Pagina 1 van 1
Huuropzegvergoeding
Geplaatst: 25 jul 2009 21:56
door simonjo
Stel dat ik een huurcontract van 3j heb met ingang van 15 oktober 2008 en ik wil tegen eind oktober 2009 vertrekken.
1) Wanneer moet ik dan mijn opzeg geven? voor 1 augustus neem ik aan, met aug/sep/okt als opzegtermijn.
2) In voorkomend geval ben ik op de moment van vertrek reeds voorbij 1 jaar van het contract, moet ik dan 2 of 3 maanden huur als verbrekingsvergoeding geven?
3) Stel dat ik een andere huurder aanbreng, moet ik dan nog steeds die verbrekingsvergoeding geven?
Thanks, Jo
Geplaatst: 25 jul 2009 22:24
door Vandebos
1)het gaat hier om een contract van bepaalde duur, dan zijn de regels van een 3-6-9 niet van toepassing.
In theorie is zo een contract niet opzegbaar voor de drie jaar voorbij zijn, tenzij huurder en verhuurder specifieke maatregelen hebben afgesproken
2) Welke opzegregels werden specifiek in het contract beschreven? (klassiek is 3 maanden opzeg en 3 maanden wederverhuring) deze is dan geldig voor eender welk moment dat u opzegt.
3) dat hangt af van de verhuurder. U verbreekt een contract en een nieuw dient opgemaakt te worden. Daar komt werk bij kijken ( contracten, waarborgen, plaatsbeschrijvingen, affiches, keuren nieuwe huurders, registratie, eventuele afspraken met syndicus, ...) sommige zien de wederverhuring dan ook als een vergoeding voor deze onverwachte werken en ik kan hen geen ongelijk geven want er komt wel wat bij kijken.
Bovendien niet vergeten dat het hier om een contract van bepaalde duur gaat, tenzij er specifieke opzegmogelijkheden beschreven staan kan de verhuurder van u eisen dat de het contract gewoon wordt uitgedaan...
Geplaatst: 25 jul 2009 23:35
door simonjo
Het contract zegt:
2) Duur:
De verhuring geschiedt voor een termijn van 3j die aanvangt op 16 okt 2008 en verstrijkt op 15 okt 2011.
Bij het verstrijken van deze 3jarige termijn eindigt de huurovereenkomst evenwel slechts als 1 van beide partijen minstens 3 maanden voor de vervaldag per aangetekende brief een opzeg heeft betekend.
Als geen opzeg werd betekend, wordt de huurovereenkomst verlengd en geacht te zijn aangegaan voor een periode van 9j (te rekenen vanaf 16 okt 2008). Alsdan kunnen partijen de huurovereenkomst beeindigen mits naleving van de voorwaarden bedoeld in art 3&2 tot en met 3&5 van Boek III Titel VIII Afdeling II van het BW met als benaming 'Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder'
17) Verbreking op schade en last van de huurder:
Indien de huurovereenkomst ten haren last verbroken wordt, zal de huurder alle kosten, uitgaven en gerechtskosten voorspruitende uit of die zullen voortspruiten uit deze verbreking moeten dragen en tevens, buiten de reeds voor haar vertrek vervallen en niet betaalde huur, een vergoeding voor wederverhuring betalen gelijk aan een 3 maanden huur, verhoogd met haar deel in de belastingen over deze periode.
Geplaatst: 26 jul 2009 10:56
door scorpioen
Dit art. 17 geeft u niet het recht op de overeenkomst eenzijdig op te zeggen voor de termijn van drie jaar afgelopen is.
Best is met de eigenaar te gaan praten en tot een overeenkomst te komen.
scorpioen
Geplaatst: 26 jul 2009 11:50
door JohnD
Dit art. 17 geeft u niet het recht op de overeenkomst eenzijdig op te zeggen voor de termijn van drie jaar afgelopen is.
Klopt wel, maar bij dit citaat uit dat art.17 van de poster zijn kontrakt rijzen mijn haren weer ten berge en moet ik toch weer voor de zoveelste maal vaststellen dat er in kontrakten (en niet alleen in huurkontrakten) een volledige willekeur bestaat van wat er mag ingezet worden of niet en dat zoiets nog steeds niet strafbaar gemaakt word - een ongeldige melding - (m.a.w. de huurder in dit geval moet maar weten dat dit niet kan). Intimidatie noem ik dat.
Ik heb het dan over dit citaat
Verbreking op schade en last van de huurder:
Indien de huurovereenkomst ten haren last verbroken wordt, zal de huurder alle kosten, uitgaven en gerechtskosten voorspruitende uit of die zullen voortspruiten uit deze verbreking ....
Is het niet de vrederechter die beslist wie welke kosten moet dragen indien een zaak voor de vrederechter verschijnt ?? Dus weer zuivere grootspraak vanwege de verhuurder hier, waarbij de huurder dan weer denkt dat hij steeds zal moeten opdraaien voor de gerechtskosten. Het is toch de verhuurder niet die beslist in een gerechtszaak ?
Nogmaals, de dag dat zulke onjuiste en intimiderende vermeldingen die doelbewust dan nog wit op zwart worden aangehaald, bestraft worden zullen velen 2x nadenken vooraleer iets dergelijks vermeld word. Nu word zoiets als gewoon ongeldig beschouwd en de kous is af. Pech voor de ongeinformeerde huurder.
Geplaatst: 26 jul 2009 12:01
door Vandebos
John als huurder dien je zulke clausules juist met open armen te verwelkomen. Ze houden immers geen seconde stand in het vredegerecht en plaatsen de verhuurder enkel in een slecht daglicht..
Geplaatst: 26 jul 2009 12:08
door simonjo
Nog effe uitgevist wie de verhuurder is: een oudere dame vertegenwoordigt door haar schoonzoon die bij een mij welbekend notariskantoor werkt.
Dit verklaart wellicht de gebruikte terminologie en vorm/inhoud. Goochelen met termen en referenties waar een leek toch niet aan uit kan.
Lijkt mij inderdaad best om met de oudere dame in kwestie eens te gaan praten, schoonzoon is zoals ik van mijn dochter (huurder) verneem nogal kortaf.
Geplaatst: 26 jul 2009 12:15
door Vandebos
Inderdaad de beste oplossing.
Geplaatst: 26 jul 2009 20:46
door JohnD
John als huurder dien je zulke clausules juist met open armen te verwelkomen. Ze houden immers geen seconde stand in het vredegerecht en plaatsen de verhuurder enkel in een slecht daglicht..
Begrijp ik wel, maar ik dacht hier in feite aan de
ongeinformeerde huurder die denkt dat hij alles "no mather what" zal moeten betalen, dus ook sowieso die gerechtskosten.. want het staat toch wit op zwart op papier en de verhuurder of het immobureel zal het toch wel beter weten zeker (in die huurder zijn ogen toch want zij zijn de professionelen) ?
Geplaatst: 26 jul 2009 20:53
door JohnD
Nog effe uitgevist wie de verhuurder is: een oudere dame vertegenwoordigt door haar schoonzoon die bij een mij welbekend notariskantoor werkt.
Dit verklaart wellicht de gebruikte terminologie en vorm/inhoud. Goochelen met termen en referenties waar een leek toch niet aan uit kan.
Lijkt mij inderdaad best om met de oudere dame in kwestie eens te gaan praten, schoonzoon is zoals ik van mijn dochter (huurder) verneem nogal kortaf.
Je kan natuurlijk altijd een poging doen om "soft" te onderhandelen, maar als het er dan opaan komt wil ik je toch nu reeds de gouden tip geven dat als het niet lukt jij strikt gezien in het geheel niets te zien hebt met die schoonzoon indien hij niet in het kontrakt vermeld word. Jij kan dus nog meer kortaf zijn dan hem als het moet en zeggen dat jij met hem niets te zien hebt. Gebruik dit dan enkel als het moet.
Geplaatst: 26 jul 2009 21:00
door Vandebos
Tja, nu zou ik met zeker sarcasme kunnen terugvallen op de dooddoener "Elke burger wordt geacht de wet te kennen"?
Probleem is dat je geen wet kan maken die zegt dat een contract geen ongeldige passages mag bevatten. De wetgeving verandert zodanig snel op vele niveaus dat elk contract dan wel om de paar jaar eens herafgesloten zou moeten worden om aan de laatste kb's en cassatie uitspraken te voldoen.
Enige remedie? Die burger mondiger maken, hem wijzen op aanspreekpunten, in dit specifieke geval huurdersbonden bv, hem regelmatig een schop onder zijn g** verkopen om hem wakker te maken dat hij wel degelijk rechten heeft.
Dit forum helpt daar op zijn eigen manier bij..
Geplaatst: 26 jul 2009 23:35
door simonjo
De conclusie is dan dat:
- de huurder: 3 maanden opzeg moet geven, vb voor 1 aug om eind okt te vertrekken
- de verhuurder: recht heeft op 2 maanden verbrekingsvergoeding (wegens 1 jaar gehuurd op moment van verhuis)
- tenzij de huurder een nieuwe huurder aanbrengt, dan is er geen verbrekingsvergoeding te betalen
Juist?
Geplaatst: 27 jul 2009 02:16
door JohnD
De conclusie is dan dat:
- tenzij de huurder een nieuwe huurder aanbrengt, dan is er geen verbrekingsvergoeding te betalen
Juist?
Neen, het niet wenselijk achten van een verbrekingsvergoediengtng is een goodwill van de verhuurder. Strikt genomen kan hij die nog altijd eisen zelfs als je een nieuwe huurder aanbrengt. Indien de verhuurder akkoord is om geen schadevegroeding of verbrekingsvergoeding te verlangen als je een nieuwe huurder aanbrengt, laat dat dan schriftelijk bevestigen. En dit geld dan nog enkel voor 3-9 kontrakten en niet voor kontrakten met een vaste duur van 3 jaar, die dus niet opzegbaar zijn zonder expliciete en natuurlijk schriftellijk akkoord tussen partijen.
Geplaatst: 27 jul 2009 07:08
door Vandebos
1: neen, tenzij deze regeling zeer specifiek is omschreven in het huurcontract van bepaalde duur is een dergelijk huurcontract niet regulier op te zeggen. Dat is ook de bedoeling van een huurcontract van bepaalde duur: de garantie hebben dat zowel huurder als verhuurder gedurende die periode zeker zijn dat het pand niet kan opgezegd worden.
2: neen, wettelijke regels opzeg 3-6-9 zijn hier expliciet niet geldig
huurwet art 3 § 6
§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
huurwet art 3 §2- §5
§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W>
§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W>
3: zie john. niet eisen van vergoeding is een afspraak tussen beide partijen.
Kort gezegd, tracht af te spreken met de verhuurster, als dit niet lukt om welke reden dan ook zit je kennis vast aan het contract. Hij/zij kan altijd trachten de regeling in art 17 via het vredegerecht aan te vechten om zo via vonnis te mogen opzeggen met vergoeding; de kans is echter zeer klein dat dit zal worden toegestaan.