JuridischForum.be

Hallo,

Ik huur een studio sinds half februari 2009. Ik heb een ketel voor warm water en centrale verwarming en maar 1 kleine radiator (en een klein rekje in de badkamer). Gevolg: dit is niet voldoende om mijn studio warm te krijgen. Het is er momenteel 14°. Voor dit probleem heb ik mijn makelaar al gecontacteerd die op haar beurt de eigenaar hierover vertelde. Uiteindelijk is er een onderhoud van de ketel gebeurd in de hoop dat dat iets zou veranderen (ook lucht afgelaten en zo). Maar dit verbeterd niets. Ook de loodgieter zelf zei dat die kleine radiator eigenlijk niet voldoende is voor de ruimte. De eigenaar is hiervan een paar dagen geleden op de hoogte gebracht, dus ik wacht nog op zijn reactie.

Nu hypothetisch: is de eigenaar verplicht hier iets aan te doen (extra radiator(s), isolatie,...)? En zo nee, kan ik dan 'door omstandigheden' zonder of met beperkte opzegtermijn, de huur stopzetten zodra ik een andere woonst heb? Is hier een regeling voor?


Nog een vraagje over een gewone huuropzegging:
Ik heb een contract van 1 jaar, verlengd met een 3-6-9. Ik woon er sinds 15 februari 2009. Dan ben ik dus te laat om nog op te zeggen voor het jaar afloopt. Als ik voor eind januari mijn opzeg geef, zit ik er nog in tot eind april (3 maanden). Komt hierbij nog een 'boete'? Zoja, van hoeveel maanden?

Bedankt!

Er dient voldoende verwarming voor de leefruimte voorzien te zijn of voldoende correcte aansluitingspunten voor de verwarming. ( punten waar de woningdienst mee rekening houdt.)


opzeg.

Uw contract van beperkte duur zal inderdaad op in februari overgaan in een 3-6-9 die geacht wordt begonnen te zijn op 15 februari 2009. Dit wil zeggen dat u zich dan in uw tweede huurjaar bevindt en een wederverhuringvergoeding van 2 maanden verschuldigd zal zijn.

U huurt de studio als hoofdbewoning?

Ja, ik huur de studio als hoofdbewoning.

Wordt onder 'correcte aansluitingspunten' ook een stopcontact verstaan? Want ik kan natuurlijk mijn studio bijwarmen met een elektrische bijverwarming. Maar dit is niet ideaal en verbruikt natuurlijk heel veel.

Als ik mijn opzeg deze maand zou doen, moet ik dus 'maar' 2 maanden wederverhuringvergoeding betalen en geen 3 maanden? Ookal zit ik dan in het eerste jaar van mijn 3-6-9-contract?

Volgens mij wel 3 maanden opzegvergoeding, omdat u dan in het eerste jaar van uw "nieuw" contract zit.

Mijn huurcontract (ondertussen zelf eigenaar) was ook opgesteld volgens hetzelfde principe, nl. 1 jarig contract met stilzwijgende overgang naar 3-6-9-contract.

Misschien kunt u wel iets regelen met de huisbaas indien u (of de makelaar) tijdig een nieuwe huurder vindt.


Grtz.

Uw contract van beperkte duur zal inderdaad op in februari overgaan in een 3-6-9 die geacht wordt begonnen te zijn op 15 februari 2009. Dit wil zeggen dat u zich dan in uw tweede huurjaar bevindt en een wederverhuringvergoeding van 2 maanden verschuldigd zal zijn.

Zo is is het, daar is geen twijfel over. Het gaat niet om een nieuw contract maar om een contract van beperkte duur dat overgegaan is in een 3-6-9 en dat zich dan in het tweede jaar zal bevinden.

Regeling is van dwingend recht voor hoofdbewoning.

Art3 §6 huurwetgeving:

§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.) <W>

Vanaf 15 februari 2010 wordt uw huurovereenkomst van bepaalde duur een 3-6-9 contract dat in zijn 2 de jaar zit. Als u dus bij wijze van spreken morgen een opzeg van drie maanden aan de huurder zou betekenen zou deze eindigen in het 2 de jaar van dat contract. Hierdoor zou u dus het pand eind april kunnen verlaten mits een wederverhuringsvergoeding van 2 maanden te betalen.

MAAR

Zeer vaak worden tijdelijke huurcontracten niet geregistreerd door eigenaars. Kijk dit eens na bij het lokale registratiekantoor als u niet weet of het werd geregistreerd. (discreet zijn, eigenaar niet inlichten...)
Als het huurcontract niet werd geregistreerd dan geldt namelijk art 3 §5 van de huurwetgeving:

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>

En kan u perfect de eigenaar op 16 februari een opzeg sturen die eindigt op 1 maart zonder dat u ook maar 1 cent wederverhuring schuldig bent.

Altijd de moeite van het nakijken waard dus.

Mijn huurcontract is geregistreerd, dus ik hang eraan vast dat ik dan 2 maanden wederverhuringsvergoeding zal moeten betalen. Maar als het zover is, kan ik natuurlijk nog altijd informeren of er niets kan geregeld worden als ik een nieuwe huurder aanbreng.
Bedankt voor de uitleg hierover.

Heeft er nog iemand antwoord op de vraag of gevolgen zijn aan het feit dat mijn huisbaas misschien niets zal doen aan het feit dat 1 radiator niet voldoende is om mijn studio te verwarmen?

Het is waarschijnlijk de radiator niet, die niet voldoende is maar het feit dat de woning mogelijk slecht geisisoleerd is enerzijds, en/of bijkomend dat je radiator misschien niet groot genoeg is.

Je zou normaal vooraleer de studio te betrekken toch een EPC (Energie Prestatie Certificaat) certificaat moeten gehad hebben ? Dat is wettellijk verplicht sedert 01.01.2009. Heb je dat niet gehad ?

Stap dan naar de rechtbank als je dat niet gekregen hebt, vraag annulatie van je kontrakt met schadevergoeding voor jou in plaats van schadevergoeding van 2m. voor de eigenaar (wegens eventuele opzeg door jou tijdens het 2e jaar). Er is duidellijk hier iets dat niet klopt. Het is toch maar amper enkele graden onder 0 buiten.

Het zou in elk geval een interessante case zijn omdat we dan weten hoe vrederechters reageren t.o.v. huurders die geen EPC certificaat gekregen hebben en aldus, zoals bij jou, geen schatting kunnen maken.

14 C is natuurlijk te weinig. Normaal zou je toch 22 C moeten kunnen halen.

Afwezigheid van het epc certificaat brengt een administratieve boete met zich mee doch het gebrek ervan kan niet worden aangevoerd om een verbreking van het contract te bekomen. Het zou logisch en gewenst zijn dat dit wel het geval was, de wetgever heeft er echter anders over beslist...

Afwezigheid van het epc certificaat brengt een administratieve boete met zich mee doch het gebrek ervan kan niet worden aangevoerd om een verbreking van het contract te bekomen. Het zou logisch en gewenst zijn dat dit wel het geval was, de wetgever heeft er echter anders over beslist...

Je bedoelt dat er een wet is die zegt dat het ontbreken van dat EPC certificaat geen reden kan zijn tot verbreking van het contract ? Ik dacht nochthans dat begin verleden jaar op het forum die vraag vroeger opgeworpen werd, of dit al dan niet een grondige reden kon zijn tot kontrakt verbreking, maar dat er op dat ogenblik nog geen uitspraken waren door vrederechters in die zin.
Waarom, indien er dus nog geen uitspraken over bekend zijn, dat dit geen grondige reden zou kunnen zijn, ontgaat me. Mijn redenering is dat de huurder bij gebrek aan dit certificaat geen schatting kan maken, vooraleer zijn kontrakt te tekenen, wat zijn kosten zullen zijn aan energieverbruik. Het ontbreken van zulke gegevens staat IMHO gelijk met het ontbreken van gegevens over vaste of algemene kosten. Ik heb hier in een andere post verwezen naar iemand die de helft van zijn huur (kontraktueel nog wel) dient te betalen aan algemene kosten.

Ik heb wel een energieprestatiecertificaat gekregen. Er staat: berekend energieverbruik (kWh/m²): 386. Op de kleurschaal groen=0 en rood=700, dus iets naar de rode kant toe, maar toch nog redelijk, niet? Ik weet niet waarop dat verbruik berekend is. Vlak voor ik erin kwam, is de studio nog gerenoveerd, inclusief de centrale verwarming veronderstel ik.

Kan ik hier iets mee?

@john, wou dat het ondertussen anders was doch nog steeds geen vonnissen gekend.

@laurenvc, neen je kan er niets mee. Het certificaat is er immers.

Opzeg van drie maanden met 2 maanden wederverhuring of een regeling met de verhuurder lijken me de enige opties.

De juridische waarde van een EPC zit eigenlijk een beetje in een vacuum op dit ogenblik. Het is in ieder geval duidelijk dat het ontbreken van een EPC of de inhoud ervan geen enkel effect kan hebben op een huurcontract. Het is namelijk zo dat de huurwet een federale materie is, en het EPC een regionale. Als het ontbreken van een EPC aanleiding zou moeten zijn voor het verbreken van een huurovereenkomst, moet dit expliciet vermeldt zijn in de huurwet. Dit is juridisch (op dit ogenblik toch) onmogelijk, vermits de reglementering van het EPC verschilt van gewest tot gewest. Dit zou dan ook leiden tot verschillende behandeling van een federale wet afhankelijk van het gewest. Het is dan ook wachten tot er een regionalisering van de huurwet komt. Het enige mogelijke gevolg voor het ontbreken van een EPC (of eventuele onjuiste info) is dan ook een boete.

Verder kan men een EPC niet op de zelfde hoogte plaatsen als een de gegevens over de algemene kosten. Deze geven namelijk een exact bedrag, terwijl het EPC enkel een indicatief geeft. Bovendien moet de waarde die het EPC weergeeft omgerekend worden in functie van de verwarmingsinstallatie. Men moet ook niet vergeten dat de weergave van de onkosten in de eerste (en enige) plaats bedoeld is voor de huurder, terwijl dit voor het EPC niet het geval is.

Ik denk dat het EPC volledige los staat van het probleem van Laurenvc.

Het berekende energieverbruik is een inschatting van de energiezuinigheid van de woning. Op de schaal wordt het energieverbruik van de woning vergeleken met het energieverbruik van all bestaande gebouwen met woonfunctie

Dit staat volledig los van de mogelijkheid tot verwarming van de woning.
Een woning kan een goed EPC hebben maar moeilijk te verwarmen zijn. Net zoals een woning met een slecht EPC, goed te verwarmen kan zijn. Het verschil zit hem enkel in het verbruik en de portemonnee van de bewoner en natuurlijk ook in de atmosfeer

Dit is juridisch (op dit ogenblik toch) onmogelijk, vermits de reglementering van het EPC verschilt van gewest tot gewest. Dit zou dan ook leiden tot verschillende behandeling van een federale wet afhankelijk van het gewest. Het is dan ook wachten tot er een regionalisering van de huurwet komt. Het enige mogelijke gevolg voor het ontbreken van een EPC (of eventuele onjuiste info) is dan ook een boete.

Tenzij Brussel en Wallonië ook een EPC gaan verplichten? Zou misschien eenvoudiger zijn dan het regionaliseren van de huurwetgeving, in dit kleine landje dat we zijn...

Verder vond ik je uitleg verhelderend.