Volledige indexering ondanks D-attest EPC

[SoetkinM]

Hallo, ik zit met een vraag. Mijn verhuurder heeft nog nooit geïndexeerd, tot we onlangs verwittigd werden dat de huur dit jaar wel zou geïndexeerd worden.
Nu is het huurcontract net 10 jaar oud, net als het EPC-attest, dat 10 jaar en 1 maand oud is. Voor zover ik begrijp, is dit attest na 10 jaar niet meer geldig en zou er dus sowieso al niet mogen geïndexeerd worden. Daarnaast is het attest een D, wat mijne inziens zou betekenen dat, indien het attest toch nog zou geldig zijn, er slechts voor de helft mag geïndexeerd worden.
De verhuurder kwam echter met de uitleg dat, aangezien ze in 10 jaar nog nooit geïndexeerd heeft, ze ervoor kiest de index van 2022 aan te rekenen, wat dus valt vóór de maatregel waar er niet af beperkt mag geïndexeerd worden voor huurwoningen met een slechte EPC-score of ontbrekend EPC-attest.
Mijn vraag luidt dus als volgt: is dit een correcte manier van handelen of is dit je reinste foefelarij op toch te kunnen indexeren op een onwettige manier?

[Thomas Morus]

Waarom noemt u een verhuurder die 10 jaar lang niet heeft geïndexeerd een foefelaar?
Het geschenk dat hij u tijdens die 10 jaar heeft gegeven hebt u definitief verworven!!!! Hij kan niet met terugwerkende kracht vorderen.
Bovendien indexeert hij niet voor het afgelopen jaar. Weer een geschenkje. Hij zou 50 percent kunnen indexeren maar doet het niet.

[SoetkinM]

Dag Thomas, nergens beweerde ik dat ik niet gelukkig of dankbaar ben/was met het feit dat er al 10 jaar niet geïndexeerd is. Dit is naast de kwestie, net zoals het naast de kwestie is dat als het binnen regent, het antwoord kwam “ja maar ik heb nog nooit geïndexeerd”, of als de muren afbrokkelden door het opstijgend vocht, dezelfde respons werd gegeven “ja maar ik heb nog nooit geïndexeerd”, waarna de problemen niet verholpen werden. Aangezien dit niets te maken heeft met de huidige kwestie waarover ik graag wat meer info zou hebben, heb ik dit ook bewust niet vermeld in mijn oorspronkelijke post. Dat geschenk waarover u spreekt is dus een medaille met een keerzijde. Maar dit terzijde dus. Iemand wel een duidelijk antwoord op mijn vraag?

[Thomas Morus]

". of als de muren afbrokkelden door het opstijgend vocht, dezelfde respons werd gegeven “ja maar ik heb nog nooit geïndexeerd”, waarna de problemen niet verholpen werden. Aangezien dit niets te maken heeft met de huidige kwestie waarover ik graag wat meer info zou hebben, heb ik dit ook bewust niet vermeld in mijn oorspronkelijke post. Dat geschenk waarover u spreekt is dus een medaille met een keerzijde.."

Wat heeft dat nu met de indexering te maken??
Dit is een totaal ander probleem en beïnvloedt het antwoord op de vraag geenszins.
Als de woning niet aan de normen voldoet moet u dat probleem rechtstreeks aanpakken en niet gaan marchanderen over indexering. Zo werkt het niet.

[SoetkinM]

U snapt mijn redenering volledig! Dit doet niets terzake ivm de indexering, daarom ook, dat ik er niet over begonnen ben in mijn oorspronkelijke post, zoals ik daarnet al aanhaalde. Daarom ook dat het totaal niet gaat over marchanderen, enkel een zeer objectieve vraag: is deze redenering van de verhuurder correct of niet?

[Thomas Morus]

Voor woningen met een EPC-label D mag de indexering tot 30 september 2022 volledig worden doorgerekend. Vanaf 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 mag de indexering maar voor 50% worden aangerekend.

https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en- ... l-d-e-en-f

[SoetkinM]

Dankjewel, deze informatie had ik ook al gevonden. Omdat ik nergens meer info vond over indexprijzen hanteren van voorgaande jaren, was mijn vraag daarom of het een correcte redeneringswijze is om in 2023 de indexering van 2022 door te voeren. En al zeker of dit mag indien het EPC-attest dateert van maart 2013.

[Thomas Morus]

Nergens lees ik een verbod om dat te doen. Nergens staat dat het de meest recente verjaardag moet zijn.
Indien wel dan zou dat betekenen dat de wetgeving retroactief werkt. Wat normaal gezien niet kan in B wetgeving.

De beperkingen zijn:
- indexatie kan enkel berekend worden op een verjaardag van het contract
- er kan maximum drie maanden achterstal gevorderd worden

[NatD]

De discussiepunten hierboven daar gelaten, denk ik dat er sowieso niet geïndexeerd mag worden. De geldigheidsduur van het EPC attest is verstreken na 10 jaar, dus er is geen geldig EPC attest. Als dat er niet is, mag er met die bijzondere maatregel niet geïndexeerd worden.

Het hangt er dus maar van af wanneer juist de verhuurder gevraagd heeft om te indexeren en wanneer juist het EPC attest verstreken is. Stel dat EPC verstreken is in maart en verhuurder vraagt om te indexeren in april, dan mag het niet. Verhuurder kan uiteraard een nieuw EPC attest aanvragen en vanaf dan wel indexeren volgens het label dat het krijgt ...

[LennieK]

ze mag de indexering van 2022 toepassen, omdat ze het zogezegd vergeten is toen, maar ze mag maximaal 3 maanden terug keren. Dus, nu zijn we mei, ze mag nog vragen dat je het verschil bijpast voor de maanden feb-maart en april

[Thomas Morus]

ze mag de indexering van 2022 toepassen, omdat ze het zogezegd vergeten is toen, maar ze mag maximaal 3 maanden terug keren. Dus, nu zijn we mei, ze mag nog vragen dat je het verschil bijpast voor de maanden feb-maart en april

Inderdaad. Dat was ook mijn visie.
Met terugwerkende kracht verbieden om te indexeren dat gaat niet. Het zou nogal wat rechtsonzekerheid creëren.
Voor oktober vorig jaar was er geen EPC verplichting om te mogen indexeren. Voor de periodes van voor die datum kan het dus wel dat indexeren. De enige beperking zijn de drie maanden.