - neem eens contact op met uw politiezone
In Antwerpen milieupolitie - Team Krotop
Krot Op Team (dienst Leefmilieu)
Everaertsstraat 105 2060 Antwerpen T: 03- 690.09.77 F: 03- 690.09.99
Die zullen u zeker info kunnen geven en doorverwijzen naar de juiste personen in uw zone/ gemeente.

Helpt dat - ik denk het wel gelet op de veroordelingen voor die feiten in Antwerpen en de beslagname van huizen.

[willems]

Bedankt voor uw reacties.

Denkt u dat de vrederechter iets kan doen voor ons ivm de verwarmingsmeter die ontbreekt?

We betalen nl een veel te hoge provisie volgens ons werkelijk verbruik, maar gegeven dat de eigenaars de meters als sinds 3 maanden beloven maar nog steeds niet geïnstalleerd hebben, valt er weinig te bewijzen om de reële kosten te berekenen. Wij stellen ons dan ook de vraag op basis van welke logica zij de provisie zullen verrekenen.

Het enige wat er is is een artisanale wijzer die het volume van de mazouttank meet, maar die werkt niet correct (stond 3 dagen na het betrekken van de woning al op 43% volume komende van 78% zoals we hadden genoteerd bij onze intrek).

Mvg

[Vandebos]

Hij kan de eigenaar verplichten tegen dwangsom om een caloriemeter te plaatsen. (plaats wel in verzoek voor het plaatsen van elektronische caloriemeters, deze zijn minder fraudegevoelig)

Aangezien er geen betrouwbare wijze is om uw verbruik te meten zal hij de verwarmingskosten hoogstwaarschijnlijk delen door twee en indien u dat verzoekt, u mogelijk een derving toekennen aangezien u al het mogelijke hebt gedaan om de verhuurder op zijn plicht te wijzen.

Zelfs met zo'n caloriemeter zal er naar het totaalgebruik van stookolie gekeken worden op basis van facturen om dan de som te verdelen tussen iedereen die van het verwarmingssysteem gebruik maakt.

Is de stookolietank gecertifiëerd?

[willems]

Beste,

Even ter verduidelijking. Er is een gemeenschappelijke stookolietank met een artisanale volumemeter (niet betrouwbaar). Zowel wij als de bovenbuur gebruiken deze verwarmingsbron. De bovenbuur heeft een electronische individuele teller die op de leiding tussen de verwarmingsketel en zijn CV is geïnstalleerd. Wij werder al sinds 9/11/2009 een teller beloofd (bewijs in een email) maar hebben nog steeds niets.
Er zal dus verondersteld worden dat het verschil van volume in de tank tussen onze in- en uittrek in de woning, verminderd met de consumptie van de buur in die zelfde tijdspanne, onze consumptie bedraagt. Wij vinden dit echter zeer rudimentair gezien:
1. de volumemeter totaal onbetrouwbaar is
2. deze manier van werken geen rekening houdt met de ouderdom en de inefficiëntie van de verwarmingsketel
Graag uw mening + wat u denkt dat de vrederechter hiervan zal denken. Hebben wij een sterk genoeg punt om dit aan te kaarten in de rechtbank?

Wat bedoelde u met:
"Aangezien er geen betrouwbare wijze is om uw verbruik te meten zal hij de verwarmingskosten hoogstwaarschijnlijk delen door twee en indien u dat verzoekt, u mogelijk een derving toekennen aangezien u al het mogelijke hebt gedaan om de verhuurder op zijn plicht te wijzen."
Kunt u even verduidelijken?

En dan misschien nog een domme vraag. Wat is een gecertifieëerde tank? Hoe kunnen we dat nagaan?

Mvg,

[roharro]

Beste,

Even ter verduidelijking. Er is een gemeenschappelijke stookolietank met een artisanale volumemeter (niet betrouwbaar). Zowel wij als de bovenbuur gebruiken deze verwarmingsbron. De bovenbuur heeft een electronische individuele teller die op de leiding tussen de verwarmingsketel en zijn CV is geïnstalleerd. Wij werder al sinds 9/11/2009 een teller beloofd (bewijs in een email) maar hebben nog steeds niets.
Er zal dus verondersteld worden dat het verschil van volume in de tank tussen onze in- en uittrek in de woning, verminderd met de consumptie van de buur in die zelfde tijdspanne, onze consumptie bedraagt. Wij vinden dit echter zeer rudimentair gezien:
1. de volumemeter totaal onbetrouwbaar is
2. deze manier van werken geen rekening houdt met de ouderdom en de inefficiëntie van de verwarmingsketel
Graag uw mening + wat u denkt dat de vrederechter hiervan zal denken. Hebben wij een sterk genoeg punt om dit aan te kaarten in de rechtbank?

Wat bedoelde u met:
"Aangezien er geen betrouwbare wijze is om uw verbruik te meten zal hij de verwarmingskosten hoogstwaarschijnlijk delen door twee en indien u dat verzoekt, u mogelijk een derving toekennen aangezien u al het mogelijke hebt gedaan om de verhuurder op zijn plicht te wijzen."
Kunt u even verduidelijken?,

Probleem met onbetrouwbare meter kan worden vermeden door volume van brandstof te controleren met een geijkte meetstok. Meestal wordt deze meetwijze (in combinatie met aankoopfacturen brandstof) toegepast door de maatschappijen die de individualisering van het verbruik berekenen aan de hand van caloriemeters.

Alhoewel ongebruikelijk volstaat het, wiskundig gezien, om totaal aantal appartementen minus één uit te rusten met calorimeters voor de bepaling van het individuele verbruik per appartement. Voor de algemene verliezen van de installatie wordt er vooraf een bepaald percentage van het totale verbruik berekend en gelijkelijk verdeeld over alle appartementen.

[Vandebos]

Kort geschetst wordt met caloriemeters de kost per appartement als volgt uitgerekend:

De kosten van de verbruikte stookolie worden in totaliteit samengeteld.
De verbruiktstanden (dit is de nieuwe stand minus de stand van het jaar ervoor) van alle caloriemeters in een gebouw worden samen opgeteld. de verbruiksstand van alle caloriemeters per wooneenheid ( dit kan er slechts 1 zijn op de inleiding, of eentje op iedere radiator) worden samengeteld.

De totaalkost van het verwarmen wordt gedeeld door het totaal van de verbruiksstanden van het gebouw en vermenigvuldigd met de totaalstanden van uw uw wooneenheid. Dit (waar dan nog kosten bijkomen van de maatschappij die de standen opneemt en eventuele onderhoudskosten van het systeem indien de statuten van het gebouw dit voorzien) is uw kostprijs in het geheel om te verwarmen.

Als er dus in het systeem geen caloriemeter is voorzien op de hoofdleiding waarlangs alle verwarmingen beginnen en er niet in alle panden een caloriemeter is voorzien, is het onmogelijk om de kosten op deze wijze te verdelen omdat er geen totaal calorieverbruik berekend kan worden.

Ik ken geen enkel systeem dat een caloriemeter op de brander of de hoofdleiding voor het gehele gebouw voorziet, hetgeen natuurlijk niet wil zeggen dat deze niet bestaan.