Huurovereenkomst verbreken als verhuurder na stilzwijgende verlenging

[tinyfootprints]

Als verhuurder had ik graag geweten welke mogelijkheden ik heb om een huurovereenkomst te stoppen (misschien onbelangrijk maar met reden dat ik de woning wens te verkopen door een geschil met de bank waar ik nog een lening actief heb).

Het betreft een 'geregistreerd' contract van 3 jaar, met hieronder het gedeelte uit artikel 2 en 6.
Het contract (3j) liep recentelijk af (31/12/2022) en werd stilzwijgend verlengd.

Wat ik vermoed is dat dit intussen een contract van 9jaar geworden is, en we intussen in het vierde jaar zitten?
Indien ik het contract verbreek, hoeveel maanden dien ik de huurder te vergoeden? Kan dit in het vierde jaar, en hoeveel tijd dien ik hem te geven om te vertrekken?
Ik heb de huurder hierover nog niet aangesproken, aangezien ik eerst de mogelijkheden probeer te evalueren. Het geschil met de bank is pas deze maand opgetreden.

Artikel 2. Duur van de overeenkomst
Deze huurovereenkomst is gesloten voor een duur van 3 JAAR met aanvang op 01/01/2020 en eindigend op 31/12/2022.
De huurovereenkomst kan maar eenmaal en alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
De huurovereenkomst wordt beëindigd als een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging heeft betekend.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of enige andersluidende overeenkomst wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of als de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.
In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur.

Artikel 6. Opzegging
De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Als de huurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding van die gelijk is aan een anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst.
De huurder brengt de verhuurder op de hoogte van de opzegging, die ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd betekend.
De huurovereenkomst kan niet eenzijdig worden opgezegd door de verhuurder. Partijen kunnen wel ten allen tijde in onderling overleg mits volledig akkoord de huurovereenkomst beëindigen.
Het huis wordt in dit geval door de huurder afgeleverd in de staat dat het zich bevond beschreven in de plaatsbeschrijving. Alle kosten die nodig zijn op dat moment om de woning terug in zijn oorspronkelijke staat te brengen zullen van de waarborg afgehouden worden.

[NatD]

Het is inderdaad een contract van 9 jaar geworden. Je woning verkopen is geen reden om de huurder op te zeggen. Dat zou dan een opzegging zonder motief zijn en dat kan dan pas met 6 maanden opzeg tegen het einde van een driejarige periode. In dit geval de tweede driejarige periode en dat is dan met 6 maanden huur schadevergoeding.

Art. 19. Opzegging door de verhuurder zonder motief
§ 1. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.
De vergoeding, vermeld in het eerste lid, is gelijk aan negen of zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van respectievelijk de eerste of de tweede driejarige periode.
§ 2. De partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

Bron: https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l ... 2018110901

Je kunt ook gewoon je woning verkopen zonder je huurder op te zeggen. De koper kan dit even goed als investering met een huurder zien, de koper kan ook de huurder opzeggen als hij dat wil om er zelf te wonen of om er te renoveren.

[Thomas_A]

Je hebt inderdaad geen wettelijke opzegmogelijkheid nu. Ik neem aan dat eigen bewoning of renovatie niet van toepassing zijn.

Als je wil verkopen: verkoop met huurder. Koper kan dan wel opzeg geven van 6 maanden voor eigen bewoning, of als het gekocht wordt als investering kan het interessant zijn als het verhuurd is.

[tinyfootprints]

Bedankt voor de bevestiging en info’s.

Er zelf 2jaar inwonen is niet mogelijk.
Ik zie niet meteen de juiste oplossing.

Ik zet nog even alles op een rijtje.

1) Verkopen inclusief huurcontract. Dan doet de nieuwe eigenaar ermee wat hij beslist.
Dit is waarschijnlijk de’ makkelijkste’ oplossing. Hoewel het misschien niet zo eenvoudig zal zijn iemand te vinden die 6maand extra kan wachten alvorens er zelf in te trekken, en dit kan eveneens invloed hebben op de verkoopprijs.

2) Renovatiewerken. Wat ik bv. kan doen is een aantal muren op het eerste verdiep uitbreken, de badkamer vergroten en renoveren (er is recentelijk ergens een lek geweest), en dan een trap aanleggen naar het dak verdiep en daar 2 kamers en een badkamer inbouwen. Ik zou dan ook de grootste slaapkamer aanpakken, en een stuk van de trapruimte gebruiken om er een dressing aan te verbinden.
De woning zou tijdelijk onbewoonbaar zijn, maar ik geraak niet aan een bedrag dat 3jaar huur omvat. De beschrijving is licht verwarrend, aangezien dit aanzienlijke werken zijn.
Ook kan ik, zo te lezen, een gedeelte van de renovatiewerken niet zelf uitvoeren ?
Heeft iemand hier meer concrete info over, of voorbeelden wat wel kan?

3) Een laatste mogelijkheid dat ik kan bedenken: aangezien ik geen aanpassing huurprijs heb doorgevoerd, noch indexering (dit omwille van een gesprek met de huurder die het niet zo makkelijk heeft, en ik iemand verkies die tijdig en correct betaalt, dan iemand die nog meer onder druk wordt gezet met alle gevolgen van dien.
Kan ik bv. met de huurder afspreken da hij er nog een jaar in kan wonen aan dezelfde prijs? Indien we niet tot een akkoord komen (binnen de maand), dan kan ik een max indexering toepassen, met 3 maand terugwerkende kracht.
Dan zou ik een einde contract vragen binnen 2jaar en 6 maand, en de huurder een bedrag van 6maand huur terugvorderen.
De indexering zal die kosten dan gedeeltelijk opvangen.
Kan dit? En hoe pak ik dit best aan, of hoe communiceer ik dit best? (Aangezien dit op papier zal moeten gezet worden en ondertekend worden)

[bosprocureur]

U geeft hier een heleboel tijdvragende mogelijkheden, terwijl u "een geschil "hebt met de bank .

Geeft de bank u voldoende de tijd om dit alles te doen (als het al verstandig is) ?

[NatD]

Betreft indexeren: wat is het epc level van de woning? Als het E of F is, mag je al tot oktober dit jaar niet indexeren, bij D slechts voor de helft, en bij gebrek aan een epc-attest helemaal niet tot er een geldig epc-attest is.

[tinyfootprints]

U geeft hier een heleboel tijdvragende mogelijkheden, terwijl u "een geschil "hebt met de bank .

Geeft de bank u voldoende de tijd om dit alles te doen (als het al verstandig is) ?

Dat is een goed punt, maar ik ben inderdaad niet genoodzaakt de woning te verkopen.
Mijn lening bij de bank kan blijven doorlopen tot deze zou eindigen binnen 7jaar.
Ik wens gewoon met deze bank niet meer verder te werken omwille van redenen die niet aan de lening verbonden zijn.

[tinyfootprints]

Betreft indexeren: wat is het epc level van de woning? Als het E of F is, mag je al tot oktober dit jaar niet indexeren, bij D slechts voor de helft, en bij gebrek aan een epc-attest helemaal niet tot er een geldig epc-attest is.

Eveneens een goed punt.
EPC van de woning is A+ maar de vervaldatum is intussen voorbij. (Dit was nog geldig toen de huurder erin trok, maar niet meer vernieuwd nadien).
Ik zal zeker een expert langssturen om een nieuw attest te laten opmaken alvorens ik iets naar de huurder communiceer.
Ik las dat dit best snel kan.

[Thomas_A]

De constructie over al dan niet indexeren afhankelijk van akkoord over een vervroegde opzegging is sowieso wat discutabel.

En met een vervallen attest kan je dus al niet 3 maanden teruggaan, zelfs al komen ze morgen een nieuw attest opmaken. Dit was dus eigenlijk geen geste naar de huurder: je mocht zelfs niet indexeren.

Maar goed, een EPC-attest ga je ook bij verkoop nodig hebben.

[tinyfootprints]

De constructie over al dan niet indexeren afhankelijk van akkoord over een vervroegde opzegging is sowieso wat discutabel.

En met een vervallen attest kan je dus al niet 3 maanden teruggaan, zelfs al komen ze morgen een nieuw attest opmaken. Dit was dus eigenlijk geen geste naar de huurder: je mocht zelfs niet indexeren.

Maar goed, een EPC-attest ga je ook bij verkoop nodig hebben.

Bedankt, wist ik niet. Dat is inderdaad goed om te weten.
Ik wou enkel met terugwerkende kracht indexeren tot 01/01/2023. En de tussentijd gebruiken om tot de beste oplossing te komen.
Ik laat EPC alvast zsm vernieuwen.

Op dit punt, ofwel:
-Verkopen met overdracht huurcontract.
-Of overeenkomst zien te vinden met de verhuurder om te vertrekken binnen een jaar in geval van geen indexering.
Kan ik deze laatste oplossing op papier zetten ?

De verbouwingsoplossing met tenminste 3j huur als kostprijs lijkt me iets te gek voor deze woning, aangezien dit als nieuwbouw aangekocht werd, en het een degelijke recentere constructie betreft. De werken die ik zou kunnen uitvoeren zijn aanzienlijk, maar ik zou deze graag gedeeltelijk zelf uitvoeren wat de kostprijs ook zou drukken, en dit eveneens niet zal helpen aan 3j huurkost te komen.