Wanprestatie verhuurder

[rb1962]

Heb maand geleden een huurcontract getekend voor huur van vrijstaande woning in Belgie. Na een maand hebben we de woning nog eens bezocht en wilden nog eens checken wat de afmetingen waren. Omdat het een groot huis betreft met allerlei faciliteiten (zwembad, sauna, Bang Olufsen bekabeling etc etc) vertrouwden we op het woord van de makelaar dat alles zou werken. De zgn plaatsbeschrijving vindt vlak voor overdracht van de sleutels plaats waarbij ik ervan uitga dat dan alle apparatuur en werking van de luxe zaken gechecked wordt.

Ben er echter nu al achter gekomen dat hoewel de woning zou worden opgeleverd met werkende audiolink (dit is een link systeem van een specifieke audioleverancier) dit niet werkt omdat verhuurder voor vertrek een deel van deze link heeft verwijderd voor eigen gebruik. Eea is ons echter wel gepresenteerd door haar makelaar als werkend waardoor we ons misleid voelen.
Dit gevoel is echter secundair als je je beseft dat reparatie van hetgeen verwijderd is door verhuurder ongeveer 1500 euro kost, terwijl dit gewoon zou moeten werken.

Omdat betrekking van het huurpand nog 3 maanden voor ons ligt is door dit optreden van verhuurder ons vertrouwen al tot zeer laag niveau gedaald waarbij we sterk overwegen om dit te laten ontbinden omdat we op deze wijze geen zaken willen doen en we bij een soortgelijk optreden in de toekomst weinig vertrouwen hebben in een goede band tussen huurder en verhuurder.

De verhuurder wil de zaken die verwijderd zijn niet terugplaatsen en schuilt zich achter semantische discussies (audiovoorzieningen i.p.v. werkende link en bedrading) Echter haar vertegenwoordiger (de makelaar) heeft ons (weliswaar mondeling) verklaard dat de e.e.a. werkt.

Ik heb verhuurder voorgesteld om eea terug te plaatsen of reparatie te verrekenen met de eerste huurtermijn. Mocht zij dit niet willen wil ik graag ontbinding van het contract.

Mijn vragen:
- Is dit wanprestatie van de verhuurder?
- Kan ik op basis hiervan ontbinden en mijn waarborgsom en 1e maand huur terugeisen?
- Waar en bij wie moet ik dit aanhangig maken en hoelang duurt een dergelijke procedure?
- Omdat ik inmiddels ook al audio apparatuur en specifiek meubilair afgepast op de afmetingen van de villa heb gekocht, zijn die kosten/schadeposten ook bij verhuurder te declareren?

[Vandebos]

- een huurkwestie dient u steeds aanhangig te maken voor het vredegerecht waar de woning in kwestie zich bevindt.

- Een huurcontract laten verbreken omdat 1 bepaalde luxe-voorziening niet werkt lijkt me moeilijk. Zeker aangezien er nog geen volledige en uitsluitende plaatsbeschrijving is gemaakt.

- U kan eventueel trachten ofwel een huurreductie te bedingen of een herstelling van het systeem. ( direkt met verhuurder of indirekt via vredegerecht)


Verder, gelet op de inhoud en aard van de woning kan ik u enkel ten stelligste aanraden:

- alle verdere briefwisseling aangetekend te laten verlopen.
- Bij een verderzetting van het contract te eisen dat de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt door een professionele onafhankelijke plaatsbeschrijver. De kosten hiervan zijn hoger doch kunnen u bij het eindigen van het contract een veelvoud opleveren...

[rb1962]

De makelaar heeft duidelijk verklaard dat eea zou werken, dit blijkt nu niet het geval. Daar de makelaar vertegenwoordiger van de verhuurder is kan ik de verhuurder hierop m.i. aanspreken (althans dat is in Nederland zo)

Het werken van de overige luxe zaken is nog niet gechecked omdat ik ervan uitga dat eea gewoon werkt en dat uit de plaatsbeschrijving zou moeten blijken.

Verder communiceer ik momenteel alleen nog met de makelaar omdat ik de relatie met de verhuurder (nog) niet nodeloos onder druk wil zetten.

De status momenteel is dat ik de verhuurder via de makelaar heb gevraagd te herstellen dan wel een verrekening met de huurpenningen te doen. Indien verhuurder niet akkoord wil gaan heb ik gevraagd om ontbinding van het huurcontract onder onmiddellijke terugbetaling van de waarborgsom en 1e maand huur.

Vraag 1.
U vermeldt een onafhankelijke terzakekundige partij die eea beschrijft. Daarvoor is een deurwaarder door de makelaar ingeschakeld. Mag ik ervan uitgaan dat een dergelijke deurwaarder beroepshalve onafhankelijk en terzakekundig is? (Ik heb de makelaar hiervoor overigens reeds 400 euro betaald en vermeld dat ik hier absoluut bij aanwezig wil zijn).

Vraag 2.
Hoelang duurt een procedure bij de vrederechter en wat zijn ongeveer de kosten daarvoor?

Vraag 3.
Krijg ik de juridische kosten ook vergoed ingeval ik in het gelijk gesteld wordt?

Vraag 4.
Kunt u mij de naam geven van de beste advocaten in deze zaken in de provincie Limburg?

[JohnD]

De zgn plaatsbeschrijving vindt vlak voor overdracht van de sleutels plaats waarbij ik ervan uitga dat dan alle apparatuur en werking van de luxe zaken gechecked wordt.

Komen die gadgets goed tot uiting in het kontrakt ? M.a.w kan men uit het kontrakt reeds afleiden wat er (op)geleverd zal worden voor dat die plaatsbeschrijving er is (die audiolink bvb).?

Dit gevoel is echter secundair als je je beseft dat reparatie van hetgeen verwijderd is door verhuurder ongeveer 1500 euro kost, terwijl dit gewoon zou moeten werken.

Naar mijn gevoelen is dit een peuleschil in verhouding tot wat u maandelijks aan huur zal moeten betalen. Een verhuurder die zich dus bezighoud met zoiets te verwijderen is IMHO een muggezifter waar je later sowieso last mee zal krijgen om iets gedaan te krijgen. Dat het vertrouwen weg is, is niet meer dan normaal. Je mag trouwens nog van geluk spreken, want laten we eerlijk zijn, meestal komen te problemen tussen huurder/verhuurder-makelaar pas later aan het licht. Nu hebt u al een indikatie.

Ik heb verhuurder voorgesteld om eea terug te plaatsen of reparatie te verrekenen met de eerste huurtermijn. Mocht zij dit niet willen wil ik graag ontbinding van het contract.

Daar kan ik je geen ongelijk in geven. Of het voor de vrederechter zo'n vaart zal lopen is een andere zaak zoals kollega VDB vermoed. In elk geval kan men u niet fysiek verplichten de woning te betrekken.

- Is dit wanprestatie van de verhuurder? - Kan ik op basis hiervan ontbinden en mijn waarborgsom en 1e maand huur terugeisen?

Vrederechters heb je hier in dit land in alle kleuren en geuren, dus dat zal eerder een geval van "trial en error" worden vermoed ik.

- Omdat ik inmiddels ook al audio apparatuur en specifiek meubilair afgepast op de afmetingen van de villa heb gekocht, zijn die kosten/schadeposten ook bij verhuurder te declareren?

Daar heb ik sterk mijn twijfels over.

Als je toch wil verder gaan raad ik je aan de raad van VDB te volgen "dat de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt door een professionele onafhankelijke plaatsbeschrijver" en eventueel dan nog een die gespecialiseerd is in die elektronische gadgets, dus die er een duidelijke omschrijving van kan maken, anders zou het je misschien nog kunnen overkomen dat hetgeen de verhuurder nu weggenomen heeft en jij misschien op eigen kosten moet laten bijvullen\herstellen, je zal moeten teruggeven bij beeindiging !!!

De juridische kosten krijg je vergoed, als je de zaak wint, sedert enige tijd. Dat heet RPV (Rechtsplegingsvergoeding). Je moet het wel op voorhand aanvragen dat je dat wil. Anders heb je er geen recht op volgens de wet. Er waren in het begin al eens advokaten die vergaten die RPV ten laste van de verliezende partij te stellen. Ook op voorhand uitvoerbaar is belangrijk. Anders kan je als de tegenpartij in beroep wil gaan nog jaren achter je geld wachten, zelfs niettegenstaande ze verliezende partij zou zijn.

[rb1962]

Heb net mijn contract eens doorgenomen en zie dat ik onderhoud aan sauna, zwembad, CV installatie voor rekening moet nemen. Ik neem aan dat de verhuurder eea gewoon goed werkend moet opleveren en ik bij vertrek eea in zelfde staat moet achterlaten (normale slijtage achterwege gelaten)
Wat nu indien eea niet naar behoren werkt? Is de verhuurder dan verplicht om dit in goede staat werkend op te leveren? Het is toch niet meer dan normaal dat eea werkend wordt opgeleverd.

Hoe meer ik erover nadenk hoe meer vragen er rijzen:

1. Is de verhuurder verplicht alle luxe zaken naar behoren te laten functioneren in het gehuurde indien daar verder niets over opgenomen is?

2. Mag ik stoppen met betaling van huurpenningen indien de verhuurder de zaken niet naar behoren oplevert?

3. Welke rechten heeft de verhuurder indien ik ivm "onjuiste"/incomplete oplevering de huurpenningen niet meer betaal? Heeft ie bijvoorbeeld het recht om mij uit huis te zetten?

4. Omdat ik normaalgesproken per 1 februari 2010 het huis ga betrekken is een vrederechter dan in staat om een maand voor die tijd (dus per 1 januari 2010) ivm opzegging huidig huurcontract in NL al vonnis te wijzen?

[JohnD]

Wat nu indien eea niet naar behoren werkt? Is de verhuurder dan verplicht om dit in goede staat werkend op te leveren? Het is toch niet meer dan normaal dat eea werkend wordt opgeleverd.

Moet werkend opgeleverd worden en kleine herstellingen zijn ten laste van de huurder

Is de verhuurder verplicht alle luxe zaken naar behoren te laten functioneren in het gehuurde indien daar verder niets over opgenomen is?

Uiteraard, maar enkel indien het beschreven is

2. Mag ik stoppen met betaling van huurpenningen indien de verhuurder de zaken niet naar behoren oplevert?

Ja en neen. Strikt genomen volgens diverse art. van BW en huurwet ben je daartoe gemachigd. Er zijn echter vrederechters die vinden dat ze zelf over die materie moeten kunnen beslissen en vinden dat de huurder zulk een beslissing niet zelf mag nemen omdat volgens hen dan de huurder het recht in eigen handen neemt.. Die rechters kunnen je dan een sanctie opleggen. Dus tenzij je weet hoe die of die vrederechter oordeelt kan je beter op safe spelen en geduldig jaar na jaar blijven neerdokken, in afwachting dat de zaak voorkomt.

3. Welke rechten heeft de verhuurder indien ik ivm "onjuiste"/incomplete oplevering de huurpenningen niet meer betaal? Heeft ie bijvoorbeeld het recht om mij uit huis te zetten?

Geen sprake van. Enkel een vrederechter kan daarover beslissen. Maar zie hierboven wat betreft de sancties van de vrederechter als je de pech hebt van een vrederechter te krijgen die vind dat niemand het recht in eigen handen mag nemen.

4. Omdat ik normaalgesproken per 1 februari 2010 het huis ga betrekken is een vrederechter dan in staat om een maand voor die tijd (dus per 1 januari 2010) ivm opzegging huidig huurcontract in NL al vonnis te wijzen?

Zal voor Belgische vrederechter moeten zijn. 4m. lijkt mij haalbaar voor een uitspraak.

Zo, en hier ben je dan wel even mee bezig ..

BURGERLIJK WETBOEK
*****************

Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.“

Art.1720.De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren...

Art. 1754 Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.

[Vandebos]

Een gerechtsdeurwaarder die dergelijke documenten eerder heeft op gemaakt lijkt me ok. Het is inderdaad van vitaal belang dat u bij die plaats beschrijving zelf aanwezig bent. Niet aarzelen om zelf opmerkingen te maken en te noteren, foto's te nemen, kranen en scharnieren te testen, attesten van filterinstallaties zwembad/sauna te raadplegen, enz, enz...
Als u de plaatsbeschrijving ter ondertekening overhandigt krijgt hoeft u deze niet onmiddellijk op kantoor te tekenen, u mag gerust verzoeken ze nog eventjes mee te nemen om als het ware tegen de woning zelf punt voor punt af te strepen. Je bent gerechtigd bijkomende opmerkingen te laten opnemen in deze plaatsbeschrijving indien je vindt dat bepaalde punten onderbelicht worden of niet de realiteit weerspiegelen.

Hoe lang duurt een procedure bij de vrederechter? Dat valt onmogelijk te voorspellen zonder kristallen bol. Een dossier kan in één zitting besluiten of de advocaten van beide partijen kunnen elkaar maanden bestoken vooraleer er zelfs maar een inleidende zitting wordt gehouden. (Heb beiden reeds meegemaakt)

Terugbetaling gerechtskosten: U kan in uw geding aan de ene kant verzoeken dat de gerechtskosten en rolrechten door de verliezende partij worden betaald en aan de andere kant een rechtsplegingsvergoeding. Deze vergoeding zal echter nooit de volledige kost van uw advokaat dekken. Binnen het Belgische wetstelsel is een huurcontract geen handelsovereenkomst en kan dus niet geëist worden dat de verliezende partij volledig opdraait voor de kosten van de advocaat van de tegenpartij. (Enige jaren geleden, ik dacht in 2002, is een uitspraak geweest waar de vrederechter wel oordeelde dat een huurcontract een handelsovereenkomst was. Nadien heb ik hier nooit meer wat over gehoord en wordt deze regeling ook niet systematisch toegepast in huurgeschillen. Ik vermoed dus dat deze uitspraak in beroep werd ongedaan gemaakt) Deze rechtsplegingsvergoeding wordt via een schaalsysteem toegekend. Als voorbeeld de tabel gebruikt door de rechtbank van koophandel te Dendermonde

Een naam van een grote vastgoed advokaat in het Limburgse schiet me niet onmiddellijk te binnen doch er zijn er een aantal in het Antwerpse en in Vlaams-Brabant. Het is niet de gewoonte dat hier op het forum met namen van advocaten wordt gegoocheld en persoonlijk vind ik dat een goede zaak aangezien het elke schijn van partijdigheid of vooringenomenheid in de kiem smoort.
Misschien dat een paar mensen u wel via privé-bericht de namen die ze kennen willen bezorgen.

[rb1962]

Dank u voor uw antwoorden. Ik wacht morgen even af hoe de reactie van de makelaar/verhuurder op mijn voorstel is.

Wat ik wel begrijp is dat de plaatsbeschrijving van essentieel belang is. Ik zal hiervoor dan ook een specialist in de arm nemen om de door de makelaar ingeschakelde deurwaarder ook zo objectief mogelijk te laten zijn.

Wel vraag ik me af welke rechten ik kan ontlenen aan de beschrijving van de makelaar daar ik natuurlijk in eerste instantie op die beschrijving ben afgekomen.

[Vandebos]

De accuraatheid van de plaatsbeschrijving zal bij het verlaten van het pand in X tijd van doorslaggevend belang zijn indien er betwistingen zijn. Bij een gewoon huurpand zou ik steigeren als de voor de plaatsbeschrijving € 400 werd gerekend. In dit geval lijkt het me echter aangewezen de puntjes op de i zeer duidelijk op de i te hebben...

De makelaar zal trachten uw bezwaren af te wimpelen als details op een pand met een waarde van X euro...

[rb1962]

U bedoelt de bezwaren die ik bij de plaatsbeschrijving uit?
De makelaar is daarin toch geen partij?

[JohnD]

De makelaar is aangesteld door de verhuurder dus betrokken dacht ik. Hij is wel niet juridisch bevoegd maar handelt in opdracht van de verhuurder.

[rb1962]

OK, duidelijk, natuurlijk vertegenwoordigt de makelaar de verhuurder. Indien de makelaar de deurwaarder regelt die de plaatsbeschrijving doet lijkt me de onpartijdigheid van de beschrijver in het geding of dient een deurwaarder beroepshalve objectief te wezen?

Kan ik aan de omschrijving in de advertentie van de makelaar aangaande het aangehuurde huis rechten ontlenen?

[Vandebos]

In dit geval niet voldoende om een verbreking van het contract te bekomen vrees ik. De post lijkt me te klein, zeker wat betreft de invloed van het systeem op het genot van het pand. (we spreken hier niet over een lekkend dak, beschimmelde muren of ongedierteplagen..)

Als dat systeem € 1500 kost kan je misschien aan de verhuurder voorstellen het zelf aan te schaffen en op bijvoorbeeld 12 maanden in mindering te brengen...

[rb1962]

Heb ik al gedaan. Ik wacht op antwoord en verwacht dat morgen. Ben benieuwd.

[JohnD]

OK, duidelijk, natuurlijk vertegenwoordigt de makelaar de verhuurder. Indien de makelaar de deurwaarder regelt die de plaatsbeschrijving doet lijkt me de onpartijdigheid van de beschrijver in het geding of dient een deurwaarder beroepshalve objectief te wezen?

Niet noodzakelijk, en zoals je zegt dient een deurwaarder beroepshalve objectief te wezen. Laat me het trouwens zo stellen: wie hem ook aanstelt of welk oordee hij ook velt of welke beschrijving hij ook maakt, hij zal altijd langs de kassa passeren en zijn tarief is het zelfde voor eenzelfde prestatie, wie hem ook aanstelt.

Kan ik aan de omschrijving in de advertentie van de makelaar aangaande het aangehuurde huis rechten ontlenen?

Zeker en vast, als die omschrijving duidelijk genoeg is.