Opzeg huurovereenkomst: vraag ivm wederverhuringsvergoeding

[Theia]

Hallo allemaal

De situatie is al volgt. Sinds 1 januari 2008 huren we een huisje. De duur van de overeenkomst is 9 jaar.
Morgen stuur ik een aangetekende brief aan de eingenares met vermelding van de opzeg. Ze zal het deze maand nog in handen krijgen en de termijn van 3 maanden zal dus lopen vanaf 1 september. Ik wil hierbij wel vermelden dat we hier weggaan omdat we naar het buitenland moeten verhuizen ivm mijn man zijn werk, dus het is niet voor niets dat we de huur al meteen amper na anderhalf jaar moet opzeggen.

Ik wil hier eventjes 2 passages aanhalen uit het contract:
- De huurder kan de overeenkomst beeindigen (sorry geen trema voorhanden) met inachtneming van opzeggingstermijn van 3 maanden, en een vergoeding van 3, 2 of 1 maand naargelang hij het huurgoed verlaat gedurende het 1ste, 2de of 3de jaar.

(een ander artikel zegt:)
- In geval van ontbinding van deze overeenkomst door de fout van de huurder zal deze laatste alle kosten en uitgaven dienen te dragen voortvloeiend uit deze ontbinding, met inbegrip van een wederverhuringsvergoeding van drie maand, de kosten voor herstelling in goede staat.


Mijn vraag is de volgende.
Ik begrijp dat we dus 3 maanden opzeg moeten geven. Vermits we in oktober verhuizen, betekent dat dat we november nog moeten betalen.
Bovendien, omdat we in het tweede jaar al verhuizen, moeten we een extra vergoeding betalen van 2 maand. Is dit wat men de wederverhuringsvergoeding noemt of niet?

Want de persoon van het immo-kantoor vertelde me ook nog dat we een extra (dus buiten die 1+2 maanden) 3 maanden verschuldigd zijn op basis van dat laatste artikel die ik hierboven heb neergetypt... waar dus instaat dat indien door de fout van de huurder de overeenkomst vroegtijdig ontbonden wordt, de huurder gebonden is een wederverhuringsvergoeding te betalen van 3 maanden.

Betekent dit nu ECHT dat we een vergoeding van 5 maanden huur (die ene maand november is normaal, dat begrijp ik) moeten betalen omdat we opzeg geven in ons 2de jaar hier?

Groeten
~ T.

[Vandebos]

Indien de eigenares het kennis neemt van het aangetekende schrijven voor 01/09/09 zal uw opzeg eindigen op 30/11/2009. U bent de verhuurster dan 2 maand extra huur schuldig in de vorm van een wederverhuringsvergoeding.

Bij mijn weten zijn de opzegvoorwaarden bij dwingend recht vastgelegd in de huurwetgeving, hetgeen wil zeggen dat andere bedingen in een contract nietig zijn.

Uit de huurwetgeving:

Art. 3. Duur van de huurovereenkomst.
§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.
De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend.
Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W>
§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W>
§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.) <W>
§ 7. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst tevens bij geschrift worden gesloten voor een termijn die een duur van negen jaar te boven gaat.
Die huurovereenkomst loopt ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn mits een van de partijen ten minste zes maanden voor de vervaldag een opzegging betekent.
Als binnen die termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
De vergoeding die met toepassing van artikel 3, § 4, is verschuldigd door de verhuurder die, bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode, een einde maakt aan de huurovereenkomst, is gelijk aan drie maanden huur.
(§ 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 4, tenzij partijen anders overeenkomen.) <W>
(§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.) <W>

Art. 12. Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.

Maw het beding dat de verhuurder extra plaatst in het contract is niet rechtsgeldig.

U kan in de link in onderschrift de huurwetgeving terugvinden als ook de wijze waarop u bij het lokale registratiekantoor kan nakijken of het contract wel werd geregistreerd. Indien dit niet het geval is komen alle vorderingen van de eigenares te vervallen. Indien u het opzoeken van het lokale registratiekantoor te moeilijk vind mag u me steeds de postcode van de gemeente waar het pand zich bevind via pb doorzenden dan zoek ik het wel eventjes op.

Hopelijk helpt dit u verder?

[Theia]

Hallo,
Heel erg bedankt voor uw reactie. Het contract is inderdaad geregistreerd. Ik heb hier zelfs een copie bij de hand waar de registratiestempel op staat.

Het was gewoon een medewerker van het immo-bureau waarmee de eigenares mee werkt, die me dit alles vertelde over de telefoon. Het is eigenlijk zo absurd dat ik eigenlijk wel denk dat het misschien een jonge kerel is die zijn materie niet goed kent of zo.
In het contract staat er zwart op wit "door de fout van de huurder". Nou, geen haar op mijn hoofd die eraan denkt een wettelijke opzegging te beschouwen als een "fout" van de huurder. De persoon aan de telefoon vertelde me "je moet dat niet zo letterlijk nemen. Men bedoelt eigenlijk 'vroegtijdig' (dus voor de 9 jaren om zijn) eindigen van het contract'.
Ik ben zelf juriste (niet praktiserend... nog niet) maar zoiets laat de alarmbellen in mijn hoofd afgaan.

Alleszins enorm bedankt.
~ T

[j.demoor]

“Art.1760.In geval van ONTBINDING van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.”(Burgerlijk Wetboek).

‘ontbinding’ wordt door de rechter uitgesproken als sanctie voor de gebrekkige of niet-nakoming van het contract,wat hier niet het geval is.

[Theia]

Inderdaad. Dat had ik over het hoofd gezien. Heel erg bedankt!
Een vriend van me (advokaat) vertelde me dat ik er evenwel niet mee moet treuzelen en hij bood me aan hen een brief te schrijven hierover.

[Valerie0412]

Maw als er ontbinding is door de verhuurder hoef je geen wederverhuring te betalen?

[mava105]

TS zal daar na 8 jaar niets meer aan hebben