JuridischForum.be

Hallo,

ik heb een huurcontract van 1 jaar afgesloten, maar wens er eerder uit te gaan. Ik heb eind mei een brief gestuurd naar de eigenaar om erin te blijven tot eind augustus (dus zeker dat we het 3 maanden op voorhand lieten weten). Hierover had de eigenares me 2x mondeling gezegd om hiermee akkoord te gaan, maar dat ze na overleg met het immokantoor dat als tussenpersoon optrad me een aangetekende brief ging sturen hieromtrent.

Vandaag gebeurd er het volgende:
- ik haal de aangetekende brief op en hierin staat het volgende: "...u hebt een huurcontract met vaste duur van 1 jaar ondertekend . U kan deze dus niet beëndigen voor het einde van dit jaar. Ik ben echter wel bereid om hierin tegemoet te komen. U betaalt de huur verder tot het ogenblik dat er een nieuwe huurder zijn intrek neemt in het appartement en u betaalt tevens alle kosten voor wederverhuring door Immo X en de opstelling van de officiële plaatsbeschrijving door de expert en/of alle andere kosten die mij te beurt vallen door de vroegtijdige beëndiging van deze overeenkomst. Indien u met bovenvermelde voorwaarden akkoord gaat, ben ik bereid om de huurovereenkomst voortijdig te beëndigen zoals door u gevraagd....."
- bij het thuiskomen vanavond stond er voor de deur een bord met "Te huur" van het immokantoor waarmee de eigenares werkt.
- dit appartement is reeds op verschillende websites terug te vinden met een LAGERE huurprijs vermeld dan hetgeen ik momenteel betaal.

Nu heb ik hier de volgende vragen over:
- is ze wel correct dat ik het contract niet kan verbreken? In het contract staat dat dit wel te verbreken is via de huurder mits inachtname van een opzeggingstermijn van 3 maanden en dat er dan recht is op een vergoeding van 3 maanden.
- Is het wettelijk dat ik de huur dien verder te betalen indien er na eind augustus geen nieuwe huurder gevonden zou zijn? De 3 maanden schadevergoeding is toch gelijk aan de opzegtermijn van drie maanden? Een dergelijk regeling bij verbreking staat niet in het contract vermeld.
- ben ik dan ook verplicht de kosten gemaakt door het immokantoor, de expert voor de plaatsbeschrijving en andere kosten te betalen?
- Wat zou er nog kunnen verstaan worden onder “alle andere kosten die mij te beurt vallen door de vroegtijdige beëndiging van deze overeenkomst”?
- Ben ik veplicht om met het immokantoor van de eigenares te werken of mag ik met een ander immokantoor of zelfstandig een nieuwe huurder zoeken?

Johan

Een huurcontract van vaste duur is juist dat, eentje van vaste duur. Als je je contract verder naleest zal je zien dat de opzegregels slaan op de wetten die zijn voorbehouden voor huurcontracten van langer dan drie jaar, de klassieke 3-6-9.

Art 3 §6 van de huurwetgeving zegt immers duidelijk:

§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.

§2 tot en met §5

§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W>
§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W>

Bij het niet vinden van een nieuwe huurder kan de verhuurster u effectief verplichten te blijven betalen voor het pand tot het einde van uw contract. Belangrijk is wel dat u bij een moeilijke herverhuur de opzegtermijn van uw 1 jarig contract niet uit het oog verliest, u moet dit immers met een aangetekend schrijven drie maanden voor het vervallen ervan beindigen met een opzegging van drie maanden. (wet van 13 april 1997 art 6,°8 en art 15.)

kosten van herverhuur zijn hoogstwaarschijnlijk:

- helft kosten opmaak intredende plaatsbeschrijving nieuwe huurder.
- commissie van immokantoor om pand opnieuw te verhuren. (meestal 1 maand huur)

Ik zou wel een kopie van het contract met het immokantoor vragen zodat u zijn commissies kent. Daar heeft u wel recht op als de kosten van herverhuur aan u worden doorgerekend.

Bent u verplicht die kosten te betalen? Neen, maar dat is de overeenkomst die u wordt aangeboden om vroegtijdig en zonder te betalen tot het einde het pand te mogen verlaten...

Het is de verhuurder die bepaald hoe zijn pand verhuurd wordt.

Ik raad je aan het pdf document huurwet 0708.pdf af te halen uit de link hieronder. Dit is een document verspreidt door FOD justitie dat de Belgische huurwet zo verstaanbaar mogelijk tracht uit te leggen. (en waarin ze goed geslaagd zijn)

In het contract staat dat dit wel te verbreken is via de huurder mits inachtname van een opzeggingstermijn van 3 maanden en dat er dan recht is op een vergoeding van 3 maanden.
- Is het wettelijk dat ik de huur dien verder te betalen indien er na eind augustus geen nieuwe huurder gevonden zou zijn? De 3 maanden schadevergoeding is toch gelijk aan de opzegtermijn van drie maanden? Een dergelijk regeling bij verbreking staat niet in het contract vermeld.
Johan

Een klassieke clausule in contracten van korte duur is dat de huurder kan opzeggen met een opzegtermijn èn het betalen van een schadevergoeding.
Lees je contract goed na.
Als dit zo'n clausule heeft heeft de eigenaar wel degelijk recht op een vergoeding van drie maanden huur, naast de opzegtermijn die moet gerespecteerd worden.

scorpioen

Excuses, uit het oog verloren dat de regels voor opzeg van een contract van vaste duur voor een huurder wat flexibeler zijn dan voor een verhuurder in dezelfde situatie.

Maar dan zal de verhuurster/immo kantoor in dit geval toch moeten kiezen:

- of opzeg met 3 maanden vergoeding aanvaarden,

- of het voorstel dat ze hebben gedaan.

Uit het voorstel van het immokantoor meen ik toch te mogen afleiden dat ze weinig vertrouwen hebben in de wijze waarop de opzeg geregeld wordt in hun contract van vaste duur. (wat natuurlijk moeilijk te beoordelen valt zonder de opzegclausule onder ogen te hebben..)

JuridischForum.be

1-jarig huurcontract vroeger verbreken

1-jarig huurcontract vroeger verbreken

Re: 1-jarig huurcontract vroeger verbreken