Plaatsbeschrijving

[Portgas]

Beste,

Sinds 1 augustus 2009 (begindatum van het jaarcontract) is mijn vriendin ingetrokken in haar nieuwe woonst, een studio op het derde verdiep van een huis in het centrum van Gent. Ongeveer twee weken later heeft zij samen met de verhuurder een plaatsbeschrijving opgemaakt.

Ik was zelf niet op deze plaatsbeschrijving aanwezig, en mijn vriendin is een zeer schuchter type. Hiervan heeft de verhuurder misbruik gemaakt - zo ontdekken we nu. In de plaatsbeschrijving staat vermeld dat alles correct werkt, maar na enkele weken in de studio gewoond te hebben ontdekt zij meer en meer lastige problemen, die niet in de plaatsbeschrijving zijn opgenomen.

- Er is bvb. geen ventilatie aanwezig in het toilet
- Er zijn geen noodkranen om het water af te sluiten ingeval van zwaar lek, dat kan alleen door ergens het water af te sluiten voor het hele huis (dus ook de andere studio's)
- De elektrische bedrading ligt op sommige plaatsen gewoonweg bloot
- De ventilatie van de boiler naar buiten is niet voldoende geïsoleerd
- De druk op de watertoevoer is veel te laag
- Er zijn te weinig stopcontacten in de keuken, het is haast onmogelijk om een koelkast aan te sluiten
- Er is geen spoor te zien van brandbeveiliging
- De kraan van de badkamer draait door

En zo zijn er nog wel dingen.

Mijn vraag is nu, kunnen we hier iets aan doen? Deze zaken moeten sowieso aangepast worden, maar staan niet in de plaatsbeschrijving. Hierdoor zou de verhuurder dus de kosten op ons kunnen verhalen. Is er een mogelijkheid dat de verantwoordelijkheid toch bij hem komt te liggen?

De verhuurder is namelijk al niet een van den snelsten inzake reparaties (gebeuren vaak pas enkele weken later en op een echte "doe het zelf/mislukte bricoleur" wijze). Hij is vrij oud en laat de zaken aanslepen, waardoor zijn huurders uiteindelijk hun problemen zelf moeten oplossen. Dit kost ons echter handenvol geld.

Ik weet dat de fout bij ons ligt, in die zin dat we maar slimmer hadden moeten zijn en de plaatsbeschrijving volledig en correct hadden moeten laten uitvoeren, maar gedane zaken nemen geen keer. Ik hoop nu maar gewoon dat de wet ons toch een been biedt om op te staan, want dat hebben we momenteel niet.

[Franciscus]

En waren de rest van de verplichte attesten aanwezig?

Neemeens contact op met de milieupolitie van Gent - de studio moet voldoen aan de Vlaamse woonnorm - blootliggende elect. draden zijn dat zeker al niet.

Het ene sluit het andere niet uit maar stel hem zeker asap op de hoogte van alle punten die u ondertussen hebt ontdekt.
Lees wel eerst eens volgende link(en)

http://www.verhuurder.be/checklist_(begin_van_huur).htm
http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/47.pdf
http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf

[JohnD]

U beschrijft een aantal mankementen die er niet toe doen of ze al dan niet in de plaatsbeschrijving vermeld zijn.

Gezien de beschrijving die u maakt van het "type" verhuurder raad ik u aan onmiddeliijk de stedelijke woondienst te contacteren, die een inpecteur zullen langssturen. De woning bevat een aantal elementen die niet beantwoorden aan de normen

Het moet wel een hoofdverblijfplaats betreffen.

bvb ...

- De elektrische bedrading ligt op sommige plaatsen gewoonweg bloot
- De ventilatie van de boiler naar buiten is niet voldoende geïsoleerd

Is reeds voldoende om de woning op het einde van de procedure, onbewoonbaar te laten verklaren. Ik bedoel op het einde, omdat de eigenaar een bepaalde tijd word gegeven om de zaken in orde en beantwoordend aan de normen qua veiligheid, in orde te brengen

- De druk op de watertoevoer is veel te laag
- Er zijn te weinig stopcontacten in de keuken, het is haast onmogelijk om een koelkast aan te sluiten
- Er is geen spoor te zien van brandbeveiliging

Ook goed voor een aantal strafpunten die hierboven kunnen bijgeteld worden, om de woning eventueel nog sneller onbewoonbaar te verklaren.

Zoals je ziet heeft dit niets met plaatsbeschrijving te maken, behalve het laatste van die doordraaiende kraan, maar dat valt misschien onder verborgen gebrek. Ik zou die eventueel vervangen want je zal de huisbaas toch reeds sowieso de schrik op het lijf jagen en sowieso voor hoge kosten brengen. Ik denk dat het volgens je beschrijving een oude huisjesmelker op rust is die maar eens goed aangepakt moet worden.

[Vandebos]

- Geen ventilatie in toilet 3 punten

- Gebrekkige isolatie van boiler naar buiten, geen punten aangezien het om een beperkte locatie gaat waar de ventilatie primeert op de isolering.

- Geen noodkranen om water af te sluiten uitgezonderd alle panden, lijkt misschien ernstig doch zolang de hoofdkraan bereikbaar is voor alle bewoners worden hier geen punten voor afgehouden.

- Blootliggende draden kan een reden zijn om het pand onbewoonbaar te verklaen als de blootligging ervan risico op electrocutie met zich meebrengt. Er worden dus draden bedoeld waar de isolatie van op plaatsen niet meer aanwezig is? (kan door slijtage of slecht samenvoegen van draden)

- Druk op water is laag is meestal een probleem bij de gemeente, niet de eigenaar.

- In de keuken dienen minimaal 2 geaarde stopcontacten aanwezig te zijn.

- Brandbeveiliging kan iedere bewoner een onderzoek door de loake brandweer vragen.

- Kraan in badkamer is hoogstwaarschijnlijk sleet.

Eventjes een lijst maken met alle gebreken in het pand, liefst met de andere inwoners samen. (in een pand met meerdere woningen worden immers alle strafpunten samengeteld) Deze exhaustieve lijst gebruiken om bij de woningdienst een onderzoek te vragen.

[JohnD]

(in een pand met meerdere woningen worden immers alle strafpunten samengeteld)

Iedere woning word wel afzonderlijk beschouwd, maar om een woning te beoordelen (in dit geval studio) worden ter beoordeling wel de strafpunten van de gemene delen bijgeteld. En de strafpunten in de gemene delen wegen veel zwaarder door op het geheel. Er word dan nl. een vermenigvuldigingsfactor gebruikt algelang de strafpunten betrekking hebben op een individuele woning of op de gemene delen.

- Kraan in badkamer is hoogstwaarschijnlijk sleet.

Kan wel, maar als die sleet al na 1 maand na intrekken zichtbaar is, zal die kraan al wel in die toestand geweest zijn bij aanvang, en sleet is sowieso ten laste van de verhuurder. Bovendien blijkt uit de vorige zaken duidellijk, voorzover de zaak ooit voor de vrederechter komt, dat de plaatsbeschrijving in zijn geheel waardeloos is, en in feite geen of weinig bewijskracht heeft, en dient overgedaan te worden.