Wij huren sinds half 2008 een nieuwbouw appartement. Het ganse blok, met 12 wooneenheden, is eigendom van één eigenaar. Een tijdje geleden hebben we de eindafrekening voor gezamenlijke kosten voor 2008 ontvangen. Resultaat was een bedrag van +/- 500 € voor 7 maanden die we er in 2008 in gewoond hebben. Dit bedrag heb ik ondertussen betaald om zeker geen problemen te krijgen met de verhuurder. Maar na nader inzien leek mij dat toch niet correct en heb ik spijt van mijn betaling.
Wanneer ik de berekening van wat dichterbij bekijk, zie ik opvallend hoge bedragen voor water, electriciteit en telefoon in de lift. Zo wordt er 980 € aan water gerekend terwijl er nog maar 1m3 op de gezamenlijke teller staat. Electriciteit is 1500 € met de teller jammergenoeg achter slot en grendel. De telefoon in de lift heeft een maandelijks abonnement van 31€ met af en toe een uitschieter van 120 à 130€ die toegeschreven wordt aan test signalen door Belgacom.
Wat ook opvalt is de extra kost van 11€ per maand die aangerekend wordt voor de kosten aan de syndic. Na nader onderzoek blijkt de syndic een werknemer van de eigenaar te zijn die geen BIV nummer heeft. Mag deze kost aan de huurders doorgerekend worden als het om een niet erkende syndicus gaat?
Ook had ik graag mijn gestorte geld teruggezien in afwachting van de opgevraagde facturen, die maar op zich blijven laten wachten. Is er een mogelijkheid om dit terug te vorderen of af te houden van komende betalingen?
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
1 kubieke meter water lijkt mij wel heel weinig. U had die 500€ niet moeten betalen, maar eerst originele fakturen opvragen die u krachtens BW art 1728ter, ter inzage mag opvragen. Of u dat gestorte geld ooit terug zal zien is twijfelachtig. Trouwens zoals u zelf vaststelt laten die fakturen op zich wachten. Strikt wettellijk gezien hebt u er enkel inzage in, en moet u de verantwoordelijke of degene die u de afrekening stuurt om een afspraak vragen om die ter plaatse te mogen inkijken. Indien hij u dan nog niets laat zien staat u ook nergens want u kan later eventueel voor de rechtbank nooit bewijzen dat men u niets ter inzage liet zien. Als u de tegenpartij voor de rechtbank daagt zal die er hoogstwaarschijnlijk wel met fakturen staan en zal u daarom de gerechtskosten nog moeten betalen ook.Ook had ik graag mijn gestorte geld teruggezien in afwachting van de opgevraagde facturen, die maar op zich blijven laten wachten. Is er een mogelijkheid om dit terug te vorderen of af te houden van komende betalingen?
Dit is nog niet zo heel lang geleden gebeurd; het verhaal heb ik van een advokaat.
Dit is te danken aan de zeer gebrekkelijke wetgeving hieromtrent en vooral dan dat het BW art 1728ter, het enkel heeft over het recht van de huurder op "inzage".
De enige oplossing is bvb. een bewijsbare afspraak maken ter inzage van die fakturen (AS schrijven waarop de tegenpartij reageert), en dan met een deurwaarder naar die afspraak gaan. Dan is er a) een bewijs van een gemaakte afspraak en b) een "eventuele" vaststelling door de deurwaarder dat u geen inzage gekregen hebt in de stukken die u schriftelijk (per AS) aangevraagd hebt.
De kosten van die deurwaarder zullen echter nooit door u kunnen gerecupereerd worden omdat een rechter dergelijke uitgaven onverantwoord zal vinden (ong. 250€ voor vaststelling van die deurwaarder ).
BW Art. 1728ter § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Het was inderdaad stom van mij om zo goedgelovig te zijn. De aanvraag tot inzage van de facturen werd reeds verstuurd naar de eigenaar in naam van alle bewoners (met handtekeningen en via AS).
Kan ik via een tweede AS vragen het reeds gestorte bedrag, in afwachting van verduidelijking eerste AS, te storten op mijn rekening? Ik zou erbij schrijven dat bij het niet verduidelijken en terugstorten, binnen een termijn van 14 dagen, er geen maandelijks voorschot van gemeenschappelijke kosten meer zal gestort worden. Het liefst zou ik het volledige bedrag afhouden van de huur EN voorschot syndic van volgende maand (of maand daarop om aan de gestelde termijn te kunnen voldoen
).
Kan ik via een tweede AS vragen het reeds gestorte bedrag, in afwachting van verduidelijking eerste AS, te storten op mijn rekening? Ik zou erbij schrijven dat bij het niet verduidelijken en terugstorten, binnen een termijn van 14 dagen, er geen maandelijks voorschot van gemeenschappelijke kosten meer zal gestort worden. Het liefst zou ik het volledige bedrag afhouden van de huur EN voorschot syndic van volgende maand (of maand daarop om aan de gestelde termijn te kunnen voldoen
).Hij word geacht hierop te antwoorden, maar is dat niet verplicht.Het was inderdaad stom van mij om zo goedgelovig te zijn. De aanvraag tot inzage van de facturen werd reeds verstuurd naar de eigenaar in naam van alle bewoners (met handtekeningen en via AS).
U kan dat doen, maar wees voor voor 100% zeker dat hij dat niet zal doen.Kan ik via een tweede AS vragen het reeds gestorte bedrag, in afwachting van verduidelijking eerste AS, te storten op mijn rekening?
Dit inhouden en/of het inhouden van bedragen van de huur raad ik u ten zeerste af, tenzij u weet hoe de vrederechter van uw juridische balie hierop zal reageren. Er zijn vrederechters die zelf wat dat betreft de touwtjes in handen willen houden en u zullen sanctioneren; niettegenstaande er een heleboel BW en huurwet artikels zijn die u dat recht geven om in bepaalde gevallen sommen in te houden.Ik zou erbij schrijven dat bij het niet verduidelijken en terugstorten, binnen een termijn van 14 dagen, er geen maandelijks voorschot van gemeenschappelijke kosten meer zal gestort worden.
Hoe hoog zijn de maandelijkse voorschotbedragen ? En hoe word dat in het kontrakt omschreven ?
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Vergeet geld terugzien voor het ogenblik.
Hou het logisch en concreet:
de syndicus:
ofwel is het iemand met een BIV nummer ofwel een accountant ofwel een architect. Is het geen van de drie en geen bewoner van het gebouw dan kan u klacht indienen bij het BIV.
Kosten:
Voor algemene kosten bestaat er geen magische formule of wet die bepaald wie wat betaalt. Er zijn een aantal standaard formules die gevolgd kunnen worden doch deze zijn niet afdwingbaar tenzij bij vonnis door een vrederechter. (zie vorige posts)
Vragen !!!
Wie heeft u de afrekening gestuurd? Wie beheert de facturen? De eigenaar of de syndicus?
Aan wie hebben jullie dat AS gericht? Stond er in dat AS een termijn waarin jullie antwoord verwachten van de bestemmeling?
Wat is de bepaling in jullie huurcontract met betrekking tot de algemene kosten?
Vele vragen, doch een antwoord is noodzakelijk voor je hier wat over kan zeggen dat tot resultaten kan leiden.
Hou het logisch en concreet:
de syndicus:
ofwel is het iemand met een BIV nummer ofwel een accountant ofwel een architect. Is het geen van de drie en geen bewoner van het gebouw dan kan u klacht indienen bij het BIV.
Kosten:
Voor algemene kosten bestaat er geen magische formule of wet die bepaald wie wat betaalt. Er zijn een aantal standaard formules die gevolgd kunnen worden doch deze zijn niet afdwingbaar tenzij bij vonnis door een vrederechter. (zie vorige posts)
Vragen !!!
Wie heeft u de afrekening gestuurd? Wie beheert de facturen? De eigenaar of de syndicus?
Aan wie hebben jullie dat AS gericht? Stond er in dat AS een termijn waarin jullie antwoord verwachten van de bestemmeling?
Wat is de bepaling in jullie huurcontract met betrekking tot de algemene kosten?
Vele vragen, doch een antwoord is noodzakelijk voor je hier wat over kan zeggen dat tot resultaten kan leiden.
Alle bewoners zijn moeten samenkomen met de eigenaar en syndicus. Daar werd ons een spreadsheet voorgelegd met het te betalen bedrag per wooneenheid. Toen werd ons al duidelijk dat de bedragen enorm hoog lagen en dat is ook de eigenaar niet ontgaan. Hij merkte op dat dit schattingen waren en dat de creditnota volgt bij de afrekening van 2009. Van facturen hebben we niets gezien.
Het AS werd gestuurd naar de eigenaar aangezien we van de syndicus geen contactgegevens kregen. Van de syndicus hebben we enkel een e-mail adres die toevallig ...@bedrijfeigenaar.be is. De gestelde termijn in het AS is 14 dagen en heeft verwijzingen naar art. 1728.
In het huurcontract staat dat een voorschot van 20€ betaald dient te worden voor de gezamenlijke kosten. Dit werd tijdens de vergadering opgetrokken naar 40€. Van dit laatste staat er niets van op papier.
De exacte omschrijving in het contract is:
De huurprijs wordt bepaald op xxxeur/maand + een voorschot van 20 eur/maand voor de algemene kosten, hierna bepaald onder artikel 6.
Artikel 6: algemene kosten
De kosten voor onderhoud en beheer van privatieve en gemene delen van het gebouw zijn ten laste van de huurder.
De huurder betaalt een bedrag van 20eur/maand als voorschot op deze kosten, zoals vermeld onder artikel 3.
De afrekening geschiedt jaarlijks op grond van de afrekeningen van de verhuurder of de syndicus. Het bedrag van de provisie wordt ieder jaar bepaald op basis van de werkelijke bedragen van het afgelopen jaar.
In de kosten voor het syndic zijn inbegrepen kosten voor het verbruik en het onderhoud van het gebouw zoals de verbruiks- en onderhoudskosten voor de centrale verwarming en voor de bedeling van warm en koud water, gemeenschappelijke verzekeringen, de werkings- en onderhoudskosten van alle gemeenschappelijke installaties en diensten, de lift, de vergoeding van de syndicus, onderhoudspersoneel, enz.
Zijn niet inbegrepen in de syndic-kosten het individueel verbruik van water, gas en electriciteit.
Ten laste van de verhuurder vallen enkel de grote herstellingen aan de ruwbouw en de structuur van het gebouw.
De huurder verklaart kennis genomen te hebben van de bepalingen van de basisakte en het reglement van inwendige orde en deze evenals de gebeurlijke beslissingen van de Raad van Beheer, te zullen eerbiedigen.
Het AS werd gestuurd naar de eigenaar aangezien we van de syndicus geen contactgegevens kregen. Van de syndicus hebben we enkel een e-mail adres die toevallig ...@bedrijfeigenaar.be is. De gestelde termijn in het AS is 14 dagen en heeft verwijzingen naar art. 1728.
In het huurcontract staat dat een voorschot van 20€ betaald dient te worden voor de gezamenlijke kosten. Dit werd tijdens de vergadering opgetrokken naar 40€. Van dit laatste staat er niets van op papier.
De exacte omschrijving in het contract is:
De huurprijs wordt bepaald op xxxeur/maand + een voorschot van 20 eur/maand voor de algemene kosten, hierna bepaald onder artikel 6.
Artikel 6: algemene kosten
De kosten voor onderhoud en beheer van privatieve en gemene delen van het gebouw zijn ten laste van de huurder.
De huurder betaalt een bedrag van 20eur/maand als voorschot op deze kosten, zoals vermeld onder artikel 3.
De afrekening geschiedt jaarlijks op grond van de afrekeningen van de verhuurder of de syndicus. Het bedrag van de provisie wordt ieder jaar bepaald op basis van de werkelijke bedragen van het afgelopen jaar.
In de kosten voor het syndic zijn inbegrepen kosten voor het verbruik en het onderhoud van het gebouw zoals de verbruiks- en onderhoudskosten voor de centrale verwarming en voor de bedeling van warm en koud water, gemeenschappelijke verzekeringen, de werkings- en onderhoudskosten van alle gemeenschappelijke installaties en diensten, de lift, de vergoeding van de syndicus, onderhoudspersoneel, enz.
Zijn niet inbegrepen in de syndic-kosten het individueel verbruik van water, gas en electriciteit.
Ten laste van de verhuurder vallen enkel de grote herstellingen aan de ruwbouw en de structuur van het gebouw.
De huurder verklaart kennis genomen te hebben van de bepalingen van de basisakte en het reglement van inwendige orde en deze evenals de gebeurlijke beslissingen van de Raad van Beheer, te zullen eerbiedigen.
De allereerste vraag die ik me hierbij stel is of je wel kan spreken van een syndicus in dit geval. Er is immers geen VME, geen meerdere eigenaars... De term beheerder of rentmeester lijkt me hier meer op zijn plaats.
In elk geval dienen jullie inzicht te kunnen krijgen in de rekeningen op basis waarvan de afrekening is gebaseerd.
Ik veronderstel dat jullie in de brief verwezen naar artikel 1728ter en quater?
In 2003 vonniste het vredegerecht van gent (10 feb 2003 2de kanton) bv:
ten laste van huurder/bewoner.
Cv, tv-distributie, water- en electriciteitsverbruik, tuinonderhoud.
Periodiek onderhoud cv en lift.
Onderhoudspersoneel en conciërge.
Kleine herstellings- en vervangingswerken zoals ruimen van putten en herstellen van sloten.
50/50 ten laste van huurders/bewoners en eigenaars:
Beheers en administratiekosten. (syndicus)
Ten laste van eigenaar:
installatie en onderhoud parlofonie en herstellingswerken aan elektrische installaties tenzij bewezen is dat de schade werd veroorzaakt door huurder/bewoner.
Maar in een volgend vonnis kan de volgende vrederechter anders beslissen. Zij baseren zich namelijk op de gewoontes in de regio EN de drie courante systemen die enkele "éminences grises" hebben voorgesteld om deze problematiek op te lossen. Het probleem is natuurlijk dat het slecht om voorstellen gaat die nog nooit in de vorm van een wet zijn gegoten.
De drie voorstellen zijn gekend onder:
- Het voorstel Quignard ( verdeeld kosten procentsgewijs over beide partijen aan de hand van algemene posten);
- het voorstel van Budget en Recht (stelt sommige kosten volledig ten laste van huurder/bewoner en andere van eigenaar, iets gedetailleerder dan Quignard);
- het voorstel Wahl (uiterst gedetailleerd voorstel postje per postje uitgewerkt).
Aangezien de eigenaar (zoals verwacht in dergelijke gevallen) alle kosten naar de huurders toeschuift is er een meer dan goede kans dat bij een eventueel geding de vrederechter de contractueel bepaalde kosten te betalen door de huurders zal herverdelen.
Vooral het feit in artikel 6 dat het zelfs niet duidelijk maakt naar wie jullie je nu dienen te richten om verhaal te halen is in jullie voordeel.
Mag ik een, een beetje stout, voorstel doen?
Jullie zijn toch met 12 huurders die blijkbaar gemeenschappelijk reeds besloten hebben de huidige gang van zaken niet te accepteren. Prachtig, het feit dat jullie met 12 zijn maakt het voor de verhuurder bijzonder moeilijk een slachtoffer te pikken en stelt jullie in staat een sterkere vuist te maken.
Maak dit semi officieel in een "Huurderscomité residentie X", duid een onderling een aanspreekpunt/persoon aan.
Ik veronderstel dat de termijn van 14 dagen uit het vorige schrijven ondertussen voorbij is?
Maak een nieuw schrijven, opnieuw ondertekend door alle huurders waarin jullie de eigenaar in gebreke stellen wegens het niet respecteren van artikel 1728ter. Dat jullie, omdat iedereen wel eens wat kan vergeten, de eigenaar nog een laatste maal 10 werkdagen na kennisname van het schrijven per deurwaardersexploot geven om de wettelijk verplichte documenten ter inzage ter beschikking te stellen vooraleer er stappen naar het vredegerecht middels advocaat worden ondernomen om dit inzagerecht af te dwingen op straffe van dwangsom en om een herverdeling van de kosten middels het systeem Wahl te bekomen.
Aangezien het niet duidelijk is aan wie dit exploot dient bezorgd te worden zal je het aan beide personen dienen te laten overmaken.
dit kost wat meer dan een AS maar zend wel het signaal dat het jullie menens is...
Bovendien hou ik rekening met het feit dat de kosten door 12 gedeeld kunnen worden en mocht het effectief tot een geding komen dat jullie de terugbetaling van deze kosten kunnen eisen aangezien de eigenaar zich niet aan zijn verplichtingen houd moet dit meer dan draaglijk maken. Bovendien zal een gedeelte van de kosten worden teruggewonnen door de herverdeling van de kosten.
Bovendien kan je de eigenaar in dit schrijven er eveneens op wijzen dat hij bij hoogdringendheid de aangestelde syndicus dient te wijzen op zijn wettelijk vastgestelde plichten aangaande beheer en identificatie zoals opgenomen in de artikels 577-2 t/m 577-14 uit het burgerlijk wetboek aangezien deze anders zowel zichzelf als de eigenaar die hij vertegenwoordigt in een lastig juridisch parket plaatst aangaande aansprakelijkheidsgedingen.
Hem eens wijzen op de nieuwe wetgeving, die waarschuijnlijk deze of volgende maand gestemd wordt, die de verantwoordelijkheid van eigenaars en syndici nog verzwaart kan wellicht ook geen kwaad.
Just an idea..
In elk geval dienen jullie inzicht te kunnen krijgen in de rekeningen op basis waarvan de afrekening is gebaseerd.
Ik veronderstel dat jullie in de brief verwezen naar artikel 1728ter en quater?
Over de kosten die mogen doorgerekend worden aan de huurders zijn er een aantal vonnissen en een aantal systemen waarmeen een vrederechter rekening gaat houden. (zie pb)Art. 1728ter. <Ingevoegd> § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.
Art. 1728quater. <Ingevoegd> § 1. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief.
De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan.
De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.
In 2003 vonniste het vredegerecht van gent (10 feb 2003 2de kanton) bv:
ten laste van huurder/bewoner.
Cv, tv-distributie, water- en electriciteitsverbruik, tuinonderhoud.
Periodiek onderhoud cv en lift.
Onderhoudspersoneel en conciërge.
Kleine herstellings- en vervangingswerken zoals ruimen van putten en herstellen van sloten.
50/50 ten laste van huurders/bewoners en eigenaars:
Beheers en administratiekosten. (syndicus)
Ten laste van eigenaar:
installatie en onderhoud parlofonie en herstellingswerken aan elektrische installaties tenzij bewezen is dat de schade werd veroorzaakt door huurder/bewoner.
Maar in een volgend vonnis kan de volgende vrederechter anders beslissen. Zij baseren zich namelijk op de gewoontes in de regio EN de drie courante systemen die enkele "éminences grises" hebben voorgesteld om deze problematiek op te lossen. Het probleem is natuurlijk dat het slecht om voorstellen gaat die nog nooit in de vorm van een wet zijn gegoten.
De drie voorstellen zijn gekend onder:
- Het voorstel Quignard ( verdeeld kosten procentsgewijs over beide partijen aan de hand van algemene posten);
- het voorstel van Budget en Recht (stelt sommige kosten volledig ten laste van huurder/bewoner en andere van eigenaar, iets gedetailleerder dan Quignard);
- het voorstel Wahl (uiterst gedetailleerd voorstel postje per postje uitgewerkt).
Aangezien de eigenaar (zoals verwacht in dergelijke gevallen) alle kosten naar de huurders toeschuift is er een meer dan goede kans dat bij een eventueel geding de vrederechter de contractueel bepaalde kosten te betalen door de huurders zal herverdelen.
Vooral het feit in artikel 6 dat het zelfs niet duidelijk maakt naar wie jullie je nu dienen te richten om verhaal te halen is in jullie voordeel.
Mag ik een, een beetje stout, voorstel doen?
Jullie zijn toch met 12 huurders die blijkbaar gemeenschappelijk reeds besloten hebben de huidige gang van zaken niet te accepteren. Prachtig, het feit dat jullie met 12 zijn maakt het voor de verhuurder bijzonder moeilijk een slachtoffer te pikken en stelt jullie in staat een sterkere vuist te maken.
Maak dit semi officieel in een "Huurderscomité residentie X", duid een onderling een aanspreekpunt/persoon aan.
Ik veronderstel dat de termijn van 14 dagen uit het vorige schrijven ondertussen voorbij is?
Maak een nieuw schrijven, opnieuw ondertekend door alle huurders waarin jullie de eigenaar in gebreke stellen wegens het niet respecteren van artikel 1728ter. Dat jullie, omdat iedereen wel eens wat kan vergeten, de eigenaar nog een laatste maal 10 werkdagen na kennisname van het schrijven per deurwaardersexploot geven om de wettelijk verplichte documenten ter inzage ter beschikking te stellen vooraleer er stappen naar het vredegerecht middels advocaat worden ondernomen om dit inzagerecht af te dwingen op straffe van dwangsom en om een herverdeling van de kosten middels het systeem Wahl te bekomen.
Aangezien het niet duidelijk is aan wie dit exploot dient bezorgd te worden zal je het aan beide personen dienen te laten overmaken.
dit kost wat meer dan een AS maar zend wel het signaal dat het jullie menens is...
Bovendien hou ik rekening met het feit dat de kosten door 12 gedeeld kunnen worden en mocht het effectief tot een geding komen dat jullie de terugbetaling van deze kosten kunnen eisen aangezien de eigenaar zich niet aan zijn verplichtingen houd moet dit meer dan draaglijk maken. Bovendien zal een gedeelte van de kosten worden teruggewonnen door de herverdeling van de kosten.
Bovendien kan je de eigenaar in dit schrijven er eveneens op wijzen dat hij bij hoogdringendheid de aangestelde syndicus dient te wijzen op zijn wettelijk vastgestelde plichten aangaande beheer en identificatie zoals opgenomen in de artikels 577-2 t/m 577-14 uit het burgerlijk wetboek aangezien deze anders zowel zichzelf als de eigenaar die hij vertegenwoordigt in een lastig juridisch parket plaatst aangaande aansprakelijkheidsgedingen.
Hem eens wijzen op de nieuwe wetgeving, die waarschuijnlijk deze of volgende maand gestemd wordt, die de verantwoordelijkheid van eigenaars en syndici nog verzwaart kan wellicht ook geen kwaad.
Just an idea..
Het word naar mijn mening meer dan duidellijk dat hier groot bedrog is aan de basis ligt.
Ziehier hoe ik tot dat besluit kom:
Als er in het huurkontrakt staat "De huurder betaalt een bedrag van 20eur/maand als voorschot op deze kosten, zoals vermeld onder artikel 3." verondersteld dit meer dan duidelijk dat men als huurder (bij een normaal verbruik), er van de veronderstelling mag van uitgaan dat men op het einde van het jaar slechts een klein bedrag zou hoeven bij te betalen of terugkrijgen.
Een huurder dient vooraleer hij een huurkontrakt tekent, bij benadering te weten of moet zich alleszins een gedacht kunnen vormen wat zijn bijkomende kosten bedragen. Dit is de geest van de huurwet en de recente aanpassingen die een verhuurder wettelijk verplichten (in publikaties oa.) om de kosten te afficheren.
Met andere woorden indien kontraktueel uit onwetendheid of opzettellijk het maandelijks voorschotbedrag, zoals vermeld in het kontrakt, laag gehouden is (wat hier duidelijk het geval is), is dit zondermeer een vorm van bedrog om kandidaat huurders te strikken. De voorschotbedragen, en zeker wanneer ze kontraktueel vermeld zijn bij onderschrijving van het huurkontrakt, moeten ongeveer met reele jaarlijkse gemiddelden aan onkosten overeenkomen. Er is misschien wel geen specifieke wet die dat bepaald, maar ik denk wel dat dat een normale logica is en een ongeschreven verplichting van de verhuurder. Een verhuurder dus die in het kontrakt laat zetten dat het voorschotbedrag maandelijks 20 € bedraagd, maar daarna afkomt (met of zoder fakturen !) met een jaarafrekening die van de huurder een opleg van 2x tot 3x of meer dat maandbedrag x12 overstijgt, heeft duidelijk kontraktueel bedrog gepleegd en de huurder misleid.
Zeer verzwarend feit bovendien in uw kontrakt is de clausule: "Het bedrag van de provisie wordt ieder jaar bepaald op basis van de werkelijke bedragen van het afgelopen jaar". Dit houd dus in feite in dat de verhuurder in dit geval duidelijk nagelaten heeft dit bedrag kontraktueel aan te passen vermits u zo schandalig veel dient bij te betalen. Ik vermeld hier terloops trouwens even dat zulk provisie of voorschotbedrag nooit eenzijdig door de verhuurder kan verhoogd worden (zie art. 7 par.2 van de huurwet daaromtrent: .... indien de kosten en de lasten forfaitair werden vastgesteld - het gaat hier in jouw geval om forfaitaire maandelijkse voorschotbedragen - mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan het forfaitair bedrag).
Ziehier hoe ik tot dat besluit kom:
Als er in het huurkontrakt staat "De huurder betaalt een bedrag van 20eur/maand als voorschot op deze kosten, zoals vermeld onder artikel 3." verondersteld dit meer dan duidelijk dat men als huurder (bij een normaal verbruik), er van de veronderstelling mag van uitgaan dat men op het einde van het jaar slechts een klein bedrag zou hoeven bij te betalen of terugkrijgen.
Een huurder dient vooraleer hij een huurkontrakt tekent, bij benadering te weten of moet zich alleszins een gedacht kunnen vormen wat zijn bijkomende kosten bedragen. Dit is de geest van de huurwet en de recente aanpassingen die een verhuurder wettelijk verplichten (in publikaties oa.) om de kosten te afficheren.
Met andere woorden indien kontraktueel uit onwetendheid of opzettellijk het maandelijks voorschotbedrag, zoals vermeld in het kontrakt, laag gehouden is (wat hier duidelijk het geval is), is dit zondermeer een vorm van bedrog om kandidaat huurders te strikken. De voorschotbedragen, en zeker wanneer ze kontraktueel vermeld zijn bij onderschrijving van het huurkontrakt, moeten ongeveer met reele jaarlijkse gemiddelden aan onkosten overeenkomen. Er is misschien wel geen specifieke wet die dat bepaald, maar ik denk wel dat dat een normale logica is en een ongeschreven verplichting van de verhuurder. Een verhuurder dus die in het kontrakt laat zetten dat het voorschotbedrag maandelijks 20 € bedraagd, maar daarna afkomt (met of zoder fakturen !) met een jaarafrekening die van de huurder een opleg van 2x tot 3x of meer dat maandbedrag x12 overstijgt, heeft duidelijk kontraktueel bedrog gepleegd en de huurder misleid.
Zeer verzwarend feit bovendien in uw kontrakt is de clausule: "Het bedrag van de provisie wordt ieder jaar bepaald op basis van de werkelijke bedragen van het afgelopen jaar". Dit houd dus in feite in dat de verhuurder in dit geval duidelijk nagelaten heeft dit bedrag kontraktueel aan te passen vermits u zo schandalig veel dient bij te betalen. Ik vermeld hier terloops trouwens even dat zulk provisie of voorschotbedrag nooit eenzijdig door de verhuurder kan verhoogd worden (zie art. 7 par.2 van de huurwet daaromtrent: .... indien de kosten en de lasten forfaitair werden vastgesteld - het gaat hier in jouw geval om forfaitaire maandelijkse voorschotbedragen - mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan het forfaitair bedrag).
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Verdorie
NIEMAND kan de maandelijkse kosten correct vastleggen jaar na jaar. Denk maar aan de astronomische prijsstijging van stookolie... Hoe wil je als syndicus in godsnaam zoiets voorzien, laat staan als gewone eigenaar.
Ik ben er 100% mee akkoord dat deze eigenaar teveel kosten afschuift op zijn huurders en dat de positie van de syndicus hierin betwistbaar is maar daar houdt het verhaal ook op. Eens dat die punten zijn uitgeklaard, dat de facturen ter inzage zijn gegeven en juist bevonden is dit gebouw voor jaren safe! Juist het feit dat de huurders aan één zeil trekken en dat er slechts één eigenaar is maakt dit poepsimpel.
Geen drama maken waar geen nodig is aub.
Dit is juist de regel die elk contract zou moeten staan! De 20 euro per maand is laag maar het gaat om een nieuwbouw, dan is het bijna onmogelijk te gaan bepalen wat de maandelijkse kosten gaan zijn. (geen grote werken, geen hoge premies, enz...)Als er in het huurkontrakt staat "De huurder betaalt een bedrag van X eur/maand als voorschot op deze kosten, zoals vermeld onder artikel 3."
NIEMAND kan de maandelijkse kosten correct vastleggen jaar na jaar. Denk maar aan de astronomische prijsstijging van stookolie... Hoe wil je als syndicus in godsnaam zoiets voorzien, laat staan als gewone eigenaar.
Het is nieuwbouw!!! Er was nog geen vergelijkingsmateriaal.... Op de vorige vergadering was iedereen akkoord dit bedrag op te trekken naar €40. De verhuurder heeft voorschotten dus aangepast zoals contractueel vastgelegd en in samenspraak met de huurders."Het bedrag van de provisie wordt ieder jaar bepaald op basis van de werkelijke bedragen van het afgelopen jaar". Dit houd dus in feite in dat de verhuurder in dit geval duidelijk nagelaten heeft dit bedrag kontraktueel aan te passen vermits u zo schandalig veel dient bij te betalen.
De bedragen werden aangepast op een vergadering met alle huurders aanwezig! zie eerste bericht. van de poster.(zie art. 7 par.2 van de huurwet daaromtrent: .... indien de kosten en de lasten forfaitair werden vastgesteld - het gaat hier in jouw geval om forfaitaire maandelijkse voorschotbedragen - mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan het forfaitair bedrag).
Ik ben er 100% mee akkoord dat deze eigenaar teveel kosten afschuift op zijn huurders en dat de positie van de syndicus hierin betwistbaar is maar daar houdt het verhaal ook op. Eens dat die punten zijn uitgeklaard, dat de facturen ter inzage zijn gegeven en juist bevonden is dit gebouw voor jaren safe! Juist het feit dat de huurders aan één zeil trekken en dat er slechts één eigenaar is maakt dit poepsimpel.
Geen drama maken waar geen nodig is aub.
Ik denk dat ik best het antwoord op het eerste AS afwacht. Dankzij jullie posts weet ik wat de volgende stappen kunnen zijn als het antwoord niet positief is.
Ook wat het terugvorderen van het reeds betaalde bedrag betreft zal ik het eerst AS afwachten.
Ik hou jullie allesinds op de hoogte van het verdere verloop van deze case.
Nogmaals bedankt voor jullie time en effort!
Ook wat het terugvorderen van het reeds betaalde bedrag betreft zal ik het eerst AS afwachten.
Ik hou jullie allesinds op de hoogte van het verdere verloop van deze case.
Nogmaals bedankt voor jullie time en effort!
Dit nog even opgediept. Die verhuurder had naar mijn mening een veel betere schatting kunnen maken. Nieuwbouw of niet. Een schatting van 20€ is belachelijk. En volgens de poster is er na een vergadering het bedrag naar 40€ opgetrokken. Zelfs dat is nog veel te weinig... volgens wat de poster moet bijbetalen.
En dan is er nog dit ... wat ik in forum vond..
De verhuurder die nalaat mede te delen dat de werkelijke kosten ruimschoots het bedrag van het overeengekomen maandelijkse voorschot zullen overschrijden, schiet te kort in zijn precontractuele informatieverplichting en kan aansprakelijk worden gesteld op grond van een culpa in contrahendo.
Kh. Brussel 22 november 1995, T. Vred. 1997, 114; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX , J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, Le louage de choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 2de ed., 2000, p. 552, nr. 825ter.
En dan is er nog dit ... wat ik in forum vond..
De verhuurder die nalaat mede te delen dat de werkelijke kosten ruimschoots het bedrag van het overeengekomen maandelijkse voorschot zullen overschrijden, schiet te kort in zijn precontractuele informatieverplichting en kan aansprakelijk worden gesteld op grond van een culpa in contrahendo.
Kh. Brussel 22 november 1995, T. Vred. 1997, 114; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX , J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, Le louage de choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 2de ed., 2000, p. 552, nr. 825ter.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Als ik me juist herinner is dit een zaak waar de verhuurder stelselmatig weigerde de maandelijkse onkosten aan te passen om dan de huurders ieder jaar opnieuw met een zeer hoge eindafrekening te presenteren.Dit nog even opgediept. Die verhuurder had naar mijn mening een veel betere schatting kunnen maken. Nieuwbouw of niet. Een schatting van 20€ is belachelijk. En volgens de poster is er na een vergadering het bedrag naar 40€ opgetrokken. Zelfs dat is nog veel te weinig... volgens wat de poster moet bijbetalen.
En dan is er nog dit ... wat ik in forum vond..
De verhuurder die nalaat mede te delen dat de werkelijke kosten ruimschoots het bedrag van het overeengekomen maandelijkse voorschot zullen overschrijden, schiet te kort in zijn precontractuele informatieverplichting en kan aansprakelijk worden gesteld op grond van een culpa in contrahendo.
Kh. Brussel 22 november 1995, T. Vred. 1997, 114; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX , J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, Le louage de choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 2de ed., 2000, p. 552, nr. 825ter.
Zoiu kunnen beste VDB, maar wat mij bijblijft is het feit dat een verhuurder kan tekort schieten in zijn zgn. "precontractuele informatieverplichting" en aldus aansprakelijk kan worden gesteld op grond van een "culpa in contrahendo", om het maar eens in juridische termen uit te drukken.
De geest van de huurwet, nl dat een huurder op voorhand dient te kunnen weten wat hem van kosten te wachten staat word hier langs een andere kant benaderd en door een aantal rechtspraken bevestigd.
De wetgever heeft toch in die zin de laatste jaren nog een aantal wetten bijgevoegd, nl de verplichting van de kosten in advertenties te afficheren, en dan onlangs nog sedert het begin van dit jaar, dat EPC certifikaat.
De geest van de huurwet, nl dat een huurder op voorhand dient te kunnen weten wat hem van kosten te wachten staat word hier langs een andere kant benaderd en door een aantal rechtspraken bevestigd.
De wetgever heeft toch in die zin de laatste jaren nog een aantal wetten bijgevoegd, nl de verplichting van de kosten in advertenties te afficheren, en dan onlangs nog sedert het begin van dit jaar, dat EPC certifikaat.
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
Maar in dit geval blijf je zitten met het feit dat het hier gaat om een nieuwbouw waar geen informatiemateriaal voorhanden is om de werkelijke kosten te bepalen. De verhuurder van zijn kant heeft het verstrijken van het boekjaar niet afgewacht om de huurders bij elkaar te roepen en een voorlopige afrekening op te maken op basis waarvan de maandelijkse bijdragen in de kosten gevoelig werd verhoord.
De grote fout van deze verhuurder is dat hij deze kosten niet wenst te boekstaven met facturen terwijl de huurders daar recht op hebben. Met een aantal van zijn posten zoals deze door de poster worden vermeld lijkt me wat verkeerd maar daar kan niemand zich over uitspreken zonder die facturen onder ogen te krijgen.
Culpa in contrahendo wordt in de Belgische wetgeving normaal gezien opgevangen door artikels 1382 - 1383 BW en in beperkte mate door art. 1134 derde lid.
De grote fout van deze verhuurder is dat hij deze kosten niet wenst te boekstaven met facturen terwijl de huurders daar recht op hebben. Met een aantal van zijn posten zoals deze door de poster worden vermeld lijkt me wat verkeerd maar daar kan niemand zich over uitspreken zonder die facturen onder ogen te krijgen.
Culpa in contrahendo wordt in de Belgische wetgeving normaal gezien opgevangen door artikels 1382 - 1383 BW en in beperkte mate door art. 1134 derde lid.
De discussie of artikel 1134 hierin dient betrokken te worden is nog steeds niet beslecht.Art. 1134. Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.
Art. 1382. Elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden.
Art. 1383. Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad, maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt.