Advokaat van huurder mag immokantoor niet aanschrijven ?

[JohnD]

In een huurgeschil tussen huurder en verhuurder/immokantoor enerzijds en na schriftelijke (AS) dreigingen van immokantoor dat de belangen van de verhuurder (eigenaar) behartigd (kontraktueel mee huurkontrakt getekend), dat ze zich genoodzaakt zullen zien (het immokantoor) om de zaak aan een advokaat te overhandigen, krijgt de huurder geen schrijven van de "zgz. advokaat" van het immokantoor, maar van de advokaat van de verhuurder (eigenaar).

De huurder neemt hierop ook een advokaat.

Echter deze laatste beweert nu ...

1) ... dat dit een normale procedure is en dat het imokantoor geen zaak rechtstreeks tegen de huurder kan aanspannen.
2) nadat er een korrespondentie ivm met het geschil is ontstaan tussen advokaat huurder enerzijds en advokaat verhuurder (eigenaar) anderzijds, word de huurder nog steeds lastiggevallen door het immokantoor ivm met de betwistingen; de huurder vraagt aan zijn advokaat om het immokantoor rechtstreeks aan te schrijven, maar deze beweert nu dat hij dat niet (meer ?) mag, hij mag blijkbaar zelfs rechtstreeks de verhuurder (eigenaar) niet meer aanschrijven, maar enkel via diens advokaat.

Klopt dit alles wel ?

Want nu ontstaat het probleem dat het immokantoor de huurder blijft lastigvallen maar dat de huurder hierop wel kan reageren maar niet met hetzelfde effekt als dat een schrijven van een advokaat heeft. De huurder klaagt dan bij zijn advokaat, die enkel een briefje stuurt naar de advokaat van de (verhuurder) eigenaar die dat dan zou moeten doorsturen of signaleren naar het immokantoor .. maar dat gebeurt dus blijkbaar niet door de verhuurder (eigenaar).

[Vandebos]

Dat de huurder een vriendelijk AS stuurt naar het immokantoor hen hierbij verzoekend in de toekomst alle briefwisseling aangaande dossier xyz123 te zenden naar het kantoor van de advocaat op adres abc in de arm genomen door de huurder om deze zaak uit te klaren. Dat de eigenaar van het pand in kwestie zelf een advocaat in de arm heeft genomen en dat de briefwisseling die het immokantoor blijft zenden naar de huurder de communicatie tussen beide partijen bemoeilijkt aangezien er tegenstrijdige signalen van verschillende personen komen en aldus de belangen van hun eigen client gehinderd worden. Dat ze bij deze vriendelijk gewezen worden op het reglement van het BIV en hun verplichtingen tegenover hun client. Dat verdere briefwisseling die het onderhandelingsproces tussen beide partijen blijft bemoeilijken in het geding dat dan onvermijdelijk wordt zeker gebruikt zal worden ten nadele van hun client. Dat een kopie van dit schrijven tevens aan beide advocaten zal overhandigd worden.

Vriendelijke groeten en de rest van de brol...

[Vandebos]

uw advocaat heeft gelijk, ten hoogste kan hij aan de meester van de tegenpartij verzoeken dat diens client het immokantoor in kwestie verzoekt ofwel de communicatie aangaande dit dossier aan hem te richten ofwel hen verzoeken ermee te stoppen om beide partijen hun vertegenwoordiging toe te laten een oplossing te vinden zonder storing van buitenaf.

[j.demoor]

“Art.440...De advocaat verschijnt als gevolmachtigde van de partij zonder dat hij van enige volmacht moet doen blijken...”(Gerechtelijk Wetboek).

Zie ook art.1787-1799(aanneming werk) en 1984-2010(lastgeving) Burgerlijk Wetboek.

'Wanneer de advocaat zijn cliënt raad geeft zijn de beginselen van het aannemingscontract van toepassing;stelt de advocaat daarentegen een rechtshandeling in naam van zijn cliënt,dan dient men de regels inzake de lastgeving toe te passen',(Rb.Brussel 6 februari 1991,T.B.B.R. 1992,265).

‘Het mandaat ad litem van de advocaat doet geen vermoeden ontstaan dat hij met een omvangrijker mandaat gelast is. Buiten de gerechtszaal is de advocaat niet langer de wettelijke lasthebber van zijn cliënt maar wel een lasthebber van gemeen recht,zodanig dat elke opdracht die hij uitvoert een bijzonder karakter vertoont waarvan het bewijs,in tegenstelling met het mandaat ad litem,niet langer geleverd wordt door zijn enkele verklaring,maar door een duidelijke en bijzondere akte.Diegene die beweert dat een advocaat buiten zijn mandaat ad litem,tevens gelast is met een mandaat ad negotia,moet hiervan het bewijs leveren‘,(Brussel 29 november 1994,Pas. 1995,II,5).

'Het mandaat ad litem betreft uitsluitend de procedurehandelingen. Daarbuiten is de advocaat niet langer de mandataris van zijn cliënt. Een ingebrekestelling gericht aan de advocaat van een schuldenaar kan niet aan deze laatste worden tegengeworpen als de advocaat geen bijzonder mandaat had om dergelijke brieven te ontvangen',(Luik 29 juni 1990,R.R.D. 1991,63).

’Een advocaat dient,om namens zijn cliënt onderhandelingen te kunnen voeren,te beschikken over een bijzonder mandaat. Het bestaan van dit bijzonder mandaat moet uit een welbepaalde en bijzondere daad blijken. Het dient niet noodzakelijkerwijze schriftelijk gegeven.’(Gent 15 maart 1996,A.J.T. 1996-97,117,noot LAMBEIN,K.).

‘de huurder vraagt aan zijn advokaat om het immokantoor rechtstreeks aan te schrijven, maar deze beweert nu dat hij dat niet (meer ?) mag‘ betreft geen procedurehandelingen,zodat de advocaat van de huurder dan enkel optreedt als lasthebber of aannemer van werk,wat geen verbod inhoudt het immokantoor rechtstreeks aan te schrijven.

[JohnD]

Dus als ik het juist voorheb heeft de advokaat van de huurder ongelijk en mag hij gerust rechtstreeks het immokantoor aanschrijven omdat het hier geen procedurehandeling betreft; maar hij bij aanschrijven/kontaktname met het immokantoor enkel als lasthebber zou optreden of als aannemer van werk in opdracht van de huurder ?