Nasleep opzegging huurcontract/borg

[Se7en]

Enkele maanden geleden had ik hier enkele vraagjes omtrent de beëindiging van mijn huurcontract http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=15830
nu heb ik wat raad nodig i.v.m. de afhandeling van mijn huurovereenkomst.

Op 15 Aug 09 heb ik de sleutels overgedragen aan de huisbazin, we hebben samen alle metertoestanden opgenomen, etc... maar we hebben geen uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt!
Toen ik vroeg hoe het zat met mijn borg zei ze dat ik zeker geen antwoord moest verwachten voor vrijdag 21 aug...

Nu bijna 4 maanden later had ik nog altijd niks gehoord dus heb ik gisteren op 6 Dec haar gebeld om te vragen hoe het zat, ze zei dat dat de aangetekende brief onderweg was en deze heb ik dus vandaag ontvangen!
Wat blijkt, volgens haar volstaat onze borg van 2100€ niet om alle kosten te dekken en eist ze nog eens 1375,69€ er bovenop!

Ze heeft dus een opsomming gemaakt van alle 'mankementen' van het huis en daar de facturen van de firma's bijgestopt.

Mijn vragen:
- kan dat zomaar dat ze bijna 4 maanden de tijd neemt om mij op de hoogte te stellen, dit is toch niet echt een redelijke termijn te noemen?!

- toen we in het huis introkken was er een oude WC die al reeds gebarsten was, waar er later ook nog herstellingen aan uitgevoerd zijn omdat de plastieken dichtingen gewoon verduurd/versleten waren, nu zegt ze dat het toilet niet meer proper te krijgen was en ze een nieuwe laten installeren heeft. Kan dit zomaar?!

- ze heeft het huis binnen laten herschilderen (x2) voor ongeveer 1300€ terwijl het 3 jaar geleden al volledig herschilderd was, waarom dan nu alles opnieuw 2x laten schilderen, er was op sommige plaatsen een vlek maar niet in die mate om het 2x te moeten laten herschilderen?!

- in de keuken stond voor het warme water een boiler (5l), deze was stuk gegaan(was binnenin gescheurd) toen wij nog in het huis waren, het gevolg was dat er er enkele dagen water gelekt was en dat heeft het houtwerk van het kastje en de kastjes daarnaast waar o.a. de vaatwasmachine inzit beschadigd! Nu wil ze ook alle kosten van die kastjes hiervan op ons verhalen.
Ook het aanrecht dat een beetje waterschade had door condensvorming van die boiler wordt op ons verhaald, dit terwijl wij dit al gemeld hadden en daar een door hun aangeduide technieker voor komen zien was maar die had het probleem niet opgelost.

- Bij overdracht van het huis was het in een normale staat, het was niet kraaknet maar wel gewoon proper, nu zie ik dat ze het huis laten kuisen heeft door een industriële firma voor een bedrag van 600€!
Is dit niet een beetje bij de haren gegrepen, bij de overdracht had ze mij trouwens al verteld dat ze bijna niks zelf ging doen omdat ze te weinig tijd had maar gewoon een huis kuisen ...?!

Ik heb de indruk, correctie, ben er helemaal zeker van dat ze hun huis nog eens willen renoveren op onze kosten, een reeds gescheurde toilet van meer dan 20j oud laten vervangen zo, huis dubbel laten schilderen, kuisfirma inhuren,...

Het meeste absurde in haar aangetekend schrijven is nog dit:
'badkamer: - toiletkastje boven linker wasbak (hangt scheeft; nooit hersteld)'
Wtf?! Dat zijn nieuwe kastjes door hun toen gehangen en die wij bijna nooit gebruikt hebben, laat staan dat we zo een kastje scheef gaan trekken.


Als we niet betalen voor 20 Dec zal ze juridische stappen ondernemen waarbij ze zegt dat de verliezende partij de gerechtskosten moet betalen, kan zij ons trouwens die datum opleggen na eerst zomaar eventjes 4 maand op zich laten wachten hebben?!

Pff, ik heb helemaal geen zin in een rechtszaak maar wil ook niet over me heen laten lopen, wat te doen? Zou ik me alsnog lid maken van de huurdersbond en kan ik dan bijstand krijgen als het tot een rechtszaak komt?!
En stel dat ik deze rechtszaak verlies want ik heb zo het idee dat die verhuurders zich veel kunnen permitteren, wat zijn zo ongeveer de gerechtskosten die gemiddeld betaald dienen te worden?!

Alle hulp/tips zijn welkom want ik had me wel aan een ander Sinterklaas cadeau verwacht!

[Vandebos]

Kapitale fout het pand te verlaten zonder dat er een uittredende plaatsbeschrijving wordt opgemaakt! Staan hier op het forum en op talloze andere niet voldoende verhalen?

Het enige wat ik u hierbij kan aanraden is een advocaat in de arm te nemen en niet te wachten tot uw voormalige verhuurder naar de vrederechter stapt doch zelf deze stap te zetten.

Heeft u foto's van het pand waarop delen te zien zijn die zogezegd beschadigt werden, briefwisseling ivm gebreken, ongelukjes enz? U zal alle mogelijk materiaal nodig hebben om onnodige werken te bewijzen.

[scorpioen]

De verhuurder moet de huurschade bewijzen.

Dit gebeurt doorgaans aan de hand van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt op het einde van de huurovereenkomst of aan de hand van een verslag van een deskundige, door partijen of in de huurovereenkomst aangesteld.

Slagen partijen er niet in op die manier de huurschade vast te stellen, dan is doorgaans de aanstelling van een gerechtsdeskundige, aangesteld door de vrederechter noodzakelijk.

Als niets van dit alles gebeurt en de verhuurder de sleutels zonder protest in ontvangst neemt, staat hij zeer zwak om later nog huurschade te bewijzen.

Het louter bijbrengen van facturen van herstellingen die men heeft laten uitvoeren bewijst de huurschade niet.

scorpioen

[Vandebos]

Klopt. Deze discussies ontaarden meestal echter zeer snel in scheldpartijen.

(beetje te snel gereageerd daarjuist aangezien dit reeds zo vaak hier is besproken)

Het weze best als de huurder formeel de schade aangetekend betwist dat hij de verhuurder verzoekt hem bewijzen te leveren van de huurschade. Dat bij gebrek aan respons binnen de 10 werkdagen na kennisname van dit schrijven de vrijgave van de waarborg wordt verzocht daar u zich anders tot de vrederechter zal dienen te richten met het verzoek een expert aan te stellen op kosten van de verliezende partij.

[Se7en]

Een advocaat nemen wordt wel een dure zaak veronderstel ik en financieel heb ik het de laatste tijd niet al te breed, kan de huurdersbond hier redding brengen, m.a.w. kan ik mits me lid te maken een advocaat via hun krijgen?!

Ik heb geen foto's in mijn bezit van het pand en op de dag van de overgave/overname van de sleutels heeft zij ook geen foto's ofzo gemaakt in mijn bijzijn, enkel het noteren van de verschillende meterstanden.

In haar aangetekend schrijven staat ook dat ze de mankementen officieel laten vastleggen heeft, verdere uitleg staat er niet bij, het is dus zeker niet gebeurd in mijn aanwezigheid, heeft dit dan enige waarde?
Moet ik haar eventueel contacteren en vragen wat ze bedoelt met 'officieel laten vastleggen' vooraleer ik aangetekend mijn beklag maak?

[Vandebos]

Op deze urlvind je de contactgegevens van de huurdersbond terug. Je aansluiten kost op jaarbasis een kleine € 15. Ze kunnen je effectief helpen bij het schrijven van brieven doch of ze je verder kunnen helpen met een advocaat durf ik niet te zeggen.

Het loont altijd de moeite om eens te kijken of je niet in aanmerking komt voor een pro deo advocaat.

[Se7en]

Ok, alvast bedankt allebei, zal de huurdersbond eens contacteren, heb net even opgezocht voor een pro deo en dat is geen optie.

Dat op eigen initiatief officeel laten vastleggen van de mankementen dat de verhuurder gedaan heeft, is dat op enige manier 'geldig', bv d.m.v. een expert of gerechtsdeurwaarder, ik zeg maar wat ....
Het zou me verbazen dat het de dag zelf nog gebeurd is want die overgave was op een zaterdagavond en ik ben er ook nooit bij geweest.
Lijkt me wel belangrijk om te weten, want indien dit niet geldig is is er buiten het feit dat er geen uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt is de dag van de overgave ook niks anders waarop ze zich kan beroepen.

[Vandebos]

Het feit dat er nogal vaag wordt verwezen het officieel laten vastleggen van de mankementen lijkt me eerder ... dubieus. Waarom dan niet gewoon zeggen "vaststellen van de mankementen werd verricht door een deurwaarder" of " Expert X heeft de gebreken van het pand uitgebreid vastgelegd in een rapport"...

Zowiezo heeft u recht op inzage in deze vaststellingen en deze eventueel te betwisten; Indien nodig via een expert aangesteld door een vrederechter.

[JohnD]

Ze kunnen je effectief helpen bij het schrijven van brieven doch of ze je verder kunnen helpen met een advocaat durf ik niet te zeggen.

Ze hebben een soort voorgetypte brieven en kunnen u wel verwijzen naar advokaten die gespecialiseerd zijn in huurzaken; wat toch al een voordeel is. Dat zijn echter nooit pro-deo advokaten. De laatse maal dat ik iemand vergezelde naar zo'n advokaat, zei die letterlijk dat hoe vlugger hij zijn voorschot (daar is het gelukkig bij gebleven tot de afwikkeling van de zaak) had, hoe vlugger hij aan het werk kon gaan (€ 300).

Het loont altijd de moeite om eens te kijken of je niet in aanmerking komt voor een pro deo advocaat.

.. of eventueel een gedeeltelijke pro-deo. Je betaalt dan eenmalig € 125 voor het volledige geding.

@Se7en

Als je de verhuurder bvb aangetekend schrijft dat je je verplicht zal zien zelf naar de vrederechter te stappen na kontaktname met je pro-deo advokaat (met de nadruk op pro-deo > gratis), en de tegenpartij heeft nog enkele hersencellen over zou hij moeten begrijpen dat het jou amper het plaatsen op de rol zal kosten en je zelf tot in beroep kan gaan zonder iets te betalen aan advokaatkosten. Tegen die tijd is de tegenpartij al een 1000-tal € kwijt natuurlijk.

Verder lijkt me het feit dat enerzijds de sleutels in ontvangst genomen werden, en anderzijds het feit dat er slechts 4m. later een kommentaar/AS van de verhuurder komt een ontegensprekelijk bewijs dat de eigenaar/verhuurder hier gewoon op eigen houtje een aantal vernieuwingen heeft gedaan (zonder jouw in kennis te stellen van enig mankement waardoor die herstelling nodig was), meer dan bezwarend genoeg voor de verhuurder.
Volgens mij en volgens wat je hier beschrijft maakt de verhuurder geen schijn van kans om ook maar wat nog te kunnnen claimen voor een vrederechter.

[Se7en]

Die indruk heb ik ook, dat ze het huis nog eens extra wil renoveren op mijn kosten!
Als ik zelf naar de rechtbank stap omdat ze bv helemaal niet of niet voldoende wil terugkomen op haar eis, ben ik dan verplicht om een advocaat onder de arm te nemen, kan ik zelf niet voor mijn zaak 'pleiten'?!

[Vandebos]

Natuurlijk kan je het zelf pleiten, maar als de tegenpartij met een advocaat afstapt raad ik u ten zeerste aan er zelf eentje in de arm te nemen..

Er is een groot verschil tussen rustig bij je thuis een dossier voor te bereiden en dit te verdedigen tegen een "beroeps"...

[Se7en]

Natuurlijk kan je het zelf pleiten, maar als de tegenpartij met een advocaat afstapt raad ik u ten zeerste aan er zelf eentje in de arm te nemen..

Er is een groot verschil tussen rustig bij je thuis een dossier voor te bereiden en dit te verdedigen tegen een "beroeps"...

Als de tegenpartij ook een advocaat neemt en stel dat de rechter beslist dat de verhuurder grotendeels gelijk heeft, kan ik dan ook nog opdraaien voor de advocaatskosten van de verhuurder of enkel voor de proceskosten?

[JohnD]

Je zal dan wel minstens zo'n € 400,- RPV (rechtsplegingsvergoeding) aan de tegenpartij schuldig zijn en het vonnis zal door de tegenpartij waarschijnlijk bij vooraard uitvoerbaar zijn, wat wil zeggen dat je wel in beroep kan gaan maar eerst zal moeten betalen.

Tracht eerst eens in minnellijke schikking naar de vrederechter te stappen. Dat kost je niets en je kan dan al aan de reaktie van de vrederechter misschien zien hou hij tegenover de zaak staat; vooral dan het afkomen na 4m. met een rekeningetje door de verhuurder, nadat hij de woning even mooi opgeknapt heeft op jouw kosten. Tenzij je hier een en ander verzwegen hebt, denk ik dat je een goede kans maakt de zaak te winnen, alleszins toch niet je volledige waarborg + nog meer.

[Se7en]

Er zijn een paar zaken die ik niet betwist en waar ik gerust wil voor betalen maar de zaken die me vooral storen zijn:

- vervanging van een reeds gescheurde oude wc-pot terwijl dat toen wij er woonden niet mogelijk was

- afwasbaar papier 2x laten overschilderen terwijl het papier slechts 3j oud was (bedrag+/- 1300€) en dan vooral op sommige plaatsen waar het niet nodig was

- de schade die een lekke defecte boiler veroorzaakt heeft trachten op ons te verhalen, daar is toch een verzekering voor.

- kosten van een nieuw keukenblad op ons verhalen terwijl mijn daar 5/10 jaar garantie op heeft.

- kuisfirma inhuren om haar huis een beurt te geven (bedrag+/- 600€)

- facturen zijn allemaal zonder details, enkel een eindbedrag erop + algemene omschrijving van het werk (bv opkuis), ze heeft ook geen offertes bij verschillende personen gevraagd, het schilderwerk is bijvoorbeeld gebeurd door de 'klusjesman des huizes'.

...

Nu, ik ben er zeker van dat ze niet zal 'plooien', ik ken ze onderhand al voldoende daarvoor, 't is een speciale.
Dit wetende zou ik dan nog altijd best in minnelijke schikking naar de vrederechter stappen, dus m.a.w. dan moet ik haar aangetekend voorstellen om naar de vrederechter te stappen om een expert te laten aanwijzen? Maar die expert kan dan toch niet veel meer doen, alle werken zijn al gebeurd of wat is de bedoeling dan?!

Is het dan niet beter dat ik haar aangetekend laat weten dat ik meteen naar de vrederechter stap zoals hier eerder gesuggereerd werd?


Iemand heeft mij trouwens gezegd dat een verhuurder maximaal 2 maanden mag wachten na de overgave/overname om de huurder zijn borg terug te betalen of hem op de hoogte te stellen van schade aan het huis, klopt dit?

[Se7en]

heb dit in de huurwet gevonden

----------------
De plaatsbeschrijving of staat van bevinding is de nauwkeurige en gedetailleerde beschrijving van de staat waarin de woning zich bevindt bij het intreden van de huurder. Concreet bevat zo’n document per ruimte of kamer een beschrijving van
de staat en een opsomming van de gebreken. Wat de huurder en de verhuurder hier niet in opgenomen hebben, wordt verondersteld in goede staat te zijn.

Het document is enkel geldig als:
● het opgesteld is in aanwezigheid van de huurder en de verhuurder (of hun
vertegenwoordiger), die voor de plaatsbeschrijving ook samen een beroep
kunnen doen op een deskundige, die ze dan elk voor de helft betalen;
● het gedateerd en ondertekend is door beide partijen persoonlijk;
● het echt gedetailleerd is (een beschrijving in de aard van ‘het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit‘ wordt niet meer als een plaatsbeschrijving beschouwd en is voor discussie vatbaar).

Zo’n plaatsbeschrijving is verplicht. De plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Ze moet bij het contract gevoegd worden.
Indien een plaatsbeschrijving werd opgesteld bij het binnentreden, en in de loopvan de overeenkomst worden belangrijke wijzigingen aan het gehuurde goed aangebracht, dan kan een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving worden opgemaakt.
Op het einde van de huurovereenkomst moeten de huurders het goed teruggeven in de staat waarin ze het volgens die plaatsbeschrijving ontvangen hebben. Om dit te controleren, maken huurder en verhuurder een nieuwe, uittredende staat van
bevinding op, die ze vergelijken met de intredende.
Gebreken en schade die niet in de ingaande staat van bevinding werden vermeld, moet de huurder herstellen of de herstelling betalen aan de verhuurder (de verhuurder
mag de herstelkosten afhouden van hun huurwaarborg mits akkoord van de huurder of rechterlijke beslissing).
Schade door ouderdom, overmacht of het normale gebruik van het gehuurde goed, is ten laste van de verhuurders.
Bij huurovereenkomsten zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving gaat de wet ervan uit dat de huurders het goed gekregen hebben in de staat waarin het zich
bevindt op het einde van de huurovereenkomst. De huurders kunnen dan niet verantwoordelijk gesteld worden voor de schade, tenzij hun verhuurder kan bewijzen dat zij de schade veroorzaakt hebben.
------------------------

In ons geval is er dus nooit een gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt, enkel in ons contract staat punt 22:

De woning bevindt zich in perfecte staat en zonder gebreken. De plaatsbeschrijving is vastgelegd d.m.v. foto's van alle vertrekken en tuin.
Bij uittreden zal er een omstandige plaatsbeschrijving worden opgemaakt tussen de huurder en de verhuurder. De huurder zal tenminste 10 dagen voor het verlaten van de woning een afspraak maken met de verhuurder om een plaatsbeschrijving op te maken. Deze beschrijving heeft uiterlijk plaats 5 dagen na het verlaten van de woning. Op datum van de afspraak dienbt de woning volledig ontruimd en gepoetst te zijn.


In puntje 23 dekt ze zich dan weer in:

Niet voorziene of onvolledige elementen in deze huurovereenkomst worden geregeld volgens de huurwet en het Burgerlijk Wetboek. Bestaan er desondanks nog geschillen, dan zal de vrederechter van ... beslissen