huurders zegt contract bepaalde duur op wegens werkloosheid

[cooper]

hallo,
In mei 2008 werd er een geregistreerd huurcontract voor bepaalde tijd [3 jaar] afgesloten met ikzelf, mijn vriendin en immokantoor.. de potentiële huurders dienden aan enkele voorwaarden te voldoen zoals: 1. een koppel 2.beiden werken 3.geen huisdieren... Over een kleine oude hond hadden we gezwegen. Na meermaals onaangekondigd bezoek door de verhuurden en herhaaldelijk dreigen met contractbreuken verwijten gezien het hondje verwees ik hem op een gegeven moment naar een gebrek aan het kookfornuis. Hierop reageerde de verhuurder nogal vrij agressief en greep mij bij de keel en stootte mijn hoofd tegen de muur. Toen de man mij niet wou lossen sloot ik mijn ogen en buigde ik mijn hoofd vooruit. Hij had een bloedneus. De dag erna is meneer aangifte gaan doen bij de politie, wat ik in feite diezelfde avond ook beter had gedaan. Als je zo niet bent dan denk je zo niet. Paar weken na dit voorval dienden we te verschijnen voor het vredegerecht ivm het hondje. We hadden de keuze eruit of blijven. Gezien de wekenlange werken aan opkuis en heraanleggen van tuin, schilderen etc bleven we liever toch nog wat langer in de nieuwe woonst. Ondertussen dienden we beiden op verhoor te komen bij de poltie ivn hoofdstoot. In alle eerlijkheid heb ik daar verklaart wat gebeurt was, mijn vriendin ook op een later tijdstip. Blijkbaar besliste het parket de zaak te vervolgen en ben ik veroordeeld voor slagen en verwondingen met uitstel. Een schadevergoeding van 800 euro diende ik te betalen. Uiteraard heb ik beroep aangetekend. Volgens de verhuurder die 3 keer zo breed is zou ik hem bij het binnenwandelen direkt gekopstoot hebben en andere geweldadigheden uitgevoerd hebben. medisch attest meld lopende bloedneus en een kleine blauwe plek op de arm waarvan hij zelf meld dat hij de afkomst er niet van wistt maar de dag ervoor had hij het nog niet? Daar waar mijn verklaring zo logisch verklaard dat het blauwe afkomstig is doordat ik geprobeerd heb hem van mij af te duwen heeft het parket dit anders geïnterpreteerd. Wat zijn die andere geweldadigheden dan. Gebeten zonder afdrukken, geweldigdadigheden die resulteerden tot dat kleine blauwe plekje op zijn arm??
Wanneer ik de huur betaal voor de 5de van de maand dan krijg ik een gunst van 25 euo. en betaal ik ipv 500 euro 475 euro Door een eenmalige missing stortte ik de 6de van de maand eens 475 euro. Hiervoor werd ik in gebreke gesteld.
In november 2008 besloten ik en mijn partner een punt te zetten achter onze relatie. Mijn ex op wiens naam het contract met de energieleveranciers stond vulde het verhuisformulier in met de tellerstanden en haar nieuwe adres. Ik betaalde de huur indertijd en zij de energiefacturen. Men stelde mij in gebreke omdat ik het contract met de energieleverancier zou opgezegd hebben, wat strijdig was met art... van het huurcontract, terwijl ik nooit een contract met leveranciers had afgesloten.

Enkele maanden later verloor ik mijn werk en door administratieve nalatigheden kon ik 3,5 maand lang van geen werkloosheidvergoeding genieten.
Gezien de onmogelijke communicatie tussen mij en de huisbaas en gebrek aan financiële middelen om dit verder onder advocaten te regelen besloot ik de woning op het internet te plaatsen en reacties af te wachten. Meerdere koppeltjes waren geïnteresseerd. toen ik het nr van de huisbaas mededeelde aan een koppel die aan de voorwaarden voldeed en enorm sympathiek was kreeg dit koppel als antwoord dat ik eerst contractbreuk diende te plegen, maar dat ik dat niet zal doen gezien de 3 maand verbrekingsvergoeding. Dit terwijl men zelf geen week huur zou verloren hebben. Een laatste mail die ik ontving van de advocaat van de tegenpartij melde dat ik de advertentie van het net diende te halen, en indien ik wens contract te verbreken ik 2 maand schadevergoeding diende de betalen wegens contractbreuk en daar nog eens bij de 800 euro morele schadevergoeding voor de zgn slagen en verwondingen.

Mijn 3 maanden achterstallige werkloosheidsuitkering werd uiteindelijk in oktober gestort. ik heb direct de huur betaald voor 3maanden [sept,okt,nov] en met de rest kon ik maar net uit het rood komen.
De komende maanden zie ik het enorm lastig te worden. Aangezien ik een paar maanden 1200 euro in het rood heb gestaan is krediet nu niet meer mogelijk en zal ik ook niet meer solvabel om de huur te betalen.

Mij vraag nu.....
Is er een mogelijkheid om het contract voor bepaalde duur te verbreken. Ik wil echter niet in een situatie van schuldbemiddeling terecht komen.
Wat zijn mijn mogelijkheden om zelf te verbreken zonder financiële aderlatingen zoals 3 maand schadevergoeding wegens contractbreuk.
mogelijkheid zou zijn overnemer huurcontract maar aangezien dit ook al niet mogelijk is voor de verhuurder....
Ik had liever een ontbinding van het contract, dan in een situatie van schuldbemiddeling te komen...Ook al heb ik geen woonst voor ogen...,

Alvast vriendelijke groeten
cooper

[Vandebos]

Een contract van bepaalde duur is normaliter niet verbreekbaar, maar dat hebt u ongetwijfeld hier op het forum al gelezen.

Zelfs opzegvoorwaarden in dergelijke contracten opgenomen die er expliciet naar wijzen dat ze van toepassing zijn op een contract van bepaalde duur worden niet altijd aanvaard door de rechtbank.

Waar u ook rekening mee dient te houden is dat zelf als een pand ononderbroken verhuurd blijft van de ene huurder op de andere er altijd een flinke hoeveelheid werk bij komt kijken voor de eigenaar en/of diens immokantoor. ( uittredende plaatsbeschrijving, nieuw huurcontract, intredende plaatsbeschrijving, bepalen kostprijs eventuele schade aan pand, vrijgeven huurwaarborg, regelen nieuwe huurwaarborg, opmaken tussentijdse afrekening, controle brandverzekering nieuwe huurder, ...) een immokantoor doet dit niet gratis... als de eigenaar het zelf doet kruipt daar flink wat werk en tijd in.

U zou naar de vrederechter kunnen stappen in verzoening en trachten een akkoord met de huurder te bereiken. Indien dit niet lukt zie ik echter weinig uitwegen. Economische overmacht wordt zelfs in het huidige economische klimaat weinig geaccepteerd door vrederechters. Als een vrederechter dan toch wordt verzocht om het contract te verbreken door één van beide partijen zal deze hoogstwaarschijnlijk een opzeg van drie maanden en een wederverhuringsvergoeding van 3 maanden uitspreken.

Komt u niet in voor een pro deo advocaat?

[cooper]

eerst en vooral wil ik al even kwijt dat ik het enorm apprecieer zo vlug al een antwoord te krijgen. Voor de correctionele zaak heb ik een advocaat genomen maar het resultaat was allesbehalve. Men vroeg 1000 euro en kreeg 800. met een pro deo had ik zeker geen slechter resultaat. Deze advocaat was mij aangewezen door mijn broer die zelf ook advocaat is. Als antwoord op zo een uitspraak hoor ik dan 'dat zijn standaarduitspraken, daar is weinig aan te veranderen" In feite klinkt dat in mijn oren als zijnde sowieso al een verloren zaak.
Door een zwaar accident 20 jaar geleden op school heb ik een schedelfracture opgelopen door van 2,5 meter hoogte achterwaarts op mijn hoofd te vallen met een coma als gevolg, dagenlang hersensvocht verloren langs mij neus door die fracture. Door een operatie ben ik 50% van mijn gehoor rechts kwijt. Had mijn huisbaas nu zo een fracture gehad dan mocht ik misschien 10000den euro's neerleggen terwijl ik dit feit enkel maar kan gebruiken om aan te tonen misschien toch niet die geschetste geweldadige agressor te zijn. Vind het straf. Enorm naïef van mij te denken door alles in alle eerlijkheid te verklaren dat daarmee de kous af was. Over het meermaals onaangekondigd binnenwandelen langs achteren is blijkbaar normaal. Hij is de eiser en ik de verweerder en door dat ik dat feit toegeven heb is zijn verhaal waarheid. Soit dat is natuurlijk een andere zaak voor de correctionele.
Wat het vredegerecht betreft denk ik ook wel dat ik daar niet van onderuit zal geraken. Verschrikkelijke situatie. onrecht en onmacht verteert moeilijk. Heb ook al eens gecheckt wat die onbewoonbaarheid of ongeschiktheidspuntering betreft maar ook daar zal het wel niet voldoende punten halen. Er is wel vocht, de sterkte van de muren komt in feite door het glasvezelbehang. Op de zolder komt er wel ergens water binnen. geen isolatie, overal enkele beglazing. Indien ik met honderd procent zou weten dat het ongeschikt zou verklaard worden zou ik er voor gaan. Ik zal me er moeten bij neerleggen.
In feite kon ik hem ook al meermaals in gebreke stellen. Maar ik ben nogal voor de rust en maak niet graag vijanden.
In ieder geval bedankt voor de hulp. Wel leuk om te weten dat er forums zijn, mensen die zich daarvoor engageren.
alvast vriendelijke groeten

[JohnD]

Je hebt blijkbaar pech gehad enerzijds en aan heel je uitleg te lezen heb je ook wel een aantal domheden begaan; mogelijk doordat je enkele rechtspricipes niet goed kende.

Even advokaat van de duivel spelen...

Ik denk hier bvb aan je huisbaas die ongevraagd een bezoekje brengt. Onmiddellijk de politie bellen had je moeten doen, en die bullebak van inbraak en vandalisme beschuldigen. Enkele omvergeworpen stoelen helpen wel. Hoe zorg je dat de politie niet eerst eens even gaat nadenken of jou oproep wel dringend genoeg is ? Opbellen en de hoorn terug inleggen. Ze bellen gegarandeerd terug. Niet opnemen. Et voila amper enkele minuten later staan ze voor de deur. Let wel op dat je een verhaal klaar hebt waarom je de telefoon niet terug opnam.
Zelfs als dat op dat ogenblik door de politie als zodanig nog niet als inbraak beschouwd word zal hij wel 2x nadenken om zoiets te herhalen. En trouwens 1x tot max. 2x per jaar is meer dan voldoende. En altijd zo'n 2 tot 3 weken op voorhand dat normaal aangenomen word dat hij je moet verwittigen van zijn komst. Je moet toch de tijd hebben om zijn komst in jou drukke schema te plannen ? Begrijp je ? Dat zijn nu eenmaal de gebruiken in huurdersland. Gebruiken die door vrederechters als normaal beschouwd worden.

Zie je al wat er zou gebeurd zijn in jou geval ? In de plaats dat jij nu de pineut bent door je eerlijkheid, zou hij het zijn. Je had hem immers een kopstoot gegeven uit wettellijke zelfvedediging, want wat deed hij in je woning ? Enfin je kan het nog zo gek niet bedenken, en heel die situatie had in notime in jou voordeel uitgedraaid.

En wat die onbewoonbaarheid betreft. Je zou ervan versteld staan hoe weinig er voor nodig is opdat een inpecteur van de woondienst een woning onbewoonbaar verklaard. Het is meestal wel een lange weg, maar als je kan bewijzen dat de toestand van onbewoonbaarheid er mogelijk al was vanaf het begin van de huur, kan je procederen om al je betaalde huurgelden te rekupereren. Alhoewel dat laatste wel niet zo eenvoudig zal zijn neem ik aan.

[cooper]

Beste,

Nogmaals bedankt voor het advies. Zoals eerder al gezegd zou de verbrekingsvergoeding bestaan uit 2 maand huur, 800 euro schadevergoeding voor die zgn slagen en verwondingen en dan nog eens een bijkomend bedrag voor de heraansluiting van de electiciteit nl 124 euro.
Mijn advokaat dringt er op aan om in te gaan op dit voorstel. Alhoewel ik hier toch weinig voordeel in zie.
Is het trouwens normaal dat de uitspraak van de correctionele rechtbank mij niet werd medegedeeld via post of exploot? Ook wat die 124 euro betreft heb ik zo mijn twijfels.


een paar dagen na dit voorstel verstuurde mijn advokaat mij volgende bericht:

'Deze morgen sprak ik de raadsman van de tegenpartij in het paleis. Hij deelt mij mee dat indien er geen akkoord komt zijn cliënten nog deze week een procedure tot huurontbinding zullen opstarten omdat de nutsvoorzieningen werden afgesloten in de woning.
Een dergelijke procedure kan uiteraard bijkomende kosten met zich meebrengen.'

Het lijkt me toch perfect mogelijk een pand te huren ook zonder nutsvoorziening. Men kan mij toch moeilijk verplichten om de verwarming x aantal uren per dag aan te zetten omdat het huis totaal niet geisoleerd is waardoor de verhuurder vrees zou hebben voor schade aan de waterleidingen...?
Kan deze manier van verbreking nadeliger zijn voor mij, ipv het voorstel te aanvaarden en over te gaan tot het betalen van die 2000 euro.

De huisbaas is ook gisteren op bezoek geweest bij mijn ex om zeker te zijn dat het huurcontract niet zou blijven doorlopen daar het huurcontract door beiden werd ondertekend. Om zo zeker te zijn dat het huis kan verhuurd worden,...

Na de breuk met haar in november, wou zij in feite het huis blijven bewonen maar gezien haar insolvabiliteit zag ik dat totaal niet zitten omdat ik niet alleen mijn reeds betaalde waarborg zou kwijt zijn maar ook vreesde te mogen opdraaien voor haar niet betaalde huurgelden.

Vreemd maar in beide situaties lijkt het alsof er maar 1 iemand is die voor alles mag opdraaien.

De komende maanden zou hij dubbele beglazing plaatsen en daarna zijn dochter het huis laten bewonen...

Welke verbrekingswijze is nu het meest voordelig voor mij?

alvast vriendelijke groeten
cooper


[Vandebos: Heb de dubbele post van dit bericht verwijderd.]

[Vandebos]

Het advies van uw advocaat volgens lijkt me de goedkoopste oplossing te worden.

Wat betreft de nutsvoorzieningen is er art. 1728

Art. 1728. De huurder is tot twee hoofdverplichtingen gehouden :
1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang van de omstandigheden vermoed wordt;
2° De huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen.

Hieronder kan verstaan worden de nutsvoorzieningen aangesloten te houden. Het pand afdoende verwarmen valt onder de plichten van een goede huisvader. Als je er dan bovendien nog eens art. 1732

Art. 1732. Hij is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

bijhaalt dient duidelijk te zijn dat de verhuurder op schadevergoedingen aanspraak kan maken mocht er door het niet verwarmen van het pand schade aan muren, plafonds of leidingen ontstaan.

[roharro]

"Men kan mij toch moeilijk verplichten om de verwarming x aantal uren per dag aan te zetten omdat het huis totaal niet geisoleerd is waardoor de verhuurder vrees zou hebben voor schade aan de waterleidingen...? "

Als huurder bent u verplicht zorg te dragen voor de woning. Indien nodig moet u dus ook de nodige voorzorgen nemen om te vermijden dat er door veronachtzaming vorstschade zou ontstaan. Dat kan expliciet in het huurcontract worden opgenomen. D

De eigenaar kan zelfs verplicht zijn dergelijke clausule in het kontrakt op te nemen, namelijk in het geval van appartementen, omdat het reglement van inwendige orde of de statuten van het gebouw in sommige gevallen een minimumtemperatuur in de appartementen oplegt (zelfs bij niet-gebruik of leegstand).

[Franciscus]

Uw verhaal over de 'kopstoot' klopt niet.
1- die man is binnen bij u op een wijze dat het strafbaar is - huisvredebreuk bij dag met gebruik van sleutel of komt hij binnen door een niet gesloten deur - tja dan is het niet strafbaar.
In geval een zoals reeds is gezegd politie bellen.
2 - wurgen - daar heb je dan niets van tegen de politie gezegd??- waar zijn uw doktersattesten.
Plots kopstoot - ja dat is opzettelijke slagen en verwondingen als het tegenzit zes maand gevangenisstraf. - Waar was uw advocaat om enkele dingen die je hier vertelde in PV te laten gieten???
Natuurlijk moet je dat ook nog kunnen bewijzen.

De andere zaken zijn burgerlijk -- het huurcontract hebt u dat niet samen onderschreven ?? dan bent u nog steeds samen aansprakelijk voor de huur- ttz elk voor zijn deel