JuridischForum.be

Ik heb een standaard 3-6-9 huurcontract dus voor zover ik weet moet ik 3 maand opzeg in acht nemen en als ik binnen de eerste 3 jaar opzeg kan er mij een boete aangerekend worden. Dat laatste is het geval en krijg dus een mandaat wat ik moet tekenen. Daarin wordt voorafbetaling gevraagd terwijl dit volgens wat ik online lees niet wettelijk is:

Citaat
d. Hoe kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen ?
De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent.
Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren.
Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan:
• 3 maand huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt;
• 2 maand huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt;
• 1 maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.
Om geldig te zijn moet deze vergoeding niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging.
De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partij en bij het verstrijken van het contract.
bron: http://www.notare.be/hwon5.htm#3.%20Ont ... tief,%20mi

Maar goed dat wil ik nog door de vingers zien. Waar ik meer last van heb is dat er in datzelfde mandaat staat dat ik akkoord ga de huur te blijven betalen zolang er geen nieuwe huurder gevonden is. Is dat wettelijk? Daar kan ik niet meteen iets over vinden en de huurdersbond heb ik (voorlopig) nog niet kunnen bereiken. Die boete en opzegperiode is toch net om je contract te verbreken? Als ze in het ergste geval niemand vinden betaal ik dan boete voor niets want ik blijf vast zitten aan de huur :s.

edit: kantoor zelf reageert dat ik idd moet blijven betalen en die 3 maand enkel de opzeg is en de boete voor het verbreken van het contract. Natuurlijk beweren ze daar dat alles wettelijk is en op mijn vraag waarom ik dan nog moet huur betalen voor een contract wat ik verbroken heb (met de nodige kosten) raden ze me aan alles nog eens goed te bekijken :s

De regels van de huurwetgeving zijn van dwingend recht. Bij een reguliere 3-6-9 kan u effectief niet verplicht worden te blijven betalen na de beëindiging van het contract. Wat een aantal minder frisse immo kantoren toepassen is de volgende kunstgreep: Men laat u een contract van bepaalde duur tekenen van 3 jaar en verwerkt deze clausule op een redelijk sluwe wijze in een 3-6-9 contract. (in hetgeen het onvermijdelijk zal omgezet worden mocht u langer dan drie jaar in het pand blijven)

Lees daarom effectief uw contract eens zeer zorgvuldig na.

Kijk ook eens na of het contract is geregistreerd.

In de rand vraag ik me hierbij hetvolgende af...

3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding.
Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding te betalen aan de huurder.
De vergoeding bedraagt:
• 9 maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de eerste driejarige periode;
• 6 maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de tweede driejarige periode.
De vergoeding moet niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging om geldig te zijn.
Opgelet ! Deze bepaling van de huurwet is ook niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract zonder motief te beëindigen en voorzien bijvoorbeeld dat hij de opzegging niet mag geven vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode.

d. Hoe kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen ?
De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent.
Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren.
Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan:
• 3 maand huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt;
• 2 maand huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt;
• 1 maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.
Om geldig te zijn moet deze vergoeding niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging.
De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partij en bij het verstrijken van het contract.
Bij een opzeg van 6 maand door de verhuurder gegeven om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract. Deze bepaling is van toepassing bij opzeggingen van de verhuurder gegeven vanaf 31 mei 1997.

Waarom is de rode clausule in de wetgeving niet opgenomen bij een ongemotiveerde opzeg door de verhuurder en de daarop verschuldigde schadevergording van 9/6 of 3 maanden huur ?? Moet dat bedrag dan blijkbaar niet afgerekend worden door de verhuurder "bij het verstrijken van het contract"; zoals dat wel uitdrukkelijk vermeld word in geval de opzeg door de huurder gebeurd ??

Ofwel is de wetgever deze clausule vergeten in het geval de verhuurder een opzeg geeft, ofwel is dit voor wie het nog niet opgevallen is, een zware inbreuk op het gelijkheidsprincipe. Daaruit voortvloeiend vind ik eerlijk gezegd dan ook niet dat de huurder kan verplicht worden die schadevergoeding onmiddellijk te betalen bij de eindafrekening; enfin zolang de wetgever die rode clausule ook niet plaatst bij de alinea waar er sprake is van opzeg en vergoeding in geval van ongemotiveerde opzeg door de verhuurder.

M.a.w. de huurder, kan onmiddelijk betalen maar de verhuurder kan er nog een gerechtsspelletje van maken blijkbaar vooraleer hij over de brug moet komen.

..... op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding te betalen aan de huurder...... wanneer ??

Tja, zonder in de logica van de wetgever te willen stappen zou ik durven vermoeden dat die wetgever algemeen rekening heeft gehouden met de normale geldstromen mbt huren, namelijk van huurder naar verhuurder. bedoeling van de wetgeving was immers de huurder te beschermen tegen bepaalde uitwassen.

Bovendien worden schadevergoedingen van verhuurder--> huurder praktisch nooit geregeld buiten het vredegerecht om.

De regels van de huurwetgeving zijn van dwingend recht. Bij een reguliere 3-6-9 kan u effectief niet verplicht worden te blijven betalen na de beëindiging van het contract. Wat een aantal minder frisse immo kantoren toepassen is de volgende kunstgreep: Men laat u een contract van bepaalde duur tekenen van 3 jaar en verwerkt deze clausule op een redelijk sluwe wijze in een 3-6-9 contract. (in hetgeen het onvermijdelijk zal omgezet worden mocht u langer dan drie jaar in het pand blijven)

Lees daarom effectief uw contract eens zeer zorgvuldig na.

Kijk ook eens na of het contract is geregistreerd.

En wat als er nu in het contract dat ik tekende iets staat in die zin? Is dat dan bindend of niet omwille van de huurwetgeving (=dwingend recht?).

Ik heb net in het juiste registratiekantoor navraag gedaan en mijn contract werd niet gevonden.

Ik lees online (http://minfin.fgov.be/portail1/nl/broch ... t_2007.pdf) dat de verhuurder verplicht is dit contract te registreren na jan 2007 en contract is van jan 2008? Ik lees in diezelfde documentatie:

Als een huurcontract voor een woning-hoofdverblijfplaats afgesloten voor een periode
langer dan drie jaar niet binnen de termijn (zie vraag 5 en 6) geregistreerd is,
kan de huurder het contract beëindigen zonder opzegtermijn.

Ofwel gaat het hier dus niet om een 3-6-9 contract (of maakt dat niets uit?) ofwel moet ik me van die opzeg dan niets aantrekken?

Volgens iemand van de huurdersbond die de wetgeving ter zake kent, blijken deze alinea's toch niet letterlijk in de huurwet te staan ... dus de cursieve tekst bestaat niet in de huurwet !!

Opzeg door verhuurder

"De vergoeding moet niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging om geldig te zijn.
Opgelet ! Deze bepaling van de huurwet is ook niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract zonder motief te beëindigen en voorzien bijvoorbeeld dat hij de opzegging niet mag geven vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode. "

en bij opzeg door huurder

"Om geldig te zijn moet deze vergoeding niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging. De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partij en bij het verstrijken van het contract."

Deze clausules staan dus blijkbaar niet in de wetgeving. Het zijn dus in feite slechts vrije interpretaties van de wetgeving, interpretaties door diezelfde wetgever en uitgegeven in de welbekende informatiebrochure.

Kan jij dat bevestigen ? en wat bedoel je met .. "Bovendien worden schadevergoedingen van verhuurder--> huurder praktisch nooit geregeld buiten het vredegerecht om .. "

- Kijk eerst na of het hier effectief gaat om een 3-6-9. Dan heeft niet registratie verrijkende gevolgen voor de opzegmogelijkheden.

- Indien het hier gaat om een contract van bepaalde duur is het een ander verhaal. Een contract van bepaalde duur wordt normaliter gesloten om beide partijen een absolute garantie te bieden dat het pand gedurende die periode ontegensprekelijk verhuurd is. De wetgeving sluit dan ook het verbreken van het contract volgens de artikels die dit in een 3-6-9 mogelijk maken uit.

Kort gezegd:

Geen registratie voor een 3-6-9 --> u kan opzeggen wanneer u wenst zonder vergoedingen.
Geen registratie voor een contract van bepaalde duur --> geen effect wat betreft opzegmodiliteiten aangezien de wetgeving er normaliter geen voorziet.

Nou beste hans21, als jou kontrakt niet geregistreerd is kan jij onmiddellijk vertrekken (in theorie althans), zonder schadevergoeding of wat. Opgelet ik zou dat niet aan de luide klok hangen bij dat immobureel.

In de praktijk alhoewel raad ik je aan daar 14d. van te maken.

En ik wil er bij herhaling terloops nog even bij doen opmerken dat jou vette tekst in je eerste post niet specifiek in de huurwetgeving staat, maar dat het een interpretatie is die in de info brochure over de huurwetgeving terug te vinden is.

@Vandebos: Oké bedankt voor de duidelijke informatie! Ik kijk vanavond alles na. Ik vrees dus wel dat het dan niet om een 3-6-9 contract zal gaan want een immokantoor zou anders wel geregistreerd hebben.

@JohnD: Ik heb de info van de link, alles online gevonden. Wetteksten zelf ken ik niet maar het is goed om weten dat dit dus niet correct is.

Geen registratie voor een contract van bepaalde duur --> geen effect wat betreft opzegmodiliteiten aangezien de wetgeving er normaliter geen voorziet.

Effe inpikken..

Heeft het dan eigenlijk zin/is het verplicht om een contract van beperkte duur als verhuurder te laten registreren? (Ik heb dit in het verleden, na 2007, gedaan omdat ik dacht dat het verplicht was)

Indien niet, wat als dat contract later wordt omgezet in een 3-6-9? Wanneer dient het dan alsnog geregistreerd te worden?

Volgens iemand van de huurdersbond die de wetgeving ter zake kent, blijken deze alinea's toch niet letterlijk in de huurwet te staan ... dus de cursieve tekst bestaat niet in de huurwet !!

Opzeg door verhuurder

"De vergoeding moet niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging om geldig te zijn.
Opgelet ! Deze bepaling van de huurwet is ook niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract zonder motief te beëindigen en voorzien bijvoorbeeld dat hij de opzegging niet mag geven vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode. "

en bij opzeg door huurder

"Om geldig te zijn moet deze vergoeding niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging. De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partij en bij het verstrijken van het contract."

Deze clausules staan dus blijkbaar niet in de wetgeving. Het zijn dus in feite slechts vrije interpretaties van de wetgeving, interpretaties door diezelfde wetgever en uitgegeven in de welbekende informatiebrochure.

Kan jij dat bevestigen ? en wat bedoel je met .. "Bovendien worden schadevergoedingen van verhuurder--> huurder praktisch nooit geregeld buiten het vredegerecht om .. "

Het heeft ook geen nut deze letterlijk in de wet op te nemen. Van niemand kan verwacht worden dat hij een schadevergoeding betaalt voor het verbreken van een overeenkomst voordat hij deze verbreekt.

De in de brochure van FOD justitie vermelde tekst geeft een advies van hoe de huurwet op bepaalde punten dient geïnterpreteerd te worden. Je kan er dan ook zeker van zijn vrederechters dit advies zullen volgen.

Wat ik met de laatste alinea bedoel is dat een huurder meestal zijn verhuurder voor het gerecht zal moeten dagen om zijn gelijk te behalen. Zonder hier een oordeel over te willen vellen verkeren zeer veel verhuurders nog steeds onder de indruk dat bezit van het pand in kwestie hen een vrijgeleide geeft om niet alleen over de eigendom zelf maar ook over de contracten die eraan verbonden zijn te kunnen oordelen naar eigen inzicht zonder rekening te houden met de wetgeving die hieromtrent van toepassing is. Ik veronderstel dat de schreeuw " Ik doe met mijn kot wat ik wil!!" je bekend in de oren klinkt?

Nogmaals dit is geen beoordeling van huurders of verhuurders; als verhuurder van meerdere panden ken ik maar al te goed die bijna instinctieve reactie. Ik hoop dat uit mijn bijdragen aan dit forum blijkt dat ik absoluut geen ambitie heb om bij te dragen aan het idiote welles/nietes spelletje dat sommige organisaties wat betreft huurders/verhuurders op de spits willen drijven om aan eigen invloed te winnen.
Er zijn aan beide zijden van het hek misbruiken en persoonlijk doe ik niets liever dan de benadeelde partij te helpen de andere, desnoods onder dwang van een vonnis, het juiste pad te kiezen. Of het dan gaat over een huurder van een kerstal, een eigenaar van een straat of een syndicus met 1000+ eenheden kan me eerlijk gezegd niets schelen.

EDIT: vetgedrukte woordjes bijgevoegd..

Geen registratie voor een contract van bepaalde duur --> geen effect wat betreft opzegmodiliteiten aangezien de wetgeving er normaliter geen voorziet.

Effe inpikken..

Heeft het dan eigenlijk zin/is het verplicht om een contract van beperkte duur als verhuurder te laten registreren? (Ik heb dit in het verleden, na 2007, gedaan omdat ik dacht dat het verplicht was)

Indien niet, wat als dat contract later wordt omgezet in een 3-6-9? Wanneer dient het dan alsnog geregistreerd te worden?

Ja want dat maakt het contract ontegensprekelijk geldig tov van derden. Je ontneemt een nieuwe eigenaar dan alle mogelijkheden om het op te zeggen zonder ernstige schadevergoedingen. Bovendien is het wettelijk verplicht...

Registratie is eveneens nodig voor het kunnen verkrijgen van bepaalde belastingsvoordelen.

En zoals je zelf aanhaalt het dient geregistreerd te zijn om de opzegvoorwaarden van een latere 3-6-9 te kunnen laten gelden...

In feite is het registreren sinds het per mail kan een futiliteit geworden.

Geen registratie voor een contract van bepaalde duur --> geen effect wat betreft opzegmodiliteiten aangezien de wetgeving er normaliter geen voorziet.

Effe inpikken..

Heeft het dan eigenlijk zin/is het verplicht om een contract van beperkte duur als verhuurder te laten registreren? (Ik heb dit in het verleden, na 2007, gedaan omdat ik dacht dat het verplicht was)

Indien niet, wat als dat contract later wordt omgezet in een 3-6-9? Wanneer dient het dan alsnog geregistreerd te worden?

Ja want dat maakt het contract ontegensprekelijk geldig tov van derden. Je ontneemt een nieuwe eigenaar dan alle mogelijkheden om het op te zeggen zonder ernstige schadevergoedingen. Bovendien is het wettelijk verplicht...

Registratie is eveneens nodig voor het kunnen verkrijgen van bepaalde belastingsvoordelen.

En zoals je zelf aanhaalt het dient geregistreerd te zijn om de opzegvoorwaarden van een latere 3-6-9 te kunnen laten gelden...

In feite is het registreren sinds het per mail kan een futiliteit geworden.

Maar voor de huurder met een contract van beperkte duur maakt het niet uit of dat contract geregistreerd is of niet?

Registratie is eveneens nodig voor het kunnen verkrijgen van bepaalde belastingsvoordelen.

In feite is het registreren sinds het per mail kan een futiliteit geworden.

Oké bedankt.

Welke belastingsvoordelen?

Als je laat registreren via mail, dan hoeft het contract niet in 3 exemplaren opgesteld te worden neem ik aan?

Belastingsvoordeel als via het contract een gedeelte van het pand als kantoorruimte wordt verhuurd.

Ik stel het nog steeds in 3 exemplaren op. Dan is er eentje ter beschikking in mijn courante map en een exemplaar in de kluis.