Een kennis van ons baat een restaurant uit. In zijn huurcontract staat ook de tuin vermeld die benut wordt als tuinterras. In het huurcontract stond ook dat er nog een bijlage volgde, waarover dat zou gaan wist mijn kennis niet, maar hij tekent het contract omdat hij het gunstig gelegen pand niet wil laten schieten; uiteraard niet verstandig van hem. In de bijlage die hij enkele maanden later kreeg stond dat zijn huurder een stuk van de tuin wil afsluiten voor eigen doeleinden, meer bepaald het stuk dat grens aan het huis ernaast dat ook zijn eigendom is. Uiteindelijk verkoopt hij dat huis, samen met het stuk tuin dat hij terug genomen heeft van zijn huurder. Die koper zit niet stil en begint nu dat stuk grond af te bakenen met alle negatieve commerciële gevolgen voor mijn kennis. De grootte van de tuin die mijn kennis huurt staat niet beschreven, maar hij kan met foto’s wel aantonen dat hij sinds de ondertekening van het contract de ganse tuin benut.
Mijn inziens is het niet wettelijk een contract te laten tekenen met daarin een nog onbekende bijlage die van alles kan inhouden. En zeker niet als de inhoud ervan ingaat tegen de belangen van de huurder. Wat denk jij?
Wat staat dan wel beschreven in het huurcontract als oppervlakte die gehuurd wordt? Over welke tijdlijn spreken we hier: huurcontract, bijlage, gebruik tuin, verkopen pand, grond afbakenen, … ?
Heeft de huurder al eens schriftelijk aangegeven niet akkoord te zijn met de bijlage of de oppervlakte die hij zou huren?
Is het restaurant en tuin 1 perceel en het huis met tuin ernaast een ander perceel?
Heeft de huurder al eens schriftelijk aangegeven niet akkoord te zijn met de bijlage of de oppervlakte die hij zou huren?
Is het restaurant en tuin 1 perceel en het huis met tuin ernaast een ander perceel?
Thomas_A bedankt voor de reactie.
In het huurcontract staat niets over de oppervlakte van de tuin, wat de verhuurder doelbewust nagelaten heeft. Wat de huurder wel kan bewijzen met foto’s is hoe de tuin eruit zag in het begin van de verhuring en tot op enkele weken terug (ze huren nu al 3 jaar als ik me niet vergis), we zien dan een 3 meter hoge muur die de tuin scheidde met de tuin ernaast (wat tot voor kort nog eigendom was van de verhuurder). De verhuurder had toen, zo goed als zeker, al het plan opgemaakt om na de ondertekening van het huurcontract een bijlage op te maken waarin het stuk van de tuin dat ligt tegen de tuin van het huis ernaast, zijn huis dus, niet mee te verhuren, zodat hij dat mee kon verkopen aan degene die zijn huis zou kopen.
En ja, het restaurant en tuin zijn één perceel, en het huis met tuin ernaast dat nu verkocht is ook één perceel, en zoals ik al zei, beide waren gescheiden door een 3 meter hoge muur (foto’s bewijzen dat). Het domme van mijn kennis is dat hij in goed vertrouwen een huurcontract ondertekende waarin staat dat er nog een bijlage komt zonder te weten waarover die zal gaan, en het smerige van de verhuurder is dat hij daarin een deel terugneemt van wat hij verhuurt. Hij heeft zijn huurder als het ware een blanco cheque laten ondertekenen.
Er is al veel advocaterij aan te pas geweest, maar tot hiertoe zonder resultaat. De nieuwe eigenaar van het huis ernaast zegt dat hij niets onrechtmatigs doet en betaald heeft voor wat hij nu als het zijne beschouwt en het stukje tuin meeneemt in de aan gang zijnde verbouwingen (hoewel hij nog geen bouwvergunning heeft).
De huisbaas heeft zijn huurder met voorbedachten rade bedrogen, en er zijn meerdere zware nadelige gevolgen voor mijn kennis door het afpakken van dat stukje tuin. De hamvraag is volgens mij (als ik verkeerd ben zeg het maar) of een verhuurder mag spreken over een nog te volgen bijlage als de inhoud ervan in strijd is met wat verhuurd wordt, of als die een negatieve impact heeft op de belangen van zijn huurder? Uiteraard heeft de huurder aangetekend zijn niet akkoord verklaard.
Als zo’n achteraf bijlage kan, wat is een contract dan nog waard, en wat kan dan nog allemaal als je een huurder voor je hebt die goedgelovig is en je zo’n blanco cheque laat ondertekenen? Ik heb die bijlage al onder ogen gehad, maar ik weet niet meer wat er precies in staat. Ik heb ze opgevraagd aan mijn kennis. Als je wilt zal ik ze hier weergeven. Alvast bedankt
In het huurcontract staat niets over de oppervlakte van de tuin, wat de verhuurder doelbewust nagelaten heeft. Wat de huurder wel kan bewijzen met foto’s is hoe de tuin eruit zag in het begin van de verhuring en tot op enkele weken terug (ze huren nu al 3 jaar als ik me niet vergis), we zien dan een 3 meter hoge muur die de tuin scheidde met de tuin ernaast (wat tot voor kort nog eigendom was van de verhuurder). De verhuurder had toen, zo goed als zeker, al het plan opgemaakt om na de ondertekening van het huurcontract een bijlage op te maken waarin het stuk van de tuin dat ligt tegen de tuin van het huis ernaast, zijn huis dus, niet mee te verhuren, zodat hij dat mee kon verkopen aan degene die zijn huis zou kopen.
En ja, het restaurant en tuin zijn één perceel, en het huis met tuin ernaast dat nu verkocht is ook één perceel, en zoals ik al zei, beide waren gescheiden door een 3 meter hoge muur (foto’s bewijzen dat). Het domme van mijn kennis is dat hij in goed vertrouwen een huurcontract ondertekende waarin staat dat er nog een bijlage komt zonder te weten waarover die zal gaan, en het smerige van de verhuurder is dat hij daarin een deel terugneemt van wat hij verhuurt. Hij heeft zijn huurder als het ware een blanco cheque laten ondertekenen.
Er is al veel advocaterij aan te pas geweest, maar tot hiertoe zonder resultaat. De nieuwe eigenaar van het huis ernaast zegt dat hij niets onrechtmatigs doet en betaald heeft voor wat hij nu als het zijne beschouwt en het stukje tuin meeneemt in de aan gang zijnde verbouwingen (hoewel hij nog geen bouwvergunning heeft).
De huisbaas heeft zijn huurder met voorbedachten rade bedrogen, en er zijn meerdere zware nadelige gevolgen voor mijn kennis door het afpakken van dat stukje tuin. De hamvraag is volgens mij (als ik verkeerd ben zeg het maar) of een verhuurder mag spreken over een nog te volgen bijlage als de inhoud ervan in strijd is met wat verhuurd wordt, of als die een negatieve impact heeft op de belangen van zijn huurder? Uiteraard heeft de huurder aangetekend zijn niet akkoord verklaard.
Als zo’n achteraf bijlage kan, wat is een contract dan nog waard, en wat kan dan nog allemaal als je een huurder voor je hebt die goedgelovig is en je zo’n blanco cheque laat ondertekenen? Ik heb die bijlage al onder ogen gehad, maar ik weet niet meer wat er precies in staat. Ik heb ze opgevraagd aan mijn kennis. Als je wilt zal ik ze hier weergeven. Alvast bedankt
Dag CityBird,
Tot een rechtszaak is het nog niet gekomen, maar de advocaten van beide partijen zeggen dat hun cliënt gelijk heeft.
Ik heb het contract hier voor me (de bijlage heb ik nog niet):
Artikel 1 - Voorwerp:
De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, in de staat waarin zij zich bevinden, de volgende lokalen in een eigendom gelegen te Antwerpen xxxx-straat xx omvattende: gelijkvloerse handelsruimte met tuin en kelder.
En onderaan het artikel staat: Een plan van het gehuurde zal worden toegevoegd aan de overeenkomst als bijlage 1.
De huisbaas had alle reden om te stellen 'in de staat waarin zij zich bevinden' want er was niets in orde. De huurder heeft er veel geld in moeten steken om het bruikbaar te maken, wat ook geldt voor de tuin.
Als een huisbaas delen verhuurt (gelijkvloerse handelsruimte met tuin en kelder) in de staat waarin ze zich bevinden, impliceert die staat toch ook de afmetingen van die delen. De afmetingen werden weliswaar in het contract niet weergeven, maar foto's tonen wel aan tot waar de verhuurde tuin loopt (muur van 3 meter hoog). Pas in een bijlage bezorgde hij die afmetingen met de nodige tekeningen, maar dat is niet de tuin waarin de huurder al geruime tijd zijn handelszaak uitbaatte.
Tot een rechtszaak is het nog niet gekomen, maar de advocaten van beide partijen zeggen dat hun cliënt gelijk heeft.
Ik heb het contract hier voor me (de bijlage heb ik nog niet):
Artikel 1 - Voorwerp:
De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, in de staat waarin zij zich bevinden, de volgende lokalen in een eigendom gelegen te Antwerpen xxxx-straat xx omvattende: gelijkvloerse handelsruimte met tuin en kelder.
En onderaan het artikel staat: Een plan van het gehuurde zal worden toegevoegd aan de overeenkomst als bijlage 1.
De huisbaas had alle reden om te stellen 'in de staat waarin zij zich bevinden' want er was niets in orde. De huurder heeft er veel geld in moeten steken om het bruikbaar te maken, wat ook geldt voor de tuin.
Als een huisbaas delen verhuurt (gelijkvloerse handelsruimte met tuin en kelder) in de staat waarin ze zich bevinden, impliceert die staat toch ook de afmetingen van die delen. De afmetingen werden weliswaar in het contract niet weergeven, maar foto's tonen wel aan tot waar de verhuurde tuin loopt (muur van 3 meter hoog). Pas in een bijlage bezorgde hij die afmetingen met de nodige tekeningen, maar dat is niet de tuin waarin de huurder al geruime tijd zijn handelszaak uitbaatte.
Moeilijk te zeggen.
Hou er rekening mee dat handelshuur niet dezelfde bescherming biedt dan een contract onder de Woninghuurwet. Beide partijen worden als gelijkwaardig beschouwd qua kennis, dus wat overeengekomen is geldt.
Argumenten zoals “clausules kunnen niet als ze in het nadeel zijn van de huurder” moet je niet mee aankomen op de handelsrechtbank.
De inrichting die nog op kosten van de huurder moet gebeuren, komt bv. vaak voor.
Hou er rekening mee dat handelshuur niet dezelfde bescherming biedt dan een contract onder de Woninghuurwet. Beide partijen worden als gelijkwaardig beschouwd qua kennis, dus wat overeengekomen is geldt.
Argumenten zoals “clausules kunnen niet als ze in het nadeel zijn van de huurder” moet je niet mee aankomen op de handelsrechtbank.
De inrichting die nog op kosten van de huurder moet gebeuren, komt bv. vaak voor.
Je zegt “clausules kunnen niet als ze in het nadeel zijn van de huurder” moet je niet mee aankomen op de handelsrechtbank. --- Volledig mee eens, maar wat als die clausule na de ondertekening van het contract wordt toegevoegd? De huisbaas kan daarin dan schrijven wat hij wil? En die clausule is door de huurder ook nooit goedgekeurd, integendeel.Moeilijk te zeggen.
Hou er rekening mee dat handelshuur niet dezelfde bescherming biedt dan een contract onder de Woninghuurwet. Beide partijen worden als gelijkwaardig beschouwd qua kennis, dus wat overeengekomen is geldt.
Argumenten zoals “clausules kunnen niet als ze in het nadeel zijn van de huurder” moet je niet mee aankomen op de handelsrechtbank.
De inrichting die nog op kosten van de huurder moet gebeuren, komt bv. vaak voor.
Ik meen dat een contract geldig is als beide partijen dit document dateren en ondertekenen, alsook alle volgende pagina's ervan. Indien er achteraf nog bijlages zouden bijgevoegd worden, horen die ook door beiden gedateerd en ondertekend te worden. Indien deze niet door beiden ondertekend zijn, gelden ze niet.
Door de eventuele verkoop van de tuin aan een andere eigenaar , gaat het onderdeel van het huurcontract van deze tuin over naar de nieuwe eigenaar. Maar hoe die dat (gedeeltelijke stuk) contract kan opzeggen is me een raadsel...
Door de eventuele verkoop van de tuin aan een andere eigenaar , gaat het onderdeel van het huurcontract van deze tuin over naar de nieuwe eigenaar. Maar hoe die dat (gedeeltelijke stuk) contract kan opzeggen is me een raadsel...
Je kan toch geen deel van een perceel apart verkopenEn ja, het restaurant en tuin zijn één perceel, en het huis met tuin ernaast dat nu verkocht is ook één perceel,
Daarvoor is een opdelings- of verkavelingsvergunning vereist ...
Die stond dan niet op de perceelsgrens ?beide waren gescheiden door een 3 meter hoge muur
Maar ruimschoots op grond ernaast ?
Je kennis huurt de tuin op het aangegeven adres, niet die er naast ...
(Zoiets kan je ook wel zien als de schijnbare perceelgrens rare sprongen maakt
Even checken op geopunt.be voor je iets huurt of koopt is uiteraard ook mogelijk / aan te raden )
eylis, bedankt voort de reactie.
Je zegt: Ik meen dat een contract geldig is als beide partijen dit document dateren en ondertekenen, alsook alle volgende pagina's ervan. Indien er achteraf nog bijlages zouden bijgevoegd worden, horen die ook door beiden gedateerd en ondertekend te worden. Indien deze niet door beiden ondertekend zijn, gelden ze niet. -- De achteraf bijlage werd niet ondertekend door de huurder, integendeel, hij heeft onmiddellijk zijn niet-akkoord verklaard.
Door de eventuele verkoop van de tuin aan een andere eigenaar , gaat het onderdeel van het huurcontract van deze tuin over naar de nieuwe eigenaar. Maar hoe die dat (gedeeltelijke stuk) contract kan opzeggen is me een raadsel... ---Dat is mijn inziens een goede opmerking die ik nog gehoord heb. De nieuwe eigenaar van het huis ernaast moet dat tuingedeelte verder verhuren aan de uitbater en mag het niet voor eigen doeleinden aanwenden.
Je zegt: Maar hoe die dat (gedeeltelijke stuk) contract kan opzeggen is me een raadsel... --- Je bent niet alleen.
Je zegt: Ik meen dat een contract geldig is als beide partijen dit document dateren en ondertekenen, alsook alle volgende pagina's ervan. Indien er achteraf nog bijlages zouden bijgevoegd worden, horen die ook door beiden gedateerd en ondertekend te worden. Indien deze niet door beiden ondertekend zijn, gelden ze niet. -- De achteraf bijlage werd niet ondertekend door de huurder, integendeel, hij heeft onmiddellijk zijn niet-akkoord verklaard.
Door de eventuele verkoop van de tuin aan een andere eigenaar , gaat het onderdeel van het huurcontract van deze tuin over naar de nieuwe eigenaar. Maar hoe die dat (gedeeltelijke stuk) contract kan opzeggen is me een raadsel... ---Dat is mijn inziens een goede opmerking die ik nog gehoord heb. De nieuwe eigenaar van het huis ernaast moet dat tuingedeelte verder verhuren aan de uitbater en mag het niet voor eigen doeleinden aanwenden.
Je zegt: Maar hoe die dat (gedeeltelijke stuk) contract kan opzeggen is me een raadsel... --- Je bent niet alleen.
Inazuma, bedankt voor je reactie,
Je zegt: Je kan toch geen deel van een perceel apart verkopen
Daarvoor is een opdelings- of verkavelingsvergunning vereist ... --- Dat is me ook een raadsel. Of dat deel mee verkocht is weet ik niet, misschien heeft de verkoper tegen de koper van zijn huis gezegd dat hij een stuk van de ernaast liggende tuin, zijn tuin dus, mag inlijven.
Je zegt: Die (de 3 meter hoge muur) stond dan niet op de perceelsgrens ?
Maar ruimschoots op grond ernaast ? --- Daar kan ik jammer genoeg niet op antwoorden, maar als hij ruimschoots op de grond ernaast staat, kan ik me voorstellen dat hij die muur mag afbreken en vervangen door een andere perceelscheiding, maar ik denk eerder dat hij op de perceelgrens staat.
Je zegt: Je kennis huurt de tuin op het aangegeven adres, niet die er naast ... --- Klopt, maar van die tuin is tijdens de huur een stuk afgenomen. Ik heb mijn kennis gezegd dat hij beter niet zelf die buurman verhindert in zijn werkzaamheden, niettegenstaande hij geen bouwvergunning heeft. Misschien heeft die buurman geen of weinig boter op zijn hoofd en is hij zelf mede slachtoffer (hoewel mijn kennis hem had gewaarschuwd voor de verkoop van dat huis omdat hij de achteraf bijlage bij zij zijn huurcontract betwist).
Je zegt: (Zoiets kan je ook wel zien als de schijnbare perceelgrens rare sprongen maakt
Even checken op geopunt.be voor je iets huurt of koopt is uiteraard ook mogelijk / aan te raden ) --- Je kan natuurlijk zeggen dat mijn kennis roekeloos is geweest. Ik zou nooit een contract ondertekenen waarin staat dat er nog een bijlage volgt. Ik zou moeten weten wat er precies zal in staan en ook de vraag waarom niet meteen in het nog te ondertekenen contract. Er is wel een verontschuldiging (in grote lijnen) voor dat ondoordacht tekenen: mijn kennis moest na vele jaren vrij vlug uit het handelspand waarin hij zijn goed lopende zaak runde. Enkele huizen verder in dezelfde straat stond een pand vrij. Hij wilde dat niet laten schieten en ondertekende het contract, maar wie had kunnen denken dat die huisbaas een dubbele agenda had?
Je zegt: Je kan toch geen deel van een perceel apart verkopen
Daarvoor is een opdelings- of verkavelingsvergunning vereist ... --- Dat is me ook een raadsel. Of dat deel mee verkocht is weet ik niet, misschien heeft de verkoper tegen de koper van zijn huis gezegd dat hij een stuk van de ernaast liggende tuin, zijn tuin dus, mag inlijven.
Je zegt: Die (de 3 meter hoge muur) stond dan niet op de perceelsgrens ?
Maar ruimschoots op grond ernaast ? --- Daar kan ik jammer genoeg niet op antwoorden, maar als hij ruimschoots op de grond ernaast staat, kan ik me voorstellen dat hij die muur mag afbreken en vervangen door een andere perceelscheiding, maar ik denk eerder dat hij op de perceelgrens staat.
Je zegt: Je kennis huurt de tuin op het aangegeven adres, niet die er naast ... --- Klopt, maar van die tuin is tijdens de huur een stuk afgenomen. Ik heb mijn kennis gezegd dat hij beter niet zelf die buurman verhindert in zijn werkzaamheden, niettegenstaande hij geen bouwvergunning heeft. Misschien heeft die buurman geen of weinig boter op zijn hoofd en is hij zelf mede slachtoffer (hoewel mijn kennis hem had gewaarschuwd voor de verkoop van dat huis omdat hij de achteraf bijlage bij zij zijn huurcontract betwist).
Je zegt: (Zoiets kan je ook wel zien als de schijnbare perceelgrens rare sprongen maakt
Even checken op geopunt.be voor je iets huurt of koopt is uiteraard ook mogelijk / aan te raden ) --- Je kan natuurlijk zeggen dat mijn kennis roekeloos is geweest. Ik zou nooit een contract ondertekenen waarin staat dat er nog een bijlage volgt. Ik zou moeten weten wat er precies zal in staan en ook de vraag waarom niet meteen in het nog te ondertekenen contract. Er is wel een verontschuldiging (in grote lijnen) voor dat ondoordacht tekenen: mijn kennis moest na vele jaren vrij vlug uit het handelspand waarin hij zijn goed lopende zaak runde. Enkele huizen verder in dezelfde straat stond een pand vrij. Hij wilde dat niet laten schieten en ondertekende het contract, maar wie had kunnen denken dat die huisbaas een dubbele agenda had?
Als de muur op de perceelgrens staat heeft de buur niets te zoeken aan de andere kant... ik denk eerder dat hij op de perceelgrens staat.
Dan is het de tuin die je kennis huurt ...
Sleutel in dit geval is tot welk perceel dat stuk tuin hoort ...
Mogelijk zijn er 2 benadeelden: ook de koper die minder gekocht heeft dan hij dacht ...
Je zegt: Als de muur op de perceelgrens staat heeft de buur niets te zoeken aan de andere kantAls de muur op de perceelgrens staat heeft de buur niets te zoeken aan de andere kant... ik denk eerder dat hij op de perceelgrens staat.
Dan is het de tuin die je kennis huurt ...
Sleutel in dit geval is tot welk perceel dat stuk tuin hoort ...
Mogelijk zijn er 2 benadeelden: ook de koper die minder gekocht heeft dan hij dacht ...
Dan is het de tuin die je kennis huurt ... -- Dat klopt, maar de verhuurder doet tegenover zijn huurder alsof zijn neus bloedt en de buurman heeft minder gekocht dan hij dacht. Als hij het wel degelijk gekocht heeft, moet hij het verhuren aan mijn kennis, maar niet voor eigen gebruik aanwenden (volgens mij).
Je zegt: Sleutel in dit geval is tot welk perceel dat stuk tuin hoort ... --- Klopt, dat stuk tuin kan tijdens de ondertekening van het contract nooit deel uitgemaakt hebben van het perceel van het er naast gelegen huis niettegenstaande dat huis eigendom is van de verhuurder van de handelszaak. Waarom anders een 3 meter hoge muur? En zelfs al zou dat wel het geval zijn, dat stuk tuin maakt deel uit van het contractueel verhuurde.
De huisbaas staat bekend als een bedrieger (er lopen meerder strafklachten tegen zijn persoon) met helaas machtige advocaten en andere bonafide makelaars achter zich. Antwerpen wordt in de vastgoedmarkt almaar meer een maffiose bedrijvigheid.
Dat weet je nietKlopt, dat stuk tuin kan tijdens de ondertekening van het contract nooit deel uitgemaakt hebben van het perceel van het er naast gelegen huis niettegenstaande dat huis eigendom is van de verhuurder van de handelszaak. Waarom anders een 3 meter hoge muur?
Zeker met gebouwen die van dezelfde eigenaar zijn (of waren) gebeurden wel eens rare dingen
Daarom moet je het opzoeken
Zo'n rare hoekjes en kanten staan op de kadasterplannen op geopunt.be , als ze er in het echt waren