JuridischForum.be

Hallo,

Probleem 1: De huurder heeft zijn contract nooit schriftelijk opgezegd, hij had wel een nieuwe kandidaat huurder maar die ging het gehuurde goed pas overnemen 3 mnd. later, ex. huurder heeft voor de laatste maal betaald in maart, nieuwe huurder heeft het overgenomen vanaf juli, dus 3 mnd geen huur.

Probleem 2: huurder had renovatie werken uitgevoerd (keuken geïnstalleerd) in ruil voor een bescheiden huishuur, maar daar is niets van op papier gezet (mondelinge afspraak). Hij eist nu om vergoed te worden voor de uitgevoerde werken, terwijl er in het contract staat dat: "Behoudens andersluidende overeenkomst zijn deze zonder vergoeding verworven"

Probleem 3: de tuin was bij aanvang van het contract voorzien van een mooi gazonnetje, bij het verlaten van het gehuurde goed was de tuin één grote wildernis, het gras stond een halve meter hoog en er stonden verwilderde struiken/bomen in.
Er was op twee plaatsen waterschade van een lekkend dak en de huurder had dit nooit gemeld, zodat de schade voorkomen had kunnen worden.
Het slot van de achterdeur is defect door poging van inbraak of vandalisme, ook dit heeft hij nooit gemeld of hersteld, terwijl het contract vermeld dat de huurder instaat voor kleine herstellingen.

Nu zegt de huurder dat hij bij de huurdersbond is geweest en dat ik in overtreding ben omdat ik het pand verhuurd had zonder verwarming (Gaskachel) en zonder ingerichte keuken.

Ik heb hem al laten oproepen bij de vrederechter in verzoening, maar we zijn er niet uitgeraakt.

Kan er iemand mij adviseren wat ik nog kan ondernemen zonder al te veel kosten.
Sta ik sterk in mijn schoenen ?
Alvast bedank.

probleem 1:

Een opzegging door huurder dient niet schriftelijk te gebeuren; beide partijen kunnen deze in onderlinge overeenkomst mondeling afspreken. Het veiligste voor iedereen is natuurlijk een AS...

Als de huurder een andere huurder vind die voor u acceptabel is dan wordt de opzegperiode ingekort tot op het ogenblik waarop deze nieuwe huurder het pand betrekt.

Als die nieuwe huurder het pand pas kan betrekken na 3 maanden, dan is de oude huurder voor die drie maanden u huur schuldig. U kan als dit effektief in geding komt dus de rechter verzoeken om de huurder te veroordelen tot het betalen van die drie maand huur.

probleem 2:

Dom geweest lang beide kanten, er bestaat zoiets als een renovatie huurcontract waarin je perfect deze afspraken kan maken. Vergelijk de huurprijs die u vroeg met deze van panden in de omgeving, dat kan helpen als argument.

Wie betaalde de materialen? (keuken, cement, bekabeling en bebuizing)
Uw clausule betreffende verworven wijzigingen is geldig, doch tracht deze zo uitvoerig mogelijk te belichten mocht het tot een geding komen.

Art. 8 huurwetgeving:

Art. 8. <W> De partijen kunnen te allen tijde schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het gehuurde goed bepaalde werken uit te voeren, die door de verhuurder moeten worden verricht. Zij moeten de termijn bepalen waarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd.
In dit geval kan van artikel 2 worden afgeweken op voorwaarde dat de voorgenomen werken er toe strekken het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van dat artikel, dat deze werken precies omschreven worden, dat de aanvang voor de werken binnen een redelijk tijdstip is bepaald en dat geen huurgelden verschuldigd zijn tijdens de overeengekomen duur ervan, met dien verstande dat deze duur niet korter mag zijn dan degene die redelijkerwijze noodzakelijk is om ze uit te voeren.
Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode die meer dan negen jaar kan bedragen, af te zien van het recht aan de huurovereenkomst een einde te maken of van het recht de herziening van de huurprijs te vragen, of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden.
Na beëindiging van de werken wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering ervan op tegenspraak.

Probleem 3:

Ongeacht wat in het huurcontract staat zeg de wet zeer duidelijk dat de huurder geacht wordt het pand als een goede huisvader te beheren.

Art. 627. BW

De gebruiker en hij die een recht van bewoning heeft, moeten als een goed huisvader genieten.

Een lekkend dak niet melden schendt dit principe.

De tuin niet onderhouden schend dit principe eveneens. er zijn voldoende arresten bij cassatie die de tuin en andere aanhorigheden deel laten uitmaken van wat onder de grondwet onder de term woning valt. Onderhoud tuin dient dus niet specifiek in het contract vermeld te staan.
(zoek nog terug naar de arresten hier op het forum, als ik ze terugvindt zal ik ze in een apparte post plaatsen..)

Voor het slot kan hij eventueel overmacht aanhalen, als het door anderen beschadigd is. Dan vallen de reparatiekosten op u. (ik zeg erbij eventueel..)

Probleem 4:

Het niet mogen verhuren van een pand zonder verwarming en keuken.

Aangezien u niet uitweid over de gaskachel is het moeilijk hierover te oordelen.

Keuken: langs de ene kant, bijkomend op de huurkorting, vergoed willen worden voor het plaatsen van de keuken en langs de andere kant klagen dat er geen was zal de vrederechter toch eventjes nopen zijn wenkbrauwen te verbergen achter zijn pruik...

Ofwel erkent hij dat hij de keuken zoals afgesproken ging plaatsen ofwel vraagt hij een verbreking van het contract wegens het ontbreken van een keuken... wat moeilijk is geworden aangezien hij ze zelf heeft geplaatst...


Wat kan u nog doen?

Hem voor de vrederechter dagen in geding.

Staat u sterk in uw schoenen? Op een aantal punten zeker.

Onderhoud pand.(heeft u foto's van de schade door lekken, tuin, slot, etc etc?, bestekken en onkosten nota's van reparaties?)

Betalen huur voor overgangsperiode.

Vrijgave waarborg voor achterstallen.

Het vragen van het verbreken van een contract terwijl hij er al uit is (ontbreken verwarming, keuken) of schadevergoeding is nogal moeilijk. Bovendien had hij de woningdienst kunnen inschakelen voor een rapportage.

Art 2 huurwet:

Art. 2. Staat van het gehuurde goed.
(§ 1.) Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. (Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.); <W>
Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.
(De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.
(De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd.) <W>
Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden nier zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.) <W>
(§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.) <W>

Plaatsen keuken in ruil voor huurkorting niet op papier vastleggen is moeilijk "slim" te noemen, maar als u de fakturen van aankoop materiaal kan voorleggen bv. staat u hier ook alweer wat sterker.
Idem als u een prijsvergelijking van huurgelden in de wijk kan maken.

Hopelijk helpt dit u verder?

Hallo VDB,

Bedank voor de snelle reactie, ik had het bericht gelanceerd voor ik met vakantie vertrok, vandaar dit late tegenbericht.

Ja dom, ik weet het, we hadden dit in vertrouwen afgesproken.
Hij heeft de keuken volledig zelf betaald, maar het stelt niet veel voor hoor, een paar kastjes met spoelbak, een losstaand gasfornuis & koelkast
, allebei tweedehands, waarde ik schat +/- 1000 a 1500 Euro voor de volledige keuken.

Hem voor de vrederechter dagen in geding, kan ik daar best een advocaat voor nemen of het zelf doen ?

Groetjes

Allebei.

Het opstellen van een 1344bis/septies is niet byzonder omslachtig en zoals gemeld op een aantal punten staat u sterk.

Het enige vervelende punt is het niet opnemen van de verrichte werken in een schriftelijke akkoord, maar de andere punten tja die liggen vast bij wet.

Bovendien kan u aantonen dat de huurder een korting kreeg voor de uitgevoerde werken. Heeft u toevallig nog de huurovereenkomst met de vorige huurder en de prijs die hij betaalde? Deze kan eventueel dienen als indirekt bewijs.

U kan ook eerst een oproep in verzoening plannen, kijken of hij komt opdagen met een advocaat of niet en dan eventueel voor verder geding, indien nodig er zelf één in de arm nemen. Ik heb dergelijke gedingen reeds zelf afgehandeld zonder advocaat, maar ja dan is het wel voor mezelf natuurlijk.. ook als het zou mislopen.. (houd hout vast)
Als je wat hulp wil met een verzoekschrift mag je me steeds een pb'tje sturen.

Ik heb hem al laten oproepen bij de vrederechter in verzoening, maar we zijn er niet uitgeraakt (zie mijn eerste oproep), hij was alleen, zijn advocaat was op vakantie zij hij.
De vrederechter heeft eerst naar beide verhalen geluisterd en vroeg dan of we bereid waren te verzoenen, ik zij ja, huurder zij neen, ik eis mijn volledige waarborg terug en vergoed te worden voor de uitgevoerde werken.
Zou het nuttig zijn lid te worden van de eigenaarsbond en het conflict eerst eens te bespreken met hun jurist ?

je kan ook een abonnement nemen op test aankoop. Ze hebben een degelijke juridische afdeling.

Verdedigt Testaankoop niet meer de belangen van de consument (huurder) ?
Zou ik best een verzoek tot een geding indienen of wachten wat hij gaat ondernemen ?

testaankoop verdedigt de belangen van zijn abonnees, ik heb reeds herhaaldelijk van hun juridische afdeling gebruik gemaakt en het me tot op heden nooit beklaagd..

Als u niet achter die waarborg en de achterstal zit kan u het initiatief aan hem overlaten. Anders zou ik niet langer dan tot na het zomerverlof wachten, dan kan de vrederechter alleen maar vragen waarom u dit heeft laten aanslepen?

Hallo VDB,

In je eerste bericht zij je dat er zoiets als een renovatie huurcontract bestaat, waarin je perfect deze afspraken kan maken, weet jij waar ik zoiets kan vinden of downloaden, nu gebruik ik het huurcontract van de federale overheidsdienst financiën dat je online kan invullen & laten registreren.

Groetjes

Geachte Pacco,

als u mij uw email ter kennis brengt, zend ik u een exemplaar

Ignace