Appartement bijna onbewoonbaar door geluidsoverlast AirBnB (politie en syndicus kunnen niets doen)

[KJ86]

Er is geen bewijs, één vaststelling is niets in dergelijke zaken.
Hoe ga je bewijzen dat de aribnb gebruikers meer overlast bezorgen dan een andere huurder. Je moet er rekening mee houden dat studio's door een ruig publiek worden bewoond.

Het argument dat Artemis aanhaalt is enkel valabel als het om een airbnb gaat die niet vergund is. In het andere geval kan je het rendement van airbnb in sommige steden niet vergelijken met dat van gewone verhuur. De verhuurder kan dus een pak geld verliezen, hetgeen dat zijn rechten schendt.

[Thomas Morus]

"Hoe ga je bewijzen dat de aribnb gebruikers meer overlast bezorgen dan een andere huurder"

Dat is ook niet nodig. Het volstaat dat er overlast is.
Bovendien verboden activiteit volgens RIO.
Mogelijk mogen er ook geen commerciële activiteiten in het gebouw.

[Franciscus]

Inderdaad gaat gewoon over de overlast.
Ook voor 22 u is er overlast hoor.
Het uur 22 u is iets van bij de vrederechter.
Politie kan perfect om 16 u geluidsoverlast vaststellen trouwens voor elke vorm van overlast.
Kan bestuurlijk of strafrechtelijk zijn. Publiek of afkomstig van privéplaatsen.

[nightmAirBnB]

Eén vaststelling is inderdaad geen bewijs van constante overlast. Ik heb wel meerdere keren de politie terug moeten afbellen omdat ze na meerdere uren nog geen patrouille vrij hadden en de feestvierders ondertussen op café vertrokken waren of hun roes aan het uitslapen. Maar dat zal wel niet tellen. De conciërge zal ook wel een onpartijdige getuige zijn. Sommige buren ook. Verder is er eens een halve brandweerkazerne uitgerukt voor rookontwikkeling in het gebouw. Bleek een uit de hand gelopen drugfeestje in die AirBnB te zijn. Maar blijkbaar zijn ze nog bij de buren kunnen binnenlopen om de rest van hun drugs door te spoelen.

Is overlast eigenlijk noodzakelijk? Het staat in het reglement. Net zoals er ook in staat dat de zonneluifels oranje moeten zijn. De mensen met paarse zonneluifels hebben pech, of ze nu mooier of lelijker zijn. Ironisch genoeg zijn misschien vooral de rustige AirBnBs gesloten door het verbod.

Zijn er nog andere manieren om overlast vast te stellen? Decibelmeter? Maar ofwel kun je niet bewijzen dat zij het geluid gemaakt hebben, ofwel schend je hun privacy...

Dat AirBnB gebruikers meer overlast veroorzaken lijkt me duidelijk. Een studiootje waar normaal 1 persoon in woont, wordt nu verhuurd aan groepen van 4 personen. Het zijn vakantiegangers, dus meer alcohol, meer muziek en latere uren. Als er iedere dag nieuwe in zitten, wordt het iedere dag volledig gekuist (<=> eens per week of maand). Iedere keer een veelvoud. Nieuwe bewoners beseffen meestal pas na een paar dagen hoe dun de muren zijn en passen dan hun gedrag aan, korte termijn gebruikers kunnen dat niet.

Ruig publiek ... de helft zijn alleenstaande gepensioneerden ... maar er zitten waarschijnlijk wel bovengemiddeld veel probleemgevallen in studiootjes.

Normale maandhuur is 650 à 700 euro. AirBnB is 100 à 150 per nacht. Enkel de zondag staat het vaak leeg.

Het gelijkvloers zijn winkels. De appartementen worden gereserveerd ten gebruike van woning.

Laatst hebben ze van 20h00 tot 00h00 met een harde bal gebotst op de parketvloer, onder luid gejuich, waarschijnlijk beer-pong ofzo. Ik heb tot 22h00 gewacht om de politie te bellen, maar om 00h00 was er nog geen patrouille geweest, dus heb ik die weer moeten afbellen. Ik mocht dus ook om 20h00 gebeld hebben voor geluidsoverlast?

En waar trek je de lijn tussen "ze zijn te luid" en "je had maar geen appartement met dunne muren moeten kopen"? Bv. bij mensen die 's nachts discussies voeren. Het is overlast voor mij, maar anderzijds hebben zij ook het recht om 's nachts te spreken met elkaar zonder te moeten fluisteren.

[KJ86]

Als de verhuurder toestemming heeft van de stad voor een airbnb uit te baten, vind ik zoiets complex. Je kan bij airb&b uw klanten kiezen. Als je louter voor overlast gaat, kan de verhuurder gewoon counteren dat hij niet meer zal verhuren aan de persoon die overlast bezorgd heeft. Het is telkens een andere huurder.

Je moet dus eigenlijk echt procederen over het concept dat niet thuishoort in een woonresidentie. Er zijn al gazetten volgeschreven over de impact die airb&b heeft op toeristische steden. Tot nu toe heeft dat bitter weinig opgebracht. Enkele grote steden in het buitenland die een vergunningsstop hebben maar hier in Vlaanderen staat dat eigenlijk nog in kinderschoenen.
Je moet er ook rekening mee houden dat de steden daar goed aan verdienen. Money makes the world go round.

[nightmAirBnB]

De gezondheidsproblemen door de geluidsoverlast waren bijna ondragelijk geworden. Pijn in de borststreek, en laatst een hartslag in rust van 90 ipv 50... En na 4 uren platliggen was mijn hartslag nog niet gedaald. En dat was 4 uren op een warm rustig plekje in een verlaten gang van het appartementsgebouw. Toen ik ook nog de mail van de syndicus kreeg, met de melding dat ze niets konden doen aan de verboden AirBnB, heb ik het opgegeven en een tentje aan de achteringang van het gebouw gezet. Binnen, maar zonder de doorgang te hinderen. Om de buren niet ongerust te maken heb ik er een blad aan gehangen waarop staat dat ik geen dakloze ben, maar dat mijn appartement onbewoonbaar is door die AirBnB. Sindsdien slaap ik daar. Vandaag het ik een mail gekregen van de syndicus dat dit ontoelaatbaar is en ik mijn tentje daar nooit meer mag zetten. Wat zal er gebeuren als ik daar moet blijven slapen?

P.S.: Vanmorgen om 4 uur dacht ik dat het veilig was om terug naar mijn appartement te gaan, maar er was iemand aan het roepen in die AirBnB. Aangezien men hier opmerkte dat ik te weinig bewijslast had, heb ik de politie laten komen. Maar enkele minuten voor ze aankwamen is het roepen gestopt. De politie heeft nog enkele minuten geluisterd, maar weer geen pv. Ze hebben me wel gezegd dat het wijkteam normaal pas tussenkomt als er meer dan 10 pv's per maand over eenzelfde locatie komen. Dus dat gaat ook niet lukken.

[mava105]

Ze hebben me wel gezegd dat het wijkteam normaal pas tussenkomt als er meer dan 10 pv's per maand over eenzelfde locatie komen. Dus dat gaat ook niet lukken.

Als je bij iedere geluidsoverlast belt naar politie gaat dat wel lukken

[nightmAirBnB]

Het is geen continu geluid zoals een muziekinstallatie. Het is bv. ‘s nachts om het half uur met een deur slaan, dan een half uur afwassen, dan een uur stil, dan zware meubels met veel gepiep verslepen, dan even stil, dan een half uur luid telefoneren... De politie blijft maar enkele minuten luisteren, dus de kans dat ze het horen is misschien 1 op 10. Ik zou dus 100 keer moeten bellen. Waarvan 90 nutteloze oproepen. En de laatste patrouille zei dat zo’n geluiden niet echt tellen als het soort overlast waar een pv voor kan opgesteld worden. Maar dat dat eerder leefgeluiden zijn die moeten aangepakt worden via het interne reglement en desnoods de vrederechter.

Basis rechtsbijstand van familiale verzekering bij Belfius dekt geen gevallen zoals burenhinder. Volgende maand is er echter een algemene vergadering.

[nightmAirBnB]

Update:
100 euro boete per dag...
dat ik nog in mijn tentje in de stalplaats durf slapen.
AirBnB blijft verder draaien met volledige onschendbaarheid.

[mava105]

Oplossing: En deurwaarder een nachtje in uw bed laten liggen, zodat die alle geluidsoverlast kan noteren en bevestigen. Hij mag natuurlijk niet in slaap vallen.

[Franciscus]

U bent niet de enige:

https://www.gva.be/cnt/dmf20230426_9653 ... 6895781573

Bevoegde schepen Koen Kennis voor toerisme
Burgemeester voor bevolking

[nightmAirBnB]

@mav105:
Ik had ook al een gerechtsdeurwaarder overwogen. Maar, en dat was ik vergeten te zeggen, het betreft een gebouw van 21 verdiepingen. Wat het een stuk ingewikkelder maakt om de bron van de geluidsoverlast te vinden. Zo heb ik ooit luide muziek gehoord. Ik ben aan de voordeur van die AirBnB gaan luisteren, en hoorde daar ook muziek, nog luider dan bij mij. Maar toen ik nog een verdieping hoger ging, hoorde ik de muziek daar nog luider. Nog een verdieping hoger, nog luider. Nog een verdieping hoger, nog luider. Nog een verdieping hoger, terug stiller. Het kwam dus van de vorige verdieping. (Die was zijn stereo aan het testen en wist niet dat het geluid zo ver reikte. Die heeft het nooit meer gedaan. En heeft mij nog uitgenodigd op een etentje.) Als ze om het half uur met een deur slaan, dan is dat veel moeilijker om te constateren dan muziek. Als je het echt objectief wil constateren zou je in iedere richting van de AirBnB minstens twee appartementen ver een geluidsmeter moeten zetten. Niet zo evident wegens de privacy van de buren, de kost en iemand vinden met de juiste kwalificaties en apparatuur. En dan riskeer je nog dat het afloopt zoals met de wijkagent. Die is na een week van zware overlast langs geweest, en langer gebleven dan de politiepatrouilles ... maar er was net een koppel met een baby aangekomen en die waren muisstil om de baby niet wakker te maken. (Het was een baby heel stille baby.)

[nightmAirBnB]

Hartelijk dank voor alle hulp op het forum. Er is eindelijk goed nieuws. Denk ik. Ik had op basis van jullie advies de syndicus gecontacteerd om een punt te laten toevoegen op de volgende algemene vergadering: mandaat voor syndicus om naar vrederechter te stappen om AirBnB dwangsommen te laten opleggen. Ik heb de oproeping voor de algemene vergadering ontvangen en er staat in:

Beslissing juridisch draagvlak verwijderen/verbod AirBnB’s: [naam syndicus] mogelijk geven tot inschakelen advocaat/Vrederechter
>> Beslissing van de algemene vergadering met volstrekte meerderheid van stemmen.


De AirBnB uitbater zegt dat zijn advocaat hem vertelt dat het verbod op AirBnB’s in het RIO ingaat tegen het recht op eigendom. Het zou namelijk nog altijd gaan over bewoning, de termijn is gewoon iets korter dan bij LT verhuur.

[Reglement van Inwendige Orde 16d:
Korte termijnverhuur (Airbnb) is verboden. Er wordt verwezen naar de basisakte van 08/09/1972 waar onder artikel 9 de bestemming van de privatieve loten genoteerd staat: “de appartementen worden gereserveerd ten gebruike van woning”.]

Wat betreft de geluidsoverlast zegt hij dat er geen is. Dat zijn volgens hem normale leefgeluiden en hij stelt zich vragen bij mijn criteria voor geluidsoverlast. Hij heeft wel zijn GSMnr. gegeven voor het geval er bijvoorbeeld luide muziek is na 22h00.

[nightmAirBnB]

Edit:

Beslissing juridisch draagvlak verwijderen/verbod AirBnB’s: [naam syndicus] mogelijkHEID geven tot inschakelen advocaat/Vrederechter

[nightmAirBnB]

Kleine update:
Er waren te weinig mede-eigenaars naar de algemene vergadering gekomen. Binnen een maand is er opnieuw vergadering. Dan nog een paar weken om de stemmen te tellen (voor 300 appartementen). En als het goedgekeurd wordt, dan verwachten ze dat de voorbereiding van het dossier om naar de vrederechter te stappen nog heel lang zou duren.