Geverfde muren: huurschade of niet?

[Diagoras]

Ik geef hieronder de feiten.
1. Per 1 januari 2019 gaat in het Vlaams Gewest een nieuw decreet in voege aangaande woninghuur.
2. In dit Vlaams Woninghuurdecreet staat een (niet-limitatieve?) lijst van schade die de huurder moet herstellen. Op blz. 82 staat: ‘De huurder moet herschilderen als hij moeilijk overschilderbare kleuren heeft gekozen’. Meer niet.
3. We ondertekenden de huurovereenkomst in april 2019. Het Vlaams Woninghuurdecreet is dus van toepassing op ons huurcontract.
4. In het huurcontract staat dat de huurwoning t.z.t. in oorspronkelijke staat moet worden achtergelaten.
5. We hebben met mondelinge toestemming van de verhuurder de muren geverfd in enkele lichte pasteltinten, niet meer dan één tint per ruimte, drie tinten in totaal. De gekozen verf is waterafwasbaar.
6. Een tot twee weken na onze intrek volgde een plaatsbeschrijving door een schade-expert. De muren waren toen al geverfd. We hebben foto’s van de woning met de door ons geselecteerde tinten.
7. We huurden het pand tot en met dinsdag 31 oktober 2023. Die middag 17:00 komt de verhuurder langs met de nieuwe huurder voor een laatste inspectie en sleuteloverhandiging. Op dit moment geeft de verhuurder te kennen dat het kleurenpalet in strijd is met het huurcontract en dat we alles wit hadden moeten verven. De eerdergenoemde schade-expert was ook ter plaatse en – zich beroepend op uitgebreide juridische ervaring – stelt dat er dus sprake is van huurschade. Ik stel hier vragen over, maar men verzekert mij dat ons schilderwerk en het niet wit schilderen van de muren huurschade is. Uiteindelijk komt men op een bedrag van €2000,- (naar beneden afgerond). Hiervoor wordt ter plaatse een document geschreven en door alle betrokken personen ondertekend.
8. Voornoemd document wordt níét ondertekend door mijn partner, met wie ik wettelijk samenwonend was/ben. Zij was er namelijk niet bij. De geblokkeerde rekening voor de huurwaarborg staat echter op haar naam, en zij heeft de huurwaarborg destijds betaald.
9. We kregen vooraf geen notificatie aangaande schilderwerk en dat de muren wit achtergelaten moeten worden omdat de door ons gekozen kleuren onacceptabel zouden zijn. Mijn suggestie om diezelfde week de nieuwe huurder te helpen met schilderen werd terzijde geschoven.
10. De €2000,- zou voor de nieuwe huurder zijn om nieuwe verf te kopen. Deze was reeds van plan de muren te schilderen en had al materiaal aangeschaft.
11. Uit verschillende bronnen verneem ik dat per januari 2019 van huurders níét geëist kan worden dat de muren herschilderd worden, behalve als de gekozen kleuren bont en moeilijk overschilderbaar zijn. Een duidelijke grondtekst blijft doorgaans echter achterwege.

Vragen:
1. Is er wel echt sprake van huurschade, en waaruit volgt nu precies dat ons schilderwerk (of gebrek daaraan) huurschade is?
2. Hadden wij niet vooraf geïnformeerd moeten worden over het gegeven dat de verhuurder ons lichte en bescheiden kleurenpalet onacceptabel vond, zodat we tijdig konden beginnen met herschilderen?
3. Is het correct dat het bedrag van €2000,- naar de nieuwe huurder moet gaan voor het door hem uit te voeren schilderwerk?
4. Moet mijn partner het door de schade-expert geschreven document over de huurschade als nog mede ondertekenen om het geldig te maken?

[Diagoras]

In het Vlaams Woninghuurdecreet staat dat de huurder verantwoordelijk is voor zogeheten ‘kleine herstellingen’, die staan vermeld in een niet-limitatieve lijst. Over schilderwerk lezen we hier uitsluitend het volgende: ‘Het schilderwerk in goede staat onderhouden (vegen, vuil, vetplekken, tekeningen,… verwijderen en schade aan de muur (putten, gaten,…) herstellen). Kleurverschil door meubels of kaders valt niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder. De huurder moet herschilderen als hij moeilijk overschilderbare kleuren heeft gekozen’ (blz. 82). Van moeilijk overschilderbare kleuren was/is in het betreffende appartement gelegen te Willaard 15 geen sprake. Dat de geest van de tekst is, dat het moet gaan om onredelijke kleuren, blijkt uit het volgende punt over behang: ‘het behangpapier in goede staat onderhouden (vegen, vuil, vetplekken, tekeningen,… verwijderen). Kleurverschil door meubels of kaders valt niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder. De huurder moet opnieuw behangen als hij onredelijke kleuren heeft gekozen.’

Natuurlijk staat niet elke denkbare kleine herstelling in de lijst. Aan het begin ervan, op blz. 81, staat dan ook: ‘Herstellingen die niet op de lijst staan, moeten toebedeeld worden aan de huurder of de verhuurder volgens het algemene verdelingsprincipe van artikel 26 van het Vlaams Woninghuurdecreet’.

Artikel 26 luidt als volgt: ‘Onderhouds- en herstellingsplicht huurder: De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen [en die staan in de niet-limitatieve lijst]. Daarnaast moet de huurder instaan voor enerzijds de herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of met een gebruik als een goede huisvader en anderzijds voor de herstellingen die nodig zijn door een tekortkoming aan zijn meldingsplicht bedoeld in artikel 28, §2, tenzij hij aantoont dat de verhuurder zonder melding tijdig kennis had van de nodige herstellingen. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn echter ten laste van de verhuurder.’ Bij de meldingsplicht gaat het bijvoorbeeld om lekkage.

Met andere woorden, de huurder is verantwoordelijk voor ‘1. kleine herstellingen; 2. herstellingen die nodig zijn door het verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder; 3. herstellingen die nodig zijn omdat de huurder zijn meldingsplicht niet is nagekomen (tenzij die kan aantonen dat de verhuurder toch op de hoogte was van de nodige herstellingen) (blz. 37). Partijen kunnen in het huurcontract de verantwoordelijkheid van de huurder beperken of uitsluiten, maar niet verhogen. Uitzonderingen zijn mogelijk, maar slechts in het voordeel van de huurder.

Uit het decreet volgt niet dat de huurder verplicht is om lichte, redelijke kleuren te overschilderen. Als ik de diverse bronnen mag geloven, is er inmiddels ruimschoots voldoende jurisprudentie om deze conclusie te staven.

Ben ik abuis?

[Thomas_A]

In de wetgeving kan je moeilijk een lijst met toegestane kleuren en tinten verwachten.

De geest wat bedoeld wordt is duidelijk. Indien jullie er niet uit geraken zal een rechter de wet moeten interpreteren.

[Franciscus]

Staan in de ingaande plaatsbeschrijving jullie kleuren al vermeld.

Heb ik ook meegemaakt living en keuken in rood.
Toilet in knalgroen
eerste slaapkamer plafond inclusief paars.
tweede slaapkamer donkerblauw en één muur zwart behangpapier met witte blokjes.

Alles geschilderd in neutrale witachtige tinten. En dat zo in de plaatsbeschrijving gezet die werd 'goedgekeurd' .

Woon er nu toch al enkele jaartjes en eigenaars komen jaarlijks wel een klapje doen.
Hebben nog nooit een negatieve opmerking gemaakt.

Persoonlijk denk ik niet dat VR veel problemen zal hebben met wit en of neutrale die ik heb gebruikt RAL nr van de gebruikte kleuren zijn vermeld op plaatsbeschrijving.

[Lanox]

Wat heeft u juist ondertekend in punt 7? Enkel aanvaarding van de uittredende toestand, of errkenning dat er huurschade is?

[Diagoras]

Staan in de ingaande plaatsbeschrijving jullie kleuren al vermeld.

De intredende plaatsbeschrijving is opgesteld op 18 april, en toen bewoonden wij het appartement al ruim twee weken. Op dat moment waren de muren in pasteltinten. Die staan vermeld en gefotografeerd in de plaatsbeschrijving, die uitdrukkelijk is gelezen en goedgekeurd en vervolgens ondertekend. Dit neemt niet weg dat de verhuurder dit kan aanvechten door te bewijzen dat de muren oorspronkelijk wit waren. Het is maar hoe ver je hierin wil gaan.

[Diagoras]

Wat heeft u juist ondertekend in punt 7? Enkel aanvaarding van de uittredende toestand, of errkenning dat er huurschade is?

Ik heb alleen ondertekend. Ik deed dit onder druk van een professionele verhuurder die duidelijk zei waar het op stond en een professionele schade-expert die al even duidelijk was. Er werd gedreigd met het inschakelen van een professioneel schildersbedrijf met een kost van €25,- per vierkante meter, wat een totaalbedrag van €5000,- met zich mee zou brengen. De schade-expert heeft de woning namelijk opgemeten en berekende de totaalprijs ter plaatse. De nieuwe huurder mocht kiezen: ofwel herschilderen door een professioneel bedrijf, ofwel zelf herschilderen. Zelf herschilderen betekende €11,- per vierkante meter. Naar beneden afgerond kwam de schade-expert zodoende op €2000,-. Dit geld is voor de nieuwe huurder als vergoeding.

Overigens had de nieuwe huurder reeds verklaard dat hij de woning toch al wilde herschilderen, en hij had al materiaal gekocht. Maar dit terzijde.

Wat ik ondertekende, was dat ik en mijn partner enerzijds en de verhuurder anderzijds tegensprekelijk overeenkomen dat er huurschade is voor €2000,-. Mijn partner was er niet bij en ondertekende niet.

Ik vroeg uitdrukkelijk of dit nu zo moest, en dat werd uitvoerig bevestigd, dus ik leek geen keus te hebben. (Eerlijk gezegd was ik tegen die tijd ook echt uitgeput en gestrest van de verhuizing.) Ik zou kunnen aanvoeren dat ik tekende onder druk op een moment van zwakte.

[Franciscus]

U hebt getekend ... hoe gaat u bewijzen dat u onder druk stond?
Quid dat uw partner niet heeft getekend die is dus niet gebonden maar voor u is het iets juridisch gecompliceerder.

[Diagoras]

U hebt getekend ... hoe gaat u bewijzen dat u onder druk stond?
Quid dat uw partner niet heeft getekend die is dus niet gebonden maar voor u is het iets juridisch gecompliceerder.

Goed punt.
1) Ik heb getuigen die kunnen bevestigen dat het een erg vermoeiende, stresserende situatie was.
2) Ik heb de afspraak (tijd en plaats) voor bovenstaande ontmoeting zwart op wit gekregen. Dit in combinatie met punt 1.
3) Ik kan een en ander schriftelijk nog eens vragen ter bevestiging.
4) Voornoemde bedragen heb ik schriftelijk bevestigd gekregen. Dat dit tot stress leidt, is aannemelijk.
Het zal wel een lastige kwestie blijven, daar ben ik me van bewust. Ik ga erover nadenken.

Overigens zou het vreemd zijn dat je een niet-bestaande situatie kunt erkennen. Iemand zou nu een brief voor je kunnen opstellen waarin diegene 'bekent' dat diegene je auto kapot maakte, terwijl er helemaal geen auto en autoschade is. Als in die brief staat dat je €1000,- compensatie krijgt voor de autoschade, is die persoon dan ondanks alle ficties verplicht €1000,- te betalen?

[Thomas_A]

1) Ik heb getuigen die kunnen bevestigen dat het een erg vermoeiende, stresserende situatie was.
2) Ik heb de afspraak (tijd en plaats) voor bovenstaande ontmoeting zwart op wit gekregen. Dit in combinatie met punt 1.
3) Ik kan een en ander schriftelijk nog eens vragen ter bevestiging.
4) Voornoemde bedragen heb ik schriftelijk bevestigd gekregen. Dat dit tot stress leidt, is aannemelijk.

Dit zijn allemaal factoren die los staan van de tegenpartij.

Als ik onder druk sta van het werk en ik kom nadien uw auto kopen, kan ik hier toch ook niet op terugkomen omdat ik onder druk stond. Wel als u anders met een hamer op mij gaat kloppen als ik niet teken.

U kan het altijd via de vrederechter proberen.

Puur op basis dat de muren niet wit zijn maar andere neutrale kleuren, gaf ik u veel kans. Nu is het moeilijk voor de vrederechter om in te gaan tegen een overeenkomst die al gemaakt is.

[Diagoras]

Puur op basis dat de muren niet wit zijn maar andere neutrale kleuren, gaf ik u veel kans. Nu is het moeilijk voor de vrederechter om in te gaan tegen een overeenkomst die al gemaakt is.

Bedankt voor de input.