Opzeg huur.

[licen]

Ik heb een klein vraagje ivm met ons huurcontract.

Wij hebben een huurcontract van 3 jaar.
Bij dit contract zitten de wettelijke bijlage over de huurwet.

Hierin staat het volgende vermeld:
1) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst

a. Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen

In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.

b. De huurovereenkomst van 9 jaar

i. Algemeen

Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name automatisch het geval zijn voor:

• een mondelinge huurovereenkomst;
• een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur;
• een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 tot 9 jaar.

Dus uitgaande van dit deel van de huurwet valt ons contract onder regels van een 9 jarig huurcontract?
Is dit correct?

Alvast bedankt!

[Vandebos]

Neen de huurwetgeving voor hoofdbewoning voorziet voornamelijk 2 types van contracten:

Contracten van bepaalde duur:

Deze mogen maximaal 3 jaar duren in totaliteit en kunnen eenmaal verlengd worden op voorwaarde dat de totaalduur van beide contracten de drie jaar niet overschrijdt. Het voordeel van een dergelijk contract is dat beide partijen de bijna absolute garantie hebben dat de andere partij het gedurende die periode niet kan opzeggen. (tenzij middels contractbreuk door vrederechter voor bv. wanbetaling)

Daarnaast heb je de klassieke 3-6-9, een contract van 9 jaar dat zeer specifieke opzegcondities bevat voor elke driejarige periode van het contract. Deze opzegmogelijkheden zijn bij wet vastgelegd.

Uw contract is er eentje van bepaalde duur voor de maximale periode dat een dergelijk contract mag hebben.

art. 3 huurwet

Art. 3. Duur van de huurovereenkomst.
§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.
De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend.
Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W>
§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W>
§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.) <W>
§ 7. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst tevens bij geschrift worden gesloten voor een termijn die een duur van negen jaar te boven gaat.
Die huurovereenkomst loopt ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn mits een van de partijen ten minste zes maanden voor de vervaldag een opzegging betekent.
Als binnen die termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
De vergoeding die met toepassing van artikel 3, § 4, is verschuldigd door de verhuurder die, bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode, een einde maakt aan de huurovereenkomst, is gelijk aan drie maanden huur.
(§ 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 4, tenzij partijen anders overeenkomen.) <W>
(§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.) <W>

Hopelijk helpt dit u verder?

[licen]

Maar als je letterlijk neemt wat er in die paragraaf dat ik gepost heb staat.

Dan is het eigenlijk wel 9 jarig?

Het is een geschreven huurovereenkomst van bepaalde duur van 3 jaar.

En er staat dat van 3 tot 9 jaar dit automatisch een 9 jarig is.

Moest er nu gestaan hebben vanaf 3 dan was het eigenlijk vanaf 3 jaar + 1 dag maar er staat duidelijk van 3 jaar.

Wat u quote komt niet voor in de bijlage van ons contract.
Volgende bijlage hebben wij: http://www.just.fgov.be/nl_htm/informat ... wet_c.html
En dan voor het vlaams gewest.

[Vandebos]

Deze link legt u in lekentaal de dwingende huurwetgeving uit die van toepassing is voor geheel België.

Voor de wetgeving zelf gaat u naar deze link en selecteert in "juridische aard" "Burgerlijk wet boek". Vervolgens klikt u op "lijst" en selecteert "detail" achter de eerste vermelding die heeft als titel

20 FEBRUARI 1991. - Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder.

Daar leest u maar eens artikel 3 en artikel 12.

Art. 12. Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.

een 3-6-9 contract begint met een eerste driejarige periode, het is dan ook logisch dat men 3 jaar zet...

Uw contract duurt echter maximaal 3 jaar en valt daardoor onder de regeling van een contract van bepaalde duur.

Trouwens u dient de tekst van de "Bijlage bij het koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11 bis, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het burgerlijk wetboek – huurovereenkomsten voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest." in zijn geheel te zien en dus volledigheidshalve eveneens punt 4 c te vermelden en enkel a en b:

c. Huurovereenkomst met een korte duur
De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar.
Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar.

Anders kan men zich ook op elke letter apart concentreren die voorkomt in de kb's en de wetboeken en hieruit de tekst samenstellen die men wenst. (en afzakken naar situaties zoals het herkennen van woorden uit de koran in tomaten of in visschubben is nu niet echt iets waar we in België op zitten te wachten, we maken het onszelf zo al moeilijk genoeg..)

[scorpioen]

Het is nog altijd de wet die telt. Een Koninklijk Besluit (de bijlage bij het huurcontract, vastgesteld bij K.B.) kan de wet niet wijzigen.

Als men dus juist wil weten hoe in in mekaar zit, moet men toch weer naar de wettekst gaan. Rechters zullen niet naar de bijlage, maar naar de wet kijken om te beslissen hoe het nu zit met de opzegmogelijkheden.

En wat zegt de wet?

Code: Selecteer alles

Art. 3. Duur van de huurovereenkomst. § 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar. [...] § 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.

Een huurovereenkomst van drie jaar valt dus onder § 6 en niet § 1. Men had in de bijlage dan ook beter geschreven:

Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name automatisch het geval zijn voor:
• een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van meer dan 3 tot 9 jaar.

In het hoofdstuk over de huurovereenkomst van korte duur is in de bijlage trouwens sprake van een

huurovereenkomst [...]voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar.

. Een huurovereenkomst van 3 jaar valt daar dus onder.

Merk op dat de bijlage niets zegt over de mogelijkheid om een huurovereenkomst van korte duur op te zeggen. Dit wil niet zeggen dat dit niet kan. Het overwegend deel van de rechtspraak neemt aan dat een clausule in de huurovereenkomst de huurder de mogelijkheid kan geven de huur vroegtijdig op te zeggen

scorpioen

[Vandebos]

Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name automatisch het geval zijn voor:
• een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van meer dan 3 tot 9 jaar.

"meer dan 3 tot 9 jaar" zonder sofist te willen zijn zou je dat dan ook kunnen interpreteren alsof alle contracten van bepaalde duur van 3 tot 9 jaar hier niet onder vallen doch enkel deze die meer dan 9 jaar duren...

wat betreft de mogelijke opzegclausules in een contract van bepaalde duur dienen die dan wel expliciet te vermelden dat ze gelden voor het contract van bepaalde duur. De generische opzegclausules slaand op een een 3-6-9 gelden immers niet.

[guyb]

Ik heb hier een variant op hetzelfde thema.
Wij huren sinds 1999 zonder huurcontract, destijds in goede verstandhouding met de eigenaar . Het huurpand, een oude hoeve werd door mij weer bewoonbaar gemaakt en op eigen kosten ingericht en van sanitair en verwarming voorzien.
Helaas overlijdt de eigenaar en krijg ik nu te maken met de enige zoon die de huurprijs wil verdubbelen. Bij de vrederechter heeft hij ongelijk gekregen en vandaag kreeg ik per aangetekende een opzegtermijn van 6 maanden gemotiveerd met art.3 paragraaf 1 zonder verdere uitleg.
Heeft hij de wet aan zijn zijde of maak ik een kans bij het gerecht in het huurpand te kunnen blijven?

[sloeberken]

Hij kan enkel opzeggen op einde van elke 3 jarige periode, met een opzeg van 6 maand. Op welke datum is u mondeling huurcontract gestart.

[Blaatpraat]

Als het einde van de 6 maanden opzegperiode (30 april '17) overeenkomt met 18 jaar gehuurd te hebben, heeft de nieuwe eigenaar gelijk.

Wanneer is het contract exact ingegaan in 99? Als het 1 mei was, heb je pech in deze.
Was het eerder? Heeft de nieuwe eigenaar pech, en is zijn opzeg ongeldig.
Was het later? Is de opzeg ook ongeldig, maar hij kan een nieuwe geven zodat het toch in orde komt voor hem.

[guyb]

Gezien er nooit een huurcontract geweest is, kan ik enkel zeggen dat de eerste maandelijkse huur betaald werd op 1juni 1999.

[sloeberken]

Als het einde van u opzeg niet op 31/05/2017 is, kan je hem in gebreke stellen dat de opzeg nietig is.
Maar maakt dit zoveel verschil uit, je had betere afspraken moeten maken met u verhuurder als je graag had blijven wonen, en tot een aanvaardbare oplossing moeten komen, voor hij naar de rechtbank trok. Misschien kan er toch nog gepraat worden.