Achterstallige huur

[Emilie1]

In het verleden heb ik me verschillende keren kwaad gemaakt op de loze beloften van mijn huisbaas, dat ik enkele keren de huur niet heb betaald. Ik dacht dat hij na het zien op de rekening wel zou reageren op mijn verschillende telefoons over de gebreken (ten laste van de huisbaas). Hij beloofde telkens om dit in de eerste week te herstellen maar kwam nooit iets van in huis. Ondertussen weet ik dat je nooit het recht in eigen handen mag nemen en stoppen met de huur te betalen.

Aangezien hij er me nooit over aansprak, dacht ik van ok, laat dan maar zitten. Ondertussen via mijn onder-en bovenburen in het gebouw vernomen dat ze nu en dan ook soms niet betalen aangezien hij zijn rekening toch niet checkt en aangezien toch niks in orde is.

Ik kreeg ooit te horen van een advocaat dat hij een bepaalde termijn heeft om te reageren op de huur die je niet betaald. Is dit zo? Of kan hij me nu nog voor de vredesrechter dagen voor huurgeld die ik in 2006, 2007 of 2008 niet betaalde?

Ik heb geen geregistreerd contact.

[Vandebos]

Ik dacht dat hij dit tot tien jaar terug kan opeisen. (passeert hij hiervoor het vredegerecht dan kan hij eventueel verzoeken de gerechtelijke intrest te bekomen op die bedragen. Alhoewel ik de kans klein acht dat de rechter dit verzoek zou goedkeuren, de verhuurder neemt immers blijkbaar niet de moiete zijn rekeningen na te kijken..)

Zelf de huur inhouden voor niet uitgevoerde werken is ... riskant... Sommige (lees de meeste) vredegerechten houden er niet van dat huurders zich dit recht toe-eigenen, alhoewel het wel is toegelaten via artikels in het BW. Persoonlijk kan ik hen geen ongelijk geven je neemt immers de rol van jury rechter en uitvoerder op je zonder dat er een geding is waarop beide partijen hun zaak kunnen verdedigen tov een onafhankelijke derde. Pas op! Hierbij wil ik absoluut niet bepaalde parvenus goedpraten die krotten verhuren voor de prijs van paleizen.

In de link in onderschrift vind je een pdf terug "wie doet wat". Deze laat je het eventuele parcours zien dat je best volgt bij recalcitrante verhuurders. Indien er zich nog in de toekomst problemen voordoen zou ik het hierin voorgestelde parcours volgen. Dan kan men je in elk geval geen verwijten van wanbetaling maken.

Hopelijk helpt dit je verder?

[j.demoor]

“Art.2277.Termijnen van...en,in het algemeen,al hetgeen betaalbaar is bij het jaar of bij kortere termijnen;Verjaren door verloop van vijf jaren.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘B.6. Het criterium waarop het in het geding zijnde verschil in behandeling steunt,afgeleid uit het karakter van kapitaal of van inkomsten van de schuldvordering, is niet relevant ten aanzien van het doel van artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, dat erin bestaat de schuldeiser tot zorgvuldigheid aan te zetten en tegelijk de schuldenaar te beschermen tegen de opeenstapeling van periodieke schulden over een te lange periode. Ten aanzien van dat doel vertoont de schuld met betrekking tot de levering van mobiele telefonie immers gelijkenissen met de schulden bedoeld in artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, vermits die schuld, aangezien zij periodiek is en het bedrag ervan na verloop van tijd toeneemt, op termijn een dermate grote kapitaalschuld kan worden dat zij de schuldenaar kan ruïneren.B.7. Hieruit volgt dat artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek, in die zin geïnterpreteerd dat het niet van toepassing is op de schulden met betrekking tot de levering van mobiele telefonie, onder schuldenaars van periodieke schulden een verschil in behandeling invoert dat niet kan worden verantwoord‘[Arbitragehof nr.13/2007,17 januari 2007,Noot LEBON,C.,Ook periodieke GSM-facturen verjaren na vijf jaar(art.2277 B.W.),R.W.2007-08,1711;zie ook Arbitragehof 15/2005,19 januari 2005]

Ook de woninghuur is betaalbaar ‘bij het jaar of bij kortere termijnen’ en verjaart dus door verloop van vijf jaren.

[Emilie1]

Aangezien ik dus verplicht ben om de achterstallige huur nog te betalen wanneer mijn huurbaas naar vredesrechter stapt, zou ik nu graag het 1 en ander vastleggen. Na het schrijven van diverse aangetekende brieven over de slechte staat van het huurappartement, is er niks veranderd. Hij belde me telkens om te zeggen dat hij de dag/week nadien zou langskomen om het te veranderen maar dit is niet gebeurd.

Bestaat er een expertise, deskundige die ik kan inschakelen om de status van de woonst op vandaag vast te leggen? Iets die ik dan kan gebruiken indien het voor het vredesgerecht komt? Kan ik iemand vragen langs te komen die op papier de gebreken officieel kan verklaren?
Waar vind ik zo iemand en hoeveel zou dit kosten?

Alvast bedankt vr uw hulp.

[Vandebos]

Ofwel kan je naar de gemeente stappen en de woningdienst via hen inschakelen ofwel kan in de link in onderschrift het pdf bestand "brochure nieuwe kwaliteitsnormen voor voor woningen afhalen. Deze bevat de contact gegevens van het agentschap Wonen Vlaanderen.

Bovendien raad ik u ten zeerste aan eens alle informatie bij elkaar te verzamelen en contact op te nemen met de huurdersbond in uw regio. Het jaarlijks lidmaatschap bedraagt amper € 15 en zij hebben de expertise om u verder te helpen en uw dossier te vervolledigen. Hun contactinformatie vindt u hier.

Hopelijk helpt dit u verder?

[Emilie1]

Ik heb deze week een afspraak bij de huurdersbond.

Bestaat er een wettelijke mogelijkheid/reden om die achterstallige huur volgens u niet meer te hoeven betalen of zal ik die sowieso nog moeten betalen?

Nog een 2e vraag. Mag mijn huurbaas zomaar binnenkomen als ik er niet ben. Ik had hem vorige week (again) gebeld om iets dat kapot was door te geven. (Leidingen sanitair zo oud en rot, lek.) Hij had gezegd dat hij eens zou langskomen. Ik kwam vorig weekend thuis, alle deuren stonden open, niks veranderd aan leidingen. Hij was eens langsgekomen met een loodgieter maar hij vond dat er niks aan veranderd moest worden. Ik vond het raar dat hij hier was binnengeweest zonder dat ik er was.

[Lex]

In het verleden heb ik me verschillende keren kwaad gemaakt op de loze beloften van mijn huisbaas, dat ik enkele keren de huur niet heb betaald. Ik dacht dat hij na het zien op de rekening wel zou reageren op mijn verschillende telefoons over de gebreken (ten laste van de huisbaas). Hij beloofde telkens om dit in de eerste week te herstellen maar kwam nooit iets van in huis. Ondertussen weet ik dat je nooit het recht in eigen handen mag nemen en stoppen met de huur te betalen.

De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226).

De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen (art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

[Vandebos]

Ik heb deze week een afspraak bij de huurdersbond.
Nog een 2e vraag. Mag mijn huurbaas zomaar binnenkomen als ik er niet ben. Ik had hem vorige week (again) gebeld om iets dat kapot was door te geven. (Leidingen sanitair zo oud en rot, lek.) Hij had gezegd dat hij eens zou langskomen. Ik kwam vorig weekend thuis, alle deuren stonden open, niks veranderd aan leidingen. Hij was eens langsgekomen met een loodgieter maar hij vond dat er niks aan veranderd moest worden. Ik vond het raar dat hij hier was binnengeweest zonder dat ik er was.

Neen dat is huisvredebreuk op zijn minst, het pand betreden zonder uw toestemming in uw afwezigheid met eigen sleutels is inbraak. Zolang u het pand huurt komt zelfs God niet binnen zonder toestemming, punt.

U heeft het recht de sloten in de woning te veranderen zonder dat u hem de sleutels hiervan dient te bezorgen of zelfs maar op de hoogte dient te brengen. Zolang u de originele sloten terugplaatst op het einde van het contract of hem dan de sleutels van de nieuwe sloten overhandigt bent u volledig in uw recht.

[Emilie1]

Beste,

Ik kreeg onlangs te lezen/horen dat de huurder verplicht voor een jaarlijkse check van de boiler.
Ik wist dit niet. Stond niet in mijn contract en werd ook nooit gezegd door de huurbaas. Nu komt hij er wel mee af dat ik dit nooit gedaan heb en maakt hij zich hier kwaad over.
Vandaar dat ik dit asap in orde wil brengen.
Is het gelijk welke firma ik daarvoor bel? Ik heb er geen idee van welke firma ik daar zelfs voor moet bellen. Is dit duur?
Kan ik via deze website contactgegevens krijgen?

Bedankt!

[Vandebos]

U spreekt hier best een geattesteerd loodgieter voor aan. Aangezien de verhuurder u gedurende al deze jaren niet heeft gevraagd naar de jaarlijkse bewijzen is er een grond voor verschoning.
Gaat het om een gas of een elektrische boiler?

Voor gas boiler is een jaarlijkse controle zelfs verplicht voor uw verzekeringen dacht ik. Sommige goedkope elektrische boilers zijn niet onderhoudbaar of zijn goedkoper om te vervangen dan te controleren. Een ervaren sanitair installateur ( loodgieter klinkt saai..) kan u dat onmiddelijk zeggen als u hem de naam en indien het nog leesbaar is het type en jaar van productie van de boiler. Reken op een kost van € 50 tot € 150 voor het jaarlijks onderhoud. Prijzen verschillen enorm van regio tot regio en de aard van de boiler.

Hopelijk helpt dit u verder?