JuridischForum.be

Geachte,

Wij huren een huis met een contract van van Drie zes negen ! ( Als dit nog bestaat )
Dit contract werd afgesloten in februari 2004, dit wil zeggen dat de zes jaar verloopt op 28 februari 2010 en de negen jaar op 28 februari 2013

Nu met de slechte tijden verkoopt de maatschappij het huis, na een moeilijk jaar is het huis dan toch verkocht geraakt aan vreemdelingen.
De akte werd getekend op 15 september 2009 om 15u15 Op 16 september om 10u30 hebben we reeds een opzegbrief gekregen.
met de opzeg van de huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2009 en dit drie maand op voorhand dus moeten we het pand zeker verlaten op 31 december 2009 .
en dit ingevolge de huurwet art 3§2
Volgens het agentschap dit het pand heeft verkocht mogen we blijven tot het huurcontract te einde is op 28 februari 2009.
De vorige eigenaar wist ons te zeggen dat we minstens zes maanden hadden om te verhuizen.

Art. 3. § 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van ZES maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.)

De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) (20 feb. 1991, Woninghuurwet)

Indien er effectief 3 maand voorzeg in uw brief staat, dan is die opzeg ongeldig.

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. <W>
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom. <W>

Indien het contract niet werd geregistreerd voor het verlijden van de akte en de huurders reeds meer dan zes maanden in het pand wonen kan de nieuwe eigenaar tijdens de eerste drie maanden na het verlijden van de akte een opzeg van 3 maanden laten geworden.

Kijk dus eerst eens na bij het lokale registratiekantoor of uw huurcontract wel degelijk werd geregistreerd. In de link in onderschrift vindt u een pdf terug hoe uw lokaal kantoor opsporen. Indien de uitleg niet duidelijk is mag u me steeds een berichtje sturen met uw postcode, meer is niet nodig.

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. <W>
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom. <W>

Indien het contract niet werd geregistreerd voor het verlijden van de akte en de huurders reeds meer dan zes maanden in het pand wonen kan de nieuwe eigenaar tijdens de eerste drie maanden na het verlijden van de akte een opzeg van 3 maanden laten geworden.

Kijk dus eerst eens na bij het lokale registratiekantoor of uw huurcontract wel degelijk werd geregistreerd. In de link in onderschrift vindt u een pdf terug hoe uw lokaal kantoor opsporen. Indien de uitleg niet duidelijk is mag u me steeds een berichtje sturen met uw postcode, meer is niet nodig.

Uw uitleg klopt als een bus maar dan had men in de opzeg moeten verwijzen naar art. 9 van de woninghuurwet en niet naar art. 3. §2.

U heeft gelijk. Over de kleine lettertjes gelezen...

De vorige eigenaar wist ons te zeggen dat we minstens zes maanden hadden om te verhuizen.

Na wat ik hier gelezen heb moet de eigenaar u dus een nieuwe opzeg betekenen binnen de 3 maanden na het verlijden van de authentieke akte. De vorige opzeg is dus ongeldig. Die opzeg begint te lopen de eerste van de maand volgend op de maand warin de (nieuwe) opzeg gegeven word. Op het eerste zicht zit je dus volgens mij nog stevig gebeiteld voor veel meer dan een half jaar.

Ik denk hieraan analoog aan een geval uit de praktijk waar een huurderi een opzeg van 3 maanden kreeg, die ongeldig bleek te zijn zoals hier. De eigenaar moest dus een nieuwe conforme opzeg geven. Hij aarzelde wat en vond het nodig om de zaak voor de vrederechter te laten verschijnen. Ondertussen waren er 3 maanden verstreken. Hij kreeg ongelijk van de vrederecher. En hij verzond in allerijl een nieuwe opzeg. Van de 3 maanden werd het er in totaal uiteindelijk 9 omdat de nieuwe opzeg niet meer kon betekend worden binnen de 3 maanden na het verlijden van de authentieke akte.

Opzeg van 3 maanden kan in dit geval enkel als het contract niet geregistreerd zou staan. (en indien de nieuwe eigenaar effectief binnen de 3 maanden na verlijden akte deze verzendt en hierbij in het AS beroep doet op de correcte artikels van de huurwetgeving.)

Anders: opzeg van 6 maanden.

Vraagje voor de posters: heeft de nieuwe eigenaar u zijn bankgegevens bezorgt waarop u vanaf heden de huur dient te storten?

Opzeg van 3 maanden kan in dit geval enkel als het contract niet geregistreerd zou staan. (en indien de nieuwe eigenaar effectief binnen de 3 maanden na verlijden akte deze verzendt en hierbij in het AS beroep doet op de correcte artikels van de huurwetgeving.)

Anders: opzeg van 6 maanden.

Vraagje voor de posters: heeft de nieuwe eigenaar u zijn bankgegevens bezorgt waarop u vanaf heden de huur dient te storten?

DE BANKGEGEVENS STAAN ALLEMAAL OP DE OPZEGBRIEF, MET ZELFS DE MELDING DAT WE NIET MOGEN TE LAAT ZIJN OM TE BETALEN;.

Dan lijkt het me het beste dat u de nieuwe eigenaar aangetekend laat weten dat de opzeg zoals hij u deze heeft bezorgd volgens de courante huurwetgeving niet geldig is. Verzoek hem tevens u zo spoedig mogelijk een correcte opzeg die de huurwetgeving respecteert te bezorgen.

Dit schrijven verzendt u hem op 30 september. ( je kan langer wachten maar hoe langer je wacht hoe slechter het overkomt bij de vrederechter als het tot een geding komt. Toon dat u een betere huurder bent dan de verhuurder een eigenaar is...)

Kijk ondertussen eens na of het contract is geregistreerd of niet, dan ben je zeker of hij uberhaupt aanspraak kan maken op die 3 maanden opzeg of niet.

Dan lijkt het me het beste dat u de nieuwe eigenaar aangetekend laat weten dat de opzeg zoals hij u deze heeft bezorgd volgens de courante huurwetgeving niet geldig is. Verzoek hem tevens u zo spoedig mogelijk een correcte opzeg die de huurwetgeving respecteert te bezorgen.

Dit schrijven verzendt u hem op 30 september. ( je kan langer wachten maar hoe langer je wacht hoe slechter het overkomt bij de vrederechter als het tot een geding komt. Toon dat u een betere huurder bent dan de verhuurder een eigenaar is...)

Kijk ondertussen eens na of het contract is geregistreerd of niet, dan ben je zeker of hij uberhaupt aanspraak kan maken op die 3 maanden opzeg of niet.

HET HUURCONTRACT IS GEREGISTREERD AFGESTEMPELD EN GETEKEND
NU MERKEN WE DAT ER OOK EEN REGEL IN STAATOVER DE DUUR VAN HET CONTRACT "
A)DE HUUROVEREENKOMST WORDT AFGESLOTEN VOOR EEN DUUR VAN 3 JAAR DIE INGAAT OP 1 MAART 2004 OM TE EINDIGEN OP 28 FEBRUARI 2007
B) ELKE PARTIJ KAN EENZIJDIG EEN EIND STELLEN AAN DE HUUROVEREENKOMST BIJ HET VERSTRIJKEN VAN HET EERSTE JAAR OS TWEEDE JAAR MITS BETEKENING VAN EEN OPZED VAN 3 MAAND. INDIEN ER GEEN OPZEG WORDT BETEKEND TENMINSTE 3 MAAND VOOR HET VERSTIJKEN VAN DE EINDDATUM OS VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE VERLENGING EN INDIEN DE VERHUURDER HET GOEG BLIJFT BEWONEN ZONDER VERZET VAN DE VERHUURDER, WORDT DE LOPENDE HUUROVEREENKOMST GACHT TE ZIJN AANGEGAAN VOOR EEN DUUR VAN 9 JAAR VANAF DE BEGINDATUM VERMELD ONDER A)

HET IS ZEKER DAT DE NIEUWE EIGENAAR DE HUUROVEREENKOMST MOET OVERNEMEN, DUS VRAGEN WE ONS NU AF OF WE NIET KUNNEN BLIJVEN WONEN TOT DE 9 JAAR VERLOPEN IS TOT 28 FEBRUARI 2013
OF KUNNEN WE GEEN SCHADE VERGOEDING VRAGEN , DAAR HET CONTRACT VROEGTIJDIG WERD VERBROKEN ??????

*Kuch*

Niet volledig in hoofdletters typen aub. Dat maakt tekst onoverzichtelijk en wordt als onbeleefd ervaren op forums...

Aangezien het contract is geregistreerd en u zonder verzet in het pand bent kunnen blijven wonen na het vervallen van het contract van bepaalde duur is dit automatisch en van rechtswege een 3-6-9 geworden. (ongeacht wat er verder over in het contract staat, deze wetsartikels zijn van dwingend recht, alle andere bedingen dienen als nietig beschouwd te worden)

De nieuwe eigenaar heeft het pand overgenomen terwijl hierop een huurcontract is gesloten dat tegenstelbaar is aan derden. Dat betekend dat hij de wet moet volgen en de opzegregels zoals deze vermeld staan artikel 3 van de huurwetgeving. Wilt hij het contract opzeggen voor eigen gebruik dan zal hij art 3 §2 moeten volgen en u een opzeg van 6 maanden dienen te bezorgen.

Als ik me niet vergis heeft u tot de laatste maand voor het verlopen van een opzeg de tijd om deze te betwisten. Idealiter en om eventueel aan te tonen in een later geding dat u niet van slechte wil bent zou ik de nieuwe eigenaar ten laatste de eerste week oktober een aangetekend schrijven zenden waarin u aanhaalt dat u de brief ontvangen heeft met het gewijzigde rekeningnr. en de opzeg, dat u de betaling van de huur op het nieuwe nr zal uitvoeren doch dat u de opzegging, na het inwinnen van advies, betwist aangezien deze de belgische huurwetgeving, die van dwingend recht is niet, respecteert. Dat u hem ten stelligste aanraad deze wetgeving te raadplegen en u zo spoedig mogelijk een nieuwe opzeg laat geworden met een correcte aanvangstermijn en duurtijd.

Een opzeg van 6 maanden voor eigen bewoning of de bewoning door een naast familielid is één van de weinige redenen die door de eigenaar ten allen tijde kan worden ingeroepen bij een 3-6-9 contract zonder dat de huurders schadevergoeding kunnen eisen. U zou enkel een schadevergoeding kunnen bekomen mocht u na 12 maanden constateren dat diegene die volgens de opzeg het pand zou betrekken niet diegene is die in het pand woont.

Hopelijk helpt dit je verder?

[quote="Vandebos"]*Kuch*

Niet volledig in hoofdletters typen aub. Dat maakt tekst onoverzichtelijk en wordt als onbeleefd ervaren op forums...

Aangezien het contract is geregistreerd en u zonder verzet in het pand bent kunnen blijven wonen na het vervallen van het contract van bepaalde duur is dit automatisch en van rechtswege een 3-6-9 geworden. (ongeacht wat er verder over in het contract staat, deze wetsartikels zijn van dwingend recht, alle andere bedingen dienen als nietig beschouwd te worden)

De nieuwe eigenaar heeft het pand overgenomen terwijl hierop een huurcontract is gesloten dat tegenstelbaar is aan derden. Dat betekend dat hij de wet moet volgen en de opzegregels zoals deze vermeld staan artikel 3 van de huurwetgeving. Wilt hij het contract opzeggen voor eigen gebruik dan zal hij art 3 §2 moeten volgen en u een opzeg van 6 maanden dienen te bezorgen.

Als ik me niet vergis heeft u tot de laatste maand voor het verlopen van een opzeg de tijd om deze te betwisten. Idealiter en om eventueel aan te tonen in een later geding dat u niet van slechte wil bent zou ik de nieuwe eigenaar ten laatste de eerste week oktober een aangetekend schrijven zenden waarin u aanhaalt dat u de brief ontvangen heeft met het gewijzigde rekeningnr. en de opzeg, dat u de betaling van de huur op het nieuwe nr zal uitvoeren doch dat u de opzegging, na het inwinnen van advies, betwist aangezien deze de belgische huurwetgeving, die van dwingend recht is niet, respecteert. Dat u hem ten stelligste aanraad deze wetgeving te raadplegen en u zo spoedig mogelijk een nieuwe opzeg laat geworden met een correcte aanvangstermijn en duurtijd.

Een opzeg van 6 maanden voor eigen bewoning of de bewoning door een naast familielid is één van de weinige redenen die door de eigenaar ten allen tijde kan worden ingeroepen bij een 3-6-9 contract zonder dat de huurders schadevergoeding kunnen eisen. U zou enkel een schadevergoeding kunnen bekomen mocht u na 12 maanden constateren dat diegene die volgens de opzeg het pand zou betrekken niet diegene is die in het pand woont.

Hopelijk helpt dit je verder?[/quot

Bedankt voor de uitleg; we zijn nu wat meer gerustgesteld.

Sorry dat ik hoofdletters gebruikt heb, maar dacht dat dit duidelijker zou zijn wat mijn antwoord was. Het is mijn eerste maal dat ik een forum gebruik.
dc.andre@proximus.be