huur bepaalde duur gelijktijdige verkoop door eigenaar

[van den berg]

Ik sluit op 1 juni een huurcontract af voor 12 maand (niet geregistreerd door eigenaar) en krijg na 5 dagen al een mail dat hij (de eigenaar) het (gemeubeld) appartement verkocht heeft. Bij afsluiten huur wist ik niet dat het appartement te koop stond, dit werd me niet gemeld (ik zou het ook niet gehuurd hebben). Twee dagen later bellen de kandidaat-kopers die al een compromis (met opschortende voorwaarde voor lening) hebben getekend me op dat ik eruit zal moeten want hun studerende dochter wil er in september intrekken. Ik contacteer de eigenaar die me aanraadt het huurcontract te laten registreren, en die zegt dat de kopers ons contract moeten eerbiedigen en overnemen. Veiligheidshalve heb ik intussen een ander appartement gezocht en gevonden en zeg aangetekend op voor 1 september. De eigenaar weigert die opzegging en wil dat ik huur tot bij de verkoop ("voor de rest moet ik maar afspreken met de kopers"). Ik heb dan beslist om de huur van augustus niet meer te betalen. Bijkomend: de waarborg is overgeschreven en werd niet op een waarborgrekening gezet door de verhuurder. Hij reclameert nu al intrest op de niet betaalde huur.

[Vandebos]

U had nooit wat anders dienen gaan huren.

Als u het huurcontract had geregistreerd (alhoewel dit de taak van de verhuurder is) was dit contract tegenstelbaar aan derden en door niemand opzegbaar, ook niet nieuwe eigenaars.

A: is het nog mogelijk het nieuwe contract op te zeggen?

B: als de acte nog niet verleden is kan uzelf nog steeds het contract gratis laten registreren bij uw registratie kantoor.
OPGEPAST!!! Dit heeft enkel nut als u het pand wil blijven bewonen.

C: de opzeg van toekomstige eigenaars heeft geen waarde, zij hebben immers nog geen titel verworven van het pand. Als ze deze hebben verworven zullen ze opnieuw een opzeg moeten betekenen en daarbij de wetgeving volgen.

art 9 huurwetgeving.

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. <W>
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom. <W>

In uw geval wil dat zeggen dat als het contract wordt geregistreerd voor het verlijden van de aankoopsacte u niet uit het pand kan worden gezet voor het vervallen van de huurovereenkomst.

[scorpioen]

De verhuurder moet u vrijwaren tegen daden van derden. Dit betekent dat hij bij de verkoop in de verkoopovereenkomst moet vermelden dat de woning verhuurd is voor bepaalde duur en de koper verplicht is de overeenkomst te eerbiedigen. Als hij nalaat dit te doen is hij aansprakelijk voor de schade die de huurder lijdt als hij uitgezet wordt door de koper.

Verder begaat de verhuurder een fout als hij het huurcontract niet laat registreren (ik ga ervan uit dat de woninghuurwet van toepassing is), en is dus aansprakelijk voor de schade die u lijdt wegens de niet-registratie.

U kan in principe niet vervroegd opzeggen en bent in fout door de huur niet meer te betalen.



scorpioen

[Vandebos]

klopt, dacht dat ik het erbij had gezet, zo spoedig mogelijk de achterstallige huur betalen anders kan jij wel eens voor contractbreuk het voor de rechter mogen gaan uitleggen.

[van den berg]

U had nooit wat anders dienen gaan huren.

Als u het huurcontract had geregistreerd (alhoewel dit de taak van de verhuurder is) was dit contract tegenstelbaar aan derden en door niemand opzegbaar, ook niet nieuwe eigenaars.

A: is het nog mogelijk het nieuwe contract op te zeggen?

B: als de acte nog niet verleden is kan uzelf nog steeds het contract gratis laten registreren bij uw registratie kantoor.
OPGEPAST!!! Dit heeft enkel nut als u het pand wil blijven bewonen.

C: de opzeg van toekomstige eigenaars heeft geen waarde, zij hebben immers nog geen titel verworven van het pand. Als ze deze hebben verworven zullen ze opnieuw een opzeg moeten betekenen en daarbij de wetgeving volgen.

art 9 huurwetgeving.

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. <W>
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom. <W>

In uw geval wil dat zeggen dat als het contract wordt geregistreerd voor het verlijden van de aankoopsacte u niet uit het pand kan worden gezet voor het vervallen van de huurovereenkomst.

Antwoord van den berg: ik heb vergeten te vermelden dat het om een 'tweede verblijf' gaat waar ik me niet mag domiciliëren, geldt deze bescherming als huurder dan nog steeds?

[van den berg]

Ik sluit op 1 juni een huurcontract af voor 12 maand (niet geregistreerd door eigenaar) en krijg na 5 dagen al een mail dat hij (de eigenaar) het (gemeubeld) appartement verkocht heeft. Bij afsluiten huur wist ik niet dat het appartement te koop stond, dit werd me niet gemeld (ik zou het ook niet gehuurd hebben). Twee dagen later bellen de kandidaat-kopers die al een compromis (met opschortende voorwaarde voor lening) hebben getekend me op dat ik eruit zal moeten want hun studerende dochter wil er in september intrekken. Ik contacteer de eigenaar die me aanraadt het huurcontract te laten registreren, en die zegt dat de kopers ons contract moeten eerbiedigen en overnemen. Veiligheidshalve heb ik intussen een ander appartement gezocht en gevonden en zeg aangetekend op voor 1 september. De eigenaar weigert die opzegging en wil dat ik huur tot bij de verkoop ("voor de rest moet ik maar afspreken met de kopers"). Ik heb dan beslist om de huur van augustus niet meer te betalen. Bijkomend: de waarborg is overgeschreven en werd niet op een waarborgrekening gezet door de verhuurder. Hij reclameert nu al intrest op de niet betaalde huur.

13/08.Vergeten te vermelden: het betreft een 'tweede verblijf' zonder domiciliëring!

[j.demoor]

Ik ga ervan uit dat ‘het (gemeubeld) appartement’ niet onder toepassing valt van de Woninghuurwet 20 februari 1991.

“Arft.1737.Indien de huur bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

De eigenaar-verhuurder kan dus opzegging weigeren.

Art.1743.Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de pachter of de huurder, die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden.”(B.W.).

Onderzoek of de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract al dan niet heeft voorbehouden.

“Art.19.Moeten binnen de bij artikel 32 gestelde termijnen geregistreerd worden:...3°a)de akten houdende verhuring ...van in België gelegen onroerende goederen...die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting...b)de andere dan onder a) bedoelde akten houdende verhuring...van in België gelegen onroerende goederen...Art.35.De verplichting tot aanbieding ter registratie van de akten...berust ondeelbaar:...6°.op de contracterende partijen ten aanzien van de...akten waarvan sprake in artikel 19...3°,b)...“(Wetboek Registratierechten).
Ga volledigheidshalve naar http://www.fisconet.fgov.be/

Indien de verhuurder zich dit recht NIET bij het huurcontract heeft voorbehouden en indien u niet uit het gehuurde wil gezet worden door de koper laat het contract dan zelf registreren en verhaal de helft van de registratiekosten op de verhuurder.